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6月6日到8日，中国企业国际融资洽谈会在天津成功举办，来自天津、武汉、长沙等地的几十家房地产公司与150多家国外私募股权基金(DE)及国内投资机构进行了一次“零距离”接触。国外PE大规模进入中国，为解决中国房地产企业融资难题找到了一个突破口。
《楼市》是本次融洽会组委会指定会刊，也是参会的唯一一本地产类媒体。会刊以专业的视角通过记者观察、名家观点汇总等角度对私募股权基金的发展现状以及未来展望作了充分报道。《楼市·融洽会专刊》一出现在会场便大受欢迎，前来索要、阅读的各界人士络绎不绝，被一些企业赞为“一本关于私募股权基金的科普读物”。
私募基金在国外房地产领域占据了近一半的融资份额，因而深受美国、英国以及我国香港地区的欢迎。虽然本次融洽会，私募基金是首次在中国集体亮相，但已经得到了政府、业内、学界等众多的关注和支持。私募基金在拓宽中国房地产业融资渠道方面将发挥重要作用。
融资模式演变，加速地产金融变革
陈建波
6月6日，由天津市政府、全国工商联和美国企业成长协会共同主办的中国企业国际融资洽谈会被业内认为是天津市开拓新兴资本市场的重要举措。
会议提出的“资本对接”和“快速约会”成为私募投资基金和企业之间快速建立关系的纽带，尤其为房地产企业在股权融资方面提供了一个新的平台。
天津市市长戴相龙在接受本刊记者采访时说：“本次融洽会的目的是要创立直接融资平台，开辟和扩大产业投资基金的融资渠道，房地产企业的融资瓶颈借此也有望得到缓解。”而作为在中国举办的第一次私募基金与企业对接的会议，开发商们已直观感受到国际私募投资基金的热情。然而，这种融资渠道的日益明朗化并不能立刻改变房地产融资渠道单一的局面。
在愈演愈烈的投融资活动下，国内房地产业的大趋势已经由土地转向金融倾斜。未来，中国的地产金融市场也必然进入一个深刻嬗变的阶段。
“银根”日益趋紧
作为一个资金密集型行业，中国房地产开发商对银行信贷的依存度一度高达70％左右，房地产行业对资金的依赖性程度不言而喻。随着房地产行业的持续高温，政府出台的一系列政策皆是紧字当头，使得不少企业进入房产金融市场的门槛一高再高。
回顾近几年来政府出台的金融政策，房地产商通过银行信贷进行融资的限制性因素越来越多。
自2003年6月央行下发“121号文件”起，防范地产金融风险便纳入国家宏观调控视野。
“央行出台121号文件之后，信贷门槛提高，使得一直依赖银行贷款和预售房款进行融资的房地产公司面临着前所未有的融资压力和自身资金链即将断裂的威胁。”国际注册商业房地产投资师协会中国总部主任梁蓓表示。 随后，在去年4月份，央行提高了存款准备金率0．5个百分点，并两次提醒各家银行严格控制对过度投资行业的贷款。仅一周后，国务院下发通知，将房地产开发固定资产投资项目(不包含经济适用房)资本金比例从20％提高到35％及以上。
2006年8月19日，中国人民银行上调金融机构人民币存贷款基准利率。这是继以降低银行信贷风险为初衷的“121号文件”出台以来，国家对房地产行业进行宏观调控的又一轮“重拳”调控。
当前在房地产开发公开发行证券融资受条件制约的情况下，采取私募方式融通资金值得探素。私募信托基金可用于项目开发和房地产投资及物业收购，私募发行股票可在一定程度上解决开发商股本筹集问题。
“房地产是一个高收益、高风险的行业，房地产商现在必须考虑以股本融资为主要形式。只有以股本融资为主，才能更好解决风险与收益相匹配的问题。”梁蓓说道。
在这种情形下，银行信贷以外的融资方式，如上市融资、私募融资、信托融资等方式备受关注，成为房地产业融资新出路的主要探索方向。而新的市场融资政策环境又如何呢?
“当前的宏观经济形势发展有几大特点：首先是高投资率和高储蓄率并存；通胀压力犹存；长期利率走低是否进入流动性陷阱尚待考证；人民币汇率预期效应初现；商业银行规范化运作进入实质性阶段，等等，而这些都将对我国房地产业的发展产生或远或近的影响。”中金公司首席经济学家哈继铭曾在去年年底的“地产金融年会”上分析道。
创新直接融资平台
虽然我国已经有了银行信贷、股权、信托等多种融资方式，但是房地产企业的融资渠道仍然主要依靠银行贷款。“房地产开发企业50％以上的资金来源于银行信贷。”中国人民银行研究局副局长张涛在今年年初曾向媒体透露。
实际上，中国金融机构目前技术含量其实很低，房地产融资主要还是靠商业银行，而金融机构也乐于向房地产贷款，这种单一的融资模式蕴涵着巨大的金融风险。
天津市市长戴相龙在融洽会开幕式上就创立直接融资平台说：“扩大直接融资，除了扩大股票、债券融资外，就是要尽快开辟和扩大产业投资基金融资渠道。国务院批准天津滨海新区为全国综合配套改革试验区。我们把发展产业投资基金作为金融改革的重点。为此，去年底，天津市成立我国第一只总规模为200亿元的渤海产业投资基金，并成立了基金管理公司。我们还要逐步发展各类功能的产业基金，努力把天津滨海新区建成我国集发行、管理、交易、培训和理论研讨为一体的产业投资基金发展平台，这个融资平台也将帮助国内居民和企业对外投资”。
地产金融体系未形成
由于我国房地产资本市场发育程度很低，目前在房地产开发项目融资方面，仍没有摆脱过分依赖商业银行这样一个状况。然而，房地产信贷市场却存在着严重的不对称现象。一方面，银行流动性过剩，大量的资金积压，需要扩大贷款，为资金寻找出路；而另一方面，房地产行业急需资金，却无法获得银行贷款。
“这种现象是房地产信贷市场一直有的一个怪圈。本来该是情投意合，如今却是望穿秋水，不得相见，这几乎是目前银行信贷的最大问题，而问题就在于金融系统残缺性。”参加融洽会的一位经济学专家表示。据资料显示，目前中国的金融业资产总共是46万亿元，而其中商业银行资产就占了40多万亿元，信托、保险、证券所有的非银行金融机构(包括租赁公司、财务公司)，它们的金融资产加起来才5万多亿元，仅仅为商业银行的1/10。
改革开放以来，我国的直接融资市场发展很快，但在短时期内仍然难以改变以间接融资为主的融资格局。目前，房地产业在相当大程度上需要银行的信贷资金支持。银行是房地产风险的最大承担者。
这也正是目前房地产融资渠道狭窄和房地产金融体系不完善的必然结果。可以说，过分依赖银行的单一融资渠道，高度集中于银行的融资体制， 将使银行风险承受负荷大大增加。
对此，中国人民银行副行长吴晓灵在融洽会上说，目前中国资本市场发展中存在两大“软肋”，一是公司债发展滞后，企业难以以自主的方式优化债务和股本结构；二是私募股权市场发展滞后，难以培育优质的上市公司资源。她认为，在这种条件下，中国应该更多地发展私募股权投资基金，以培育更多更优质的上市公司。
地产金融国际化悄然来临
陈建波
目前，新加坡、香港纷纷争取内地物业到其所辖的金融市场去发行房地产信托投资基金(REITS)，美国、新加坡、加拿大的地产基金及投资银行也纷纷进入中国投资地产。这些现象反映出中国房地产金融市场的多元化、国际化是一大趋势，中国房地产金融已然迎来了一条多元化、国际化的发展路径。
“信托+银行+RElTS”模式
面对逐渐多样的融资模式，房地产企业如何有效利用各种金融工具，解决自身融资问题。
为此，专家提出了一种“银行+信托+REITS(信托的一种高级形态)”的融资模式。
