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【摘要】随着我国房地产行业的快速发展，其在国民经济中扮演着越来越重要的角色，其发展壮大也离不开日益增长的资金需求。本文以恒大集团为例，分析了其融资渠道的现状以及存在的问题，构建多渠道的房地产融资体系已经迫在眉睫，在此基础上本文提出了一些建议。
【关键词】融资渠道 银行贷款 股权融资 债务融资
一、恒大集团融资渠道现状
据恒大集团2016年年报数据显示，2016年，恒大集团融资现金流入总计约为人民币5725.68亿元，比上年增长99.60%，其融资需求量的增加与近年恒大高速增长的土地储备、房地产开发等产业发展不可分。下面针对目前恒大集团主要的融资渠道做具体分析。
（一）银行贷款
通常，大多数房地产企业都选择银行贷款作为主要的融资渠道，因为其成本相对较低。
由年报可以看到，2016年，恒大集团的所有融资来源中，有抵押的银行借款总额为人民币2093.10亿元，占融资总量比例高达36.32%，较上年增长91.91%，位居融资规模中第一位。银行借款占融资比借款成本包括利息开支以及外币借款所产生的汇兑差额。
（二）股权融资
上市房地产企业主要通过发行新股、配股等方式进行股权融资。恒大集团于2009年在香港成功上市，成为在港市值最高的内房企。据2017年11月6日发布的公告显示，中国恒大（03333.HK）其间接附属公司恒大地产与正威集团、苏宁和山东高速等6家战略投资者签订增资协议，合共引入投资600亿人民币。在不到一年时间内，恒大就成功引入1300亿战略投资，完成了国内房企史上最大规模的股权融资，不仅体现了一众实力投资者对恒大发展前景的认可，也体现了恒大增效益、降负债、去杠杆的决心。
（三）债券融资
由公司年报可以看到，恒大集团2015年和2016年均发行了优先票据。2015年2月17日，恒大按面值100%发行票面利率为12%、期限五年的优先票据，本金总额约为人民币61.33亿元。2016年1月11日，恒大按面值100%发行票面利率为7.8%、期限三年的优先票据，本金总额约为人民币26.25亿元。此外，当年又按面值100%发行票面利率为8%、期限三年的优先票据，本金总额约为人民币19.69亿元。
（四）传统信托融资
恒大集团的传统信托融资为贷款型信托融资。2015年全年发行共计39款相关信托计划，发行时募集的资金总规模约为85.10亿元；2016年截至8月10日，恒大集团已有45款相关的融资信托计划，发行时募集的资金总额约为136.13亿元。四川信托、中信信托、大业信托、光大信托、杭州工商信托、民生信托等诸多公司在内的信托公司，均与恒大合作发行了相关的房地产信托产品。2017上半年，恒大有多个集合资金信托计划产品发布，大部分均已售罄。
（五）永续债
恒大集团永续债的模式主要是对接基金子公司或者券商资管，通过银行发放委托贷款，资金主要来源于境内。2013年伊始，面临资金压力，恒大集团率先试水永续债融资，全年合计发行250亿元永续债，在短短两三个月内为其降低近40%的负债率做出了巨大贡献，是地产永续债融资的领军企业。以2016年年报为例，恒大共持有永续债1129亿。
二、恒大集团现行的融资渠道面临的问题
（一）对银行融资渠道过度依赖
2016年，恒大集团的银行借款占负债比达到36.32%，可见，恒大集团仍大程度上依赖银行渠道进行融资。房地产企业对银行借款的高度依赖一方面会导致较高的资产负债率，增加融资风险；另一方面，大量借款也会产生高额利息费用，加大企业的融资成本。此外，国家的宏观调控、银行政策也会对房地产企业的融资带来影响。
（二）债务融资比例过高
恒大集团2009年到2016年七年来，资产负债率均在75%上，稳居不下。债务融资只能作为企业的补充性资本来源，不能形成企业稳定的资本基础。企业过多地依赖债务融资，会面临较高的财务风险，此外，还要产生利息支出，增加融资成本。过高的债务成本不利于企业净收益的增加，有可能使企业陷入财务困境。
（三）流动负债占总比过高
由年报整理得，从2012年到2016年这五年来，恒大集团的流动负债占负债总额的比例都高于75%。说明恒大集团过多依靠流动负债进行债务融资，带来较大的短期偿债风险。倘若市场不景气，集团后续资金补入不及时，就会造成资金链断裂，使企业陷入破产倒闭的危险中。
（四）融资成本较高
