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摘要：丽水市不动产登记中心为妥善解决国有建设用地上因房、地分散登记等原因带来的不动产登记历史遗留问题，牵头建立不动产登记联席会议制度，协调解决政策执行过程中碰到的新情况、新问题，有效地化解了社会矛盾、切实解决了历史遗留问题。
关键词：历史遗留问题;丽水市;实践探索
中图分类号：F293 文献标识码：A
文章编号：1001-9138-（2021）10-0022-25 收稿日期：2021-08-30
为妥善解决国有建设用地上因房、地分散登记等原因带来的不动产登记历史遗留问题，切实维护群众权益，深入推进“最多跑一次”改革和进一步优化营商环境，丽水市不动产登记中心在《不动产登记暂行条例》《国土资源部办公厅关于全面排查不动产登记“中梗阻”问题的通知》《浙江省国土资源厅关于推进全省不动产登记存量数据整合工作的通知》等有关法规政策的指导下，牵头建立不动产登记联席会议制度，协调解决政策执行过程中碰到的新情况、新问题，有效地化解了社会矛盾、切实解决历史遗留问题;按照问题类型、分类梳理划分为12大类，逐一制定出处理办法，根据不动产登记历史遗留问题处理难度和紧迫性，分为值班长、主任办公会、局长办公会、政府常务会议4个层级，对应4个机制进行处理。并按照问题类型对整改中解决的历史遗留问题做好台账记录，加强痕迹化管理，截至2021年8月30日，已解决不动产登记历史遗留问题91个，群众反响良好。
1 部分未办理房屋所有权首次登记问题的处理办法
2007年7月1日之前已竣工验收且部分权属单元已登记的商品房项目，剩余部分符合房地产开发企业已改制或被依法注销和具有购房合同及发票的，可由购房人作为申请人单方申请办理不动产首次登记。办理登记时，由登记机构在其门户网站公告15个工作日。
2 部分未办理房屋所有权转移登记问题的处理办法
《房屋登记办法》废止之前，市区已办理房屋初始登记或首次登记的商品房、安置房项目，部分权属单元已按购房人或被安置户单方申请办理了转移登记，剩余部分办理不动产转移登记时可参照执行。
3 两证不全问题的处理办法
不动产统一登记实施前，土地使用权与房屋所有权由两个部门分别登记，导致有土地证无房产证，有房产证无土地证现象产生。
有土地证无房产证问题的处理。（1）房屋建造报批手续齐全的且不存在违法建筑的，2003年之前出让的项目先自然资源所有者权益开发利用处审查;2003年之后出让的项目直接予以办理首次登记。（2）房屋建造报批手续不全的，应经行政执法部门处理后办理。
有房产证无土地证问题的处理。（1）土地权属来源合法（含需行政审批的相关手续已办理完成）直接予以办理首次登记。（2）对无法核实土地权属来源的，需补办土地权属来源手续后办理。
4 两证数量不等问题的处理办法
同个权利人拥有多本房屋所有权证书，但土地使用权证书与房屋所有权证书数量不等，申请按房屋所有权证书本数办理不动产权证书的，除工业用房或土地出让时或政府文件中有限制建筑物分割条件之外，经权籍调查后，符合不动产单元条件的，可予直接办理;否则作合并办理不动产权证书。
5 房地登记信息不一致问题处理办法
