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摘要：随着计算机网络技术的逐步成熟及房地产软件产业的发展，适时采用先进的科学技术手段。建设房地产管理信息系统，是时代发展需要，是落实中央提出的科学发展观，坚持与时俱进的具体体现。房地产管理信息化建设，可以从房地产测绘信息系统、房地产市场与权属登记管理信息系统、房地产地理信息系统和商品房网上登记备案信息系统四个部分人手，并从基本作用、运行模式和功能、以及当前亟待开展的工作等方面提出自己的建议和意见一。
关键词：房地产；管理
Abstract: With the gradual maturity of computer network technology and real estate development of software industry, the timely use of advanced scientific and technological means. Construction of Real Estate Management Information System, the development needs of the times is to implement a central scientific concept of development, adhere to the specific embodiment of the times. Real estate management information technology from the real estate surveying and mapping information system, the real estate market and the ownership registration and management information systems, real estate, geographic information systems, and real estate online registration system of four parts staff, and from the fundamental role, operation mode and function, and when Before work and other aspects necessary to carry out its own proposals and opinions.Keywords: real estate; management
中图分类号：F293.33 文献标识码：A文章编号：
一、 房地产信息系统基本作用
房地产管理信息化建设，可以建制市为单位，通过一定的信息平台，依托房地产管理的各业务系统，将分散于房地产开发、转让、租赁、评估、抵押、拆迁、公房管理、房地产测绘、房地产交易与权属登记、档案利用以及税费征缴等管理环节的市场信息有机整合起来．同时纳入与房地产市场发展相关的土地、规划、金融等其他信息，形成全面客观地反映各地房地产市场运行状况的信息系统
(一)为房地产产权管理和市场管理的服务作用。为房地产管理(包括房地产政策法规、政务公开、办事程序、房地产开发、房地产市场、房地产交易权属登记、评估抵押、房地产拆迁等方面)提供基础数据。
1、房地产信息系统具有的详细的统计功能，能够提供各方面需要的真实数据，房地产价格水平、商品房空置率以及房屋租赁管理，圈定范围内的房屋面积、结构、用途及其土地的面积和利用状况等，杜绝错误、重证、假证的出现和干扰。
2、为加强政府对房地产市场的价格监管，定期做好房地产市场分析，及时发布市场信息，建立价格预警系统，制定相关政策法规，调节商品房建设标准和销售价格，引导市场心理预期。宣传引导开发企业调整户型结构，平抑房地产市场价格，防止波动幅度过大，并从技术上杜绝炒楼花的可能，及时预防房地产市场经济中心的潜在风险。保证房地产市场经济的健康发展。
(二) 对公共管理的社会服务作用。
1、规范财政契税和营业税等征收。由于产权管理信息系统的建立．实行的是微机操作，预防段地、段价格，只要输入房地产的座落、结构、用途、面积等、计费自动生成，杜绝税费流失、公证透明，便于随时监督检查。
2、由于地理信息系统的建立，为清查违法违章建筑以及治安综合治理、定位犯罪地点和消防准确确定火灾点提供快捷服务，为工商管理、计划生育清查提供位置、租赁、用途等服务。
