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一、项目资金管理方式的相关界定
项目资金封闭管理：房地产开发贷款评估测算时，通常假定项目是一个独立的系统，项目资本金、银行贷款仅用于本项目开发建设的相关支出，销售收入除用于本项目开发建设的相关支出外，其余部分全部用于偿还银行贷款。采用这种方式进行项目资金管理，称为项目资金封闭管理。
项目资金漏出：如果房地产项目建设过程中，出现项目资本金没有真实到位的情况，或资本金、银行贷款用于项目开发建设之外的其他用途，或销售收入用于除项目开发建设及偿还贷款之外的支出，称为项目资金漏出。
项目资金漏出对偿债能力的影响：对于房地产开发贷款风险而言，因项目自身的投资、销售、诉讼、事故等经营和管理方面的不确定性以及市场销售等方面的不确定性引发的风险一般能够在贷款评估环节予以评估考虑，这些风险是银行和借款人都不愿意发生的。但项目资金漏出与上述因素不同，是由借款人的主观行为引起的。借款人往往以自身盈利最大化为目的，改变原来计划将贷款项目的建设资金移作他用，导致项目资金漏出发生。项目资金漏出一旦发生，是否能够在贷款偿还前或项目支付需要时及时返还具有不确定性，可能导致项目的实际偿债能力低于评估测算的偿债能力，造成贷款偿还风险。
二、商业银行与房企在项目资金管理问题上的行为及结果
（一） 商业银行对房地产开发项目资金封闭管理的一般措施
银行监管部门相关规定对有助于防范项目资金漏出。银行监管规定将项目资本金、四证等作为贷款发放的前提条件①②，要求商业银行做好贷前调查、贷时核查、贷后审查等工作。同时，明确贷款要实行受托支付等贷款用途监管措施③。但是，项目资金漏出途径具有多样性，相关部门对资金漏出问题尚无明确定义以及详细规定。针对项目资金漏出可能引起的贷款风险，商业银行一般在贷款审批、签约环节设定防范性条款，并通过要求分支机构执行相关合同条件加以控制。
（二）项目资金漏出与否对借贷双方的收益与风险分析
理想状态下，商业银行通过严格管理，可有效控制项目资金漏出发生。但由于资金漏出给借贷双方带来的预期收益和预期损失不同，最终发生与否是借贷双方博弈的结果。借贷双方收益与风险分析如下：
第一，如果项目资金漏出，借款人运用这部分资金进行新的投资，投资成功将获取较高收益；但如果投资失败，借款人一旦不能按时偿债，信用状况受到影响，会蒙受一定的损失。如果项目资金不漏出，借款人可以按时或提前偿还银行贷款，没有额外的收益，也没有损失。
第二，如果项目资金不漏出，借款人提前偿还贷款，发放贷款的商业银行没有损失。如果项目资金漏出，一旦借款人不能按时偿债，发放贷款的商业银行要承担较大的贷款本金和利息损失，发放贷款的商业银行的基层机构以及客户经理等管理人员可能受到处罚，受到较大损失。与项目资金封闭管理相比，如果项目资金漏出的情况下借款人能够按时偿债，商业银行可以获取借款人未提前还款部分的利息收益。
第三，如果项目资金不漏出，借款人提前偿还贷款，可能会令发放贷款的商业银行的分支机构在贷款、存款、利息收入等多项考核方面受到影响，本机构业绩大大下降，因而承担比较大的损失。
第四，同一区域内的不同银行的分支机构对优质客户的同业竞争较为激烈，且不同银行对同一客户的管理有宽有严。如果一家银行的管理显著严于其他银行，可能出现逆向选择问题，优质客户转向其他银行，那么管理严格的银行分支机构不仅会因这一笔业务带来收益的下降，而且会因后续业务资源的丧失带来更大的预期收益下降并付出更加高昂的风险成本。
三、借贷双方关于资金封闭管理的博弈分析
