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摘要：分布在农村地区的房屋、建筑物类型与结构等大多存在一定的差异，且房屋界限等相关因素缺乏明确的规定，整个登记过程的信息采集与权籍调查工作难度相对较大。随着农村地区的快速发展，农房不动产的登记工作面临新的挑战，明确农房不动产登记过程中的典型问题与工作开展的难点，逐步健全农房不动产调查的数据库，提高不动产登记效率，具有重要的现实意义。基于此，本文重点就农房不动产登记过程中的难点进行分析，并提出几点建议，以供参考。
关键词：农房不动产;权籍调查;登记制度
农房是农村地区居民的重要个人财产，将农房纳入不动产登记范畴，是不动产登记体系健全的重要任务，对农民财产性收入的保护有重要意义。从我国不动产登记制度的发展来看，在既往的不动产登记工作中，相关数据的采集、记录、存储与管理一般需要由相应的部门独立完成，数据的分散管理，以及不同类型不动产登记制度的差异性，在较大程度上影响了数据的对接与数据登记的效率;不动产统一登记制度出台以后，数据的有效整合以及基础平台的开发建设，大幅改善了不动产登记效率不足、数据对接风险等问题。在不动产登记制度逐步统一、规范的背景之下，农房不动产登记过程中的难点问题，成为规范不动产登记的制约条件。
1 农房不动产登记过程中的难点
1.1 农房不动产的差异性问题
农房不动产纳入不动产登记范畴是维护农民合法权益的重要方式。在农村集体建设用地、宅基地的使用缺乏严格监管的情况下，农村土地市场出现违建、非法侵占等事件，完善农房不动产登记制度，规范不动产登记程序，对农民权益的保护有突出作用。但从农村地区不动产登记的情况来看，房屋的分布相对分散、凌乱，不同类型、不同结构的建筑物，以及房屋界限等因素缺乏明确的规定，诸如此类的问题都大幅增加了农房不动产的登记难度。不仅如此，在测绘工作中，农房不动产对测绘方法的选择、测绘工具也有相对严格的要求。在不动产登记面临较大工作难度的情况下，不动产调查的差异性问题，直接影响了农房不动产的登记质量。具体来看，农房不动产的实际测绘水平与测绘过程中使用的调查方法等差异较大，不同专业领域、不同地区采取的技术标准、管理流程不统一，会增加测绘结果的误差风险，继而对后续的登记工作产生明显负面影响。
1.2 土地类型问题
土地类型是农房不动产登记的一项重要内容，从客观条件看，农村地区的土地有相互转换的可能性。例如，在退耕还林政策的影响下，一部分耕地资源会转换为林地资源，对应的登记信息也将发生改变;在推行土地拆补平衡政策的过程中，农村地区的宅基地将转化为耕地[1]。调查过程中，过于关注农房周围地区现阶段的土地类型，而忽略了权属迭代变更的可能性，可能会给后续的调查工作带来一定的麻烦。不仅如此，从主管部门采取的管理策略来看，不同管理模式在土地类型的调查与验收规程上表现出了比较明显的差异，这势必会加大调查过程中的技术选择难度，并对登记程序的落实造成显著影响。
1.3 多部门发证遗留隐患
在既往的农房管理模式中，农村地区的宅基地审批与建筑用地的管理等工作分属于不同的部门，其采取的管理措施以及相关资料的采集、管理程序等都存在一定的差异，加之传统管理模式的长期作用，农房不动产普遍存在资料不全或者资料不一致等问题，多部门发证遗留的隐患，如超面积违建、多源管理等问题，给农房不动产登记的规范化带来了较大的挑战[2]。
2 农房不动产登记的优化策略
2.1 明确农房不动产的调查方法