二、房地产信息系统运行模式及功能
(一)数字化测绘系统。它是房地产管理的源头，属于精确测量。采用全站仪、GPS、测距仪等工具。利用计算机网络技术和专业的测绘软件，完成房产平面控制测量、房产调查、房产要素测量、房产图绘制、房产面积测算、变更测量和测绘成果资料的检查验收．取得真实科学的第一手资料，形成房产簿册、房产数据和房产图集等房产测绘成果，建立数据库。
主要功能：以房屋面积分摊计算为功能核心。集房产信息采集、图形绘制、直接存人数据库．实现房产测绘信息的数字化，与房地产管理信息系统无缝链接。以项目测绘为管理单位，按照业务流程，设置收件、派发、测绘等环节并通过检查审核、审批三级质量管理制度。最终形成有效测绘成果归档进入数据库。
1、自动面积分摊：自由定义分摊结构，可设置比例分摊、协议分摊等各种分摊模式，轻松实现各类多级、复杂分摊计算，有详细的面积计算公式积分摊过程。
2、安全的审核功能：层层审核、层层把关，保证数据的安全和准确。
3、齐全的报表成果输出：报表生成采用国内最先进的CELL报表组件。软件内置各种报表模板，报表格式完整齐全，并可按用户单位实际需求定制专用报表模板。
4、强大的图形成果输出：自动生成分户图、分层图、分幢图等各种成图模式，可实惠高效率地批量打印，并可按用户单位实际需求定制专用成图模板。
5、测绘报告自动生成：报告完全符合安徽省测绘报告规范，可以反报告内容进行自定义，只需定制好测绘报告模型，按客户需求自动生成测绘报告。
6、灵活的用户自定义：房屋编号自由定制，图形名称按需定制，绘图模式自由设置。
7、提供多种公共数据接口：能與产权登记系统、地理信息系统、商品房网上登记备案系统等多个系统实现数据共享。
(二)房地产市场与权属登记管理系统。它包括产权登记、产权发证、税费征缴和档案管理四个子模块．设置合理
机构，简化程序，运用计算机网络和软件技术，提高办事效率，为群众提供全方位的优质服务。房地产权属登记业务
详细分类，制定了种类登记业务的申请要件，实现规范化、流水化作业。
1、公共管理功能：信息查询、综合统计、地图显示、窗口帮助．其中地图显示就是地理信息系统与产权登记系统的无缝链接。
2、产权登记业务：业务流程设置了受理、初审、复审、审批和缮证归档等环节，是整个房地产交易与权属登记的主要内容。
3、与登记业务相关的管理：有抵押登记、租赁合同备案、司法协助(查封)、二手房交易金托管、商品房合同备案、档案管理和房地产企业管理等方面。
(三)房地产地理信息系统。它是房地产管理的GIS，属于控制测量，是房产测绘和房屋登记业务数据与图形相结合，实现“以图管房、以图管档”的主要工具。
1、以图定位：图形定位方式快捷易用，不但能实现以大图到小图的逐步定位，还能根据图形信息很快地定位到图
幅、房屋，更能用产权证或备案号(受理号)等业务信息，直接定位到房和户室，形象直观、快捷易用。
2、建立房屋数字编码：按照国家规范，在六安市整个规划区，逐级划分房产区、房产分区、房产丘、房屋幢、最后到房屋。
房产区是以市建制区的街道办事处或乡镇的行政辖区，或者根据房地产管理划分区域为基础划定。在60平方公里划分11个房产区，根据实际情况和需要，可以将房产区再划分为若干个房产分区。房产区和房产分区均以两位自然数从01至99依序编列。
丘的编号以房产分区为编号区。采用4位自然数字从0001至9999编列，以后新增丘接原丘号顺序连续编立。丘的编号从北至南，从西至东，以反“s”形顺序编列。幢号以丘为单位，自进大门起，从左到右，从前到后，用數字1、2⋯ ⋯ 顺序按“s”形编号。
以房测图、以图管房、以图管档，把房屋作为管理目标，按照国家标准编制房屋的22位数字编码，它就像居民身分证一样，是房屋的终身编码，具体格式如下：
行政代码+房产区代码+房产分区代码+丘号+幢号+房号
(6位)+(2位)+(2位)+(4位)+(4位)+(4位)
342401 08 12 0018 0016 010
3、具有强大的图上统计功能：在图上圈定范围，可以按照结构、用途等自动统计出范围内的房屋面积和土地面积。
(四)商品房网上登记备案信息系统。可进行房地产开发搂盘的查询，了解房屋的区位、户型、面积、价格、销售等市场真实信息，可以更好地规范房地产开发市场行为，有效地限制开发企业捂盘惜售，以及炒楼花等现象。其功能：通过网上备案系统中的楼盘表可以清楚了解每个房屋的相关情况，在楼盘表里，黄色代表是可售的房屋，蓝色是已签约的，绿色是已备案的，红色代表限制销售的．灰色是开发商自留房等情况。