目前来看，商业银行仍然是中国商业地产金融的主流载体，它占据市场的垄断地位。然而房地产信托则被不少专家认为是中国商业地产金融的主流模式之一。因为信托具有很强的灵活性，作为信托公司，它可以做货币市场业务、资本市场业务(可以发起成立基金公司、证券公司，承销债券)以及各种投资银行业务。
特别重要的是它可以直接投资产业市场，直接投资房地产；而其他的金融机构都不准直接投资房地产，不准投实业。“目前房地产企业融资应用最广泛的就是银行贷款。银行的资产量很大，但是它不灵活；信托很灵活，但是资产规模很小。因此，我们就可以把两者结合起来。”中国企业海外发展中心首席经济学家孙飞指出。
例如，按照“121号文件”的要求，开发商开发项目必须有30％的自有资金。如果企业只有20％的自有资金，那么可以通过信托给你做前期融资，把这10％的资金补足了。然后再通过其他的有效担保条件把它做足，这样一来，“银行+信托”的模式就把两者的优点结合起来了。
此外，中国房地产信托基金(REITS)作为国际主流的地产金融模式已开始进入大陆了。实际上业内之所以把中国的房地产信托和REITS分开，主要是由于中国的房地产信托概念更为宽泛，而REITS主要投资商业地产、工业地产、写字楼等具有稳定的租金收益的物业。
那为什么在银行和信托之间还要加入REITS?根据记者了解，中国本土的房地产信托计划有200份信托合同的限制，不能上市流通，因此资金规模是有限的。REITS是一个国际上标准化的金融信托产品，它可以上市流通。REITS产品动辄就是几十亿，上百亿的资金规模，是房地产信托最高端的金融形态。
然而，业内人士指出开发商对RIETS的期待不能过高，尤其是在开发环节。因为国外基金更喜欢在项目运营时参与收购，一般不会在开发环节初期就投入大量资金。它要考察项目是否有稳定的现金流与租约，确定后方才会下定单。若项目未呈现出专业性操作，或在运营阶段没有良好表现，RIETS是不会轻易投资的。
国外银行成为生力军
去年中国金融业全面开放后，更多的金融工具、金融产品、金融机构将进入中国房地产领域，来为中国的房地产业融资服务。这些现象表明，国外银行和外资融资机构已成为进入中国房地产市场的生力军，带给中国房地产企业更多的选择。
北京的外资银行已于去年年底被批准可以开始做人民币业务，同时境外地产基金也纷纷进入中国。虽然他们目前进入中国是从股权投资人手，现在还不能直接进行金融运作。但是，外资银行、外资金融机构、境外产业基金等新生力量肯定都会大显身手的。
私募基金任重道远
房地产私募基金是小范围内特定投资者募集的私有基金。具体来说，房地产私募基金是指向特定、有限的投资人募集的房地产基金，其特点就体现在“私募”，即非公开发行。
因此，房地产私募基金可以看做为合伙经营方式的投资基金。国际注册商业房地产投资师协会中国总部主任梁蓓表示，“目前国内从事房地产投融资的投资公司、资产管理公司、基金管理公司和房地产信托从本质上来讲，都是房地产私募基金。同其他私募基金一样，目前中国的房地产私募基金由于缺乏相应的法律法规，其发展一直处于地下。”
海外基金在中国房地产市场的投资运作方式已呈现多样化，视其可承受风险能力的高低采取开发形式或参股形式，最热的是可获得稳定的资金回报的整体购买物业。
全国工商联并购公会会长王巍说；“中国金融机制是在高度金融管制下的金融资源配置，政府对不同企业有选择地提供不同的融资方式。大型国企往往容易获得金融资源，而且成本较低。而大量中小企业和民营企业往往很难获取金融资源。所以必须通过全球化和市场化过程把各种私募股权基金引到中国来，以推动中小企业寻找资金资源”。
据有关方面的数据显示：2006年1—11月中国房地产行业从外资私募股权基金手中获得了大约23．98亿美元的投资，占据了其传统行业投资总额(56 24亿美元)的42．6％，也占了中国私募股权投资市场整个投资总额(117．73亿美元)的20．4％。
“更为重要的是，中国房地产市场的日渐成熟使海外私募基金一方面可以毫无后顾之忧地大兵压上，一方面退出渠道也为它们的获利锦上添花。”梁蓓说道，海外基金的退出方式主要有：协议转让给其他“接盘者”、上市IPO、管理层收购等几种方式，其中前两种是最常见的。
但是，国务院发展研究中心金融研究所所长夏斌指出，按照现有法律，私募基金很多行为是违规的。一方面，目前对这个问题没有明确的制度规定。在工商局领取执照的业务范围内没有代客理财。另一方面，在没有监管的情况下，私募基金可以做恶庄，也可以通过股票的抵押贷款，不断从银行套取资金。因此加快立法，加强引导是刻不容缓。
他说：“地方政府与有关部门应该尽快抓紧协调，落实国务院关于加快多层次资本市场建设的决定，建立全国统一的未上市企业股权转让市场，规范私募股权投资基金市场退出机制，鼓励企业低成本的境内上市，而不必都绕道出去海外上市”。
未来，处于有关法规监管之下，私募基金和公募基金之间应当是共同竞争的伙伴关系。为了减少市场风险，防止类似中科崩盘的事件再度发生，最好的办法，就是把私募基金暴露在阳光之下，阳光是最好的杀毒剂。将来私募基金的公开化，有利于证券市场的稳定、健康发展。
私募股权基金拓宽房地产融资渠道
邱 岩
6月6日到8日在天津滨海新区召开的首届中国企业国际融资洽谈会让面临融资困境的众多房地产企业为之振奋。它为中国中小企业特别是房地产企业的融资提供了一条理想而便捷的融资途径。
本次会议最大的亮点在于，来参会的70多家国外资本几乎全部是私募股权投资基金，所带来的300亿～500亿美元的基金主要面对中国的中小企业，而房地产企业亦是这些基金关注的重点。
正在银行信贷和房地产信托之路越走越窄之时，私募股权基金“集团化”抢滩大陆市场，恰逢其时。
私募股权基金挺进中国房地产市场
今年1月29日，美国最大的私募投资基金之一美国华平国际投资有限公司与上海中凯房地产开发管理有限公司正式签约，通过增资扩股形式转让，华平入股上海中凯房地产开发管理有限公司，并持有其25％的股份。同时，华平将提供不少于3000万美元用于上海中凯房地产开发管理有限公司投资和管理房地产开发项目。
华平集团合伙人、亚太地区房地产投资总裁Philip Mintz在签约仪式上明确表态：“房地产也是华平最感兴趣的投资领域之一。与中凯开发的合作，也是华平在中国房地产投资布局中的重要一步。”
实际上，2006年有多家国外私募基金在中国房地产市场进行了尝试，仅以参股形式对内地房地产项目进行股权投资的案例就有3起：美林集团以3000万美元参股北京锋尚房地产公司南京锋尚项目，持股约50．0％；扬子基金1612万美元入股位于天津市和平区的天津中心项目，携手上海复地集团合作开发；花旗银行房地产基金2000万美元参股上海徐房集团共同开发徐汇区“建业里”部分公寓项目。
汉能投资集团董事长兼总经理陈宏介绍说：“2006年，世贸房地产、上海复地、绿城中国、首创置业、阳光100等国内多家房地产企业纷纷获得私募股权基金投资。截至2006年12月，房地产行业共有31个私募股权投资案例，占传统行业投资案例总数的42．4％，投资金额达30．37亿美元，占传统行业总投资金额的46．65％。”
私募股权基金条件成熟
外资私募股权基金早期涉水中国房地产市场时，由于对中国房地产市场特有的政策、模式以及关系等方面极为不熟悉，其进入的主要方式是与国内大型房地产公司成立合资项目公司搞联合开发，或者独立成立投资公司开发房地产项目。随着私募股权进入房地产的日渐深入，资产收购逐渐取代联合开发和独立开发成为外资私募股权基金投资中国房地产市场的主要投资方式。