房地均已办理登记，但房屋所有权证和土地使用权证信息不一致的，可直接办理不动产权注销登记，其他登记分情形办理。一是坐落不一致问题的处理。登记档案资料不清楚的，根据地名证明文件办理变更登记。二是房地范围不一致问题的处理。其中对房屋超出宗地界址线的，在办理抵押权登记时，抵押物应不包含超宗地的房屋（以幢为单位）。在办理其他不动产登记需要核发或换发不动产权证书时，又分为土地使用权类型、用途相同和土地使用权类型、用途不同办理。首先对于土地使用权类型、用途相同的处理。所占用合法土地使用权人为同一主体的，应合并宗地。其中土地使用权类型均为国有出让，但宗地的土地使用权终止时间不一致的，可由当事人申请补办延长土地使用年限的用地手续，按现时点的评估确认价补缴土地出让金，将两宗地的终止时间保持一致;也可由当事人出具自愿同意按土地使用权到期在前的进行登记的具结书，直接办理不动产登记。对于所占用合法土地使用权人为不同主体的，如房屋竣工时间在《国务院关于促进节约集体用地的通知》（国发〔2008〕3号）执行土地复核验收制度（2008年1月3日）之前的，按当事人与被占用主体的协商结果直接办理分割转移登记;如房屋竣工时间在实施土地复核验收制度之后的，应重新办理用地审批手续。
对于土地使用权类型、用途不同的处理。应先完善用地手续，若确实无法完善的，可维持登记现状，但应在不动产权证书和登记簿的附记中注明“房屋跨宗”。如权利主体不一致的，在完善用地手续中一并办理。
用途不一致问题处理。已登记的不动产，房地用途不匹配的，在申请登记时，继续按原用途登记，有证据证明原用途登记错误或市政府有明确规定的除外。如土地登记用途与《土地利用现状分类》二级类不对应的，应按照最接近的二级类重新确定归属地类进行登记，对于不能确定的由资产管理所确定，土地使用权年限截止日期与原土地出让合同保持一致，并在不动产登记簿及不动产权证书“附后”中记载原批准用途。
6 土地、房屋用途不明确问题的处理办法
出让合同記载的土地用途不符合《土地利用现状分类》二级类的（如综合用地、商贸用地、综合办公等），经自然资源所有者权益开发利用处明确用途后办理登记。
出让合同记载的土地用途为商住综合用地的，房屋现状与市城建档案馆存档的规划审批。图纸一致且住宅部分具备独立使用条件的，土地用途原则上按底层为零售商业用地（住宅通道除外）、二层以上为城镇住宅用地登记，房产用途按底层为商业用房（住宅通道除外），二层以上为住宅登记，特殊情况由自然资源所有者权益开发利用处审查。 建筑工程规划许可证中建设项目名称用途不明确的，房屋用途可以市城建档案馆存档的规划审批图纸上的注记用途文字作为房屋用途登记。仍不明确的，由国土空间用途管制处审查，国土空间用途管理制处认为难以明确的，提交局专项会研究。
7 原房屋设计平面图与房屋现状不一致问题的处理办法
在实行不动产统一登记前，已完成房屋初始登记，市城建档案馆存档的规划审批房屋设计平面图与房屋现状不一致的，以房产登记存档图纸或平面图作为登记依据。
在实行不动产统一登记后发现原房屋设计平面图与房屋现状不一致的，但外立面未改变的，分情况处理。未办理不动产首次登记的，独立宗地的住宅楼以“幢”为不动产单元登记，登记后不再办理分割登记。跨宗地联建住宅的，不动产登记宗地按混合宗登记，产权按混合宗内规划审批或确认的建筑面积比例办理按份共有登记。综合楼需经市区补缴土地出让金陪审会议研究办理。
对已登记的房屋权属分割、合并的，符合以下情况时可以办理。一是房产登记存档图纸或平面图与房屋现状相符的，可作为分割、合并的依据。其中，原登记时以“层”为登记单元，共有面积按所在层次登记在证载建筑面积内的，应对共有面积的合理使用作出具结地。二是在《房屋登记办法》实施之前跨宗地联建住宅已成事实的，按事实情况结合相关权利人的产权分割、合并协议办理，其中实际拥有建筑面积与审批建筑面积不一致的部分视为交易。三是经市区补缴土地出让金陪审会议议定同意改变用途或根据《市政府关于印发补缴土地出让金暂行规定的通知》规定认定原批准用途的原司商住综合用地的项目，申请人需提供房屋使用安全鉴定报告、经图审并经建设部门装修备案的与房屋现状相符的设计图纸等材料。四是经局专面会议议定同意办理的。
