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[摘 要]自2008年我国政府拿出4万亿元资金刺激低迷经济发展后，全国房价呈现普遍暴涨的局面，全国投资热潮连续4年集中在房地产业，全国投资热潮的背后是对我国经济发展速度的提升，也对未来经济发展埋下了隐患。现阶段“鬼城”现象的出现有着对未来的什么预示，笔者给出一些假想判断。
[关键词]转型时期；房地产泡沫；假想；“鬼城”
[中图分类号]F121 [文献标识码]A [文章编号]1005-6432（2013）48-0060-02
1 我国转型时期的特殊性与“鬼城”预示
笔者认为我国转型时期的经济发展环境是依赖政府调节的，中国在改革开放后，一直发展中国特色的社会主义市场经济，经济发展增速保持在两位数。现阶段的改革主要方向是以低碳、环保、高新技术、新能源产业发展为主，但是因为本体发展环境和限制这些产业又无法短期内带动中国整体经济快速发展。政府对于经济危机后期的经济发展增长动力的选择只有振兴“铁公基”三大建设，刺激国内投资与资本流通，来推动经济发展。但是忽然被拉高的房价，规模巨大的房地产，建设数量过多的高速铁路与我国发展实情并不吻合。当前转型时期的特殊性表现为经济发展的“扭曲”，这种“扭曲”表现为社会问题复杂并且多样；政府频繁出现腐败问题与贪污人员；市场经济调节能力逐渐丧失；政府调节能力越来越强；房地产业发展规模过大、价格区间过高；全国资本投资方向几乎全数集中在房地产业；全国多个地区“鬼城”现象频发；高速铁路、公路每年无法实现赢利等。房地产行业是国家的支柱产业，国家不希望房地产行业衰退、经济发展倒退，但是市场发展趋势要求房地产降价恢复理性价格，政府又不能过度控制市场，因此政府陷入的境地最为尴尬，也是转型时期特殊性产生的主要根源。
近来，我国著名经济学者厉以宁教授在其文章《反对过分依赖宏观调控》一文中提到了关于房地产泡沫是否存在的观点，厉以宁教授提到中国房地产业未来的发展趋势是遵从政府宏观政策的调控，但厉以宁教授不赞成房地产市场发展过度依赖政府宏观决策，而是要遵从市场调节和发展的规律。至于房地产泡沫是否破裂、何时破裂没有给出说法，厉以宁教授对市场调节非常有信心，他建议政府为低收入群体建设大量的廉租房，解决低收入群体的住房问题，针对中等收入的人群给予平价房的照顾，定价政策略高于廉租房，低于市场平均价格，以此来解决中等收入人群的住房需求。虽然文中并没提到对市场调节的乐观或者悲观态度，但能从文中获得一定的启发，笔者对房地产业发展的态度并不乐观，甚至悲观，回望5年前大量热钱盲目涌入房地产业的投资热潮，购买者对后期风险的评估几乎是零，盲目追求短期投资效益，投机者付出的资本投入很可能在未来3年内“付之东流”，亏损殆尽。
面对国内外学者提到的“鬼城”，国内学者保持着不同的态度，有一些学者认为不用担心这种骇人听闻的观点和传闻，“鬼城”对中国未来5～10年的经济发展不会有太大冲击，还有另一些学者认为“鬼城”的存在是有必要担心的，全国各地自2008年经济危机后，连续5年大规模建设房地产业，过度投资导致了住房的供大于求，市场供给出现了失衡，所带来的直接影响就是“鬼城”这种新型名词的产生，从国际经验判断，这是房地产泡沫破裂前期的一个标志。这种标志的长期存在是对经济的一种威胁，因此房地产泡沫破裂只是时间的问题，当然这只是笔者的一面之词，只是对我国房地产泡沫破裂的一种假想。
2 对房地产泡沫破裂假想的主观性分析
笔者在文中只是以假想为主，对我国房地产泡沫进行分析，为政府和学者提供了一种假设性的分析方法或理论依据。假设在2008—2013年的5年时间内，我国房地产业从发展规模和速度上，超过了过去30多年的全国整体发展水平，以房地产业为主的产业链条中，水泥、钢材、装饰等相关产业获得了前所未有的发展契机，发展年增长率达到了100%以上。