假设商业银行通过合同约定和管理，有能力控制项目资金漏出。采用博弈论的方法，对各种条件下资金漏出的发生情况予以分析。
项目资金漏出是借款人的主动行为，因此，借款人先于银行动。行动及相关效用如下：
首先，如果借款人漏出项目资金，而且银行没有阻止。借款人利用项目资金漏出进行投资，当投资成功时，借款人可获取收益效用为Mq；当投资失败时，借款人损失效用为-Nq。当借款人利用项目资金漏出进行投资成功时，能够按时偿还银行贷款，银行收益效用为My；投资失败时，银行不能按时收回贷款，形成损失为效用-Ny 。
其次，如果借款人不漏出项目资金，或虽然试图漏出但被银行阻止，就不会发生项目资金漏出。则借款人可提前偿还银行已发放的住房开发贷款，银行和借款人的收益效用均为0。
假设借款人利用项目漏出的资金进行投资，成功的概率是P。项目资金漏出给借款人带来的额外收益期望值Eq＝P×Mq－（1－P）×Nq，项目资金漏出给银行带来的额外收益期望值为Ey＝P×My－（1－P）×Ny。令：
一般来说，My是银行的利息收益，远小于贷款发生风险带来的损失Ny，且由于银行的低收益率特性，小于，因此，一般情况下Pq＜Py。当P＞Pq时，Eq＞0，称Pq为借款人漏出资金行动的临界概率；当P＞Py时，Ey＞0，称Py为银行不阻止借款人资金漏出的临界概率。
（一）信息对称情况下银行与借款人的博弈
假设银行与借款人之间的信息对称，且不考虑银行同业竞争以及银行自身管理中的信息不对称问题，建立博弈分析收益矩阵表1。
根据表1，当漏出资金投资成功的概率P＜Pq时，Eq＜0，借款人选择封闭运行，项目资金不漏出；当漏出资金投资成功概率Pq＜P＜Py时，Eq＜0，借款人选择资金漏出；此时，Ey＜0，银行选择阻止资金漏出，银行和借款人双方的效用值均为0；当漏出资金投资成功概率P≥Py时，Eq＞0，Ey≥0；结合扩展型分析，可以得到当P≥Py时，将会发生项目资金漏出的情况。一般来说，银行的利息收益My远小于贷款发生风险带来的损失Ny，比较大，甚至接近于1。因此，在信息对称的情况下，如果不考虑银行内部执行力以及银行同业竞争影响，投资成功的可能性较大时，会发生项目资金的漏出。此时的项目资金漏出是借贷双方在信息对称前提下的理性选择，对银行贷款的安全性没有显著影响。
（二）信息不对称情况下银行与借款人的博弈
1、借款人夸大漏出资金投资成功概率
设银行与借款人之间的信息不对称，不存在其他信息不对称。假设在项目资金漏出问题上，借款人向银行夸大项目资金漏出后投资成功的概率，夸大后成功的概率增加k1。根据借贷双方的行动效用，进行博弈分析：
（1）当项目盈利概率P＜Pq时，借款人选择资金不漏出，双方效用都为0。
（2）当漏出资金投资成功概率Pq＜P，且P＋k1＜Py时，借款人选择实施资金漏出；由P＋k1＜Py，可知P＜Py，银行选择阻止资金漏出。
（3）当漏出资金投资成功概率Pq＜P，且P＜Py＜P＋k1时，借款人选择实施资金漏出。由P＋k1＞Py，可知经企业夸大项目盈利能力后，银行选择不阻止资金漏出。
（4）当项目盈利概率P＞Py时，由Pq＜Py，可知P＞Pq。借款人实施项目资金漏出且不夸大漏出资金投资成功概率；银行选择不阻止资金漏出。
综上，得出当项目资金能够顺利漏出并实施时，应满足条件：P＋k1＞Py，P＞Pq。由于Pq＜Py，得：当k1≤Py－Pq时，只有满足P≥Py－k1，资金才能够顺利漏出。当k1≤Py－Pq时，只要满足P≥Pq，资金能够漏出。因此，企业通过夸大项目资金漏出后的自身偿债能力，形成信息不对称，可以加大了项目资金漏出的可能性，导致资金漏出的发生。