到了2006年，以参股内地房地产企业为主要特征的股权投资方式成了外资私募股权基金的最爱。根据清科研究中心的调查，2006年外资私募股权基金参股的股权投资案例数就有14起，总额达14．54亿美元，占同期投资总额23．98亿美元的60．6％。调查称：“同样属于参股房地产企业的股权投资方式还有Pre-IPO房地产企业的股权投资。这一方式成了2006年外资私募股权基金房地产市场投资的一大亮点。从投资金额上看，Pre-IPO房地产企业股权投资总额约3．19亿美元。”
私募股权基金在对中国政策的适应中逐渐走向成熟，但是对于私募股权基金在中国发展更具有里程碑意义的是新《合伙企业法》的施行。
今年6月1日新《合伙企业法》施行，赋予了有限合伙以正式的法律地位。星韵律师事务所上海分所律师邱剑新认为，有限合伙制度意在搭建一个“能人和富人共舞”的平台，由富人(投资者、创投机构、“资本家”)作为有限合伙人，在出资范围内承担有限责任；能人(经营者、“知本家”)作为普通合伙人参与企业经营，对合伙企业债务承担无限连带责任。在这个制度框架下，由于普通合伙人需对合伙企业的债务承担无限连带责任，从而使企业治理实践中常见的经营者道德风险问题，一定程度上得以避免或者降低。
从这个意义上来说，新《合伙企业法》中关于有限合伙的制度创设在一定程度上为私募股权基金在中国大陆的运作铺平了道路，确定了有限合伙这种国际通行的私募股权基金组织模式在中国大陆的合法地位。
PE，地产融资突破口
邱 岩
6月6日到8日，中国企业国际融资洽谈会在天津成功举办，来自天津、武汉、长沙等地的几十家房地产公司与150多家国外私募股权基金(Private Equity，以下简称PE)及国内投资机构进行了一次“零距离”接触。国外PE如此大规模地进入中国尚属首次，这也为中国房地产企业在融资渠道上开拓了一条更加便捷的新途径。
房企对PE认识不够
“我们也是在半个月之前才开始了解PE，但是直到现在还不是很清楚。”6月7日，天津市津东房地产开发集团有限公司某项目负责人王志国这样告诉记者。对PE缺乏了解的不只王志国一人，天津市房地产开发经营集团有限公司市场拓展部部长郭宁说，他对PE的了解也就是近一个月内的事情。
类似的是，现场参会的其他房地产企业对PE的认识几乎都是来自一个多月来的恶补，在融洽会之前，很少有企业了解或听说过PE，正是融洽会的召开给他们提供了一个认识PE、了解PB并与PE进一步合作的机会。
国浩律师集团(天津)事务所律师、天津市人民政府法律顾问张勇对PE有多年的研究经验，和一些企业交流后也发现，企业普遍对PF的认识还远不够。
张勇说：“对于大多数企业来说，PE还是个新生事物。所以这次来参会的企业，大多准备不足。”张勇认为，这主要是因为企业不了解PE，他们能掌握的PE信息很少。“所以我们下一步要多做一些宣传工作，要告诉企业PE是什么，应该怎么操作，把这方面的信息、资料做细致，这样会对企业有帮助。”
香港最大的华人律师行——胡关李罗律师行律师、高级合伙人李嘉士认为，PE最看重的是企业的土地储备，有地、有好地的企业才能吸引PE的眼球。张勇也持同样观点，他说：“基金最眼红的是盯有地、项目好、楼盘位置好，但是公司资金出现问题的企业。也许你这个项目现在没赚钱，但他看好了，未来两到三年你能赚钱，他就会把钱投给你。”
随后，记者现场采访了一些国内外PE，他们的回答印证了李嘉士和张勇的说法。美中鸿富国际融资投资公司黄女士说：“有一定的土地储备，有发展潜力，但是资金链出现问题，这类的房地产企业是我们最感兴趣的。”
但是，因为对PE不了解，几乎所有参展企业似乎都忽视了对自身掌握土地、项目情况的重点介绍。记者在会场看到，参展的房地产企业用于自我推介、介绍项目优势的宣传材料大多是普通的宣传画册，而且只有薄薄的几页纸。内容介绍也多是从企业荣 誉角度来讲的，而对公司掌握的土地情况、具体项目的地理位置、区位优势、规划情况等PE最感兴趣的方面却语焉不详、乏善可陈。
张勇说：“最后是不是看好企业、把钱投给那个企业，还是基金说了算。如果企业接触的基金太迟钝、规模不行，那就再找另外一家。你真有好项目的话，不会找不到好基金，但企业得会推销自己，好与不好你得让察。PE都是自己的钱，谁都会关心的，谁都有标准，他都会认真考虑。”
PE优势越发明显
“我们可以说是家族企业，入股的都是亲友，实际上我们比较倾向于以有限合伙的形式来组织公司，但一直未见到这方面的法律依据，所以只能采取有限公司的形式。”6月6日，来参会的上海华克投资管理有限公司总经理任文栋认为，今年6月1日新《合伙企业法》实施对于PE在国内的发展来说具有重要意义，确定了有限合伙这种国际通行的私募股权基金组织模式在中国大陆的合法地位，更有利于PE在中国的发展。
过去由于法律制度不完善，私募股权投资能做的主要是公司。1997年通过的合伙法，只是自然人的合伙，不允许法人和法人之间的合伙，有限合伙制不能做。新《合伙企业法》里面专门增加有限合伙条款，同时允许法人合伙，这样为风险投资、私募股权投资创造了一种新的渠道。在有人承担无限责任的基础上，由更多人承担有限责任，来解决资金募集的问题。
张勇说：“《合伙企业法》以前就有，但是这次进行了修改，修改以后它里边有一条新的规定是专门冲着私这就为PE在中国的发展进一步扫清了障碍。”李嘉士也告诉记者，现在在美国、英国、欧洲做私募基金的方式主要是以有限合伙的方式来的。
国务院发展研究中心金融研究所所长夏斌介绍说：“中国已经拥有《信托法》，也新修订了《公司法》，《合伙企业法》也在几天前正式生效，这些法规为私募基金的设立提供了法律框架和制度保障。因此，原则上，在国内设立私募基金用不着审批，只要按照《公司法》到工商部门注册成立公司就行了，或者按照《合伙企业法》注金的实质就是几个资金合在一块儿，共同投资一个企业。从我国第一只人民币产业投资基金——渤海产业投资基金(该基金主要为天津滨海新区获取银行贷款有困难的公司提供融资渠道)的实际运作来看，它就是一种私募股权投资。
有了明确的法律地位，PE在中国下一步的发展所剩下的问题就只限于技术层面了，而其与生俱来的优点必然使其大受中国房地产企业的欢迎。
传统的贷款、抵押或者证券等融资方式程序比较复杂，而且受国家宏有一个固定模式，比如要企业什么样的报告、要求企业达到什么样的预期、前几年有几年是赢利的、市场有多少赢利等，这些问题PE一般不关心。
张勇说：“只要是私募基金经过考察，看到你有一个很好的市场定位、有一个很好的团队，但是你的资金有问题，这样私募基金就可以进来投资，如果你需要，他也可以进入管理层帮助你进行一些运作。企业赢利之后，他顺利退出，拿走一部分利润。进来是为了退出，这是私募基金最大的特点，在一进一出之间实现价值。”
通过PE融资还有一个好处，那就是企业可以灵活的选择与PE的合作方式。出于这个考虑，房地产公司也愿意选择与PE合作。郭宁告诉记者：“私募一般实力比较雄厚，它的融资方式也比较多，可以是债权也可以是股权的，合作方式比较灵活。银行贷款融资比较单一，而且操作起来也比较麻烦。这次我们也接触了几家PE，有几家表现出了兴趣，不过最重要的还是在会后在进一步深谈。”
张勇说：“一般意义上，PE是通过私募形式对非上市企业进行的权益性投资，然后通过上市、并购或管理层回购等方式，出售持股获利的各类创业投资基金或产业投资基金。”
