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摘要：随着我国经济体制改革的不断深化，国家通过不断调整税收制度来适应经济体制改革的需要，促进经济健康发展。税收制度改革的重要举措之一就是“营改增”。文章首先介绍了“营改增”的意义，然后从收入、成本、现金流、合同、土地增值税清算、固定资产折旧六个方面分析了 “营改增”对房地产企业产生的影响，进而提出相应的应对策略，以期房地产企业更快更好地适应“营改增”带来的影响，做好税收筹划，提高企业的经济效益。
关键词：“营改增”;房地产企业;影响;应对策略
房地产作为我国经济的重要产业，涉及我国税制中的大部分税种，比如增值税、土地增值税、契税、耕地占用税、土地使用税、房产税、印花税、各项附加等，“营改增”对各税种的计算缴纳及纳税筹划产生很大的影响。因此，本文将从六个方面探讨新的税收政策给房地产企业带来的影响，并探寻积极有效的應对策略，使房地产企业在本次税制改革中平稳过渡，健康发展。
一、“营改增”的意义
随着经济的快速发展，增值税和营业税作为两个最重要的流转税税种，他们的分立并行打破了货物和劳务流转课税方式的统一性，导致在货物和劳务税制中存在重复征税、加重企业税收负担的问题。为优化税制结构、消除重复征税、公平税收负担、加强税收法治建设，国家在“十二五”规划中提出改革和完善税收制度，即扩大增值税的征收范围，逐步调减营业税的征收范围，直至取消营业税，实现增值税的全覆盖。
从2012年1月1日，上海交通运输业和部分现代服务业率先开展营业税改增值税试点，其后逐步推广，直至2016年5月1日增值税实现全覆盖，营业税退出历史舞台。
二、“营改增”对房地产企业的影响
（一）对房地产企业收入的影响
房地产企业一般实行预售制度，收取的房款先计入“预收房款”，待项目具备条件后再结转收入。
“营改增”前，“预收房款”的科目余额即为项目的收入，直接结转“主营业务收入”;实行“营改增”后，“预收房款”的科目余额为含税收入，应换算为不含税收入，即主营业务收入=预收房款/（1+增值税税率）。通过对比可以看出，实行“营改增”后房地产企业的主营业务收入减少。
（二）对开发项目成本的影响
房地产企业在开发项目过程中，建筑安装成本是最主要的开发成本，直接影响项目的利润。建筑安装施工作业是由建筑施工单位完成的，而建筑行业同样施行“营改增”政策，由3%的营业税改为9%的增值税。建筑安装成本主要由建筑材料和建筑工人的人工费组成。建筑材料主要包括砂石、水泥、钢筋等，这些材料主要由小微企业或个人提供，很难取得增值税专用发票，导致无法抵扣进项税额，从而增加了施工成本。建筑工人的人工费在建筑安装成本中占比很大，而且在“营改增”后，人工费是不能作为进项税额抵扣的，从而增加了施工成本。由此可以看出，“营改增”提高了建筑施工单位的成本，建筑施工单位又将增加的成本转嫁给房地产企业，从而加大了房地产开发项目的成本。
（三）对房地产企业资金流的影响
流转税方面，“营改增”前，按预收房款的5%预交营业税;“营改增”后，根据财税2016年36号、国家税务总局2016年18号公告规定，房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税，即按预收房款/（1+增值税税率）×3%预交增值税。例如，某开发房地产企业为一般纳税人，预收房款为A，“营改增”前，应预交营业税A×5%，“营改增”后应预交增值税A/（1+9%）×3%，通过对比可以看出，“营改增”后企业预交的流转税减少了。
