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摘要：随着人口的不断增长土地资源有限、各种法规政策的出台、利益关系的变动等问题房价也在社会发展进步的同时不断地变化着。房价的变动成为购房者们探讨的焦点话题，房价也越来越多的引起人们的关注。本文结合我国的房价现状和变动与其有效的控制途径进行探讨，对影响房价变动因素进行分析并提出可行性意见，从而期望房地产业能够良性的发展。
关键词：房价变动；控制途径；税收政策
前言
房价的变动与政治、经济、社会等多方面因素息息相关，多方面原因共同牵制着房价的涨幅程度，不难发现，随着社会的不断发展与进步，房价也呈现出迅猛的发展状态，这对一些中低收入的家庭来说真的是越来越“望房兴叹”了。近年来我国针对房地产业推出了不少新政尤其是针对二手房交易和已购经济适用住房上市转让问题上，2013年国务院常务会议更是确定了五项加强房地产市场调控的新政策措施来调控房地产市场。本文结合我国的房价现状及其变动趋势，对如何有效的控制房价的过速增长问题进行探讨，并提出可行性的合理意见。
一 房价现状及其变动趋势
（一） 全国房价变动
随着经济科技的不断发展人们物质生活水平的不断提高，居住环境也在日益的变化与改善，同样伴随着的是住房价格的不断升高。据国家统计局的数据统计显示，从2009年至2012年商品房的平均销售价格由2009年的4681元/平方米增长至2012年的5790.99元/平方米，其中住宅商品房从2009年到2012年3年间的平均销售价格增长了970.93元/平方米。而在住宅商品房的售价占城镇居民家庭人均收入、支出的份额比例方面上，2009年住宅商品房平均销售价格占城镇居民家庭人均可支配收入的25.96%，占城镇居民家庭人均消费现金支出的36.36%，其中占城镇中等收入户居民家庭人均消费现金支出的39.43%，占中等偏下收入户居民家庭人均消费现金支出的51.03%。通过计算对比发现，随着人们收入、现金支出的增加，尽管住宅商品房的平均销售价格在不断上涨，但是它们占城镇居民家庭人均可支配收入和人均消费现金支出的比例逐年递减，到了2012年，住宅商品房平均销售价格占城镇居民家庭人均可支配收入的22.10%，占城镇居民家庭人均消费现金支出的32.56%，占城镇中等收入户居民家庭人均消费现金支出的34.54%，占中等偏下户居民家庭人均消费现金支出的44.21%。由此不难看出住宅商品房的价格持续上涨的一方面原因是人均可支配收入的不断提高，尽管价格仍会升高但是为了保证生活质量房价的上涨空间是有一定限度的。
（二） 2013年全国房地产开发和销售概况
据国家统计局统计显示，2013年我国全国房地产开发投资86013亿元，比上年名义增长19.8%，扣除价格因素实際增长19.4%，增速比1-11月份提高0.3个百分点，比2012年提高3.6个百分点。其中，住宅投资58951亿元，增长19.4%，增速比1-11月份提高0.3个百分点，占房地产开发投资的比重为68.5%。商品房销售面积130551万平方米，比上年增长17.3%，增速比1-11月份回落3.5个百分点，比2012年提高15.5个百分点；其中，住宅销售面积增长17.5%，办公楼销售面积增长27.9%，商业营业用房销售面积增长9.1%。商品房销售额81428亿元，增长26.3%，增速比1-11月份回落4.4个百分点，比2012年提高16.3个百分点；其中，住宅销售额增长26.6%，办公楼销售额增长35.1%，商业营业用房销售额增长18.3%。在2013年12月份中70个大中城市新建商品住宅价格同比平均涨幅比11月份增大0.1个百分点，但幅度比11月份继续有所缩小。其中，新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅比11月份回落的城市分别有29个和16个，比11月份分别增加了19个和11个。从一线城市看，北京、广州、深圳新建商品住宅价格同比涨幅分别比11月份回落0.5、0.5和0.7个百分点，上海的同比涨幅与11月相同。
