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摘要：随着经济社会的快速发展，保障性住房建设与管理随之而来也产生了进入退出机制不健全、缺少健全专门的管理和实施机构、物业管理和收费存在不公现象等问题，能否解决好这些问题，关系到社会的稳定和发展。
关键词:保障住房；建设管理；要点
中图分类号：C93文献标识码： A
引言：党中央、国务院对保障性住房建设高度重视，近年来相继推出了一系列政策和措施。认真梳理并解决保障性住房建设与管理方面存在的问题与不足，进一步完善有关政策、机制与措施，是当前各级政府面临的重要课题。
1.实行保障性住房建设的原因
1.1实施保障性住房建设，是保障和改善民生的重大举措。既是群众的大事，也是政府的大事，保障低收入住房困难群众基本住房是政府的重要职责，实施保障性安居工程，解决低收入家庭住房困难，是保障和改善民生的主要途径。
1.2实施保障性住房建设，是抑制我国过快上涨的房价、保持经济平稳较快发展的重要措施。当前商品房房价上涨过快，仅靠市场的力量来解决这一问题显然是不够的，必须采取宏观调控，在当前形势下，推进保障性住房建设，既能改善民生，刺激消费，又能增加投资，带动相关产业发展，是应对国际金融危机、保持经济平稳较快发展的重要举措。保障性住房建设就是国家为抑制房价过快上涨而采取的宏观调控手段。
1.3实施保障性住房建设，是构建和谐社会的重要举措。党的十七大报告提出：努力使全体人民“住有所居”的宏伟目标。据不完全统计，2010年，我国投资兴建了保障性住房580万套，竣工370万套。2011年计划安排建设保障性住房和各类棚户区改造性住房1000万套。温家宝总理在今年2月27日接受中国政府网和新华网的联合专访时表示：在未来五年，我国将计划兴建保障性住房3600万套。在十二五规划的开局之年，这一政策的变化充分体现了科学发展观的必然要求，必将有利于建设我国社会主义和谐社会，有利于提高人民的生活水平。
2.大型保障房建设项目管理的关键职能
2.1建设项目业主方的角色分析：作为建设项目的出资者、拥有者及项目建设成果的享有者，业主是项目建设的总集成者，包括对人力资源、物质资源和知识资源的集成，也是项目建设的总组织者，因此，业主方的项目管理是所有各方项目管理的核心。除了支付与项目相关的所有账单外，业主还要承担让参建各方明确自己的项目要求、选择设计与咨询单位、选择合同结构、确定施工承包商、对各种建议进行决策等职责，需要在正确的时间以正确的方式为保证其投资的质量及价值而努力，对项目建设组织的贡献极大。
2.2大型保障性住房项目管理案例分析
2.2.1工程项目的实施策划职能：在实施过程中出现了很多问题，在此只对一些经验教训进行总结，例如在设计阶段，虽按计划完成了节点任务，但在实际施工过程中供水系统的设计材料及做法不能满足地方供水部门的要求，只得修改设计进行变更;在施工阶段，因不了解供水配套的地方要求，对总包工作界面与供水配套工作界面产生了争议，为此对合同条款进行了补充修订，等等类似情况的出现与未对项目的实施进行有实质内容的策划密切相关。而策划在本质上是较佳决定手段，是策略与谋划，是为达到一定的目标，在调查、分析有关材料的基础上，遵循一定的程序，对未来某项工作或事件事先进行系统的、全面的构思、谋划，制定和选择合理可行的执行方案，并根据目标要求和环境变化对方案进行修改、调整的一种创造性的社会活动过程。