2、委托代理（总行—分支行）模式下分行隐瞒资金漏出信息
设商业银行自身管理内部存在信息不对称问题，且对分支行奖惩与银行整体的收益与风险不对称，不存在其他信息不对称。分支行为了完成业绩要求，可能会向总行隐瞒资金漏出的情况和相关风险信息，客观上夸大借款人偿债能力，造成总行误判。
设总行是否阻止项目资金漏出的临界概率仍为项目盈利的概率；当漏出资金投资成功时，借款人能够按时偿还贷款，分支行收益效用为Mz；当漏出资金投资失败时，借款人不能按时偿还银行贷款，分支行损失为效用－Nz，则分支行决定是否同意项目实施的临界概率为，用Pz表示；分支行出于自身奖惩的考虑，风险偏好介于总行和借款人之间，即：Pq＜Pz＜Py；分支行为了通过总行审核，隐瞒相关风险信息，使得总行认为借款人具备偿债能力的概率较实际情况增加k2。进行博弈分析，得出当项目能够顺利漏出并实施时，应满足条件：P＋k2≥Py，P≥Pq。当k2≤Py－Pz时，项目满足P≥Py－k2，资金能够顺利漏出；当k2＞Py－Pz时，项目满足P≥Pz，资金能够顺利漏出。因此，分支行通过夸大项目盈利的概率，隐瞒部分风险信息，会加大项目资金漏出的可能性，导致资金漏出的发生。
3、银行同业竞争
设存在银行间为了争夺客户发生同业竞争，不存在其他信息不对称。设借款人本来为第1家银行的客户，在同业竞争的条件下，第i家银行得到一个客户的收益为c，失去一个客户为－c。设在资金漏出行为上，行动顺序为：借款人、第1家银行，第i家银行。对于银行i，当借款人漏出资金且投资成功时，银行收益效用为My＋c；当借款人漏出资金且投资失败时，银行损失为效用－Ny＋c，资金漏出的收益临界概率表示为Pi，由Pi×（My＋c）＋（1－Pi）×（－Ny＋c）＝0得：
设表示为k3，则银行i的允许资金漏出的临界概率：Pi＝Py－k3
当项目资金漏出并投资成功的概率P＞Pi时，如果第1家银行不阻止资金漏出，项目成功时的收益为My，项目失败时的收益为－Ny；如果第1家银行阻止项目资金漏出，由于借款人会转移到第i家银行，第1家银行的损失期望效用为－c。
第1家银行允许资金漏出的临界概率表示为P1，由P1×My－Ny×（1－P1）＝－c得：
综上可知：当项目盈利概率P＞Pi时，所有的银行都不阻止资金漏出。
根据上面的分析得：当项目资金漏出用于投资成功的概率满足以下条件时，能够顺利漏出并实施时，应满足条件：P＞Py－k3，P≥Pq。当k3≤Py－Pq时，项目满足P≥Py－k3，资金能够顺利漏出；当k3＞Py－Pq时，项目满足P≥Pq，资金能够顺利漏出。因此，银行同业竞争降低了项目资金漏出门槛，加大了资金漏出的可能性。而如果一家银行的管理条件明显严于其他同业，就会出现逆向选择问题，风险管理严格的银行反而承担更大的风险。
4、综合考虑银企信息不对称、总分行信息不对称、同业竞争因素
假设借款人为了通过银行审核，可以通过夸大资金漏出投资成功的概率，增加k1；分支行为了通过总行审核，隐瞒风险因素，使总行识别到的借款人的不能到期还款概率较实际减少k2；任何一家银行得到一个客户的收益为c，失去一个客户的损失为－c；Ei表示第i家银行新得到客户后的预期收益，Ei＝Ey＋c ；Ezi表示第i家银行的分支行新得到客户的预期收益Ezi＝Ez＋c。建立标准型收益矩阵并进行扩展型博弈分析得到，项目资金漏出需要满足条件：P＋k1＋k2＞Py－k3，P≥Pq。当P≥Py－k1－k2－k3，只要项目满足P≥Pq，资金能够顺利漏出。因此，在借款人认为项目资金漏出可以获取净收益时，在其实施资金漏出并隐瞒风险夸大自身偿债能力、分支行为了自身风险偏好隐瞒风险信息、银行同业竞争等三重因素的影响下，资金漏出发生的可能性大大增加。