8 国有划拨的不动产抵押登记问题的处理办法
国有划拨土地使用权抵押审批取消后，不动产登记机构与市自然资源资产交易中心建立业务联系单制度，由市自然资源资产交易中心审查划拨土地抵押物在实现抵押权时是否涉及限制性条件。对存在限制性条件、影响抵押物处置的，应明确不予办理抵押登记。
不动产登记机构在办理该类业务时，应作风险提示，即告知抵押权人实现抵押权时应优先缴纳土地出让金。
9 房屋已经竣工但无证明材料问题的处理办法
建筑工程竣工时间在《房屋登记办法》实施之前，不能提供房屋已经竣工证明的，可提供有资质的房屋安全鉴定机构出具的房屋安全鉴定报告，其中建筑面积在300平方米以下的建筑工程以及个人自建低层住宅可由申请人出具房屋已经竣工的保证。
10 面积不一致问题的处理办法
在原国土和建设部门建立联合工作机制前出让的且已办理土地使用权证和房屋所有权证的项目，先经市自然资源所有者权益开发利用处审查。已登记房屋建筑面積超过土地使用权出让合同中土地利用条件规定的建设项目规模的，区分是否超原规划许可面积，未超的按原房产证记载事项办理相关不动产登记;已超的需办理补交土地出让金相关手续。
11 土地使用权年限不一致问题的处理办法
土地证记载的土地使用权年限与出让合同不符的，区分不同土地用途对应的年限，其中年限与最高使用年限一致的，不再进行变更;不一致的，原则上按证书用途对应的最高使用年限办理变更，涉及土地补交出让金的，应先经市自然资源资产交易中心办理相关手续。
12 用途不一致问题的处理办法
土地证记载土地用途不明确的，由自然资源所有者权益开发利用处明确土地用途后，再办理相应的不动产登记。自然资源所有者权益开发利用处难以明确的，提交市区土地市场遗留问题联审会议研究确定。
作者简介：李苏敏，丽水市不动产登记中心。
关键词：历史遗留问题;丽水市;实践探索
中图分类号：F293 文献标识码：A
文章编号：1001-9138-（2021）10-0022-25 收稿日期：2021-08-30
为妥善解决国有建设用地上因房、地分散登记等原因带来的不动产登记历史遗留问题，切实维护群众权益，深入推进“最多跑一次”改革和进一步优化营商环境，丽水市不动产登记中心在《不动产登记暂行条例》《国土资源部办公厅关于全面排查不动产登记“中梗阻”问题的通知》《浙江省国土资源厅关于推进全省不动产登记存量数据整合工作的通知》等有关法规政策的指导下，牵头建立不动产登记联席会议制度，协调解决政策执行过程中碰到的新情况、新问题，有效地化解了社会矛盾、切实解决历史遗留问题;按照问题类型、分类梳理划分为12大类，逐一制定出处理办法，根据不动产登记历史遗留问题处理难度和紧迫性，分为值班长、主任办公会、局长办公会、政府常务会议4个层级，对应4个机制进行处理。并按照问题类型对整改中解决的历史遗留问题做好台账记录，加强痕迹化管理，截至2021年8月30日，已解决不动产登记历史遗留问题91个，群众反响良好。
1 部分未办理房屋所有权首次登记问题的处理办法
2007年7月1日之前已竣工验收且部分权属单元已登记的商品房项目，剩余部分符合房地产开发企业已改制或被依法注销和具有购房合同及发票的，可由购房人作为申请人单方申请办理不动产首次登记。办理登记时，由登记机构在其门户网站公告15个工作日。
2 部分未办理房屋所有权转移登记问题的处理办法
