论文部分内容阅读
摘要：房地产业也是我国经济发展的支柱性产业之一，伴随着房地产业的不断发展与壮大、经济地位的不断提高、利润空间的增大，外资也进入到我国的房地产领域中，分享一系列的利润与市场空间。文章分析了外资对我国房地产市场的影响，并就此影响提出了我国房地产市场面对外资的意见和建议。
关键词：外资；房地产；影响
一、外资对我国房地产市场的影响
（一）积极影响
1.促进房地产投资理念的增加和金融体系的完善
外资在促进我国房地产市场发展的同时，也带来了不少金融工具，如住房抵押贷款的证券化、房地产经纪投资信托等，为我国金融体系的进一步完善和发展做出了无可厚非的贡献。新投资理念是被新投资工具随身携带着的，新投资工具和投资理念的应用，为房地产事业的发展带来了新的发展思路和新的发展动力，也为我国房地产事业和国际房地产事业接轨这一远大行程迈进了一大步。
2.促使我国本土房地产企业的竞争力倍增
外资给我国房地产业带来先进的技术设备和操作经验，还促使房地产开发的各个环节及房地产金融等各个领域的不断成熟：同时也使我国本地的房地产企业不断更新管理机制，逐渐掌握使用新的设备和先进的技术的方法，不断发展自己，而非停滞不前。这有利于增强国内房地产企业的竞争力，也促使我国房地产企业得到进一步发展。
3.优化企业资本结构
外资在我国房地产市场上有直接和间接两种融资方式，这两种融资方式使得外资承担了本土房地产企业的部分融资风险，令我国本土的房地产企业在确定资本结构和如何运用资本方面上更具灵活性。
4.弥补了资金短缺
外资房地产企业进入我国房地产市场后，有些是采取与本土房地产商合资合作的方式，这种方式的采取，在较大程度上帮助我国解决了国内房地产企业在大型工程项目上的资金不足的问题，相应地也承担了一些市场风险，对缓解我国金融风险和打破资金紧张的局面非常有益。
5.促进国内房地产业走向国际化
在外资房地产的带动下，房地产服务企业也会进入我国房地产市场，这样便使我国本土房产市场更趋于国际化，并使我国房产市场的业务更加完善、房产体系更加健全。外商投资我国房地产企业，还会带来新的投资理念和投资工具，而投资理念和投资工具的完善正是我国房地产行业正在慢慢与国际房地产行业接轨的有利证明。
（二）消极影响
1.加剧了房地产泡沫
外资的到来，将我国房地产的价格进一步抬高，并使价格超出价值甚远，使房地产市场的泡沫化更加严重。
2.供求结构更加失衡
当下我国房地产的供求存在严重的结构性失衡。高档住宅和商业物业的供给过剩而普通住宅房的供给却严重不足。其原因如下：全球资本尤其是境外资本。出于对高回报率的追求及管理的方便性等方面的考虑，使得资金大多集中投资到豪华型地产及高档住宅等少数项目：与之相反，对于旺盛需求的适合居民买入并居住的经济适用房则投入较少的资金或者直接不投资这些项目。这样便导致了居民居住需求被投资需求所取代。成为房地产市场的重点项目。由此种情景便可得知。房地产市场中的供求间的结构失衡状况会更加难以调节。
3.增加了金融市场的波动性，危害我国金融安全
外资金额的增加会使外汇占的比例增高，使金融市场更具波动性，同时也使我国的通胀压力更大，使金融秩序紊乱。若人民币汇率预期升值，外资便会使尽浑身解数进入我国房产市场获取利润。倘若资产收益率降低，便会出现境外资本流出替代境流入，国内投机者便会跟风随大流，将房地产售出，由此导致房价大跌，金融市场动荡不安。
4.增加了人民币升值压力
近几年，外资进入我国房地产市场的数量越发增大。外资来我国房地产市场是为了收取两种利益的：一是资本增值带来的收益：二是人民币汇率升值带来的汇兑收益。除非人民币被预期不会升值，否则外资会源源不断的流进我国房产市场。这会是我国的国际收支不平衡，也会给人民币升值带来压力。
5.抑制宏观调控的效果
外资房地产或多或少地延迟了我国在房地产方面的宏观调控政策的效果的发挥。比如，在国家实施紧缩的房地产政策时，会增加企业的融资难度，境内房地产商为实现融资目的。便会纷纷转向境外融资这种方式，这便使得我国宏观调控政策的效果得不到包证。
6.抢占我国房地产企业的市场份额和利润空间
外资涉足我国的房地产市场必定会带着或多或少的投机目的——企图利用我国房地产是新兴的行业、体系中企业抗干扰能力比较脆弱这一点进行炒作，在动荡不安的市场上获取收益。外资占据了一些本属于我国本地房地产商的利润，使得我国房产企业的利润率下降不少。外资企业也抢走了一些本该属于我国本土房地产企业的市场份额。
二、房地产市场如何迎接外资
（一）提高本土房地产企业的市场竞争力