综合以上几种情况可以看出，在考虑到同业竞争的压力、当前银行监管体系和内部管理体制和借贷双方信息不对称等情况下，信用纪录较好的“优质客户”在资金漏出问题上有较强的主导作用，资金漏出的情况具有一定的普遍性，且由于委托代理关系、银企信息不对称、同业竞争，银行很难掌握充分信息并把握漏出资金量。
贷款评估不能预测项目资金漏出情况，银行基于单一项目进行贷款风险管理可能造成房地产开发贷款风险失控。对商业银行而言，如果从制度上允许资金漏出，不但会违反监管要求，而且由于漏出问题的复杂性，很难提出统一的管理标准，因此贷款风险很难把控。但如果银行基层分支机构自行允许资金漏出发生，由于信息不对称性，企业很可能存在银行未发现的隐性负债，实际漏出量很难把握，使贷款潜在较大风险。
针对房地产项目公司的项目资金漏出问题发生的原因，建议商业银行针对项目资金漏出的隐蔽性，除需要加强贷款用途监控外，还要结合项目进度情况及时分析项目资金漏出情况，及时采取风险管理应对措施；针对借贷双方信息不对称以及同业竞争影响，商业银行要注重加强同业合作，统一风险管理的操作标准，共同消除银行和房地产开发企业间的信息不对称；针对商业银行上下级之间的信息不对称，商业银行对分支机构的房地产开发贷款业务的相关业绩考核，应充分考虑房地产开发贷款的风险特点，尽量避免因总行和分支机构之间的委托代理关系放大贷款风险。
四、结论与建议
第一，房地产开发中，项目资金漏出始于房企的主动行为，由于贷款评估一般基于项目资金封闭管理的假设，使得项目资金漏出引发的风险往往具有不可控性，商业银行仅基于单一项目的贷款评估进行贷款风险管理可能造成贷款风险失控。
第二，在商业银行与借款人的博弈下，由于银企信息不对称、银行内部的委托代理问题、银行同业竞争等，房地产开发项目资金漏出具有一定普遍性。
第三，商业银行对房地产开发项目贷款的监管，除要加强贷款用途监控外，还要结合项目进度实时分析项目资金漏出情况，即使采取风险管理应对措施；对分支机构的业绩考核要结合房地产开发贷款的风险特点，避免因委托代理管理放大风险，同时，要加强同业合作，统一风险管理的操作标准。
参考文献：
①中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知．中国网．2003年06月18日
②《商业银行房地产贷款风险管理指引》（银监发〔2004〕57号）．中央政府门户网站．2006年06月30日
③银监会《固定资产贷款管理暂行办法》通知．中央政府门户网站，2009年07月27日.
（耿川东，中国工商银行授信业务部。研究方向：商业银行管理、房地产金融。朱宏亮，清华大学建设管理教授、博士生导师。研究方向：建设与房地产法规、工程项目管理。张新武，中国工商银行数据中心。研究方向：经济管理）
项目资金封闭管理：房地产开发贷款评估测算时，通常假定项目是一个独立的系统，项目资本金、银行贷款仅用于本项目开发建设的相关支出，销售收入除用于本项目开发建设的相关支出外，其余部分全部用于偿还银行贷款。采用这种方式进行项目资金管理，称为项目资金封闭管理。
项目资金漏出：如果房地产项目建设过程中，出现项目资本金没有真实到位的情况，或资本金、银行贷款用于项目开发建设之外的其他用途，或销售收入用于除项目开发建设及偿还贷款之外的支出，称为项目资金漏出。