在过去的5年时间内很多国外建筑供应商对国内大规模的房地产建设用材需求感觉到非常不可思议，中国近5年来消耗的水泥和钢材数量超过了所有西方发达国家在经济发展转型时期所需要的数量，这种过度消耗原材料建设房地产业，大兴地产投资热潮，远远超出了房地产本身的现有价值和社会经济发展的速度，产生了“房屋无人居，非理性消费，物价飞涨”的社会影响，大规模的房屋建设导致市场中的房屋供应量远远超出正常需求水平，加上飞速上涨的物价，半遮半掩的通货膨胀率，对人民生活来说经济发展环境是一种机会主义虚拟经济环境，对待社会发展来说经济发展环境是一种房地产占主导地位的模式，房地产对中国遭遇经济危机后经济增速仍然达到两位数作出了贡献，但是后期可能会引起更多的损失。政府虽然提出了农村向城镇化发展的策略来提升人民对房地产的需求，真实意图就是政府出资帮助农村人民获得住房，缓解房地产危机持续蔓延的一种策略，但是实际上存在很多问题，例如农村人民是否愿意搬到城市？搬到城市后农村土地又该如何利用和规划？新搬进城市的人口或者将农村城镇化后的就业、医疗、教育都如何解决？笔者认为这些问题要是想全面发展，政府负担会太大，而且以中国的农村人口基数，再给中国30年也做不完这些事情。因此，笔者认为2008年遭遇经济危机后的刺激资金投资方向选择在房地产行业为日后的房地产泡沫破裂埋下了隐患，有可能会引发未来中国中长期的经济发展，产生很多社会问题，这些问题变得太多会对经济发展秩序和社会发展稳定性造成影响，最终房地产泡沫可能会破裂，针对泡沫破裂后的问题如何分析和选择相应的对策，笔者认为这是值得思考的问题，在有限的时间内如何去挽救危机也值得思考。
3 “鬼城”的危害性分析
“鬼城”其实是一个新兴名词，指的是建设好的住房没人居住、没人管理，整个社区或者整个街道只有住宅楼不见居住迹象的一个区域的统称。我国出现“鬼城”现象并不稀奇，也不值得惊讶，笔者认为我们需要认清本质，看清问题，了解“鬼城”对我国的危害。
2013年7月31日国家发改委的李铁在其谈话中提到：“国内房地产泡沫是存在一定的严重误判。”他甚至认为国内不存在“鬼城”，“鬼城”是一个伪概念。他提出中国人均收入未超过国外水平，因此具有对住房的很大需求，未来几年内仍然会对房地产业形成依赖，房地产业也将成为我国未来的经济发展主要动力。笔者认为这种观念利用人均收入判断对住房的需求并不科学，从理论上讲存在可能性，但是我国现阶段发展的现实状况并不是这样。我国房屋空置率过高，房价本身超出了市场价值几十倍，这个问题非常矛盾，假想一个城市中有上千套房子空着不让人住，城市中低收入群体赚几十年的工资买不起一栋房子，贫富差距越来越大，社会矛盾激起，对政府带来压力，政府却又无力快速解决问题，对未来的发展是否会产生影响？如果站在长远角度考虑，就应该正确看待问题，理性思考未来和现在的关系，做出正确的判断。
随着房地产价格的不断上涨，房地产市场价值超出了建设实际成本和现有社会经济发展状况数倍乃至数十倍。全国银行贷款35%～45%集中在房地产市场，投入资本过大，如果未来3年内房地产开发商负担不起银行贷款利息，或者未来不能偿还银行贷款，我国银行会发生债务危机，一旦出现债务危机，银行会出现大量的呆坏账，银行手中会持有大量的抵押房产无法变现，一时间难以处理，资金链也会出现断裂。通过观察当前银行应收账款存在的问题，可以得知银行正在判断未来短期内存在资金链风险的大小。
“鬼城”的危害主要是影响房地产市场发展信心，一些投资者和开发商会选择捐款逃跑，银行贷款负债的压力增大，房地产开发商的价格不再坚挺，理性购房与持币待购观望的人群越来越多，这些市场迹象都足以说明房地产行业的下行趋势已经确定，只是选择如何理性下行。
“鬼城”概念会急剧扩散，事实也会证明“鬼城”的存在，房地产泡沫破裂会加速，最终破裂会影响我国实体经济发展，减缓国内投资速度，个人投资商会选择快速抛售房产以挽回经济损失，中低收入者和刚性需求者会选择低价买进，甚至一些外国移民也会选择在中国购买一套甚至多套房产。
“鬼城”就像是一个信号，它的出现会影响国内房地产业相关行业的发展速度与动力，例如钢铁行业、水泥行业发展速度就会受到影响，将会有一部分人失业。
“鬼城”的数量现在看来还并不算多，基于现在的时间和空间考虑，还有机会将这个问题进行更好地处理，假想未来“鬼城”数量越来越多，房地产泡沫破裂，房地产危机爆发的日子就越近，危害性也就越强。
参考文献：
[1]厉以宁.反对过分依赖宏观调控[J].房地产导刊，2013（6）：26.
