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【摘要】各大主流房地产企业均已将大运营作为公司整体提升开发运营效率的重要体系，作为大运营管理体系的重要一环，工程管理不仅仅是简单的质量、安全、进度、成本管理，更需要提升思想站位，积极融入到大运营管理体系中。工程总体策划就是融入大运营管理体系中的第一环，也是至关重要的一环。
【关键词】大运营;工程策划;提升策略
【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.25.074
工程總体策划是指工程项目管理人员根据项目开发的目标要求，通过对建设项目进行系统分析，对建设活动的总体战略进行运筹规划，对建设活动的全过程作预先的考虑和设想，以便在建设活动的时间、空间、结构三维关系中选择最佳的结合点重组资源和展开项目运作，为保证项目在完成后获得较高的经济效益、环境效益和社会效益而提供科学有效的管理方法。是积极融入大运营体系的重要一环。
1、工程总体策划在大运营中环境的意义
工程总体策划不仅仅在工程实施过程中起到引领性作用，更是在大运营环境下有着重要意义，在提升管理效率、降低工程成本、提升工程质量方面提前策划，使公司经营指标更好更快的实现，实现有质量的发展。
1.1提升管理效率
（1）实现施工证、出零节点的提效，实现开发贷提前放款;
（2）实现预售形象提效，抢占黄金周等窗口期，实现提前签约;
（3）实现主体结构封顶提效，实现销售后快速按揭放款，快速回笼资金;
（4）实现竣备交付提效，实现提前竣备，实现提前结转;
1.2降低工程成本
（1）通过特定科目施工方案优化，实现成本降低;
（2）通过某分部分项工程通过管理提升，降低签证变更率，节省成本;
1.3提质方面
（1）通过优化，在未增加不必要成本的条件下，实现交付满意度提升;
（2）通过有意识的策划，实现工程获得省级以上奖项;
2、工程总体策划管理机制
工程总体策划作为工程实施前的引领性策划方案，需要将项目经营指标转译为策划目标，在项目获取后，正式定位前介入工程总体策划，明确施工准备阶段、开工建设阶段策划目标制定和纠偏管理机制，明确各阶段的工程主责、运营督办、其他配合部门配合的工作机制，在项目开发全过程实现定期复盘与纠偏，助力公司经营指标的实现。
3、工程总体策划的内容
工程总体策划方案应满足公司大运营提出的各项指标要求，并至少包括项目周边环境分析;组织架构及管控目标;项目开发报建策划;项目总平面的布置;项目分批推售及竣备交付计划;项目展示区及首开区策划;项目不利因素分析及应对措施等内容。
3.1项目概况
应包含项目整体定位情况，由项目整体定位推导项目工程开发思路概述;
3.2周边环境分析
应包含周边道路情况、周边市政情况、市政站房布置情况、场地内部情况的基本资料，并根据地勘报告对桩基、支护选型提供建议。
3.3组织架构及管控目标
管控目标应从公司下达的项目经营任务入手进行分析倒推首开内部管控目标、货量供应目标及质量安全目标。
3.4开发报建策划
开发分期应在充分考虑市政分期和交付分期的基础上进行合理划分。
3.5分批推售及竣备交付计划
应根据公司经营计划及推货计划合理分批推售，每个批次推售应尽量做到户型配比均匀;整体交付策划应充分考虑市政分期及交付分期策划;
考虑到实施难度，项目工程建设节奏应满足工期要求，保障项目供货，同批供货的同业态楼栋开工时间间隔不应超过3个月，同批竣备交付的同业态楼栋进度间隔不应超过6个月。
3.6展示区及首开区策划
应对展示区动线及展示面进行分析，若东西及展示面存在障碍物，应对障碍物清除设立专项计划;针对展示区工期进度比较紧张的情况，应包含该区域专项图纸计划、招采计划，甄别展示区及首开区风险项目，并提出风险化解措施，同时应配合营销，综合考虑包括沙盘、软装、营销道具的到场时间。
3.7项目总平面的布置：
项目总平面图布置应包括桩基施工阶段、地下施工阶段、主体结构施工阶段、装饰装修阶段进行布置;综合考虑生活区、办公区布置，避免二次拆改;同时应应充分考虑到分批次交楼带来的交通组织影响;对于有装配式要求的项目，应对装配构件场地、塔吊选型提前进行策划;
3.8不利因素分析及应对措施：
应根据项目实际情况，提出项目相对应的不利因素情况，并提出相应措施。
4、工程总体策划的复盘纠偏
复盘是工程管理提升及纠偏的重要一环，也是完善工程总体策划的重要一环，对于在公司经营指标的实现有着重要与积极的作用。项目部须根据开发阶段，按照首开展示阶段、展示区整改阶段、平稳建设阶段、竣工备案阶段进行复盘，寻找偏差原因，及时纠偏。
针对在建的工程操盘项目进行复盘，对开发过程中的工程策划执行偏差进行分析，并根据复盘结果迭代公司工程管理负面清单，在后续工程策划进行负面清单核查表检查，可以规避重复风险。
结语：
随着房地产业的不断发展，房地产行业的竞争越来越激励，同时人民对美好的居住环境要求也越来越高。对于房地产开发企业来说，不仅仅要建好房子，更要更快更好的实现人民的居住梦想。这就需要我们更少的在工程管理体系中犯错误，做好施工统筹，做好公司经营指标的统筹，保质保量的实现工期、质量、效果，同时完成公司的经营任务，不负人民期待。工程总体策划是在大运营环境下实现公司经营指标与社会效益指标相互统一的重要一环。
参考文献：
[1]刘颖川.以IRR指标为抓手的国企项目大运营管理[J].国有资产管理，2020，12：27-32.