土地增值税方面，“营改增”前，计税依据为预收房款的总额;“营改增”后，根据国家税务总局相关公告的规定：房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据： 土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款。例如：某开发房地产企业为一般纳税人，正在开发的项目为标准普通住宅，预收房款为A，“营改增”前，应预交土地增值税A×2%，“营改增”后预交土地增值税为[A-A/（1+9%）×3%]×2%，通过对比可以看出，“营改增”后企业预交的土地增值税减少了。
通过以上论述可以看到，“营改增”后，房地产企业在预收款环节预交的流转税、土地增值税税款减少了，减少了对流动资金的占用，缓解了企业的资金压力。
（四）对材料采购合同、施工合同的影响
营业税为价内税，在签订合同时只需标明合同价款就可以，而增值税为价外税，在合同中要分别标明材料款/工程款和税款。一是在新的税收政策不断出台、增值税税率不断调整的情况下，要对开具的增值税发票的税率做具体说明，并进一步说明，税率变动后如何处理。二是根据印花税的规定，如果合同中所载金额和增值税分别标明的，按不含增值税的合同金额交纳印花税;未分开标明的，以合同所载金额交纳印花税。所以房地产企业在签订合同中应将不含税金额和增值税分别标明，这样可以按照不含增值税的金额交纳印花税。
“营改增”前，对材料采购的公司、提供工程施工的单位及个人没有特殊要求，但“营改增”后涉及进项税额抵扣问题，应尽量选择可以开具增值税专用发票的公司合作，以获取进项税额用以抵扣。
（五）对土地增值税清算的影响
“营改增”前，土地成本全额计入“开发成本-土地成本”，在土地增值税清算时可以全额抵扣，并全额计入加计扣除的基数。
“营改增”后，招拍挂取得的土地成本作为项目销售收入的销项税抵扣。这样，计入“开发成本-土地成本”部分为土地招拍挂金额/（1+增值税税率），导致账面上的土地成本减少。土地增值税清算时准予扣除的项目有取得土地使用权所支付的金额、开发土地的成本及费用、新建房及配套设施的成本及费用或者旧房及建筑物的评估价格、与转移房地产有关的税金、国务院规定的其他扣除项目，其中开发项目的土地成本是主要抵扣项。土地成本账面金额减少，导致计提开发费用及加计扣除的基数减少。 （六）对固定资产折旧的影响
“营改增”前，房地产企业购入的固定资产的入账价值为含税价格，而“营改增”后，购入的固定资产的入账价值为不含税价格。不含税价格=含税价格/（1+增值税税率），这样固定资产的账面原值大大减少，从而降低了固定资产折旧的计提基数，企业当期可计提的折旧减少，导致利润增加。例如，某房地产开发公司购进一辆办公用车，含税价格为A，根据企业所得税法的相关规定和实际使用情况，预计净残值率为5%，折旧年限为4年，“营改增”前入账价值为A，每月计提折旧A×0.95/4/12;“营改增”后入账价值为A/（1+13%），每月计提折旧A/（1+13%）×0.95/4/12。通过以上对比可以看出，“营改增”后固定资产的入账价值减少，每月计提的折旧减少，从而利润增加。
三、应对策略
（一）及时掌握税收政策，做好纳税筹划
随着“营改增”政策的实施，房地产企业应当重视纳税筹划工作。在熟知“营改增”相关政策内容的基础上，基于对风险的预判，采取合理的规避手段，有效规避涉税风险，合理利用“营改增”政策。例如：收入方面，“营改增”政策规定房地产企业采用分期收款方式销售所开发的项目，在收到预收款时可以按照低于营业税税率5%的预征率3%预交增值税，结转收入时再按适用税率计算缴纳增值税。房地产企业可以利用此政策进行纳税筹划，采取分期收款方式销售所开发的项目，减少预交的税款，减轻房地产企业的资金压力。
（二）规范会计核算，提高财务人员的专业素质
“营改增”后，房地产企业的会计核算和纳税申报发生了很大变化，相关政策的实施细则不断出台，这对财务人员提出了更高的专业要求。首先对财务人员进行增值税相关政策的培训，通过学习使其了解相关法规内容，及时掌握“营改增”带来的纳税申报的变化;其次，调整相关会计核算科目，形成完整的会计核算体系。比如：在“应交税金”下设的二级科目中，减少“应交营业税”，而增加“应交增值税”、“进项税额”、“销项税金”、“简易计税”等会计科目。同时房地产企业也应制定相关政策，激发财务人员学习新政策、新制度的积极性，鼓励财务人员参与会计师、税务师等相关考试。