面对大批外资涉足我国房地产市场，我国本土的房地产企业应将自身的竞争力好好提升一下，以便让我们的房地产企业在市场中处于主导地位。比如我们的企业可以实行促进品牌建设、产品差异化及增强自身的战略意识等策略，使自己的产品更具特色；也可以发挥本土企业的优势，同时对西方先进的运作管理模式加以借鉴，并针对我国居民的消费习惯。开发出更吸引注意力的产品，获取更大的市场竞争力，也能一定程度上避免由外资进入带来的不安成分。此外，我们企业之间可以建立起广泛的战略联盟，团结就是力量增强抵抗外资企业的实力：形成“以人为本”的意识，引进或培养具有项目策划、人文知识底蕴、经营创新及资本运营能力的复合型高级人才，以硬实力在国际化竞争的市场上获取胜利。
（二）将相应的产业政策加以完善，将外资的准入条件加以规范
目前。我们本土的房地产业才处于初级阶段。法律体系并不健全。制度政策并不完善，应从实际出发，尽快完善房地产业政策，而这些政策不单单只是从吸引外资增加GDP的角度出发，还考虑了要提防外资在行业中的取巧行为，同时必须以普通住宅为归宿，毕竟房地产企业的存在。最根本的是为了满足居民的生存需要。可以考虑以下三点：第一。调整房地产领域中外资享有的一系列的优惠政策：第二，对这种举动加以鼓励——外商直接投资并直接参与房产的开发与建设：第三，控制外资的借贷规模。规范外资准入条件，将投机性外资阻挡在国门之外。
（三）增加金融监管力度
当务之急是要规范管理个人住宅抵押和房产企业贷款，严肃处理不合理的房产贷款，也可以防范贷款带来的种种可以避免的风险。通过规定境内所有银行不提供外汇贷款给境外机构和非居民个人在境内购买商品房，以抑制来自境外机构或者是非居民个人的投机性炒作行为。
改善风险指标体系，建立从汇兑到交易等各环节的市场预警体系，各管理部门之间应实现信息共享，增进沟通、协调和合作，加强对房地产市场外资流动的监管。
参考文献：
[1]侯怡.上海外商投资房地产行业的实证分析[J].武汉金，2007（01）.
[2]王敏.浅析外资大量进入我国房产市场的影响及我国应对政策[J].泰州职业技术学院学报，2007（05）.
[3]周毕文.浅谈外资对我国房地产业的影响及对策[J].商业时代，2007（28）.
[4]李艳虹，张铁强.境外资本流入中国房地产市场的影响与对策[J].上海金融，2009（01）.
[5]汪成豪，王雯珺，崔啸，等.外资流动对我国房地产市场影响的分析[J].中国科学院院刊，2009（01）.
（作者单位：山东建筑大学商学院）
关键词：外资；房地产；影响
一、外资对我国房地产市场的影响
（一）积极影响
1.促进房地产投资理念的增加和金融体系的完善
外资在促进我国房地产市场发展的同时，也带来了不少金融工具，如住房抵押贷款的证券化、房地产经纪投资信托等，为我国金融体系的进一步完善和发展做出了无可厚非的贡献。新投资理念是被新投资工具随身携带着的，新投资工具和投资理念的应用，为房地产事业的发展带来了新的发展思路和新的发展动力，也为我国房地产事业和国际房地产事业接轨这一远大行程迈进了一大步。
2.促使我国本土房地产企业的竞争力倍增
外资给我国房地产业带来先进的技术设备和操作经验，还促使房地产开发的各个环节及房地产金融等各个领域的不断成熟：同时也使我国本地的房地产企业不断更新管理机制，逐渐掌握使用新的设备和先进的技术的方法，不断发展自己，而非停滞不前。这有利于增强国内房地产企业的竞争力，也促使我国房地产企业得到进一步发展。
3.优化企业资本结构
外资在我国房地产市场上有直接和间接两种融资方式，这两种融资方式使得外资承担了本土房地产企业的部分融资风险，令我国本土的房地产企业在确定资本结构和如何运用资本方面上更具灵活性。
4.弥补了资金短缺
外资房地产企业进入我国房地产市场后，有些是采取与本土房地产商合资合作的方式，这种方式的采取，在较大程度上帮助我国解决了国内房地产企业在大型工程项目上的资金不足的问题，相应地也承担了一些市场风险，对缓解我国金融风险和打破资金紧张的局面非常有益。
5.促进国内房地产业走向国际化
在外资房地产的带动下，房地产服务企业也会进入我国房地产市场，这样便使我国本土房产市场更趋于国际化，并使我国房产市场的业务更加完善、房产体系更加健全。外商投资我国房地产企业，还会带来新的投资理念和投资工具，而投资理念和投资工具的完善正是我国房地产行业正在慢慢与国际房地产行业接轨的有利证明。
（二）消极影响
1.加剧了房地产泡沫
外资的到来，将我国房地产的价格进一步抬高，并使价格超出价值甚远，使房地产市场的泡沫化更加严重。
2.供求结构更加失衡