三、房地产管理部门在信息化建设中亟待开展的工作
房地产测绘信息系统、房地产市场与权属登记信息系统、房地产地理信息系统和商品房网上登记备案信息系统，是数据共享．互动管理的一个信息平台，对确保房地产市场持续、健康、有序发展具有重要的辅助作用，需要政府协调，各有关部门相互配合。如土地和规划部门提供地籍图、坐标点等，由于时间跨度较大，需要较长时间建设，是一个较大工程，需要较大的资金投入，建设过程可以分步实施，如测绘系统、权房网上登记备案系统则可以独立完成，电脑软件和网络建设，则向社会公开招投标，达到花小钱办好事的目的。作为房地产管理部门主要工作是：
1、对城区范围内的各类房屋完成修补测工作。房地产信息系统中的数字图和每幢房屋的精确位置，是地理信息系统的成果，是控制测量，它确定城市规划区内每幢房屋的具体位置，以及房产要素(包括每～幢房屋的结构、面积、建筑年代、用途等)，还有道路、河流以及土地的面积和利用状况：碎部测量是由数字化测绘系统完成，是精确测量，工作量大，精确度要求高，它是以户(或套)为单位，确定每户房屋的面积、用途、结构等要素；每户(套)房屋的产权信息是由正常权属登记业务受理，通过产权登记系统取得。
2、房地产网络建设和人才培训。它包括网站、局域网、场地建设和技术人才培训、储备。较大规模的局域网，能够提供高速的INTERNET接人服务，建立官方的房地产网站。依靠房地产信息系统的丰富的网站信息资源，对外宣传房地产政策法规和发布信息，提供房地产管理部门的服务内容，例如：政策法规、办事程序、收费标准、权证查询、新闻发布、网络教育等，房地产权利人只要在网上输入房产证号和姓名，即可查询本人的房地产基本情况及税费情况等。完成房地产信息系统建设，并且能熟练运用，需要尽快完成全员培训，达到熟练操作，准确使用。
3、完成产权档案的中文录入等基础性工作。由于种种原因，各地现存房地产档案存在资料不全、记载不清、变动较大、没有并档、以及各时期所发的房地产权证版本不尽相同，给准确及时录入带来一定的困难。而完成现存档案录入，关系到房地产管理的信息系统的完整．从而建立电子档案库，实现房地产档案管理纸质档案与电子档案并存，因此．产权档案的中文录入作为信息化管理最为基础性的工作应尽早开展。
4、多方筹措资金。房地产管理信息系统建设，是一项功在当前、利在干秋的德政工程，各地在积极争取政府财政支持的同时，还必须积极争取各联网单位多方支持，确保房地产管理信息化尽早建成和运行。
关键词：房地产；管理
Abstract: With the gradual maturity of computer network technology and real estate development of software industry, the timely use of advanced scientific and technological means. Construction of Real Estate Management Information System, the development needs of the times is to implement a central scientific concept of development, adhere to the specific embodiment of the times. Real estate management information technology from the real estate surveying and mapping information system, the real estate market and the ownership registration and management information systems, real estate, geographic information systems, and real estate online registration system of four parts staff, and from the fundamental role, operation mode and function, and when Before work and other aspects necessary to carry out its own proposals and opinions.Keywords: real estate; management