《房屋登记办法》废止之前，市区已办理房屋初始登记或首次登记的商品房、安置房项目，部分权属单元已按购房人或被安置户单方申请办理了转移登记，剩余部分办理不动产转移登记时可参照执行。
3 两证不全问题的处理办法
不动产统一登记实施前，土地使用权与房屋所有权由两个部门分别登记，导致有土地证无房产证，有房产证无土地证现象产生。
有土地证无房产证问题的处理。（1）房屋建造报批手续齐全的且不存在违法建筑的，2003年之前出让的项目先自然资源所有者权益开发利用处审查;2003年之后出让的项目直接予以办理首次登记。（2）房屋建造报批手续不全的，应经行政执法部门处理后办理。
有房产证无土地证问题的处理。（1）土地权属来源合法（含需行政审批的相关手续已办理完成）直接予以办理首次登记。（2）对无法核实土地权属来源的，需补办土地权属来源手续后办理。
4 两证数量不等问题的处理办法
同个权利人拥有多本房屋所有权证书，但土地使用权证书与房屋所有权证书数量不等，申请按房屋所有权证书本数办理不动产权证书的，除工业用房或土地出让时或政府文件中有限制建筑物分割条件之外，经权籍调查后，符合不动产单元条件的，可予直接办理;否则作合并办理不动产权证书。
5 房地登记信息不一致问题处理办法
房地均已办理登记，但房屋所有权证和土地使用权证信息不一致的，可直接办理不动产权注销登记，其他登记分情形办理。一是坐落不一致问题的处理。登记档案资料不清楚的，根据地名证明文件办理变更登记。二是房地范围不一致问题的处理。其中对房屋超出宗地界址线的，在办理抵押权登记时，抵押物应不包含超宗地的房屋（以幢为单位）。在办理其他不动产登记需要核发或换发不动产权证书时，又分为土地使用权类型、用途相同和土地使用权类型、用途不同办理。首先对于土地使用权类型、用途相同的处理。所占用合法土地使用权人为同一主体的，应合并宗地。其中土地使用权类型均为国有出让，但宗地的土地使用权终止时间不一致的，可由当事人申请补办延长土地使用年限的用地手续，按现时点的评估确认价补缴土地出让金，将两宗地的终止时间保持一致;也可由当事人出具自愿同意按土地使用权到期在前的进行登记的具结书，直接办理不动产登记。对于所占用合法土地使用权人为不同主体的，如房屋竣工时间在《国务院关于促进节约集体用地的通知》（国发〔2008〕3号）执行土地复核验收制度（2008年1月3日）之前的，按当事人与被占用主体的协商结果直接办理分割转移登记;如房屋竣工时间在实施土地复核验收制度之后的，应重新办理用地审批手续。
对于土地使用权类型、用途不同的处理。应先完善用地手续，若确实无法完善的，可维持登记现状，但应在不动产权证书和登记簿的附记中注明“房屋跨宗”。如权利主体不一致的，在完善用地手续中一并办理。
用途不一致问题处理。已登记的不动产，房地用途不匹配的，在申请登记时，继续按原用途登记，有证据证明原用途登记错误或市政府有明确规定的除外。如土地登记用途与《土地利用现状分类》二级类不对应的，应按照最接近的二级类重新确定归属地类进行登记，对于不能确定的由资产管理所确定，土地使用权年限截止日期与原土地出让合同保持一致，并在不动产登记簿及不动产权证书“附后”中记载原批准用途。
6 土地、房屋用途不明确问题的处理办法
出让合同記载的土地用途不符合《土地利用现状分类》二级类的（如综合用地、商贸用地、综合办公等），经自然资源所有者权益开发利用处明确用途后办理登记。