据年报知，2016年恒大集团的银行及其他借款实际利率为7.74%，同比2015年下降0.24个百分点；优先票据的实际利率为9.81%，同比2015年下降0.37个百分点；发行债券的实际利率为7.04%，同比2015年上升0.3个百分点，利息费用较多，財务费用支出较大，融资成本较高。恒大对融资成本的控制获得了一定成果，但与其他房地产企业相比，总体融资成本仍较高。
三、恒大集团优化融资渠道选择的建议
（一）进一步提高盈利水平
更强的盈利能力可以为企业带来更多的留存收益，进而优化企业的资本结构、降低财务风险。恒大集团应做好战略布局，规范经营管理，提高品牌竞争力，严格把控房产质量，提高经营效益，加快销售回笼资金。
（二）通过海外融资平台，发展融资国际化
在境内融资渠道日趋收窄的形势下，海外融资逐渐成为房企融资的新趋势。一般来说，海外债券融资限制较少，成本较低，资金使用期长，因此受青睐。企业可通过海外上市、境外商业信贷等方式为企业融得较多资金，改善融资结构。
（三）继续开展房地产信托融资
与传统的融资方式相比，信托融资限制条件少，融资负担小，时间短、见效快，可以为房地产企业提供更及时、更灵活及更个性化的融资服务。通过用益信托的统计数据发现，在2015年1月1日至2016年8月8日这段时期，市场上共有84款集合信托计划是为恒大的地产项目进行融资，规模总计约为221.23亿元。
（四）发展房地产投资基金融资
房地产筹资基金具有门槛低、筹资快等优势，不仅能满足企业的融资需求，还能为中小投资者提供较为收益稳定的理财工具。投资基金介入房地产，可以促进企业规范管理和运营，优化融资结构。作为高度专业化的融资渠道，不仅需要专业的投资公司和优秀的人员，还需要配合房产中介的优质服务。
（五）发展房地产抵押贷款证券化融资
住房抵押债券证券化，有利于盘活低流动性的资产，促进资金循环，加速资金回笼，能够拓宽房地产企业的融资来源。此外，该种融资模式还具备发行价格低的优势，可以在一定程度上降低融资成本，同时还能增强银行资金流动性，分散房贷风险。
四、结语
中国恒大集团要充分考虑自身的条件与环境，审慎选择最适合自己发展需求的融资方式。若恒大集团积极拓展多元化的融资渠道，则能够极大地缓解融资难的局面。当然，要想彻底改善集团的融资环境，还需要做出更多的努力和探索。
参考文献
[1]唐颖.中国房地产企业融资渠道多元化研究[D].南京：南京大学，2013.
[2]张秀虹.有关我国房地产融资问题的分析与探讨[J].经营管理，2013，（12）：200.
【关键词】融资渠道 银行贷款 股权融资 债务融资
一、恒大集团融资渠道现状
据恒大集团2016年年报数据显示，2016年，恒大集团融资现金流入总计约为人民币5725.68亿元，比上年增长99.60%，其融资需求量的增加与近年恒大高速增长的土地储备、房地产开发等产业发展不可分。下面针对目前恒大集团主要的融资渠道做具体分析。
（一）银行贷款
通常，大多数房地产企业都选择银行贷款作为主要的融资渠道，因为其成本相对较低。
由年报可以看到，2016年，恒大集团的所有融资来源中，有抵押的银行借款总额为人民币2093.10亿元，占融资总量比例高达36.32%，较上年增长91.91%，位居融资规模中第一位。银行借款占融资比借款成本包括利息开支以及外币借款所产生的汇兑差额。
（二）股权融资
上市房地产企业主要通过发行新股、配股等方式进行股权融资。恒大集团于2009年在香港成功上市，成为在港市值最高的内房企。据2017年11月6日发布的公告显示，中国恒大（03333.HK）其间接附属公司恒大地产与正威集团、苏宁和山东高速等6家战略投资者签订增资协议，合共引入投资600亿人民币。在不到一年时间内，恒大就成功引入1300亿战略投资，完成了国内房企史上最大规模的股权融资，不仅体现了一众实力投资者对恒大发展前景的认可，也体现了恒大增效益、降负债、去杠杆的决心。
（三）债券融资
由公司年报可以看到，恒大集团2015年和2016年均发行了优先票据。2015年2月17日，恒大按面值100%发行票面利率为12%、期限五年的优先票据，本金总额约为人民币61.33亿元。2016年1月11日，恒大按面值100%发行票面利率为7.8%、期限三年的优先票据，本金总额约为人民币26.25亿元。此外，当年又按面值100%发行票面利率为8%、期限三年的优先票据，本金总额约为人民币19.69亿元。
（四）传统信托融资