而现在顺畅的退出机制也使得PE愿意进入房地产领域，“就是说如果PE是有限责任公司进来的，就走有限责任公司的道路；是股份有限公司进来的，就上市；如果走有限合伙形式，也只是在税收上有区别，到时候交完税，在国家外汇管制允许的情况下，钱也挣到手了，PE也可以自由退出。”PE促进房地产市场发展
“PE进来后会在一定程度上提高房价，特别是他们对住宅很感兴趣。韩国的现代企业在今年三四月问我有没有北京东三环的房子，想投10亿元进去，这说明房价还有升值的潜力，不然它不投。而PE进入当地产看重的也是中国房地产业的整体发展。”郭宁说。
国外PE进入房地产领域必然会带动房价上涨，这是一个不容回避的问题。李嘉士说：“我想这两年中国的房地产之所以炒起来了，很大原因就是海外私募基金投进了中国楼市。房地产市场资金投放量大大增加，导致楼价攀升。而且从现在趋势看，房地产市场的基金投放量以后会更多。”
但张勇却并不担心PE带动房价上涨，他认为，房价上涨后，国家会对房地产进行一些必要的调控。“基金一进来楼价就上去了，现在楼价比较低是因为资金量少，也就是买的少，现在基金进入楼市，就会带动房价上涨。不过涨到一定程度，政府就要调控了，比如对住房大小的限制、对别墅的控制，政府马上就要出台一套新的法律法规了。”
作为市场主体的一方，相对于推动房价上涨，PE在房地产领域更重要的作用是推动房地产行业以及相关产业的发展。
郭宁说：“要迎入PE，就要在项目上、管理上作相关调整，满足他们的要求。而且咱们也要跟国外接轨，要符合国外的一些规则，企业一旦成长到在国外上市，就要符合人家的规则，只有符合条件了才能上市，一定程度上促进公司管理水平、经营效果。”
张勇认为，PE进入房地产，最重要的意义是促进了资本的流动，“比如说，你们的杂志要扩大影响，扩大规模，私募基金看好你们把钱投给你们投了，而你们就可以拿这笔钱要买整栋楼，他是买方；如果你们是开发商，他看好了，把钱投给你们，楼盖起来了要出售，他就是卖方了。而且不只一家基金在做这些事，它们的进入已经在市场中形成了供给、需求，只要资本流进去了就推动了房地产业的发展。”
而天津这次对PE这么重视，也是因为PE是为民营企业准备的。天津私营企业与南方一些城市相比发展相对落后，原因就是民营企业的资金来源尤其是贷款不是很顺畅，有好的项目但是没有资金对接。房地产企业不少是中小型民营企业，而这次安排进来的国外基金也大多是针对中国的中小企业，很适合中国的中小房地产企业的融资需要。
中国引入PE时机恰当
在6月6日至8日召开的中国企业国际融资洽谈会上，会议组委会组织了多场关于私募股权基金的论坛，讲座，邀请参会的国内外知名机构负责人分别畅谈PE未来在中国的发展。《楼市》杂志是本次会议唯一一本房地产类会刊，与会期间，本刊记者采访了诸位专家 学者，并将他们的观点收录如下，以供参考。
中国人民银行副行长吴晓灵
PE是提升企业价值的催化剂
我认为私募股权投资基金是提升企业价值的催化剂。因为私募股权投资基金是主要投资于未上市的企业股权的基金，其中主要投资于成熟技术和成熟企业股权的基金可以称之为“产业基金”。现在大家讲的产业投资基金，其实它就是投资于技术上成熟的，或者说企业本身已经成长成熟的基金。主要投资于运用新技术的创业企业的基金可称为风险基金，也可以叫创投基金。产业投资基金是企业收购兼并的重要资金来源和推动力，是优化现有企业生产要素组合的主要推动力，产业投资基金主要投资成熟产业上。企业要通过收购兼并的方式重组现有企业的各项要素，通过这种方式改进企业的经营管理，提升企业的投资价值，是产业投资基金非常重要的手段，并购活动就是基金运作的一种方式。
全国社保基金理事会副理事长高西庆
社保基金开始关注PE
据有关规定，目前社保基金50％以上需投资固定收益类产品，主要是国债和在一些国有大型银行的协议存款。这些产品虽然风险比较低，但回报也很低，如协议存款年利率只有四个多点，难以满足社保基金增值的需求。另一方面，尽管可投资上市公司股票，但除了去年还不错外，回报率也一直比较低。且其上下波动比较大，对社保基金的业绩影响较大。在这种情况下，社保基金从增加投资工具、分散风险、提升回报的角度考虑，开始关注私募股权投资基金。
投资非上市公司可以为私募股权基金带来平均每年10％以上的经济增长率，这显然比投资国债或银行存款以及高风险的股票收益更大。数据显示，今年头4个月，社保基金投资收益为228亿人民币，投资回报率为7％。
南开大学教授周立群
金融创新应关注中小企业
一直以来，金融创新的设计关注重点没有很好的对接中小企业以及民营企业的需求，带来的一个结果是，尽管一系列的金融支持政策包括金融配置类的一些优先政策相继推出，但是这些金融资源和支持政策，更多的配置还是集中在大企业，还是靠大企业大项目来支撑。包括目前承担国家战略基础研究和尖端研究的一些民营的研发机构也存在这样的问题。
在现实中，我们知道政府相继提出了一些计划，但是我们大量的金融资源、相应的信息，以及政策流，流到中小企业的时候，已经没有多少水了。正像我们的河流一样，我们的河流有充足的水源，但是真正流到中小企业已经寥寥无几。所以，在以后的金融创新上，应多研究一些专门针对中小企业的金融产品。
深圳金融顾问协会李春喻
私募基金需要外部监管
从国外经验来看，私募基金监管主要采取的是行业自律的形式。基金的发起和运作由证券法、投资基金法等相关法规约束，但是我国当前法律法规体系并不完善的情况下，明确监管部门对行业监管十分重要，行业组织就是自律的重要组成部分。
目前我国私募基金缺乏阳光机构，行业中很多人都想通过集体的力量推动私募基金的健康快速发展。如果有一个能够代表行业整体利益的组织出面协调，进行行业自律式的管理，有利于维护行业整体的形象。将行业中的不遵纪守法者列入黑名单，检举交给司法机关处置，净化行业的环境，同时规范行业，是私募基金目前发展的迫切需求。
GE中国业务主管Simon Wu
PE很重视对所投项目的调查
当我们在投资的时候，无论是控股还是少数股东的投资者，我们都会在尽职调查中做得非常仔细，因为GE的声誉是十分重要的，所以我们的调查非常全面非常仔细。我们要研究这个公司的职能和它的潜力。在尽职调查当中我们不仅仅要进行财务法律商业方面的调查，更重要的是在中国这样的发展国家当中，还要放在环境安全方面考虑。
我们是一个美国公司，我们必须要遵循各种各样的法规，比如说对外竞争法，还有反垄断法等等。我们的调查分很多阶段，需要研究初始的数据，再了解数据之间的关系。在进行正式调查的时候，我们将会组建一个来自美国和本地一个强大的团队。这个团队里面有财务方面、法律方面和商业方面的专家。
在签署这个交易之后，我们还会在此之后也做一些尽职调查，比如说请第三方来核查一些主要的假设。比如说我们有一个客户只有50％的份额的话，那么我们可能没有办法完全的了解这个客户的信息，我们就会让第三方去了解。
上海睿信投资管理有限公司总经理王丹枫
私募基金的进步意义不能忽视
私募基金要阳光化，我想可能有很多的原因，一些运作很规范的私募基金，由于前些年整个的环境，非常的低调。在这种情况下，我们听到很多的是一些负面的报道。对于私募基金而言，可能我们看到它太多负面的影响，但是忽视了它很多的制度上的进步和优势，我觉得这非常不利于私募基金未来的发展。
在我看来，与其说私募基金是一种投资工具、一种商业模式，倒不如说它是一种制度。它有着非常清晰的制度属性，制度特点，我们必须要从制度这个层面去观察它，去考察它。我觉得这个私募基金制度就像是投资银行制度，投资基金制度。对商业银行制度，它进行了一个重大的改革，一个补充。