项目资金漏出对偿债能力的影响：对于房地产开发贷款风险而言，因项目自身的投资、销售、诉讼、事故等经营和管理方面的不确定性以及市场销售等方面的不确定性引发的风险一般能够在贷款评估环节予以评估考虑，这些风险是银行和借款人都不愿意发生的。但项目资金漏出与上述因素不同，是由借款人的主观行为引起的。借款人往往以自身盈利最大化为目的，改变原来计划将贷款项目的建设资金移作他用，导致项目资金漏出发生。项目资金漏出一旦发生，是否能够在贷款偿还前或项目支付需要时及时返还具有不确定性，可能导致项目的实际偿债能力低于评估测算的偿债能力，造成贷款偿还风险。
二、商业银行与房企在项目资金管理问题上的行为及结果
（一） 商业银行对房地产开发项目资金封闭管理的一般措施
银行监管部门相关规定对有助于防范项目资金漏出。银行监管规定将项目资本金、四证等作为贷款发放的前提条件①②，要求商业银行做好贷前调查、贷时核查、贷后审查等工作。同时，明确贷款要实行受托支付等贷款用途监管措施③。但是，项目资金漏出途径具有多样性，相关部门对资金漏出问题尚无明确定义以及详细规定。针对项目资金漏出可能引起的贷款风险，商业银行一般在贷款审批、签约环节设定防范性条款，并通过要求分支机构执行相关合同条件加以控制。
（二）项目资金漏出与否对借贷双方的收益与风险分析
理想状态下，商业银行通过严格管理，可有效控制项目资金漏出发生。但由于资金漏出给借贷双方带来的预期收益和预期损失不同，最终发生与否是借贷双方博弈的结果。借贷双方收益与风险分析如下：
第一，如果项目资金漏出，借款人运用这部分资金进行新的投资，投资成功将获取较高收益；但如果投资失败，借款人一旦不能按时偿债，信用状况受到影响，会蒙受一定的损失。如果项目资金不漏出，借款人可以按时或提前偿还银行贷款，没有额外的收益，也没有损失。
第二，如果项目资金不漏出，借款人提前偿还贷款，发放贷款的商业银行没有损失。如果项目资金漏出，一旦借款人不能按时偿债，发放贷款的商业银行要承担较大的贷款本金和利息损失，发放贷款的商业银行的基层机构以及客户经理等管理人员可能受到处罚，受到较大损失。与项目资金封闭管理相比，如果项目资金漏出的情况下借款人能够按时偿债，商业银行可以获取借款人未提前还款部分的利息收益。
第三，如果项目资金不漏出，借款人提前偿还贷款，可能会令发放贷款的商业银行的分支机构在贷款、存款、利息收入等多项考核方面受到影响，本机构业绩大大下降，因而承担比较大的损失。
第四，同一区域内的不同银行的分支机构对优质客户的同业竞争较为激烈，且不同银行对同一客户的管理有宽有严。如果一家银行的管理显著严于其他银行，可能出现逆向选择问题，优质客户转向其他银行，那么管理严格的银行分支机构不仅会因这一笔业务带来收益的下降，而且会因后续业务资源的丧失带来更大的预期收益下降并付出更加高昂的风险成本。
三、借贷双方关于资金封闭管理的博弈分析
假设商业银行通过合同约定和管理，有能力控制项目资金漏出。采用博弈论的方法，对各种条件下资金漏出的发生情况予以分析。
项目资金漏出是借款人的主动行为，因此，借款人先于银行动。行动及相关效用如下：
首先，如果借款人漏出项目资金，而且银行没有阻止。借款人利用项目资金漏出进行投资，当投资成功时，借款人可获取收益效用为Mq；当投资失败时，借款人损失效用为-Nq。当借款人利用项目资金漏出进行投资成功时，能够按时偿还银行贷款，银行收益效用为My；投资失败时，银行不能按时收回贷款，形成损失为效用-Ny 。
其次，如果借款人不漏出项目资金，或虽然试图漏出但被银行阻止，就不会发生项目资金漏出。则借款人可提前偿还银行已发放的住房开发贷款，银行和借款人的收益效用均为0。
假设借款人利用项目漏出的资金进行投资，成功的概率是P。项目资金漏出给借款人带来的额外收益期望值Eq＝P×Mq－（1－P）×Nq，项目资金漏出给银行带来的额外收益期望值为Ey＝P×My－（1－P）×Ny。令：