（三）加强发票管理
“营改增”后，对增值税发票管理的要求更高。一是加强对取得的发票的管理。在同等条件下，对方必须提供增值税专用发票，确保进项税额能够抵扣。同时也要仔细核对增值税专用发票上的相关内容，是否填写正确、是否符合税收政策的要求，例如：取得的施工费发票备注栏必须注明施工项目的地点和名称。及时进行发票认证，不要错过认证期限，以免给企业造成损失。二是加强开具增值税发票的管理。增值税专用发票通过防伪税控专用设备网上开具;发票上的内容要清晰、完整，符合要求，例如：房产证上要求标明主房、储藏室/车位，那么开具的房屋销售发票就要单列主房、储藏室的面积、单价或者车位价格。如果开具的房屋销售发票存在业主信息错误或者业主退房的情况，必须用红字发票全额冲回，并上报税务机关。三是设专人负责发票的管理工作。对取得的增值税专用发票和开具的房屋销售发票分别设立签收簿，以防在交接过程中出现遗漏或丢失。
四、结语
“营改增”政策的推行，对房地产行业的长远发展起到了积极的作用。房地产企业应以“营改增”为契机，不断规范会计核算，充分利用“营改增”政策，做好企业的纳税筹划，不断优化企业的税务管理工作，全面提升财务管理水平，确保企业更快更好的适應税收新环境，将企业的税收风险降到最低，实现企业健康稳定的发展。
参考文献：
[1]苏明.浅谈“营改增”对房地产企业的影响及应对策略[J].财会学习，2019（25）：09-10.
[2]唐魁.“营改增”对房地产企业财务管理的影响[J].中国市场，2020（20）：134-135.
[3]黄鹤.浅谈“营改增”对房地产开发企业土地增值税税赋的影响[J].财会学习，2020（15）：191-192.
[4]苏剑.“营改增”对房地产企业的影响及应对策略[J].纳税，2020（04）：7-8.
[5]赵亚春.浅论“营改增”对房地产开发企业税负及利润的影响[J].现代营销（经营版），2020（01）：194-195.
（作者单位：国网山东省电力公司青州市供电公司）
关键词：“营改增”;房地产企业;影响;应对策略
房地产作为我国经济的重要产业，涉及我国税制中的大部分税种，比如增值税、土地增值税、契税、耕地占用税、土地使用税、房产税、印花税、各项附加等，“营改增”对各税种的计算缴纳及纳税筹划产生很大的影响。因此，本文将从六个方面探讨新的税收政策给房地产企业带来的影响，并探寻积极有效的應对策略，使房地产企业在本次税制改革中平稳过渡，健康发展。
一、“营改增”的意义
随着经济的快速发展，增值税和营业税作为两个最重要的流转税税种，他们的分立并行打破了货物和劳务流转课税方式的统一性，导致在货物和劳务税制中存在重复征税、加重企业税收负担的问题。为优化税制结构、消除重复征税、公平税收负担、加强税收法治建设，国家在“十二五”规划中提出改革和完善税收制度，即扩大增值税的征收范围，逐步调减营业税的征收范围，直至取消营业税，实现增值税的全覆盖。
从2012年1月1日，上海交通运输业和部分现代服务业率先开展营业税改增值税试点，其后逐步推广，直至2016年5月1日增值税实现全覆盖，营业税退出历史舞台。
二、“营改增”对房地产企业的影响
（一）对房地产企业收入的影响
房地产企业一般实行预售制度，收取的房款先计入“预收房款”，待项目具备条件后再结转收入。
“营改增”前，“预收房款”的科目余额即为项目的收入，直接结转“主营业务收入”;实行“营改增”后，“预收房款”的科目余额为含税收入，应换算为不含税收入，即主营业务收入=预收房款/（1+增值税税率）。通过对比可以看出，实行“营改增”后房地产企业的主营业务收入减少。
（二）对开发项目成本的影响