私募基金对于公募基金而言，也是一种进步，从组织形式，从激励约束，还有从投资的灵活性，种种这些方面的进步意义是我们不能忽视的。
《楼市》是本次融洽会组委会指定会刊，也是参会的唯一一本地产类媒体。会刊以专业的视角通过记者观察、名家观点汇总等角度对私募股权基金的发展现状以及未来展望作了充分报道。《楼市·融洽会专刊》一出现在会场便大受欢迎，前来索要、阅读的各界人士络绎不绝，被一些企业赞为“一本关于私募股权基金的科普读物”。
私募基金在国外房地产领域占据了近一半的融资份额，因而深受美国、英国以及我国香港地区的欢迎。虽然本次融洽会，私募基金是首次在中国集体亮相，但已经得到了政府、业内、学界等众多的关注和支持。私募基金在拓宽中国房地产业融资渠道方面将发挥重要作用。
融资模式演变，加速地产金融变革
陈建波
6月6日，由天津市政府、全国工商联和美国企业成长协会共同主办的中国企业国际融资洽谈会被业内认为是天津市开拓新兴资本市场的重要举措。
会议提出的“资本对接”和“快速约会”成为私募投资基金和企业之间快速建立关系的纽带，尤其为房地产企业在股权融资方面提供了一个新的平台。
天津市市长戴相龙在接受本刊记者采访时说：“本次融洽会的目的是要创立直接融资平台，开辟和扩大产业投资基金的融资渠道，房地产企业的融资瓶颈借此也有望得到缓解。”而作为在中国举办的第一次私募基金与企业对接的会议，开发商们已直观感受到国际私募投资基金的热情。然而，这种融资渠道的日益明朗化并不能立刻改变房地产融资渠道单一的局面。
在愈演愈烈的投融资活动下，国内房地产业的大趋势已经由土地转向金融倾斜。未来，中国的地产金融市场也必然进入一个深刻嬗变的阶段。
“银根”日益趋紧
作为一个资金密集型行业，中国房地产开发商对银行信贷的依存度一度高达70％左右，房地产行业对资金的依赖性程度不言而喻。随着房地产行业的持续高温，政府出台的一系列政策皆是紧字当头，使得不少企业进入房产金融市场的门槛一高再高。
回顾近几年来政府出台的金融政策，房地产商通过银行信贷进行融资的限制性因素越来越多。
自2003年6月央行下发“121号文件”起，防范地产金融风险便纳入国家宏观调控视野。
“央行出台121号文件之后，信贷门槛提高，使得一直依赖银行贷款和预售房款进行融资的房地产公司面临着前所未有的融资压力和自身资金链即将断裂的威胁。”国际注册商业房地产投资师协会中国总部主任梁蓓表示。 随后，在去年4月份，央行提高了存款准备金率0．5个百分点，并两次提醒各家银行严格控制对过度投资行业的贷款。仅一周后，国务院下发通知，将房地产开发固定资产投资项目(不包含经济适用房)资本金比例从20％提高到35％及以上。
2006年8月19日，中国人民银行上调金融机构人民币存贷款基准利率。这是继以降低银行信贷风险为初衷的“121号文件”出台以来，国家对房地产行业进行宏观调控的又一轮“重拳”调控。
当前在房地产开发公开发行证券融资受条件制约的情况下，采取私募方式融通资金值得探素。私募信托基金可用于项目开发和房地产投资及物业收购，私募发行股票可在一定程度上解决开发商股本筹集问题。
“房地产是一个高收益、高风险的行业，房地产商现在必须考虑以股本融资为主要形式。只有以股本融资为主，才能更好解决风险与收益相匹配的问题。”梁蓓说道。
在这种情形下，银行信贷以外的融资方式，如上市融资、私募融资、信托融资等方式备受关注，成为房地产业融资新出路的主要探索方向。而新的市场融资政策环境又如何呢?
“当前的宏观经济形势发展有几大特点：首先是高投资率和高储蓄率并存；通胀压力犹存；长期利率走低是否进入流动性陷阱尚待考证；人民币汇率预期效应初现；商业银行规范化运作进入实质性阶段，等等，而这些都将对我国房地产业的发展产生或远或近的影响。”中金公司首席经济学家哈继铭曾在去年年底的“地产金融年会”上分析道。
创新直接融资平台
虽然我国已经有了银行信贷、股权、信托等多种融资方式，但是房地产企业的融资渠道仍然主要依靠银行贷款。“房地产开发企业50％以上的资金来源于银行信贷。”中国人民银行研究局副局长张涛在今年年初曾向媒体透露。
实际上，中国金融机构目前技术含量其实很低，房地产融资主要还是靠商业银行，而金融机构也乐于向房地产贷款，这种单一的融资模式蕴涵着巨大的金融风险。
天津市市长戴相龙在融洽会开幕式上就创立直接融资平台说：“扩大直接融资，除了扩大股票、债券融资外，就是要尽快开辟和扩大产业投资基金融资渠道。国务院批准天津滨海新区为全国综合配套改革试验区。我们把发展产业投资基金作为金融改革的重点。为此，去年底，天津市成立我国第一只总规模为200亿元的渤海产业投资基金，并成立了基金管理公司。我们还要逐步发展各类功能的产业基金，努力把天津滨海新区建成我国集发行、管理、交易、培训和理论研讨为一体的产业投资基金发展平台，这个融资平台也将帮助国内居民和企业对外投资”。
地产金融体系未形成
由于我国房地产资本市场发育程度很低，目前在房地产开发项目融资方面，仍没有摆脱过分依赖商业银行这样一个状况。然而，房地产信贷市场却存在着严重的不对称现象。一方面，银行流动性过剩，大量的资金积压，需要扩大贷款，为资金寻找出路；而另一方面，房地产行业急需资金，却无法获得银行贷款。
“这种现象是房地产信贷市场一直有的一个怪圈。本来该是情投意合，如今却是望穿秋水，不得相见，这几乎是目前银行信贷的最大问题，而问题就在于金融系统残缺性。”参加融洽会的一位经济学专家表示。据资料显示，目前中国的金融业资产总共是46万亿元，而其中商业银行资产就占了40多万亿元，信托、保险、证券所有的非银行金融机构(包括租赁公司、财务公司)，它们的金融资产加起来才5万多亿元，仅仅为商业银行的1/10。
改革开放以来，我国的直接融资市场发展很快，但在短时期内仍然难以改变以间接融资为主的融资格局。目前，房地产业在相当大程度上需要银行的信贷资金支持。银行是房地产风险的最大承担者。
这也正是目前房地产融资渠道狭窄和房地产金融体系不完善的必然结果。可以说，过分依赖银行的单一融资渠道，高度集中于银行的融资体制， 将使银行风险承受负荷大大增加。
对此，中国人民银行副行长吴晓灵在融洽会上说，目前中国资本市场发展中存在两大“软肋”，一是公司债发展滞后，企业难以以自主的方式优化债务和股本结构；二是私募股权市场发展滞后，难以培育优质的上市公司资源。她认为，在这种条件下，中国应该更多地发展私募股权投资基金，以培育更多更优质的上市公司。
地产金融国际化悄然来临
陈建波
目前，新加坡、香港纷纷争取内地物业到其所辖的金融市场去发行房地产信托投资基金(REITS)，美国、新加坡、加拿大的地产基金及投资银行也纷纷进入中国投资地产。这些现象反映出中国房地产金融市场的多元化、国际化是一大趋势，中国房地产金融已然迎来了一条多元化、国际化的发展路径。
“信托+银行+RElTS”模式
面对逐渐多样的融资模式，房地产企业如何有效利用各种金融工具，解决自身融资问题。
为此，专家提出了一种“银行+信托+REITS(信托的一种高级形态)”的融资模式。
目前来看，商业银行仍然是中国商业地产金融的主流载体，它占据市场的垄断地位。然而房地产信托则被不少专家认为是中国商业地产金融的主流模式之一。因为信托具有很强的灵活性，作为信托公司，它可以做货币市场业务、资本市场业务(可以发起成立基金公司、证券公司，承销债券)以及各种投资银行业务。