二 影响房价变动因素
（一） 从政府与开发商角度分析房价变动
政府作为土地权利的分配者将土地计划性的分配给开放商，并从中获取利益，众所周知政府财政收入的一部分来源为土地财政。政府在计划与分配的过程中如果没有严格的制度、政策要求，在没有进行有效监督情况下进行分配，就会很容易出现问题，从而便会有所谓的先天行政垄断现象出现，而政府根据需要增定土地价格，开发商为了追求利润肆意的哄抬房价，这种特权定会导致房屋价格增长失控。[1]因此平衡政府与开发商之间的利益关系，要有效的从改革制度出发，从源头上切断地方政府基于土地财政利益而抬高房价的利益链条，应不断的完善机制体系，[2]牵制政府的利益追求便会从一方面降低开发商的成本从而在利润不受大影响的基础上控制房价的涨幅。
（二） 从开发商与消费者角度分析房价变动
开发商制定房价销售房屋与消费者购买房屋在一定程度上是存在供求关系的。人们生活离不开衣食住行，适宜的住处是人们便利生活追求其他物质享受的前提，而开发商提供这样的机会与平台为人们解决住房问题。开发商销售房屋与消费者购买房屋存在着利益关系，随着人们收入的逐年增加，房价也在不断上涨，当供大于求例如因为房价上涨到一定程度大多数人难以承受的时候就会出现售房业绩惨淡的现象，此时房价就会被迫下跌。而当房价下跌到人们普遍都能接受刺激消费者的购买欲望时又会出现供不应求的现象，开放商又想提高利润从而再次提高房价。[3]由此可见合理的平衡开放商和消费者之间的供求关系尤为重要，适当的扩大和增加房价变动等有关房地产方面变动信息的公布范围和频率，提高消费者的认知度和思想意识，使消费者判断好时机理性购房，从而牵制房价的过速增长。
（三） 从消费者自身的角度分析房价变动
消费者作为房屋的购买者在房价的增长变化中从某一方面讲起到了举足轻重的作用，每一位消费者都是促成供求关系变化的推动者，是房地产业链的末端，是房价的承担着和房屋的享有者。，再者，若消费者选择投资房产的数量增多.如何控制增长而使房价能让中低收入的普通家庭在经济所能承担的范围内接受而又不至于让高收入者对房屋“力缆狂澜”，这就需要有效的控制。 1控制房屋的空置率
所谓空置房屋的空置率就是控制消费者以房屋作为投资的行为，减少土地资源和房屋空间的浪费，防止同一期间变现的压力，保证房价的良性适度涨幅。房屋空置率是反映房屋供求平衡、房地产市场泡沫的有效途径，尽管计算方法不一，但应从我国国情出发确定统一的计算方法进行精确统计计算，从而把握空置率的变动，提出有效的防御对策，健全政策制度完善法律体系无疑不是有效控制空置率的好办法，从住房面积、拥有套数、空置时间三项指标相结合作为计算标准，可以将建成未售或交易后未出租或自用的超过一年以上的房屋（二手房半年以上）认定为空置房屋。通过计算，可以根据空置时间划分空置房屋的罚金，例如对空置一年以上的房屋业主罚款1%的房屋市值罚金，第二年为1.5%，第三年为2%。并且国家应颁布相应的法律法规监督、保护其执行。
2增设物业税
对于是否增设物业税的问题大家观点不一，一部分人认为购房人已经一次性缴纳了土地出让金如果把这部分转化到物业税中就会有重复征税的现象出现，这样会加重民众的负担。但是增设物业税，可以从降低土地初始价格开始对土地进行定期評估随时根据房屋总体情况增减物业税费，这样除了增加了政府的财政收入之外一方面调节了贫富之间的思想矛盾，促进社会稳定发展，另一方面可以将一部分物业税款拨付到物业公司，与购房时签订的物业服务合同约定所交物业费用相抵消，这样能够保障、督促物业维护修理的质量并且使其重视服务并给予提高，购房者又可以享受其纳税所带来的回报，物业税的征收还可以调节人口的流动趋势例如防止北上广这样的热门城市人口过于密集，从而控制人口结构。国家可以根据不同城市、不同地段、不同类型的建筑以及不同价位的房屋和其面积来进行合理的规划以及制定税收，还有要参考购房者的收入水平以及物业服务情况来合理定夺。对于物业税的征收可以采取从价与从量相结合的复合计征方法。同时国家应出台相应的法律法规保证其合理有效的征收，加强力度监督其执行。假设复合征税法按照下表标准征收税费：