农房不动产调查是不动产登记的重要环节，调查结果的真实性、全面性会直接对后续的登记工作以及不动产管理带来显著影响。鉴于既往管理实践中存在的差异性问题，主管部门在开展权籍调查，需要严格将农房的定着物纳入调查范畴。一般情况下，对农房权籍调查数据已知与未知的宅基地、集体建筑用地，可分别采取不同的调查方法，前者的则重点是对一直数据进行核查，对缺失的数据进行补充;而后者则需要严格按照现行的权籍调查程序，规范开展调查工作。为了保证调查数据的真实性与调查结果的一致性，调查人员需要重视原地籍成果的合理利用，尤其是对于无变化或变化不显著的地区，充分利用原有大比例尺地籍调查的结果以及现有的资料，能够有效提高不动产调查的效率。房产调查方面，需要按照现行的程序严格落实测绘工作，采取逐幢测绘的策略，分别完成产别、建筑结构、层数等重要信息的采集。在测绘过程中，需要规范利用测距仪、钢卷尺等工具，同时注意测量误差的控制。
2.2 充分利用不动产测量的技术手段
随着不动产测量技术的逐步改进，一些具有良好性能的新技术、新设备开始应用于房屋测绘领域。为保证测绘数据的准确性，提高测绘工作的效率，测绘人员可根据实际测绘任务的需要，合理利用现有的技术手段。例如，全野外解析技术是充分利用全站仪、GPS等技术或设备提供的支持，获取不动产宗地要素，有序完成野外测量作业的一项技术，在实践应用中，该技术的测量精度较高，能够满足不动产测绘的实际要求，但其应用成本较高，需要根据具体测绘任务的需求，分析其可行性;航测遥感技术主要利用航空影像技术完成不动产的测绘，在配套设备的支持下，系统能够快速生成DEM，并完成权属调查、外业调查底图绘制等工作[3]。在不动产测绘实践中，航测遥感技术能够快速掌握关键数据并建立数据库，对分布散乱的农房调查有较高的适应性，能够显著提高调查的效率。
2.3 完善农房不动产的测绘程序
从目前形势来看，农房不动产的测绘涉及较多的复杂内容，考虑到农房测绘工作的特殊性，相关技术人员应当结合既往的测绘工作经验，积极开发适用于农房测绘等特殊任务的新型测绘技术，以高效、高质测绘为目标，探索新的测绘方案。在外业测绘工作中，对农房不动产进行预调查能够相对高效地获取农房的第一手资料，在地籍辅助程序的支持下，农房不动产的测绘将有序进行。考虑到测绘过程中存在若干影响测绘结果的因素，测绘人员需严格落实现场的核检与各项测绘任务的验收工作，尽可能提高测绘工作的质量。此外，数据库的建立对农房测绘工作也有重要作用。从统一不动产登记制度出发，现阶段平台建设的核心目标是不动产登记相关数据的互通、共享，即建立的平台应当具备各管理部门便捷地调用数据的功能，这一过程主要涉及不同类型不动产登记信息的稳定传递与提取、调用权限的管理等。针对农房不动产的测绘工作，在开发测绘业务管理系统、构建相应数据库的过程中，研发人员需要重视现有软件技术、硬件设施的合理利用，通过优化服务器、提高信号传输质量等营造良好的数据传输环境。
农房不动产登记是我国不动产登记制度实践的重难点。从农房的分布、结构特点来看，农房不动产的测绘工作与相关信息的登记涉及若干技术难点，为保证不动产登记工作的质量与效率，农村地区应重视权籍调查工作的开展，坚持“房地一体”的基本策略，对测绘、登记过程中的一系列技术难点进行分析，明确农房不动产登记的影响因素，制定统一的管理办法与登记程序，同时结合各地的实际情况，合理调整测绘程序，充分利用现有的技术手段全面获取不动产登记的相关信息，逐步完善农房不动产登记信息。
参考文献
[1] 马忠卫， 李旋. 农房不动产登记过程中的难点及对策研究[J]. 江苏科技信息， 2020， v.37;No.628（07）：79-81.