特别重要的是它可以直接投资产业市场，直接投资房地产；而其他的金融机构都不准直接投资房地产，不准投实业。“目前房地产企业融资应用最广泛的就是银行贷款。银行的资产量很大，但是它不灵活；信托很灵活，但是资产规模很小。因此，我们就可以把两者结合起来。”中国企业海外发展中心首席经济学家孙飞指出。
例如，按照“121号文件”的要求，开发商开发项目必须有30％的自有资金。如果企业只有20％的自有资金，那么可以通过信托给你做前期融资，把这10％的资金补足了。然后再通过其他的有效担保条件把它做足，这样一来，“银行+信托”的模式就把两者的优点结合起来了。
此外，中国房地产信托基金(REITS)作为国际主流的地产金融模式已开始进入大陆了。实际上业内之所以把中国的房地产信托和REITS分开，主要是由于中国的房地产信托概念更为宽泛，而REITS主要投资商业地产、工业地产、写字楼等具有稳定的租金收益的物业。
那为什么在银行和信托之间还要加入REITS?根据记者了解，中国本土的房地产信托计划有200份信托合同的限制，不能上市流通，因此资金规模是有限的。REITS是一个国际上标准化的金融信托产品，它可以上市流通。REITS产品动辄就是几十亿，上百亿的资金规模，是房地产信托最高端的金融形态。
然而，业内人士指出开发商对RIETS的期待不能过高，尤其是在开发环节。因为国外基金更喜欢在项目运营时参与收购，一般不会在开发环节初期就投入大量资金。它要考察项目是否有稳定的现金流与租约，确定后方才会下定单。若项目未呈现出专业性操作，或在运营阶段没有良好表现，RIETS是不会轻易投资的。
国外银行成为生力军
去年中国金融业全面开放后，更多的金融工具、金融产品、金融机构将进入中国房地产领域，来为中国的房地产业融资服务。这些现象表明，国外银行和外资融资机构已成为进入中国房地产市场的生力军，带给中国房地产企业更多的选择。
北京的外资银行已于去年年底被批准可以开始做人民币业务，同时境外地产基金也纷纷进入中国。虽然他们目前进入中国是从股权投资人手，现在还不能直接进行金融运作。但是，外资银行、外资金融机构、境外产业基金等新生力量肯定都会大显身手的。
私募基金任重道远
房地产私募基金是小范围内特定投资者募集的私有基金。具体来说，房地产私募基金是指向特定、有限的投资人募集的房地产基金，其特点就体现在“私募”，即非公开发行。
因此，房地产私募基金可以看做为合伙经营方式的投资基金。国际注册商业房地产投资师协会中国总部主任梁蓓表示，“目前国内从事房地产投融资的投资公司、资产管理公司、基金管理公司和房地产信托从本质上来讲，都是房地产私募基金。同其他私募基金一样，目前中国的房地产私募基金由于缺乏相应的法律法规，其发展一直处于地下。”
海外基金在中国房地产市场的投资运作方式已呈现多样化，视其可承受风险能力的高低采取开发形式或参股形式，最热的是可获得稳定的资金回报的整体购买物业。
全国工商联并购公会会长王巍说；“中国金融机制是在高度金融管制下的金融资源配置，政府对不同企业有选择地提供不同的融资方式。大型国企往往容易获得金融资源，而且成本较低。而大量中小企业和民营企业往往很难获取金融资源。所以必须通过全球化和市场化过程把各种私募股权基金引到中国来，以推动中小企业寻找资金资源”。
据有关方面的数据显示：2006年1—11月中国房地产行业从外资私募股权基金手中获得了大约23．98亿美元的投资，占据了其传统行业投资总额(56 24亿美元)的42．6％，也占了中国私募股权投资市场整个投资总额(117．73亿美元)的20．4％。
“更为重要的是，中国房地产市场的日渐成熟使海外私募基金一方面可以毫无后顾之忧地大兵压上，一方面退出渠道也为它们的获利锦上添花。”梁蓓说道，海外基金的退出方式主要有：协议转让给其他“接盘者”、上市IPO、管理层收购等几种方式，其中前两种是最常见的。
但是，国务院发展研究中心金融研究所所长夏斌指出，按照现有法律，私募基金很多行为是违规的。一方面，目前对这个问题没有明确的制度规定。在工商局领取执照的业务范围内没有代客理财。另一方面，在没有监管的情况下，私募基金可以做恶庄，也可以通过股票的抵押贷款，不断从银行套取资金。因此加快立法，加强引导是刻不容缓。
他说：“地方政府与有关部门应该尽快抓紧协调，落实国务院关于加快多层次资本市场建设的决定，建立全国统一的未上市企业股权转让市场，规范私募股权投资基金市场退出机制，鼓励企业低成本的境内上市，而不必都绕道出去海外上市”。
未来，处于有关法规监管之下，私募基金和公募基金之间应当是共同竞争的伙伴关系。为了减少市场风险，防止类似中科崩盘的事件再度发生，最好的办法，就是把私募基金暴露在阳光之下，阳光是最好的杀毒剂。将来私募基金的公开化，有利于证券市场的稳定、健康发展。
私募股权基金拓宽房地产融资渠道
邱 岩
6月6日到8日在天津滨海新区召开的首届中国企业国际融资洽谈会让面临融资困境的众多房地产企业为之振奋。它为中国中小企业特别是房地产企业的融资提供了一条理想而便捷的融资途径。
本次会议最大的亮点在于，来参会的70多家国外资本几乎全部是私募股权投资基金，所带来的300亿～500亿美元的基金主要面对中国的中小企业，而房地产企业亦是这些基金关注的重点。
正在银行信贷和房地产信托之路越走越窄之时，私募股权基金“集团化”抢滩大陆市场，恰逢其时。
私募股权基金挺进中国房地产市场
今年1月29日，美国最大的私募投资基金之一美国华平国际投资有限公司与上海中凯房地产开发管理有限公司正式签约，通过增资扩股形式转让，华平入股上海中凯房地产开发管理有限公司，并持有其25％的股份。同时，华平将提供不少于3000万美元用于上海中凯房地产开发管理有限公司投资和管理房地产开发项目。
华平集团合伙人、亚太地区房地产投资总裁Philip Mintz在签约仪式上明确表态：“房地产也是华平最感兴趣的投资领域之一。与中凯开发的合作，也是华平在中国房地产投资布局中的重要一步。”
实际上，2006年有多家国外私募基金在中国房地产市场进行了尝试，仅以参股形式对内地房地产项目进行股权投资的案例就有3起：美林集团以3000万美元参股北京锋尚房地产公司南京锋尚项目，持股约50．0％；扬子基金1612万美元入股位于天津市和平区的天津中心项目，携手上海复地集团合作开发；花旗银行房地产基金2000万美元参股上海徐房集团共同开发徐汇区“建业里”部分公寓项目。
汉能投资集团董事长兼总经理陈宏介绍说：“2006年，世贸房地产、上海复地、绿城中国、首创置业、阳光100等国内多家房地产企业纷纷获得私募股权基金投资。截至2006年12月，房地产行业共有31个私募股权投资案例，占传统行业投资案例总数的42．4％，投资金额达30．37亿美元，占传统行业总投资金额的46．65％。”
私募股权基金条件成熟
外资私募股权基金早期涉水中国房地产市场时，由于对中国房地产市场特有的政策、模式以及关系等方面极为不熟悉，其进入的主要方式是与国内大型房地产公司成立合资项目公司搞联合开发，或者独立成立投资公司开发房地产项目。随着私募股权进入房地产的日渐深入，资产收购逐渐取代联合开发和独立开发成为外资私募股权基金投资中国房地产市场的主要投资方式。