以普通城市购买80㎡房屋每平方米5600元从价计征税率3‰为例，则该消费者按上表计算按从量计征法计算应交320元，从价计征应交264元，则该消费者在年末应交物业税费584元。
而对于一些中低收入的家庭来说除了享受廉租房、住房公积金等政策外，还应对满足条件的一定范围内的的购房者实行补助政策，完善福利待遇，这样可以减少增收税金给他们带来的购房压力。
结论
中国国土面积约960万平方千米位居世界第三位可谓是地大物博，但是由于人口的不断增加，人口基数大，可开发利用的土地资源有限，这就不得不合理有效的利用土地资源建筑优良房屋满足人们的住房需求，尤其是北上广等热门城市，住房成为人们关注的问题房价更是成为人们热议的焦点。近年来房价加速增长，如何牵制房价增长成为亟待解决的问题，房地产业牵动着多方利益，政府、开发商、消费者的承担能力、收入支出水平、消费预期、从众心理、货币环境、银行借贷制度、人口数量、土地资源紧缺、城市化进程不断发展、国家税收法律制度等等都导致房价的增长变化，通过分析近年来的房价变动以及供求价格的变化，随着房价的增长发展空间是有一定的限度的，一些城市的房价甚至会略有下降。通过国家调控与税收政策的制定与完善，相信房地产事业会适当的放慢增长的脚步而有一个良性健康的发展。
参考文献：
[1]孙晓飞.中国目前房价问题的原因分析[J].特区经济.2013，10
[2]王志敏.房价居高不下的深层原因及治理建议[J].价格理论与实践.2011，03
[3]张长凤，郎馥萌.房价变动规律性及调控对策研究[J].城市发展研究.2009，16（9）
[4]姚宁玥.基于市场供求关系的房地产价格研究[J].商业文化（下半月）.2011，08
[5]程选，岳国强，任荣荣.关于房地产调控效果的研究之一：合理的房价变动趋势线研究[J].中国经贸导刊.2012，12
关键词：房价变动；控制途径；税收政策
前言
房价的变动与政治、经济、社会等多方面因素息息相关，多方面原因共同牵制着房价的涨幅程度，不难发现，随着社会的不断发展与进步，房价也呈现出迅猛的发展状态，这对一些中低收入的家庭来说真的是越来越“望房兴叹”了。近年来我国针对房地产业推出了不少新政尤其是针对二手房交易和已购经济适用住房上市转让问题上，2013年国务院常务会议更是确定了五项加强房地产市场调控的新政策措施来调控房地产市场。本文结合我国的房价现状及其变动趋势，对如何有效的控制房价的过速增长问题进行探讨，并提出可行性的合理意见。
一 房价现状及其变动趋势
（一） 全国房价变动
随着经济科技的不断发展人们物质生活水平的不断提高，居住环境也在日益的变化与改善，同样伴随着的是住房价格的不断升高。据国家统计局的数据统计显示，从2009年至2012年商品房的平均销售价格由2009年的4681元/平方米增长至2012年的5790.99元/平方米，其中住宅商品房从2009年到2012年3年间的平均销售价格增长了970.93元/平方米。而在住宅商品房的售价占城镇居民家庭人均收入、支出的份额比例方面上，2009年住宅商品房平均销售价格占城镇居民家庭人均可支配收入的25.96%，占城镇居民家庭人均消费现金支出的36.36%，其中占城镇中等收入户居民家庭人均消费现金支出的39.43%，占中等偏下收入户居民家庭人均消费现金支出的51.03%。通过计算对比发现，随着人们收入、现金支出的增加，尽管住宅商品房的平均销售价格在不断上涨，但是它们占城镇居民家庭人均可支配收入和人均消费现金支出的比例逐年递减，到了2012年，住宅商品房平均销售价格占城镇居民家庭人均可支配收入的22.10%，占城镇居民家庭人均消费现金支出的32.56%，占城镇中等收入户居民家庭人均消费现金支出的34.54%，占中等偏下户居民家庭人均消费现金支出的44.21%。由此不难看出住宅商品房的价格持续上涨的一方面原因是人均可支配收入的不断提高，尽管价格仍会升高但是为了保证生活质量房价的上涨空间是有一定限度的。