[2]余用定.中国房地产泡沫是因为资源严重错配[EB/OL].http：//money.163.com/13/0731/20/954UHNFJ00253B0H. html.
[关键词]转型时期；房地产泡沫；假想；“鬼城”
[中图分类号]F121 [文献标识码]A [文章编号]1005-6432（2013）48-0060-02
1 我国转型时期的特殊性与“鬼城”预示
笔者认为我国转型时期的经济发展环境是依赖政府调节的，中国在改革开放后，一直发展中国特色的社会主义市场经济，经济发展增速保持在两位数。现阶段的改革主要方向是以低碳、环保、高新技术、新能源产业发展为主，但是因为本体发展环境和限制这些产业又无法短期内带动中国整体经济快速发展。政府对于经济危机后期的经济发展增长动力的选择只有振兴“铁公基”三大建设，刺激国内投资与资本流通，来推动经济发展。但是忽然被拉高的房价，规模巨大的房地产，建设数量过多的高速铁路与我国发展实情并不吻合。当前转型时期的特殊性表现为经济发展的“扭曲”，这种“扭曲”表现为社会问题复杂并且多样；政府频繁出现腐败问题与贪污人员；市场经济调节能力逐渐丧失；政府调节能力越来越强；房地产业发展规模过大、价格区间过高；全国资本投资方向几乎全数集中在房地产业；全国多个地区“鬼城”现象频发；高速铁路、公路每年无法实现赢利等。房地产行业是国家的支柱产业，国家不希望房地产行业衰退、经济发展倒退，但是市场发展趋势要求房地产降价恢复理性价格，政府又不能过度控制市场，因此政府陷入的境地最为尴尬，也是转型时期特殊性产生的主要根源。
近来，我国著名经济学者厉以宁教授在其文章《反对过分依赖宏观调控》一文中提到了关于房地产泡沫是否存在的观点，厉以宁教授提到中国房地产业未来的发展趋势是遵从政府宏观政策的调控，但厉以宁教授不赞成房地产市场发展过度依赖政府宏观决策，而是要遵从市场调节和发展的规律。至于房地产泡沫是否破裂、何时破裂没有给出说法，厉以宁教授对市场调节非常有信心，他建议政府为低收入群体建设大量的廉租房，解决低收入群体的住房问题，针对中等收入的人群给予平价房的照顾，定价政策略高于廉租房，低于市场平均价格，以此来解决中等收入人群的住房需求。虽然文中并没提到对市场调节的乐观或者悲观态度，但能从文中获得一定的启发，笔者对房地产业发展的态度并不乐观，甚至悲观，回望5年前大量热钱盲目涌入房地产业的投资热潮，购买者对后期风险的评估几乎是零，盲目追求短期投资效益，投机者付出的资本投入很可能在未来3年内“付之东流”，亏损殆尽。
面对国内外学者提到的“鬼城”，国内学者保持着不同的态度，有一些学者认为不用担心这种骇人听闻的观点和传闻，“鬼城”对中国未来5～10年的经济发展不会有太大冲击，还有另一些学者认为“鬼城”的存在是有必要担心的，全国各地自2008年经济危机后，连续5年大规模建设房地产业，过度投资导致了住房的供大于求，市场供给出现了失衡，所带来的直接影响就是“鬼城”这种新型名词的产生，从国际经验判断，这是房地产泡沫破裂前期的一个标志。这种标志的长期存在是对经济的一种威胁，因此房地产泡沫破裂只是时间的问题，当然这只是笔者的一面之词，只是对我国房地产泡沫破裂的一种假想。
2 对房地产泡沫破裂假想的主观性分析
笔者在文中只是以假想为主，对我国房地产泡沫进行分析，为政府和学者提供了一种假设性的分析方法或理论依据。假设在2008—2013年的5年时间内，我国房地产业从发展规模和速度上，超过了过去30多年的全国整体发展水平，以房地产业为主的产业链条中，水泥、钢材、装饰等相关产业获得了前所未有的发展契机，发展年增长率达到了100%以上。在过去的5年时间内很多国外建筑供应商对国内大规模的房地产建设用材需求感觉到非常不可思议，中国近5年来消耗的水泥和钢材数量超过了所有西方发达国家在经济发展转型时期所需要的数量，这种过度消耗原材料建设房地产业，大兴地产投资热潮，远远超出了房地产本身的现有价值和社会经济发展的速度，产生了“房屋无人居，非理性消费，物价飞涨”的社会影响，大规模的房屋建设导致市场中的房屋供应量远远超出正常需求水平，加上飞速上涨的物价，半遮半掩的通货膨胀率，对人民生活来说经济发展环境是一种机会主义虚拟经济环境，对待社会发展来说经济发展环境是一种房地产占主导地位的模式，房地产对中国遭遇经济危机后经济增速仍然达到两位数作出了贡献，但是后期可能会引起更多的损失。