到了2006年，以参股内地房地产企业为主要特征的股权投资方式成了外资私募股权基金的最爱。根据清科研究中心的调查，2006年外资私募股权基金参股的股权投资案例数就有14起，总额达14．54亿美元，占同期投资总额23．98亿美元的60．6％。调查称：“同样属于参股房地产企业的股权投资方式还有Pre-IPO房地产企业的股权投资。这一方式成了2006年外资私募股权基金房地产市场投资的一大亮点。从投资金额上看，Pre-IPO房地产企业股权投资总额约3．19亿美元。”
私募股权基金在对中国政策的适应中逐渐走向成熟，但是对于私募股权基金在中国发展更具有里程碑意义的是新《合伙企业法》的施行。
今年6月1日新《合伙企业法》施行，赋予了有限合伙以正式的法律地位。星韵律师事务所上海分所律师邱剑新认为，有限合伙制度意在搭建一个“能人和富人共舞”的平台，由富人(投资者、创投机构、“资本家”)作为有限合伙人，在出资范围内承担有限责任；能人(经营者、“知本家”)作为普通合伙人参与企业经营，对合伙企业债务承担无限连带责任。在这个制度框架下，由于普通合伙人需对合伙企业的债务承担无限连带责任，从而使企业治理实践中常见的经营者道德风险问题，一定程度上得以避免或者降低。
从这个意义上来说，新《合伙企业法》中关于有限合伙的制度创设在一定程度上为私募股权基金在中国大陆的运作铺平了道路，确定了有限合伙这种国际通行的私募股权基金组织模式在中国大陆的合法地位。
PE，地产融资突破口
邱 岩
6月6日到8日，中国企业国际融资洽谈会在天津成功举办，来自天津、武汉、长沙等地的几十家房地产公司与150多家国外私募股权基金(Private Equity，以下简称PE)及国内投资机构进行了一次“零距离”接触。国外PE如此大规模地进入中国尚属首次，这也为中国房地产企业在融资渠道上开拓了一条更加便捷的新途径。
房企对PE认识不够
“我们也是在半个月之前才开始了解PE，但是直到现在还不是很清楚。”6月7日，天津市津东房地产开发集团有限公司某项目负责人王志国这样告诉记者。对PE缺乏了解的不只王志国一人，天津市房地产开发经营集团有限公司市场拓展部部长郭宁说，他对PE的了解也就是近一个月内的事情。
类似的是，现场参会的其他房地产企业对PE的认识几乎都是来自一个多月来的恶补，在融洽会之前，很少有企业了解或听说过PE，正是融洽会的召开给他们提供了一个认识PE、了解PB并与PE进一步合作的机会。
国浩律师集团(天津)事务所律师、天津市人民政府法律顾问张勇对PE有多年的研究经验，和一些企业交流后也发现，企业普遍对PF的认识还远不够。
张勇说：“对于大多数企业来说，PE还是个新生事物。所以这次来参会的企业，大多准备不足。”张勇认为，这主要是因为企业不了解PE，他们能掌握的PE信息很少。“所以我们下一步要多做一些宣传工作，要告诉企业PE是什么，应该怎么操作，把这方面的信息、资料做细致，这样会对企业有帮助。”
香港最大的华人律师行——胡关李罗律师行律师、高级合伙人李嘉士认为，PE最看重的是企业的土地储备，有地、有好地的企业才能吸引PE的眼球。张勇也持同样观点，他说：“基金最眼红的是盯有地、项目好、楼盘位置好，但是公司资金出现问题的企业。也许你这个项目现在没赚钱，但他看好了，未来两到三年你能赚钱，他就会把钱投给你。”
随后，记者现场采访了一些国内外PE，他们的回答印证了李嘉士和张勇的说法。美中鸿富国际融资投资公司黄女士说：“有一定的土地储备，有发展潜力，但是资金链出现问题，这类的房地产企业是我们最感兴趣的。”
但是，因为对PE不了解，几乎所有参展企业似乎都忽视了对自身掌握土地、项目情况的重点介绍。记者在会场看到，参展的房地产企业用于自我推介、介绍项目优势的宣传材料大多是普通的宣传画册，而且只有薄薄的几页纸。内容介绍也多是从企业荣 誉角度来讲的，而对公司掌握的土地情况、具体项目的地理位置、区位优势、规划情况等PE最感兴趣的方面却语焉不详、乏善可陈。
张勇说：“最后是不是看好企业、把钱投给那个企业，还是基金说了算。如果企业接触的基金太迟钝、规模不行，那就再找另外一家。你真有好项目的话，不会找不到好基金，但企业得会推销自己，好与不好你得让察。PE都是自己的钱，谁都会关心的，谁都有标准，他都会认真考虑。”
PE优势越发明显
“我们可以说是家族企业，入股的都是亲友，实际上我们比较倾向于以有限合伙的形式来组织公司，但一直未见到这方面的法律依据，所以只能采取有限公司的形式。”6月6日，来参会的上海华克投资管理有限公司总经理任文栋认为，今年6月1日新《合伙企业法》实施对于PE在国内的发展来说具有重要意义，确定了有限合伙这种国际通行的私募股权基金组织模式在中国大陆的合法地位，更有利于PE在中国的发展。
过去由于法律制度不完善，私募股权投资能做的主要是公司。1997年通过的合伙法，只是自然人的合伙，不允许法人和法人之间的合伙，有限合伙制不能做。新《合伙企业法》里面专门增加有限合伙条款，同时允许法人合伙，这样为风险投资、私募股权投资创造了一种新的渠道。在有人承担无限责任的基础上，由更多人承担有限责任，来解决资金募集的问题。
张勇说：“《合伙企业法》以前就有，但是这次进行了修改，修改以后它里边有一条新的规定是专门冲着私这就为PE在中国的发展进一步扫清了障碍。”李嘉士也告诉记者，现在在美国、英国、欧洲做私募基金的方式主要是以有限合伙的方式来的。
国务院发展研究中心金融研究所所长夏斌介绍说：“中国已经拥有《信托法》，也新修订了《公司法》，《合伙企业法》也在几天前正式生效，这些法规为私募基金的设立提供了法律框架和制度保障。因此，原则上，在国内设立私募基金用不着审批，只要按照《公司法》到工商部门注册成立公司就行了，或者按照《合伙企业法》注金的实质就是几个资金合在一块儿，共同投资一个企业。从我国第一只人民币产业投资基金——渤海产业投资基金(该基金主要为天津滨海新区获取银行贷款有困难的公司提供融资渠道)的实际运作来看，它就是一种私募股权投资。
有了明确的法律地位，PE在中国下一步的发展所剩下的问题就只限于技术层面了，而其与生俱来的优点必然使其大受中国房地产企业的欢迎。
传统的贷款、抵押或者证券等融资方式程序比较复杂，而且受国家宏有一个固定模式，比如要企业什么样的报告、要求企业达到什么样的预期、前几年有几年是赢利的、市场有多少赢利等，这些问题PE一般不关心。
张勇说：“只要是私募基金经过考察，看到你有一个很好的市场定位、有一个很好的团队，但是你的资金有问题，这样私募基金就可以进来投资，如果你需要，他也可以进入管理层帮助你进行一些运作。企业赢利之后，他顺利退出，拿走一部分利润。进来是为了退出，这是私募基金最大的特点，在一进一出之间实现价值。”
通过PE融资还有一个好处，那就是企业可以灵活的选择与PE的合作方式。出于这个考虑，房地产公司也愿意选择与PE合作。郭宁告诉记者：“私募一般实力比较雄厚，它的融资方式也比较多，可以是债权也可以是股权的，合作方式比较灵活。银行贷款融资比较单一，而且操作起来也比较麻烦。这次我们也接触了几家PE，有几家表现出了兴趣，不过最重要的还是在会后在进一步深谈。”
张勇说：“一般意义上，PE是通过私募形式对非上市企业进行的权益性投资，然后通过上市、并购或管理层回购等方式，出售持股获利的各类创业投资基金或产业投资基金。”
而现在顺畅的退出机制也使得PE愿意进入房地产领域，“就是说如果PE是有限责任公司进来的，就走有限责任公司的道路；是股份有限公司进来的，就上市；如果走有限合伙形式，也只是在税收上有区别，到时候交完税，在国家外汇管制允许的情况下，钱也挣到手了，PE也可以自由退出。”PE促进房地产市场发展