（二） 2013年全国房地产开发和销售概况
据国家统计局统计显示，2013年我国全国房地产开发投资86013亿元，比上年名义增长19.8%，扣除价格因素实際增长19.4%，增速比1-11月份提高0.3个百分点，比2012年提高3.6个百分点。其中，住宅投资58951亿元，增长19.4%，增速比1-11月份提高0.3个百分点，占房地产开发投资的比重为68.5%。商品房销售面积130551万平方米，比上年增长17.3%，增速比1-11月份回落3.5个百分点，比2012年提高15.5个百分点；其中，住宅销售面积增长17.5%，办公楼销售面积增长27.9%，商业营业用房销售面积增长9.1%。商品房销售额81428亿元，增长26.3%，增速比1-11月份回落4.4个百分点，比2012年提高16.3个百分点；其中，住宅销售额增长26.6%，办公楼销售额增长35.1%，商业营业用房销售额增长18.3%。在2013年12月份中70个大中城市新建商品住宅价格同比平均涨幅比11月份增大0.1个百分点，但幅度比11月份继续有所缩小。其中，新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅比11月份回落的城市分别有29个和16个，比11月份分别增加了19个和11个。从一线城市看，北京、广州、深圳新建商品住宅价格同比涨幅分别比11月份回落0.5、0.5和0.7个百分点，上海的同比涨幅与11月相同。
二 影响房价变动因素
（一） 从政府与开发商角度分析房价变动
政府作为土地权利的分配者将土地计划性的分配给开放商，并从中获取利益，众所周知政府财政收入的一部分来源为土地财政。政府在计划与分配的过程中如果没有严格的制度、政策要求，在没有进行有效监督情况下进行分配，就会很容易出现问题，从而便会有所谓的先天行政垄断现象出现，而政府根据需要增定土地价格，开发商为了追求利润肆意的哄抬房价，这种特权定会导致房屋价格增长失控。[1]因此平衡政府与开发商之间的利益关系，要有效的从改革制度出发，从源头上切断地方政府基于土地财政利益而抬高房价的利益链条，应不断的完善机制体系，[2]牵制政府的利益追求便会从一方面降低开发商的成本从而在利润不受大影响的基础上控制房价的涨幅。
（二） 从开发商与消费者角度分析房价变动
开发商制定房价销售房屋与消费者购买房屋在一定程度上是存在供求关系的。人们生活离不开衣食住行，适宜的住处是人们便利生活追求其他物质享受的前提，而开发商提供这样的机会与平台为人们解决住房问题。开发商销售房屋与消费者购买房屋存在着利益关系，随着人们收入的逐年增加，房价也在不断上涨，当供大于求例如因为房价上涨到一定程度大多数人难以承受的时候就会出现售房业绩惨淡的现象，此时房价就会被迫下跌。而当房价下跌到人们普遍都能接受刺激消费者的购买欲望时又会出现供不应求的现象，开放商又想提高利润从而再次提高房价。[3]由此可见合理的平衡开放商和消费者之间的供求关系尤为重要，适当的扩大和增加房价变动等有关房地产方面变动信息的公布范围和频率，提高消费者的认知度和思想意识，使消费者判断好时机理性购房，从而牵制房价的过速增长。
（三） 从消费者自身的角度分析房价变动
消费者作为房屋的购买者在房价的增长变化中从某一方面讲起到了举足轻重的作用，每一位消费者都是促成供求关系变化的推动者，是房地产业链的末端，是房价的承担着和房屋的享有者。，再者，若消费者选择投资房产的数量增多.如何控制增长而使房价能让中低收入的普通家庭在经济所能承担的范围内接受而又不至于让高收入者对房屋“力缆狂澜”，这就需要有效的控制。 1控制房屋的空置率