2.2.2工程项目的沟通交流职能：首先，不同专业之间存在着因职能和利益等因素而產生的相对独立性，专业间的众多界面也随之产生。其次，不同的职能部门在目标追求方面的差异也会导致大量界面的产生。当项目总目标被分解为工作性质不同的职能部门的工作任务之后，各部门不可避免地会向倾向于从自己的角度考虑并处理问题，而忽略其他部门或流程的作用，配合的流畅性自然会受到影响，相互之间的冲突也就发生了。最后，文化冲突也会产生沟通困难，一是参与组织内部成员间因不同技能、文化背景、工作习惯、价值观念等产生的冲突，二是项目参与方之间因文化基调的不和谐而产生的冲突。
2.3工程项目的关键职能的相互关系：项目实施策划是业主方项目管理的先导，它既是业主对项目建设的整体规划，又是业主实施其决策权的集中体现，包括对项目控制管理。项目沟通交流管理及项目管理信息化的策划。项目控制管理是业主对项目建设过程的管理，在实施策划的指导下进行，又以项目的实际执行状况调整和完善实施策划。项目控制管理的内容也包含对项目沟通交流管理及项目管理信息化的控制与管理，并受这两者管理效果的影响。项目沟通交流管理既是实施策划与控制管理的基础，其管理成效又会影响项目实施策划与控制管理的质量。
3.当前保障性住房建设与管理存在的问题和原因
3.1进入退出机制的不健全导致公平性受损：具体来看，一是一些“非低收入家庭”也被纳入了保障范围，而有些真正的低收入家庭住房尚不能得到保证。出现了“经济了富人，穷人无力购买”的局面。二是购买经济适用房的家庭在收入提高或家庭人口出现变化后，依然享受政策补贴。分析其原因，一是缺乏严格的家庭收入调查制度。由于目前个人的资金管理、信用管理等相关条件还不配套，很难调查清楚一个人的家庭年收入。二是个人收入和信用制度不健全。目前还没有建立全面、有效的个人信用制度，这不仅造成收入核定及准入确认的难度大，而且就业、收入变化时更难适时、准确地进行复核和清出，造成住房“准入”与“退出”的监管困难。三是缺乏科学严格的退出机制。经济适用房或廉租房的购买者或租用者，在一定年限后，随着自身经济状况的改善和提高，许多已不再符合申请资格却继续占用这些住房，导致大量排队等候的家庭无法正常进入，失去了保障性住房本来的作用。
3.2集中建设方式易导致出现“贫民区”现象：有的地方政府出于土地价格、成本因素等考虑，多将廉租房、经济适用房等保障性住房建设选址在城市边缘区域或者偏远郊区，使居住在这些保障性住房中的低收入家庭所享受的交通、医疗、娱乐、子女就学等方面的服务水平相对较为落后，无形中形成了所谓的“贫民窟”效应。从社会学的角度看，保障性住房的集中建设方式把低收入者集中安置在距离市区较远的地方，将导致居住空间差异的加剧，无形中也彰显了“低收入者部落”的公众认知，极易造成社会弱势群体的空间集中并产生严重的社会隔离，甚至加剧城市社会矛盾，引发一系列社会问题。
3.3配建方式导致物业管理和收费存在不公现象：配建方式形成了保障性住房和商品房共处一个小区，由同一个物业实行管理的现象。从现实情况看，各级地方人民政府制定的物业管理条例或者管理办法，主要是根据商品房的特性来制定，并没有专门针对保障性住房的相关条款或者收费办法。但是，如果要求低收入群体的保障性住房住户和商品房业主都按一样的标准缴费和享受一样的物业服务，势必会给物业管理带来不少困难。
4.结语
本文主要分析了大型保障性住房建设的特点，以及在实施过程中存在的一些问题，并结合具体的工程案例，探讨了在大型保障性住房建设项目管理中应重点关注的关键职能。通过探讨分析，希望在提高项目管理能力上，特别是在大型保障性住房建设中可以提升项目管理的效率，提升产品的品质，为保障房的建设出绵薄之力。
参考文献：
[1]吴艳;;保障性住房称谓何其多[J];上海房地;2010年11期