“PE进来后会在一定程度上提高房价，特别是他们对住宅很感兴趣。韩国的现代企业在今年三四月问我有没有北京东三环的房子，想投10亿元进去，这说明房价还有升值的潜力，不然它不投。而PE进入当地产看重的也是中国房地产业的整体发展。”郭宁说。
国外PE进入房地产领域必然会带动房价上涨，这是一个不容回避的问题。李嘉士说：“我想这两年中国的房地产之所以炒起来了，很大原因就是海外私募基金投进了中国楼市。房地产市场资金投放量大大增加，导致楼价攀升。而且从现在趋势看，房地产市场的基金投放量以后会更多。”
但张勇却并不担心PE带动房价上涨，他认为，房价上涨后，国家会对房地产进行一些必要的调控。“基金一进来楼价就上去了，现在楼价比较低是因为资金量少，也就是买的少，现在基金进入楼市，就会带动房价上涨。不过涨到一定程度，政府就要调控了，比如对住房大小的限制、对别墅的控制，政府马上就要出台一套新的法律法规了。”
作为市场主体的一方，相对于推动房价上涨，PE在房地产领域更重要的作用是推动房地产行业以及相关产业的发展。
郭宁说：“要迎入PE，就要在项目上、管理上作相关调整，满足他们的要求。而且咱们也要跟国外接轨，要符合国外的一些规则，企业一旦成长到在国外上市，就要符合人家的规则，只有符合条件了才能上市，一定程度上促进公司管理水平、经营效果。”
张勇认为，PE进入房地产，最重要的意义是促进了资本的流动，“比如说，你们的杂志要扩大影响，扩大规模，私募基金看好你们把钱投给你们投了，而你们就可以拿这笔钱要买整栋楼，他是买方；如果你们是开发商，他看好了，把钱投给你们，楼盖起来了要出售，他就是卖方了。而且不只一家基金在做这些事，它们的进入已经在市场中形成了供给、需求，只要资本流进去了就推动了房地产业的发展。”
而天津这次对PE这么重视，也是因为PE是为民营企业准备的。天津私营企业与南方一些城市相比发展相对落后，原因就是民营企业的资金来源尤其是贷款不是很顺畅，有好的项目但是没有资金对接。房地产企业不少是中小型民营企业，而这次安排进来的国外基金也大多是针对中国的中小企业，很适合中国的中小房地产企业的融资需要。
中国引入PE时机恰当
在6月6日至8日召开的中国企业国际融资洽谈会上，会议组委会组织了多场关于私募股权基金的论坛，讲座，邀请参会的国内外知名机构负责人分别畅谈PE未来在中国的发展。《楼市》杂志是本次会议唯一一本房地产类会刊，与会期间，本刊记者采访了诸位专家 学者，并将他们的观点收录如下，以供参考。
中国人民银行副行长吴晓灵
PE是提升企业价值的催化剂
我认为私募股权投资基金是提升企业价值的催化剂。因为私募股权投资基金是主要投资于未上市的企业股权的基金，其中主要投资于成熟技术和成熟企业股权的基金可以称之为“产业基金”。现在大家讲的产业投资基金，其实它就是投资于技术上成熟的，或者说企业本身已经成长成熟的基金。主要投资于运用新技术的创业企业的基金可称为风险基金，也可以叫创投基金。产业投资基金是企业收购兼并的重要资金来源和推动力，是优化现有企业生产要素组合的主要推动力，产业投资基金主要投资成熟产业上。企业要通过收购兼并的方式重组现有企业的各项要素，通过这种方式改进企业的经营管理，提升企业的投资价值，是产业投资基金非常重要的手段，并购活动就是基金运作的一种方式。
全国社保基金理事会副理事长高西庆
社保基金开始关注PE
据有关规定，目前社保基金50％以上需投资固定收益类产品，主要是国债和在一些国有大型银行的协议存款。这些产品虽然风险比较低，但回报也很低，如协议存款年利率只有四个多点，难以满足社保基金增值的需求。另一方面，尽管可投资上市公司股票，但除了去年还不错外，回报率也一直比较低。且其上下波动比较大，对社保基金的业绩影响较大。在这种情况下，社保基金从增加投资工具、分散风险、提升回报的角度考虑，开始关注私募股权投资基金。
投资非上市公司可以为私募股权基金带来平均每年10％以上的经济增长率，这显然比投资国债或银行存款以及高风险的股票收益更大。数据显示，今年头4个月，社保基金投资收益为228亿人民币，投资回报率为7％。
南开大学教授周立群
金融创新应关注中小企业
一直以来，金融创新的设计关注重点没有很好的对接中小企业以及民营企业的需求，带来的一个结果是，尽管一系列的金融支持政策包括金融配置类的一些优先政策相继推出，但是这些金融资源和支持政策，更多的配置还是集中在大企业，还是靠大企业大项目来支撑。包括目前承担国家战略基础研究和尖端研究的一些民营的研发机构也存在这样的问题。
在现实中，我们知道政府相继提出了一些计划，但是我们大量的金融资源、相应的信息，以及政策流，流到中小企业的时候，已经没有多少水了。正像我们的河流一样，我们的河流有充足的水源，但是真正流到中小企业已经寥寥无几。所以，在以后的金融创新上，应多研究一些专门针对中小企业的金融产品。
深圳金融顾问协会李春喻
私募基金需要外部监管
从国外经验来看，私募基金监管主要采取的是行业自律的形式。基金的发起和运作由证券法、投资基金法等相关法规约束，但是我国当前法律法规体系并不完善的情况下，明确监管部门对行业监管十分重要，行业组织就是自律的重要组成部分。
目前我国私募基金缺乏阳光机构，行业中很多人都想通过集体的力量推动私募基金的健康快速发展。如果有一个能够代表行业整体利益的组织出面协调，进行行业自律式的管理，有利于维护行业整体的形象。将行业中的不遵纪守法者列入黑名单，检举交给司法机关处置，净化行业的环境，同时规范行业，是私募基金目前发展的迫切需求。
GE中国业务主管Simon Wu
PE很重视对所投项目的调查
当我们在投资的时候，无论是控股还是少数股东的投资者，我们都会在尽职调查中做得非常仔细，因为GE的声誉是十分重要的，所以我们的调查非常全面非常仔细。我们要研究这个公司的职能和它的潜力。在尽职调查当中我们不仅仅要进行财务法律商业方面的调查，更重要的是在中国这样的发展国家当中，还要放在环境安全方面考虑。
我们是一个美国公司，我们必须要遵循各种各样的法规，比如说对外竞争法，还有反垄断法等等。我们的调查分很多阶段，需要研究初始的数据，再了解数据之间的关系。在进行正式调查的时候，我们将会组建一个来自美国和本地一个强大的团队。这个团队里面有财务方面、法律方面和商业方面的专家。
在签署这个交易之后，我们还会在此之后也做一些尽职调查，比如说请第三方来核查一些主要的假设。比如说我们有一个客户只有50％的份额的话，那么我们可能没有办法完全的了解这个客户的信息，我们就会让第三方去了解。
上海睿信投资管理有限公司总经理王丹枫
私募基金的进步意义不能忽视
私募基金要阳光化，我想可能有很多的原因，一些运作很规范的私募基金，由于前些年整个的环境，非常的低调。在这种情况下，我们听到很多的是一些负面的报道。对于私募基金而言，可能我们看到它太多负面的影响，但是忽视了它很多的制度上的进步和优势，我觉得这非常不利于私募基金未来的发展。
在我看来，与其说私募基金是一种投资工具、一种商业模式，倒不如说它是一种制度。它有着非常清晰的制度属性，制度特点，我们必须要从制度这个层面去观察它，去考察它。我觉得这个私募基金制度就像是投资银行制度，投资基金制度。对商业银行制度，它进行了一个重大的改革，一个补充。
私募基金对于公募基金而言，也是一种进步，从组织形式，从激励约束，还有从投资的灵活性，种种这些方面的进步意义是我们不能忽视的。