[2]李志杰.大运营管理在房地产工程项目管理中的应用[J].四川建材，2020，2（46）：147.
[3]武勇.试析房地产工程管理的有效途径[J].价值工程，2020，2：52-53.
【关键词】大运营;工程策划;提升策略
【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.25.074
工程總体策划是指工程项目管理人员根据项目开发的目标要求，通过对建设项目进行系统分析，对建设活动的总体战略进行运筹规划，对建设活动的全过程作预先的考虑和设想，以便在建设活动的时间、空间、结构三维关系中选择最佳的结合点重组资源和展开项目运作，为保证项目在完成后获得较高的经济效益、环境效益和社会效益而提供科学有效的管理方法。是积极融入大运营体系的重要一环。
1、工程总体策划在大运营中环境的意义
工程总体策划不仅仅在工程实施过程中起到引领性作用，更是在大运营环境下有着重要意义，在提升管理效率、降低工程成本、提升工程质量方面提前策划，使公司经营指标更好更快的实现，实现有质量的发展。
1.1提升管理效率
（1）实现施工证、出零节点的提效，实现开发贷提前放款;
（2）实现预售形象提效，抢占黄金周等窗口期，实现提前签约;
（3）实现主体结构封顶提效，实现销售后快速按揭放款，快速回笼资金;
（4）实现竣备交付提效，实现提前竣备，实现提前结转;
1.2降低工程成本
（1）通过特定科目施工方案优化，实现成本降低;
（2）通过某分部分项工程通过管理提升，降低签证变更率，节省成本;
1.3提质方面
（1）通过优化，在未增加不必要成本的条件下，实现交付满意度提升;
（2）通过有意识的策划，实现工程获得省级以上奖项;
2、工程总体策划管理机制
工程总体策划作为工程实施前的引领性策划方案，需要将项目经营指标转译为策划目标，在项目获取后，正式定位前介入工程总体策划，明确施工准备阶段、开工建设阶段策划目标制定和纠偏管理机制，明确各阶段的工程主责、运营督办、其他配合部门配合的工作机制，在项目开发全过程实现定期复盘与纠偏，助力公司经营指标的实现。
3、工程总体策划的内容
工程总体策划方案应满足公司大运营提出的各项指标要求，并至少包括项目周边环境分析;组织架构及管控目标;项目开发报建策划;项目总平面的布置;项目分批推售及竣备交付计划;项目展示区及首开区策划;项目不利因素分析及应对措施等内容。
3.1项目概况
应包含项目整体定位情况，由项目整体定位推导项目工程开发思路概述;
3.2周边环境分析
应包含周边道路情况、周边市政情况、市政站房布置情况、场地内部情况的基本资料，并根据地勘报告对桩基、支护选型提供建议。
3.3组织架构及管控目标
管控目标应从公司下达的项目经营任务入手进行分析倒推首开内部管控目标、货量供应目标及质量安全目标。
3.4开发报建策划
开发分期应在充分考虑市政分期和交付分期的基础上进行合理划分。
3.5分批推售及竣备交付计划
应根据公司经营计划及推货计划合理分批推售，每个批次推售应尽量做到户型配比均匀;整体交付策划应充分考虑市政分期及交付分期策划;
考虑到实施难度，项目工程建设节奏应满足工期要求，保障项目供货，同批供货的同业态楼栋开工时间间隔不应超过3个月，同批竣备交付的同业态楼栋进度间隔不应超过6个月。
3.6展示区及首开区策划
应对展示区动线及展示面进行分析，若东西及展示面存在障碍物，应对障碍物清除设立专项计划;针对展示区工期进度比较紧张的情况，应包含该区域专项图纸计划、招采计划，甄别展示区及首开区风险项目，并提出风险化解措施，同时应配合营销，综合考虑包括沙盘、软装、营销道具的到场时间。
3.7项目总平面的布置：
项目总平面图布置应包括桩基施工阶段、地下施工阶段、主体结构施工阶段、装饰装修阶段进行布置;综合考虑生活区、办公区布置，避免二次拆改;同时应应充分考虑到分批次交楼带来的交通组织影响;对于有装配式要求的项目，应对装配构件场地、塔吊选型提前进行策划;
3.8不利因素分析及应对措施：
应根据项目实际情况，提出项目相对应的不利因素情况，并提出相应措施。
4、工程总体策划的复盘纠偏
复盘是工程管理提升及纠偏的重要一环，也是完善工程总体策划的重要一环，对于在公司经营指标的实现有着重要与积极的作用。项目部须根据开发阶段，按照首开展示阶段、展示区整改阶段、平稳建设阶段、竣工备案阶段进行复盘，寻找偏差原因，及时纠偏。
针对在建的工程操盘项目进行复盘，对开发过程中的工程策划执行偏差进行分析，并根据复盘结果迭代公司工程管理负面清单，在后续工程策划进行负面清单核查表检查，可以规避重复风险。
结语：
随着房地产业的不断发展，房地产行业的竞争越来越激励，同时人民对美好的居住环境要求也越来越高。对于房地产开发企业来说，不仅仅要建好房子，更要更快更好的实现人民的居住梦想。这就需要我们更少的在工程管理体系中犯错误，做好施工统筹，做好公司经营指标的统筹，保质保量的实现工期、质量、效果，同时完成公司的经营任务，不负人民期待。工程总体策划是在大运营环境下实现公司经营指标与社会效益指标相互统一的重要一环。
参考文献：
[1]刘颖川.以IRR指标为抓手的国企项目大运营管理[J].国有资产管理，2020，12：27-32.
[2]李志杰.大运营管理在房地产工程项目管理中的应用[J].四川建材，2020，2（46）：147.
[3]武勇.试析房地产工程管理的有效途径[J].价值工程，2020，2：52-53.