房地产企业在开发项目过程中，建筑安装成本是最主要的开发成本，直接影响项目的利润。建筑安装施工作业是由建筑施工单位完成的，而建筑行业同样施行“营改增”政策，由3%的营业税改为9%的增值税。建筑安装成本主要由建筑材料和建筑工人的人工费组成。建筑材料主要包括砂石、水泥、钢筋等，这些材料主要由小微企业或个人提供，很难取得增值税专用发票，导致无法抵扣进项税额，从而增加了施工成本。建筑工人的人工费在建筑安装成本中占比很大，而且在“营改增”后，人工费是不能作为进项税额抵扣的，从而增加了施工成本。由此可以看出，“营改增”提高了建筑施工单位的成本，建筑施工单位又将增加的成本转嫁给房地产企业，从而加大了房地产开发项目的成本。
（三）对房地产企业资金流的影响
流转税方面，“营改增”前，按预收房款的5%预交营业税;“营改增”后，根据财税2016年36号、国家税务总局2016年18号公告规定，房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税，即按预收房款/（1+增值税税率）×3%预交增值税。例如，某开发房地产企业为一般纳税人，预收房款为A，“营改增”前，应预交营业税A×5%，“营改增”后应预交增值税A/（1+9%）×3%，通过对比可以看出，“营改增”后企业预交的流转税减少了。
土地增值税方面，“营改增”前，计税依据为预收房款的总额;“营改增”后，根据国家税务总局相关公告的规定：房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据： 土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款。例如：某开发房地产企业为一般纳税人，正在开发的项目为标准普通住宅，预收房款为A，“营改增”前，应预交土地增值税A×2%，“营改增”后预交土地增值税为[A-A/（1+9%）×3%]×2%，通过对比可以看出，“营改增”后企业预交的土地增值税减少了。
通过以上论述可以看到，“营改增”后，房地产企业在预收款环节预交的流转税、土地增值税税款减少了，减少了对流动资金的占用，缓解了企业的资金压力。
（四）对材料采购合同、施工合同的影响
营业税为价内税，在签订合同时只需标明合同价款就可以，而增值税为价外税，在合同中要分别标明材料款/工程款和税款。一是在新的税收政策不断出台、增值税税率不断调整的情况下，要对开具的增值税发票的税率做具体说明，并进一步说明，税率变动后如何处理。二是根据印花税的规定，如果合同中所载金额和增值税分别标明的，按不含增值税的合同金额交纳印花税;未分开标明的，以合同所载金额交纳印花税。所以房地产企业在签订合同中应将不含税金额和增值税分别标明，这样可以按照不含增值税的金额交纳印花税。
“营改增”前，对材料采购的公司、提供工程施工的单位及个人没有特殊要求，但“营改增”后涉及进项税额抵扣问题，应尽量选择可以开具增值税专用发票的公司合作，以获取进项税额用以抵扣。
（五）对土地增值税清算的影响
“营改增”前，土地成本全额计入“开发成本-土地成本”，在土地增值税清算时可以全额抵扣，并全额计入加计扣除的基数。
“营改增”后，招拍挂取得的土地成本作为项目销售收入的销项税抵扣。这样，计入“开发成本-土地成本”部分为土地招拍挂金额/（1+增值税税率），导致账面上的土地成本减少。土地增值税清算时准予扣除的项目有取得土地使用权所支付的金额、开发土地的成本及费用、新建房及配套设施的成本及费用或者旧房及建筑物的评估价格、与转移房地产有关的税金、国务院规定的其他扣除项目，其中开发项目的土地成本是主要抵扣项。土地成本账面金额减少，导致计提开发费用及加计扣除的基数减少。 （六）对固定资产折旧的影响