[2]汪利娜;;住房保障需要新思路新举措[J];中国建设信息;2011年05期
[3]晏群;;重庆市保障性住房发展研究[J];城市;2009年02期
关键词:保障住房；建设管理；要点
中图分类号：C93文献标识码： A
引言：党中央、国务院对保障性住房建设高度重视，近年来相继推出了一系列政策和措施。认真梳理并解决保障性住房建设与管理方面存在的问题与不足，进一步完善有关政策、机制与措施，是当前各级政府面临的重要课题。
1.实行保障性住房建设的原因
1.1实施保障性住房建设，是保障和改善民生的重大举措。既是群众的大事，也是政府的大事，保障低收入住房困难群众基本住房是政府的重要职责，实施保障性安居工程，解决低收入家庭住房困难，是保障和改善民生的主要途径。
1.2实施保障性住房建设，是抑制我国过快上涨的房价、保持经济平稳较快发展的重要措施。当前商品房房价上涨过快，仅靠市场的力量来解决这一问题显然是不够的，必须采取宏观调控，在当前形势下，推进保障性住房建设，既能改善民生，刺激消费，又能增加投资，带动相关产业发展，是应对国际金融危机、保持经济平稳较快发展的重要举措。保障性住房建设就是国家为抑制房价过快上涨而采取的宏观调控手段。
1.3实施保障性住房建设，是构建和谐社会的重要举措。党的十七大报告提出：努力使全体人民“住有所居”的宏伟目标。据不完全统计，2010年，我国投资兴建了保障性住房580万套，竣工370万套。2011年计划安排建设保障性住房和各类棚户区改造性住房1000万套。温家宝总理在今年2月27日接受中国政府网和新华网的联合专访时表示：在未来五年，我国将计划兴建保障性住房3600万套。在十二五规划的开局之年，这一政策的变化充分体现了科学发展观的必然要求，必将有利于建设我国社会主义和谐社会，有利于提高人民的生活水平。
2.大型保障房建设项目管理的关键职能
2.1建设项目业主方的角色分析：作为建设项目的出资者、拥有者及项目建设成果的享有者，业主是项目建设的总集成者，包括对人力资源、物质资源和知识资源的集成，也是项目建设的总组织者，因此，业主方的项目管理是所有各方项目管理的核心。除了支付与项目相关的所有账单外，业主还要承担让参建各方明确自己的项目要求、选择设计与咨询单位、选择合同结构、确定施工承包商、对各种建议进行决策等职责，需要在正确的时间以正确的方式为保证其投资的质量及价值而努力，对项目建设组织的贡献极大。
2.2大型保障性住房项目管理案例分析
2.2.1工程项目的实施策划职能：在实施过程中出现了很多问题，在此只对一些经验教训进行总结，例如在设计阶段，虽按计划完成了节点任务，但在实际施工过程中供水系统的设计材料及做法不能满足地方供水部门的要求，只得修改设计进行变更;在施工阶段，因不了解供水配套的地方要求，对总包工作界面与供水配套工作界面产生了争议，为此对合同条款进行了补充修订，等等类似情况的出现与未对项目的实施进行有实质内容的策划密切相关。而策划在本质上是较佳决定手段，是策略与谋划，是为达到一定的目标，在调查、分析有关材料的基础上，遵循一定的程序，对未来某项工作或事件事先进行系统的、全面的构思、谋划，制定和选择合理可行的执行方案，并根据目标要求和环境变化对方案进行修改、调整的一种创造性的社会活动过程。
2.2.2工程项目的沟通交流职能：首先，不同专业之间存在着因职能和利益等因素而產生的相对独立性，专业间的众多界面也随之产生。其次，不同的职能部门在目标追求方面的差异也会导致大量界面的产生。当项目总目标被分解为工作性质不同的职能部门的工作任务之后，各部门不可避免地会向倾向于从自己的角度考虑并处理问题，而忽略其他部门或流程的作用，配合的流畅性自然会受到影响，相互之间的冲突也就发生了。最后，文化冲突也会产生沟通困难，一是参与组织内部成员间因不同技能、文化背景、工作习惯、价值观念等产生的冲突，二是项目参与方之间因文化基调的不和谐而产生的冲突。