恒大集团的传统信托融资为贷款型信托融资。2015年全年发行共计39款相关信托计划，发行时募集的资金总规模约为85.10亿元；2016年截至8月10日，恒大集团已有45款相关的融资信托计划，发行时募集的资金总额约为136.13亿元。四川信托、中信信托、大业信托、光大信托、杭州工商信托、民生信托等诸多公司在内的信托公司，均与恒大合作发行了相关的房地产信托产品。2017上半年，恒大有多个集合资金信托计划产品发布，大部分均已售罄。
（五）永续债
恒大集团永续债的模式主要是对接基金子公司或者券商资管，通过银行发放委托贷款，资金主要来源于境内。2013年伊始，面临资金压力，恒大集团率先试水永续债融资，全年合计发行250亿元永续债，在短短两三个月内为其降低近40%的负债率做出了巨大贡献，是地产永续债融资的领军企业。以2016年年报为例，恒大共持有永续债1129亿。
二、恒大集团现行的融资渠道面临的问题
（一）对银行融资渠道过度依赖
2016年，恒大集团的银行借款占负债比达到36.32%，可见，恒大集团仍大程度上依赖银行渠道进行融资。房地产企业对银行借款的高度依赖一方面会导致较高的资产负债率，增加融资风险；另一方面，大量借款也会产生高额利息费用，加大企业的融资成本。此外，国家的宏观调控、银行政策也会对房地产企业的融资带来影响。
（二）债务融资比例过高
恒大集团2009年到2016年七年来，资产负债率均在75%上，稳居不下。债务融资只能作为企业的补充性资本来源，不能形成企业稳定的资本基础。企业过多地依赖债务融资，会面临较高的财务风险，此外，还要产生利息支出，增加融资成本。过高的债务成本不利于企业净收益的增加，有可能使企业陷入财务困境。
（三）流动负债占总比过高
由年报整理得，从2012年到2016年这五年来，恒大集团的流动负债占负债总额的比例都高于75%。说明恒大集团过多依靠流动负债进行债务融资，带来较大的短期偿债风险。倘若市场不景气，集团后续资金补入不及时，就会造成资金链断裂，使企业陷入破产倒闭的危险中。
（四）融资成本较高
据年报知，2016年恒大集团的银行及其他借款实际利率为7.74%，同比2015年下降0.24个百分点；优先票据的实际利率为9.81%，同比2015年下降0.37个百分点；发行债券的实际利率为7.04%，同比2015年上升0.3个百分点，利息费用较多，財务费用支出较大，融资成本较高。恒大对融资成本的控制获得了一定成果，但与其他房地产企业相比，总体融资成本仍较高。
三、恒大集团优化融资渠道选择的建议
（一）进一步提高盈利水平
更强的盈利能力可以为企业带来更多的留存收益，进而优化企业的资本结构、降低财务风险。恒大集团应做好战略布局，规范经营管理，提高品牌竞争力，严格把控房产质量，提高经营效益，加快销售回笼资金。
（二）通过海外融资平台，发展融资国际化
在境内融资渠道日趋收窄的形势下，海外融资逐渐成为房企融资的新趋势。一般来说，海外债券融资限制较少，成本较低，资金使用期长，因此受青睐。企业可通过海外上市、境外商业信贷等方式为企业融得较多资金，改善融资结构。
（三）继续开展房地产信托融资
与传统的融资方式相比，信托融资限制条件少，融资负担小，时间短、见效快，可以为房地产企业提供更及时、更灵活及更个性化的融资服务。通过用益信托的统计数据发现，在2015年1月1日至2016年8月8日这段时期，市场上共有84款集合信托计划是为恒大的地产项目进行融资，规模总计约为221.23亿元。
（四）发展房地产投资基金融资
房地产筹资基金具有门槛低、筹资快等优势，不仅能满足企业的融资需求，还能为中小投资者提供较为收益稳定的理财工具。投资基金介入房地产，可以促进企业规范管理和运营，优化融资结构。作为高度专业化的融资渠道，不仅需要专业的投资公司和优秀的人员，还需要配合房产中介的优质服务。
（五）发展房地产抵押贷款证券化融资
住房抵押债券证券化，有利于盘活低流动性的资产，促进资金循环，加速资金回笼，能够拓宽房地产企业的融资来源。此外，该种融资模式还具备发行价格低的优势，可以在一定程度上降低融资成本，同时还能增强银行资金流动性，分散房贷风险。
四、结语
中国恒大集团要充分考虑自身的条件与环境，审慎选择最适合自己发展需求的融资方式。若恒大集团积极拓展多元化的融资渠道，则能够极大地缓解融资难的局面。当然，要想彻底改善集团的融资环境，还需要做出更多的努力和探索。
参考文献
[1]唐颖.中国房地产企业融资渠道多元化研究[D].南京：南京大学，2013.
[2]张秀虹.有关我国房地产融资问题的分析与探讨[J].经营管理，2013，（12）：200.