当下我国房地产的供求存在严重的结构性失衡。高档住宅和商业物业的供给过剩而普通住宅房的供给却严重不足。其原因如下：全球资本尤其是境外资本。出于对高回报率的追求及管理的方便性等方面的考虑，使得资金大多集中投资到豪华型地产及高档住宅等少数项目：与之相反，对于旺盛需求的适合居民买入并居住的经济适用房则投入较少的资金或者直接不投资这些项目。这样便导致了居民居住需求被投资需求所取代。成为房地产市场的重点项目。由此种情景便可得知。房地产市场中的供求间的结构失衡状况会更加难以调节。
3.增加了金融市场的波动性，危害我国金融安全
外资金额的增加会使外汇占的比例增高，使金融市场更具波动性，同时也使我国的通胀压力更大，使金融秩序紊乱。若人民币汇率预期升值，外资便会使尽浑身解数进入我国房产市场获取利润。倘若资产收益率降低，便会出现境外资本流出替代境流入，国内投机者便会跟风随大流，将房地产售出，由此导致房价大跌，金融市场动荡不安。
4.增加了人民币升值压力
近几年，外资进入我国房地产市场的数量越发增大。外资来我国房地产市场是为了收取两种利益的：一是资本增值带来的收益：二是人民币汇率升值带来的汇兑收益。除非人民币被预期不会升值，否则外资会源源不断的流进我国房产市场。这会是我国的国际收支不平衡，也会给人民币升值带来压力。
5.抑制宏观调控的效果
外资房地产或多或少地延迟了我国在房地产方面的宏观调控政策的效果的发挥。比如，在国家实施紧缩的房地产政策时，会增加企业的融资难度，境内房地产商为实现融资目的。便会纷纷转向境外融资这种方式，这便使得我国宏观调控政策的效果得不到包证。
6.抢占我国房地产企业的市场份额和利润空间
外资涉足我国的房地产市场必定会带着或多或少的投机目的——企图利用我国房地产是新兴的行业、体系中企业抗干扰能力比较脆弱这一点进行炒作，在动荡不安的市场上获取收益。外资占据了一些本属于我国本地房地产商的利润，使得我国房产企业的利润率下降不少。外资企业也抢走了一些本该属于我国本土房地产企业的市场份额。
二、房地产市场如何迎接外资
（一）提高本土房地产企业的市场竞争力
面对大批外资涉足我国房地产市场，我国本土的房地产企业应将自身的竞争力好好提升一下，以便让我们的房地产企业在市场中处于主导地位。比如我们的企业可以实行促进品牌建设、产品差异化及增强自身的战略意识等策略，使自己的产品更具特色；也可以发挥本土企业的优势，同时对西方先进的运作管理模式加以借鉴，并针对我国居民的消费习惯。开发出更吸引注意力的产品，获取更大的市场竞争力，也能一定程度上避免由外资进入带来的不安成分。此外，我们企业之间可以建立起广泛的战略联盟，团结就是力量增强抵抗外资企业的实力：形成“以人为本”的意识，引进或培养具有项目策划、人文知识底蕴、经营创新及资本运营能力的复合型高级人才，以硬实力在国际化竞争的市场上获取胜利。
（二）将相应的产业政策加以完善，将外资的准入条件加以规范
目前。我们本土的房地产业才处于初级阶段。法律体系并不健全。制度政策并不完善，应从实际出发，尽快完善房地产业政策，而这些政策不单单只是从吸引外资增加GDP的角度出发，还考虑了要提防外资在行业中的取巧行为，同时必须以普通住宅为归宿，毕竟房地产企业的存在。最根本的是为了满足居民的生存需要。可以考虑以下三点：第一。调整房地产领域中外资享有的一系列的优惠政策：第二，对这种举动加以鼓励——外商直接投资并直接参与房产的开发与建设：第三，控制外资的借贷规模。规范外资准入条件，将投机性外资阻挡在国门之外。
（三）增加金融监管力度
当务之急是要规范管理个人住宅抵押和房产企业贷款，严肃处理不合理的房产贷款，也可以防范贷款带来的种种可以避免的风险。通过规定境内所有银行不提供外汇贷款给境外机构和非居民个人在境内购买商品房，以抑制来自境外机构或者是非居民个人的投机性炒作行为。
改善风险指标体系，建立从汇兑到交易等各环节的市场预警体系，各管理部门之间应实现信息共享，增进沟通、协调和合作，加强对房地产市场外资流动的监管。
参考文献：
[1]侯怡.上海外商投资房地产行业的实证分析[J].武汉金，2007（01）.
[2]王敏.浅析外资大量进入我国房产市场的影响及我国应对政策[J].泰州职业技术学院学报，2007（05）.
[3]周毕文.浅谈外资对我国房地产业的影响及对策[J].商业时代，2007（28）.
[4]李艳虹，张铁强.境外资本流入中国房地产市场的影响与对策[J].上海金融，2009（01）.
[5]汪成豪，王雯珺，崔啸，等.外资流动对我国房地产市场影响的分析[J].中国科学院院刊，2009（01）.
（作者单位：山东建筑大学商学院）