所谓空置房屋的空置率就是控制消费者以房屋作为投资的行为，减少土地资源和房屋空间的浪费，防止同一期间变现的压力，保证房价的良性适度涨幅。房屋空置率是反映房屋供求平衡、房地产市场泡沫的有效途径，尽管计算方法不一，但应从我国国情出发确定统一的计算方法进行精确统计计算，从而把握空置率的变动，提出有效的防御对策，健全政策制度完善法律体系无疑不是有效控制空置率的好办法，从住房面积、拥有套数、空置时间三项指标相结合作为计算标准，可以将建成未售或交易后未出租或自用的超过一年以上的房屋（二手房半年以上）认定为空置房屋。通过计算，可以根据空置时间划分空置房屋的罚金，例如对空置一年以上的房屋业主罚款1%的房屋市值罚金，第二年为1.5%，第三年为2%。并且国家应颁布相应的法律法规监督、保护其执行。
2增设物业税
对于是否增设物业税的问题大家观点不一，一部分人认为购房人已经一次性缴纳了土地出让金如果把这部分转化到物业税中就会有重复征税的现象出现，这样会加重民众的负担。但是增设物业税，可以从降低土地初始价格开始对土地进行定期評估随时根据房屋总体情况增减物业税费，这样除了增加了政府的财政收入之外一方面调节了贫富之间的思想矛盾，促进社会稳定发展，另一方面可以将一部分物业税款拨付到物业公司，与购房时签订的物业服务合同约定所交物业费用相抵消，这样能够保障、督促物业维护修理的质量并且使其重视服务并给予提高，购房者又可以享受其纳税所带来的回报，物业税的征收还可以调节人口的流动趋势例如防止北上广这样的热门城市人口过于密集，从而控制人口结构。国家可以根据不同城市、不同地段、不同类型的建筑以及不同价位的房屋和其面积来进行合理的规划以及制定税收，还有要参考购房者的收入水平以及物业服务情况来合理定夺。对于物业税的征收可以采取从价与从量相结合的复合计征方法。同时国家应出台相应的法律法规保证其合理有效的征收，加强力度监督其执行。假设复合征税法按照下表标准征收税费：
以普通城市购买80㎡房屋每平方米5600元从价计征税率3‰为例，则该消费者按上表计算按从量计征法计算应交320元，从价计征应交264元，则该消费者在年末应交物业税费584元。
而对于一些中低收入的家庭来说除了享受廉租房、住房公积金等政策外，还应对满足条件的一定范围内的的购房者实行补助政策，完善福利待遇，这样可以减少增收税金给他们带来的购房压力。
结论
中国国土面积约960万平方千米位居世界第三位可谓是地大物博，但是由于人口的不断增加，人口基数大，可开发利用的土地资源有限，这就不得不合理有效的利用土地资源建筑优良房屋满足人们的住房需求，尤其是北上广等热门城市，住房成为人们关注的问题房价更是成为人们热议的焦点。近年来房价加速增长，如何牵制房价增长成为亟待解决的问题，房地产业牵动着多方利益，政府、开发商、消费者的承担能力、收入支出水平、消费预期、从众心理、货币环境、银行借贷制度、人口数量、土地资源紧缺、城市化进程不断发展、国家税收法律制度等等都导致房价的增长变化，通过分析近年来的房价变动以及供求价格的变化，随着房价的增长发展空间是有一定的限度的，一些城市的房价甚至会略有下降。通过国家调控与税收政策的制定与完善，相信房地产事业会适当的放慢增长的脚步而有一个良性健康的发展。
参考文献：
[1]孙晓飞.中国目前房价问题的原因分析[J].特区经济.2013，10
[2]王志敏.房价居高不下的深层原因及治理建议[J].价格理论与实践.2011，03
[3]张长凤，郎馥萌.房价变动规律性及调控对策研究[J].城市发展研究.2009，16（9）
[4]姚宁玥.基于市场供求关系的房地产价格研究[J].商业文化（下半月）.2011，08
[5]程选，岳国强，任荣荣.关于房地产调控效果的研究之一：合理的房价变动趋势线研究[J].中国经贸导刊.2012，12