一般来说，My是银行的利息收益，远小于贷款发生风险带来的损失Ny，且由于银行的低收益率特性，小于，因此，一般情况下Pq＜Py。当P＞Pq时，Eq＞0，称Pq为借款人漏出资金行动的临界概率；当P＞Py时，Ey＞0，称Py为银行不阻止借款人资金漏出的临界概率。
（一）信息对称情况下银行与借款人的博弈
假设银行与借款人之间的信息对称，且不考虑银行同业竞争以及银行自身管理中的信息不对称问题，建立博弈分析收益矩阵表1。
根据表1，当漏出资金投资成功的概率P＜Pq时，Eq＜0，借款人选择封闭运行，项目资金不漏出；当漏出资金投资成功概率Pq＜P＜Py时，Eq＜0，借款人选择资金漏出；此时，Ey＜0，银行选择阻止资金漏出，银行和借款人双方的效用值均为0；当漏出资金投资成功概率P≥Py时，Eq＞0，Ey≥0；结合扩展型分析，可以得到当P≥Py时，将会发生项目资金漏出的情况。一般来说，银行的利息收益My远小于贷款发生风险带来的损失Ny，比较大，甚至接近于1。因此，在信息对称的情况下，如果不考虑银行内部执行力以及银行同业竞争影响，投资成功的可能性较大时，会发生项目资金的漏出。此时的项目资金漏出是借贷双方在信息对称前提下的理性选择，对银行贷款的安全性没有显著影响。
（二）信息不对称情况下银行与借款人的博弈
1、借款人夸大漏出资金投资成功概率
设银行与借款人之间的信息不对称，不存在其他信息不对称。假设在项目资金漏出问题上，借款人向银行夸大项目资金漏出后投资成功的概率，夸大后成功的概率增加k1。根据借贷双方的行动效用，进行博弈分析：
（1）当项目盈利概率P＜Pq时，借款人选择资金不漏出，双方效用都为0。
（2）当漏出资金投资成功概率Pq＜P，且P＋k1＜Py时，借款人选择实施资金漏出；由P＋k1＜Py，可知P＜Py，银行选择阻止资金漏出。
（3）当漏出资金投资成功概率Pq＜P，且P＜Py＜P＋k1时，借款人选择实施资金漏出。由P＋k1＞Py，可知经企业夸大项目盈利能力后，银行选择不阻止资金漏出。
（4）当项目盈利概率P＞Py时，由Pq＜Py，可知P＞Pq。借款人实施项目资金漏出且不夸大漏出资金投资成功概率；银行选择不阻止资金漏出。
综上，得出当项目资金能够顺利漏出并实施时，应满足条件：P＋k1＞Py，P＞Pq。由于Pq＜Py，得：当k1≤Py－Pq时，只有满足P≥Py－k1，资金才能够顺利漏出。当k1≤Py－Pq时，只要满足P≥Pq，资金能够漏出。因此，企业通过夸大项目资金漏出后的自身偿债能力，形成信息不对称，可以加大了项目资金漏出的可能性，导致资金漏出的发生。
2、委托代理（总行—分支行）模式下分行隐瞒资金漏出信息
设商业银行自身管理内部存在信息不对称问题，且对分支行奖惩与银行整体的收益与风险不对称，不存在其他信息不对称。分支行为了完成业绩要求，可能会向总行隐瞒资金漏出的情况和相关风险信息，客观上夸大借款人偿债能力，造成总行误判。
设总行是否阻止项目资金漏出的临界概率仍为项目盈利的概率；当漏出资金投资成功时，借款人能够按时偿还贷款，分支行收益效用为Mz；当漏出资金投资失败时，借款人不能按时偿还银行贷款，分支行损失为效用－Nz，则分支行决定是否同意项目实施的临界概率为，用Pz表示；分支行出于自身奖惩的考虑，风险偏好介于总行和借款人之间，即：Pq＜Pz＜Py；分支行为了通过总行审核，隐瞒相关风险信息，使得总行认为借款人具备偿债能力的概率较实际情况增加k2。进行博弈分析，得出当项目能够顺利漏出并实施时，应满足条件：P＋k2≥Py，P≥Pq。当k2≤Py－Pz时，项目满足P≥Py－k2，资金能够顺利漏出；当k2＞Py－Pz时，项目满足P≥Pz，资金能够顺利漏出。因此，分支行通过夸大项目盈利的概率，隐瞒部分风险信息，会加大项目资金漏出的可能性，导致资金漏出的发生。