中图分类号：F293.33 文献标识码：A文章编号：
一、 房地产信息系统基本作用
房地产管理信息化建设，可以建制市为单位，通过一定的信息平台，依托房地产管理的各业务系统，将分散于房地产开发、转让、租赁、评估、抵押、拆迁、公房管理、房地产测绘、房地产交易与权属登记、档案利用以及税费征缴等管理环节的市场信息有机整合起来．同时纳入与房地产市场发展相关的土地、规划、金融等其他信息，形成全面客观地反映各地房地产市场运行状况的信息系统
(一)为房地产产权管理和市场管理的服务作用。为房地产管理(包括房地产政策法规、政务公开、办事程序、房地产开发、房地产市场、房地产交易权属登记、评估抵押、房地产拆迁等方面)提供基础数据。
1、房地产信息系统具有的详细的统计功能，能够提供各方面需要的真实数据，房地产价格水平、商品房空置率以及房屋租赁管理，圈定范围内的房屋面积、结构、用途及其土地的面积和利用状况等，杜绝错误、重证、假证的出现和干扰。
2、为加强政府对房地产市场的价格监管，定期做好房地产市场分析，及时发布市场信息，建立价格预警系统，制定相关政策法规，调节商品房建设标准和销售价格，引导市场心理预期。宣传引导开发企业调整户型结构，平抑房地产市场价格，防止波动幅度过大，并从技术上杜绝炒楼花的可能，及时预防房地产市场经济中心的潜在风险。保证房地产市场经济的健康发展。
(二) 对公共管理的社会服务作用。
1、规范财政契税和营业税等征收。由于产权管理信息系统的建立．实行的是微机操作，预防段地、段价格，只要输入房地产的座落、结构、用途、面积等、计费自动生成，杜绝税费流失、公证透明，便于随时监督检查。
2、由于地理信息系统的建立，为清查违法违章建筑以及治安综合治理、定位犯罪地点和消防准确确定火灾点提供快捷服务，为工商管理、计划生育清查提供位置、租赁、用途等服务。
二、房地产信息系统运行模式及功能
(一)数字化测绘系统。它是房地产管理的源头，属于精确测量。采用全站仪、GPS、测距仪等工具。利用计算机网络技术和专业的测绘软件，完成房产平面控制测量、房产调查、房产要素测量、房产图绘制、房产面积测算、变更测量和测绘成果资料的检查验收．取得真实科学的第一手资料，形成房产簿册、房产数据和房产图集等房产测绘成果，建立数据库。
主要功能：以房屋面积分摊计算为功能核心。集房产信息采集、图形绘制、直接存人数据库．实现房产测绘信息的数字化，与房地产管理信息系统无缝链接。以项目测绘为管理单位，按照业务流程，设置收件、派发、测绘等环节并通过检查审核、审批三级质量管理制度。最终形成有效测绘成果归档进入数据库。
1、自动面积分摊：自由定义分摊结构，可设置比例分摊、协议分摊等各种分摊模式，轻松实现各类多级、复杂分摊计算，有详细的面积计算公式积分摊过程。
2、安全的审核功能：层层审核、层层把关，保证数据的安全和准确。
3、齐全的报表成果输出：报表生成采用国内最先进的CELL报表组件。软件内置各种报表模板，报表格式完整齐全，并可按用户单位实际需求定制专用报表模板。
4、强大的图形成果输出：自动生成分户图、分层图、分幢图等各种成图模式，可实惠高效率地批量打印，并可按用户单位实际需求定制专用成图模板。
5、测绘报告自动生成：报告完全符合安徽省测绘报告规范，可以反报告内容进行自定义，只需定制好测绘报告模型，按客户需求自动生成测绘报告。
6、灵活的用户自定义：房屋编号自由定制，图形名称按需定制，绘图模式自由设置。
7、提供多种公共数据接口：能與产权登记系统、地理信息系统、商品房网上登记备案系统等多个系统实现数据共享。
(二)房地产市场与权属登记管理系统。它包括产权登记、产权发证、税费征缴和档案管理四个子模块．设置合理
机构，简化程序，运用计算机网络和软件技术，提高办事效率，为群众提供全方位的优质服务。房地产权属登记业务
详细分类，制定了种类登记业务的申请要件，实现规范化、流水化作业。
1、公共管理功能：信息查询、综合统计、地图显示、窗口帮助．其中地图显示就是地理信息系统与产权登记系统的无缝链接。
2、产权登记业务：业务流程设置了受理、初审、复审、审批和缮证归档等环节，是整个房地产交易与权属登记的主要内容。
3、与登记业务相关的管理：有抵押登记、租赁合同备案、司法协助(查封)、二手房交易金托管、商品房合同备案、档案管理和房地产企业管理等方面。