“营改增”前，房地产企业购入的固定资产的入账价值为含税价格，而“营改增”后，购入的固定资产的入账价值为不含税价格。不含税价格=含税价格/（1+增值税税率），这样固定资产的账面原值大大减少，从而降低了固定资产折旧的计提基数，企业当期可计提的折旧减少，导致利润增加。例如，某房地产开发公司购进一辆办公用车，含税价格为A，根据企业所得税法的相关规定和实际使用情况，预计净残值率为5%，折旧年限为4年，“营改增”前入账价值为A，每月计提折旧A×0.95/4/12;“营改增”后入账价值为A/（1+13%），每月计提折旧A/（1+13%）×0.95/4/12。通过以上对比可以看出，“营改增”后固定资产的入账价值减少，每月计提的折旧减少，从而利润增加。
三、应对策略
（一）及时掌握税收政策，做好纳税筹划
随着“营改增”政策的实施，房地产企业应当重视纳税筹划工作。在熟知“营改增”相关政策内容的基础上，基于对风险的预判，采取合理的规避手段，有效规避涉税风险，合理利用“营改增”政策。例如：收入方面，“营改增”政策规定房地产企业采用分期收款方式销售所开发的项目，在收到预收款时可以按照低于营业税税率5%的预征率3%预交增值税，结转收入时再按适用税率计算缴纳增值税。房地产企业可以利用此政策进行纳税筹划，采取分期收款方式销售所开发的项目，减少预交的税款，减轻房地产企业的资金压力。
（二）规范会计核算，提高财务人员的专业素质
“营改增”后，房地产企业的会计核算和纳税申报发生了很大变化，相关政策的实施细则不断出台，这对财务人员提出了更高的专业要求。首先对财务人员进行增值税相关政策的培训，通过学习使其了解相关法规内容，及时掌握“营改增”带来的纳税申报的变化;其次，调整相关会计核算科目，形成完整的会计核算体系。比如：在“应交税金”下设的二级科目中，减少“应交营业税”，而增加“应交增值税”、“进项税额”、“销项税金”、“简易计税”等会计科目。同时房地产企业也应制定相关政策，激发财务人员学习新政策、新制度的积极性，鼓励财务人员参与会计师、税务师等相关考试。
（三）加强发票管理
“营改增”后，对增值税发票管理的要求更高。一是加强对取得的发票的管理。在同等条件下，对方必须提供增值税专用发票，确保进项税额能够抵扣。同时也要仔细核对增值税专用发票上的相关内容，是否填写正确、是否符合税收政策的要求，例如：取得的施工费发票备注栏必须注明施工项目的地点和名称。及时进行发票认证，不要错过认证期限，以免给企业造成损失。二是加强开具增值税发票的管理。增值税专用发票通过防伪税控专用设备网上开具;发票上的内容要清晰、完整，符合要求，例如：房产证上要求标明主房、储藏室/车位，那么开具的房屋销售发票就要单列主房、储藏室的面积、单价或者车位价格。如果开具的房屋销售发票存在业主信息错误或者业主退房的情况，必须用红字发票全额冲回，并上报税务机关。三是设专人负责发票的管理工作。对取得的增值税专用发票和开具的房屋销售发票分别设立签收簿，以防在交接过程中出现遗漏或丢失。
四、结语
“营改增”政策的推行，对房地产行业的长远发展起到了积极的作用。房地产企业应以“营改增”为契机，不断规范会计核算，充分利用“营改增”政策，做好企业的纳税筹划，不断优化企业的税务管理工作，全面提升财务管理水平，确保企业更快更好的适應税收新环境，将企业的税收风险降到最低，实现企业健康稳定的发展。
参考文献：
[1]苏明.浅谈“营改增”对房地产企业的影响及应对策略[J].财会学习，2019（25）：09-10.
[2]唐魁.“营改增”对房地产企业财务管理的影响[J].中国市场，2020（20）：134-135.
[3]黄鹤.浅谈“营改增”对房地产开发企业土地增值税税赋的影响[J].财会学习，2020（15）：191-192.
[4]苏剑.“营改增”对房地产企业的影响及应对策略[J].纳税，2020（04）：7-8.
[5]赵亚春.浅论“营改增”对房地产开发企业税负及利润的影响[J].现代营销（经营版），2020（01）：194-195.
（作者单位：国网山东省电力公司青州市供电公司）