[2] 卢攀. 不动产测绘过程中的難点分析[J]. 城市周刊， 2019， （019）： 59-60.
[3] 杨慧斌. 不动产登记工作中的疑难问题及应对策略[J]. 中国市场， 2020， （018）：76-77.
关键词：农房不动产;权籍调查;登记制度
农房是农村地区居民的重要个人财产，将农房纳入不动产登记范畴，是不动产登记体系健全的重要任务，对农民财产性收入的保护有重要意义。从我国不动产登记制度的发展来看，在既往的不动产登记工作中，相关数据的采集、记录、存储与管理一般需要由相应的部门独立完成，数据的分散管理，以及不同类型不动产登记制度的差异性，在较大程度上影响了数据的对接与数据登记的效率;不动产统一登记制度出台以后，数据的有效整合以及基础平台的开发建设，大幅改善了不动产登记效率不足、数据对接风险等问题。在不动产登记制度逐步统一、规范的背景之下，农房不动产登记过程中的难点问题，成为规范不动产登记的制约条件。
1 农房不动产登记过程中的难点
1.1 农房不动产的差异性问题
农房不动产纳入不动产登记范畴是维护农民合法权益的重要方式。在农村集体建设用地、宅基地的使用缺乏严格监管的情况下，农村土地市场出现违建、非法侵占等事件，完善农房不动产登记制度，规范不动产登记程序，对农民权益的保护有突出作用。但从农村地区不动产登记的情况来看，房屋的分布相对分散、凌乱，不同类型、不同结构的建筑物，以及房屋界限等因素缺乏明确的规定，诸如此类的问题都大幅增加了农房不动产的登记难度。不仅如此，在测绘工作中，农房不动产对测绘方法的选择、测绘工具也有相对严格的要求。在不动产登记面临较大工作难度的情况下，不动产调查的差异性问题，直接影响了农房不动产的登记质量。具体来看，农房不动产的实际测绘水平与测绘过程中使用的调查方法等差异较大，不同专业领域、不同地区采取的技术标准、管理流程不统一，会增加测绘结果的误差风险，继而对后续的登记工作产生明显负面影响。
1.2 土地类型问题
土地类型是农房不动产登记的一项重要内容，从客观条件看，农村地区的土地有相互转换的可能性。例如，在退耕还林政策的影响下，一部分耕地资源会转换为林地资源，对应的登记信息也将发生改变;在推行土地拆补平衡政策的过程中，农村地区的宅基地将转化为耕地[1]。调查过程中，过于关注农房周围地区现阶段的土地类型，而忽略了权属迭代变更的可能性，可能会给后续的调查工作带来一定的麻烦。不仅如此，从主管部门采取的管理策略来看，不同管理模式在土地类型的调查与验收规程上表现出了比较明显的差异，这势必会加大调查过程中的技术选择难度，并对登记程序的落实造成显著影响。
1.3 多部门发证遗留隐患
在既往的农房管理模式中，农村地区的宅基地审批与建筑用地的管理等工作分属于不同的部门，其采取的管理措施以及相关资料的采集、管理程序等都存在一定的差异，加之传统管理模式的长期作用，农房不动产普遍存在资料不全或者资料不一致等问题，多部门发证遗留的隐患，如超面积违建、多源管理等问题，给农房不动产登记的规范化带来了较大的挑战[2]。
2 农房不动产登记的优化策略
2.1 明确农房不动产的调查方法