(三)房地产地理信息系统。它是房地产管理的GIS，属于控制测量，是房产测绘和房屋登记业务数据与图形相结合，实现“以图管房、以图管档”的主要工具。
1、以图定位：图形定位方式快捷易用，不但能实现以大图到小图的逐步定位，还能根据图形信息很快地定位到图
幅、房屋，更能用产权证或备案号(受理号)等业务信息，直接定位到房和户室，形象直观、快捷易用。
2、建立房屋数字编码：按照国家规范，在六安市整个规划区，逐级划分房产区、房产分区、房产丘、房屋幢、最后到房屋。
房产区是以市建制区的街道办事处或乡镇的行政辖区，或者根据房地产管理划分区域为基础划定。在60平方公里划分11个房产区，根据实际情况和需要，可以将房产区再划分为若干个房产分区。房产区和房产分区均以两位自然数从01至99依序编列。
丘的编号以房产分区为编号区。采用4位自然数字从0001至9999编列，以后新增丘接原丘号顺序连续编立。丘的编号从北至南，从西至东，以反“s”形顺序编列。幢号以丘为单位，自进大门起，从左到右，从前到后，用數字1、2⋯ ⋯ 顺序按“s”形编号。
以房测图、以图管房、以图管档，把房屋作为管理目标，按照国家标准编制房屋的22位数字编码，它就像居民身分证一样，是房屋的终身编码，具体格式如下：
行政代码+房产区代码+房产分区代码+丘号+幢号+房号
(6位)+(2位)+(2位)+(4位)+(4位)+(4位)
342401 08 12 0018 0016 010
3、具有强大的图上统计功能：在图上圈定范围，可以按照结构、用途等自动统计出范围内的房屋面积和土地面积。
(四)商品房网上登记备案信息系统。可进行房地产开发搂盘的查询，了解房屋的区位、户型、面积、价格、销售等市场真实信息，可以更好地规范房地产开发市场行为，有效地限制开发企业捂盘惜售，以及炒楼花等现象。其功能：通过网上备案系统中的楼盘表可以清楚了解每个房屋的相关情况，在楼盘表里，黄色代表是可售的房屋，蓝色是已签约的，绿色是已备案的，红色代表限制销售的．灰色是开发商自留房等情况。
三、房地产管理部门在信息化建设中亟待开展的工作
房地产测绘信息系统、房地产市场与权属登记信息系统、房地产地理信息系统和商品房网上登记备案信息系统，是数据共享．互动管理的一个信息平台，对确保房地产市场持续、健康、有序发展具有重要的辅助作用，需要政府协调，各有关部门相互配合。如土地和规划部门提供地籍图、坐标点等，由于时间跨度较大，需要较长时间建设，是一个较大工程，需要较大的资金投入，建设过程可以分步实施，如测绘系统、权房网上登记备案系统则可以独立完成，电脑软件和网络建设，则向社会公开招投标，达到花小钱办好事的目的。作为房地产管理部门主要工作是：
1、对城区范围内的各类房屋完成修补测工作。房地产信息系统中的数字图和每幢房屋的精确位置，是地理信息系统的成果，是控制测量，它确定城市规划区内每幢房屋的具体位置，以及房产要素(包括每～幢房屋的结构、面积、建筑年代、用途等)，还有道路、河流以及土地的面积和利用状况：碎部测量是由数字化测绘系统完成，是精确测量，工作量大，精确度要求高，它是以户(或套)为单位，确定每户房屋的面积、用途、结构等要素；每户(套)房屋的产权信息是由正常权属登记业务受理，通过产权登记系统取得。
2、房地产网络建设和人才培训。它包括网站、局域网、场地建设和技术人才培训、储备。较大规模的局域网，能够提供高速的INTERNET接人服务，建立官方的房地产网站。依靠房地产信息系统的丰富的网站信息资源，对外宣传房地产政策法规和发布信息，提供房地产管理部门的服务内容，例如：政策法规、办事程序、收费标准、权证查询、新闻发布、网络教育等，房地产权利人只要在网上输入房产证号和姓名，即可查询本人的房地产基本情况及税费情况等。完成房地产信息系统建设，并且能熟练运用，需要尽快完成全员培训，达到熟练操作，准确使用。
3、完成产权档案的中文录入等基础性工作。由于种种原因，各地现存房地产档案存在资料不全、记载不清、变动较大、没有并档、以及各时期所发的房地产权证版本不尽相同，给准确及时录入带来一定的困难。而完成现存档案录入，关系到房地产管理的信息系统的完整．从而建立电子档案库，实现房地产档案管理纸质档案与电子档案并存，因此．产权档案的中文录入作为信息化管理最为基础性的工作应尽早开展。
4、多方筹措资金。房地产管理信息系统建设，是一项功在当前、利在干秋的德政工程，各地在积极争取政府财政支持的同时，还必须积极争取各联网单位多方支持，确保房地产管理信息化尽早建成和运行。