政府虽然提出了农村向城镇化发展的策略来提升人民对房地产的需求，真实意图就是政府出资帮助农村人民获得住房，缓解房地产危机持续蔓延的一种策略，但是实际上存在很多问题，例如农村人民是否愿意搬到城市？搬到城市后农村土地又该如何利用和规划？新搬进城市的人口或者将农村城镇化后的就业、医疗、教育都如何解决？笔者认为这些问题要是想全面发展，政府负担会太大，而且以中国的农村人口基数，再给中国30年也做不完这些事情。因此，笔者认为2008年遭遇经济危机后的刺激资金投资方向选择在房地产行业为日后的房地产泡沫破裂埋下了隐患，有可能会引发未来中国中长期的经济发展，产生很多社会问题，这些问题变得太多会对经济发展秩序和社会发展稳定性造成影响，最终房地产泡沫可能会破裂，针对泡沫破裂后的问题如何分析和选择相应的对策，笔者认为这是值得思考的问题，在有限的时间内如何去挽救危机也值得思考。
3 “鬼城”的危害性分析
“鬼城”其实是一个新兴名词，指的是建设好的住房没人居住、没人管理，整个社区或者整个街道只有住宅楼不见居住迹象的一个区域的统称。我国出现“鬼城”现象并不稀奇，也不值得惊讶，笔者认为我们需要认清本质，看清问题，了解“鬼城”对我国的危害。
2013年7月31日国家发改委的李铁在其谈话中提到：“国内房地产泡沫是存在一定的严重误判。”他甚至认为国内不存在“鬼城”，“鬼城”是一个伪概念。他提出中国人均收入未超过国外水平，因此具有对住房的很大需求，未来几年内仍然会对房地产业形成依赖，房地产业也将成为我国未来的经济发展主要动力。笔者认为这种观念利用人均收入判断对住房的需求并不科学，从理论上讲存在可能性，但是我国现阶段发展的现实状况并不是这样。我国房屋空置率过高，房价本身超出了市场价值几十倍，这个问题非常矛盾，假想一个城市中有上千套房子空着不让人住，城市中低收入群体赚几十年的工资买不起一栋房子，贫富差距越来越大，社会矛盾激起，对政府带来压力，政府却又无力快速解决问题，对未来的发展是否会产生影响？如果站在长远角度考虑，就应该正确看待问题，理性思考未来和现在的关系，做出正确的判断。
随着房地产价格的不断上涨，房地产市场价值超出了建设实际成本和现有社会经济发展状况数倍乃至数十倍。全国银行贷款35%～45%集中在房地产市场，投入资本过大，如果未来3年内房地产开发商负担不起银行贷款利息，或者未来不能偿还银行贷款，我国银行会发生债务危机，一旦出现债务危机，银行会出现大量的呆坏账，银行手中会持有大量的抵押房产无法变现，一时间难以处理，资金链也会出现断裂。通过观察当前银行应收账款存在的问题，可以得知银行正在判断未来短期内存在资金链风险的大小。
“鬼城”的危害主要是影响房地产市场发展信心，一些投资者和开发商会选择捐款逃跑，银行贷款负债的压力增大，房地产开发商的价格不再坚挺，理性购房与持币待购观望的人群越来越多，这些市场迹象都足以说明房地产行业的下行趋势已经确定，只是选择如何理性下行。
“鬼城”概念会急剧扩散，事实也会证明“鬼城”的存在，房地产泡沫破裂会加速，最终破裂会影响我国实体经济发展，减缓国内投资速度，个人投资商会选择快速抛售房产以挽回经济损失，中低收入者和刚性需求者会选择低价买进，甚至一些外国移民也会选择在中国购买一套甚至多套房产。
“鬼城”就像是一个信号，它的出现会影响国内房地产业相关行业的发展速度与动力，例如钢铁行业、水泥行业发展速度就会受到影响，将会有一部分人失业。
“鬼城”的数量现在看来还并不算多，基于现在的时间和空间考虑，还有机会将这个问题进行更好地处理，假想未来“鬼城”数量越来越多，房地产泡沫破裂，房地产危机爆发的日子就越近，危害性也就越强。
参考文献：
[1]厉以宁.反对过分依赖宏观调控[J].房地产导刊，2013（6）：26.
[2]余用定.中国房地产泡沫是因为资源严重错配[EB/OL].http：//money.163.com/13/0731/20/954UHNFJ00253B0H. html.