出让合同记载的土地用途为商住综合用地的，房屋现状与市城建档案馆存档的规划审批。图纸一致且住宅部分具备独立使用条件的，土地用途原则上按底层为零售商业用地（住宅通道除外）、二层以上为城镇住宅用地登记，房产用途按底层为商业用房（住宅通道除外），二层以上为住宅登记，特殊情况由自然资源所有者权益开发利用处审查。 建筑工程规划许可证中建设项目名称用途不明确的，房屋用途可以市城建档案馆存档的规划审批图纸上的注记用途文字作为房屋用途登记。仍不明确的，由国土空间用途管制处审查，国土空间用途管理制处认为难以明确的，提交局专项会研究。
7 原房屋设计平面图与房屋现状不一致问题的处理办法
在实行不动产统一登记前，已完成房屋初始登记，市城建档案馆存档的规划审批房屋设计平面图与房屋现状不一致的，以房产登记存档图纸或平面图作为登记依据。
在实行不动产统一登记后发现原房屋设计平面图与房屋现状不一致的，但外立面未改变的，分情况处理。未办理不动产首次登记的，独立宗地的住宅楼以“幢”为不动产单元登记，登记后不再办理分割登记。跨宗地联建住宅的，不动产登记宗地按混合宗登记，产权按混合宗内规划审批或确认的建筑面积比例办理按份共有登记。综合楼需经市区补缴土地出让金陪审会议研究办理。
对已登记的房屋权属分割、合并的，符合以下情况时可以办理。一是房产登记存档图纸或平面图与房屋现状相符的，可作为分割、合并的依据。其中，原登记时以“层”为登记单元，共有面积按所在层次登记在证载建筑面积内的，应对共有面积的合理使用作出具结地。二是在《房屋登记办法》实施之前跨宗地联建住宅已成事实的，按事实情况结合相关权利人的产权分割、合并协议办理，其中实际拥有建筑面积与审批建筑面积不一致的部分视为交易。三是经市区补缴土地出让金陪审会议议定同意改变用途或根据《市政府关于印发补缴土地出让金暂行规定的通知》规定认定原批准用途的原司商住综合用地的项目，申请人需提供房屋使用安全鉴定报告、经图审并经建设部门装修备案的与房屋现状相符的设计图纸等材料。四是经局专面会议议定同意办理的。
8 国有划拨的不动产抵押登记问题的处理办法
国有划拨土地使用权抵押审批取消后，不动产登记机构与市自然资源资产交易中心建立业务联系单制度，由市自然资源资产交易中心审查划拨土地抵押物在实现抵押权时是否涉及限制性条件。对存在限制性条件、影响抵押物处置的，应明确不予办理抵押登记。
不动产登记机构在办理该类业务时，应作风险提示，即告知抵押权人实现抵押权时应优先缴纳土地出让金。
9 房屋已经竣工但无证明材料问题的处理办法
建筑工程竣工时间在《房屋登记办法》实施之前，不能提供房屋已经竣工证明的，可提供有资质的房屋安全鉴定机构出具的房屋安全鉴定报告，其中建筑面积在300平方米以下的建筑工程以及个人自建低层住宅可由申请人出具房屋已经竣工的保证。
10 面积不一致问题的处理办法
在原国土和建设部门建立联合工作机制前出让的且已办理土地使用权证和房屋所有权证的项目，先经市自然资源所有者权益开发利用处审查。已登记房屋建筑面積超过土地使用权出让合同中土地利用条件规定的建设项目规模的，区分是否超原规划许可面积，未超的按原房产证记载事项办理相关不动产登记;已超的需办理补交土地出让金相关手续。
11 土地使用权年限不一致问题的处理办法
土地证记载的土地使用权年限与出让合同不符的，区分不同土地用途对应的年限，其中年限与最高使用年限一致的，不再进行变更;不一致的，原则上按证书用途对应的最高使用年限办理变更，涉及土地补交出让金的，应先经市自然资源资产交易中心办理相关手续。
12 用途不一致问题的处理办法
土地证记载土地用途不明确的，由自然资源所有者权益开发利用处明确土地用途后，再办理相应的不动产登记。自然资源所有者权益开发利用处难以明确的，提交市区土地市场遗留问题联审会议研究确定。
作者简介：李苏敏，丽水市不动产登记中心。