农房不动产调查是不动产登记的重要环节，调查结果的真实性、全面性会直接对后续的登记工作以及不动产管理带来显著影响。鉴于既往管理实践中存在的差异性问题，主管部门在开展权籍调查，需要严格将农房的定着物纳入调查范畴。一般情况下，对农房权籍调查数据已知与未知的宅基地、集体建筑用地，可分别采取不同的调查方法，前者的则重点是对一直数据进行核查，对缺失的数据进行补充;而后者则需要严格按照现行的权籍调查程序，规范开展调查工作。为了保证调查数据的真实性与调查结果的一致性，调查人员需要重视原地籍成果的合理利用，尤其是对于无变化或变化不显著的地区，充分利用原有大比例尺地籍调查的结果以及现有的资料，能够有效提高不动产调查的效率。房产调查方面，需要按照现行的程序严格落实测绘工作，采取逐幢测绘的策略，分别完成产别、建筑结构、层数等重要信息的采集。在测绘过程中，需要规范利用测距仪、钢卷尺等工具，同时注意测量误差的控制。
2.2 充分利用不动产测量的技术手段
随着不动产测量技术的逐步改进，一些具有良好性能的新技术、新设备开始应用于房屋测绘领域。为保证测绘数据的准确性，提高测绘工作的效率，测绘人员可根据实际测绘任务的需要，合理利用现有的技术手段。例如，全野外解析技术是充分利用全站仪、GPS等技术或设备提供的支持，获取不动产宗地要素，有序完成野外测量作业的一项技术，在实践应用中，该技术的测量精度较高，能够满足不动产测绘的实际要求，但其应用成本较高，需要根据具体测绘任务的需求，分析其可行性;航测遥感技术主要利用航空影像技术完成不动产的测绘，在配套设备的支持下，系统能够快速生成DEM，并完成权属调查、外业调查底图绘制等工作[3]。在不动产测绘实践中，航测遥感技术能够快速掌握关键数据并建立数据库，对分布散乱的农房调查有较高的适应性，能够显著提高调查的效率。
2.3 完善农房不动产的测绘程序
从目前形势来看，农房不动产的测绘涉及较多的复杂内容，考虑到农房测绘工作的特殊性，相关技术人员应当结合既往的测绘工作经验，积极开发适用于农房测绘等特殊任务的新型测绘技术，以高效、高质测绘为目标，探索新的测绘方案。在外业测绘工作中，对农房不动产进行预调查能够相对高效地获取农房的第一手资料，在地籍辅助程序的支持下，农房不动产的测绘将有序进行。考虑到测绘过程中存在若干影响测绘结果的因素，测绘人员需严格落实现场的核检与各项测绘任务的验收工作，尽可能提高测绘工作的质量。此外，数据库的建立对农房测绘工作也有重要作用。从统一不动产登记制度出发，现阶段平台建设的核心目标是不动产登记相关数据的互通、共享，即建立的平台应当具备各管理部门便捷地调用数据的功能，这一过程主要涉及不同类型不动产登记信息的稳定传递与提取、调用权限的管理等。针对农房不动产的测绘工作，在开发测绘业务管理系统、构建相应数据库的过程中，研发人员需要重视现有软件技术、硬件设施的合理利用，通过优化服务器、提高信号传输质量等营造良好的数据传输环境。
农房不动产登记是我国不动产登记制度实践的重难点。从农房的分布、结构特点来看，农房不动产的测绘工作与相关信息的登记涉及若干技术难点，为保证不动产登记工作的质量与效率，农村地区应重视权籍调查工作的开展，坚持“房地一体”的基本策略，对测绘、登记过程中的一系列技术难点进行分析，明确农房不动产登记的影响因素，制定统一的管理办法与登记程序，同时结合各地的实际情况，合理调整测绘程序，充分利用现有的技术手段全面获取不动产登记的相关信息，逐步完善农房不动产登记信息。
参考文献
[1] 马忠卫， 李旋. 农房不动产登记过程中的难点及对策研究[J]. 江苏科技信息， 2020， v.37;No.628（07）：79-81.
[2] 卢攀. 不动产测绘过程中的難点分析[J]. 城市周刊， 2019， （019）： 59-60.
[3] 杨慧斌. 不动产登记工作中的疑难问题及应对策略[J]. 中国市场， 2020， （018）：76-77.