2.3工程项目的关键职能的相互关系：项目实施策划是业主方项目管理的先导，它既是业主对项目建设的整体规划，又是业主实施其决策权的集中体现，包括对项目控制管理。项目沟通交流管理及项目管理信息化的策划。项目控制管理是业主对项目建设过程的管理，在实施策划的指导下进行，又以项目的实际执行状况调整和完善实施策划。项目控制管理的内容也包含对项目沟通交流管理及项目管理信息化的控制与管理，并受这两者管理效果的影响。项目沟通交流管理既是实施策划与控制管理的基础，其管理成效又会影响项目实施策划与控制管理的质量。
3.当前保障性住房建设与管理存在的问题和原因
3.1进入退出机制的不健全导致公平性受损：具体来看，一是一些“非低收入家庭”也被纳入了保障范围，而有些真正的低收入家庭住房尚不能得到保证。出现了“经济了富人，穷人无力购买”的局面。二是购买经济适用房的家庭在收入提高或家庭人口出现变化后，依然享受政策补贴。分析其原因，一是缺乏严格的家庭收入调查制度。由于目前个人的资金管理、信用管理等相关条件还不配套，很难调查清楚一个人的家庭年收入。二是个人收入和信用制度不健全。目前还没有建立全面、有效的个人信用制度，这不仅造成收入核定及准入确认的难度大，而且就业、收入变化时更难适时、准确地进行复核和清出，造成住房“准入”与“退出”的监管困难。三是缺乏科学严格的退出机制。经济适用房或廉租房的购买者或租用者，在一定年限后，随着自身经济状况的改善和提高，许多已不再符合申请资格却继续占用这些住房，导致大量排队等候的家庭无法正常进入，失去了保障性住房本来的作用。
3.2集中建设方式易导致出现“贫民区”现象：有的地方政府出于土地价格、成本因素等考虑，多将廉租房、经济适用房等保障性住房建设选址在城市边缘区域或者偏远郊区，使居住在这些保障性住房中的低收入家庭所享受的交通、医疗、娱乐、子女就学等方面的服务水平相对较为落后，无形中形成了所谓的“贫民窟”效应。从社会学的角度看，保障性住房的集中建设方式把低收入者集中安置在距离市区较远的地方，将导致居住空间差异的加剧，无形中也彰显了“低收入者部落”的公众认知，极易造成社会弱势群体的空间集中并产生严重的社会隔离，甚至加剧城市社会矛盾，引发一系列社会问题。
3.3配建方式导致物业管理和收费存在不公现象：配建方式形成了保障性住房和商品房共处一个小区，由同一个物业实行管理的现象。从现实情况看，各级地方人民政府制定的物业管理条例或者管理办法，主要是根据商品房的特性来制定，并没有专门针对保障性住房的相关条款或者收费办法。但是，如果要求低收入群体的保障性住房住户和商品房业主都按一样的标准缴费和享受一样的物业服务，势必会给物业管理带来不少困难。
4.结语
本文主要分析了大型保障性住房建设的特点，以及在实施过程中存在的一些问题，并结合具体的工程案例，探讨了在大型保障性住房建设项目管理中应重点关注的关键职能。通过探讨分析，希望在提高项目管理能力上，特别是在大型保障性住房建设中可以提升项目管理的效率，提升产品的品质，为保障房的建设出绵薄之力。
参考文献：
[1]吴艳;;保障性住房称谓何其多[J];上海房地;2010年11期
[2]汪利娜;;住房保障需要新思路新举措[J];中国建设信息;2011年05期
[3]晏群;;重庆市保障性住房发展研究[J];城市;2009年02期