3、银行同业竞争
设存在银行间为了争夺客户发生同业竞争，不存在其他信息不对称。设借款人本来为第1家银行的客户，在同业竞争的条件下，第i家银行得到一个客户的收益为c，失去一个客户为－c。设在资金漏出行为上，行动顺序为：借款人、第1家银行，第i家银行。对于银行i，当借款人漏出资金且投资成功时，银行收益效用为My＋c；当借款人漏出资金且投资失败时，银行损失为效用－Ny＋c，资金漏出的收益临界概率表示为Pi，由Pi×（My＋c）＋（1－Pi）×（－Ny＋c）＝0得：
设表示为k3，则银行i的允许资金漏出的临界概率：Pi＝Py－k3
当项目资金漏出并投资成功的概率P＞Pi时，如果第1家银行不阻止资金漏出，项目成功时的收益为My，项目失败时的收益为－Ny；如果第1家银行阻止项目资金漏出，由于借款人会转移到第i家银行，第1家银行的损失期望效用为－c。
第1家银行允许资金漏出的临界概率表示为P1，由P1×My－Ny×（1－P1）＝－c得：
综上可知：当项目盈利概率P＞Pi时，所有的银行都不阻止资金漏出。
根据上面的分析得：当项目资金漏出用于投资成功的概率满足以下条件时，能够顺利漏出并实施时，应满足条件：P＞Py－k3，P≥Pq。当k3≤Py－Pq时，项目满足P≥Py－k3，资金能够顺利漏出；当k3＞Py－Pq时，项目满足P≥Pq，资金能够顺利漏出。因此，银行同业竞争降低了项目资金漏出门槛，加大了资金漏出的可能性。而如果一家银行的管理条件明显严于其他同业，就会出现逆向选择问题，风险管理严格的银行反而承担更大的风险。
4、综合考虑银企信息不对称、总分行信息不对称、同业竞争因素
假设借款人为了通过银行审核，可以通过夸大资金漏出投资成功的概率，增加k1；分支行为了通过总行审核，隐瞒风险因素，使总行识别到的借款人的不能到期还款概率较实际减少k2；任何一家银行得到一个客户的收益为c，失去一个客户的损失为－c；Ei表示第i家银行新得到客户后的预期收益，Ei＝Ey＋c ；Ezi表示第i家银行的分支行新得到客户的预期收益Ezi＝Ez＋c。建立标准型收益矩阵并进行扩展型博弈分析得到，项目资金漏出需要满足条件：P＋k1＋k2＞Py－k3，P≥Pq。当P≥Py－k1－k2－k3，只要项目满足P≥Pq，资金能够顺利漏出。因此，在借款人认为项目资金漏出可以获取净收益时，在其实施资金漏出并隐瞒风险夸大自身偿债能力、分支行为了自身风险偏好隐瞒风险信息、银行同业竞争等三重因素的影响下，资金漏出发生的可能性大大增加。
综合以上几种情况可以看出，在考虑到同业竞争的压力、当前银行监管体系和内部管理体制和借贷双方信息不对称等情况下，信用纪录较好的“优质客户”在资金漏出问题上有较强的主导作用，资金漏出的情况具有一定的普遍性，且由于委托代理关系、银企信息不对称、同业竞争，银行很难掌握充分信息并把握漏出资金量。
贷款评估不能预测项目资金漏出情况，银行基于单一项目进行贷款风险管理可能造成房地产开发贷款风险失控。对商业银行而言，如果从制度上允许资金漏出，不但会违反监管要求，而且由于漏出问题的复杂性，很难提出统一的管理标准，因此贷款风险很难把控。但如果银行基层分支机构自行允许资金漏出发生，由于信息不对称性，企业很可能存在银行未发现的隐性负债，实际漏出量很难把握，使贷款潜在较大风险。
针对房地产项目公司的项目资金漏出问题发生的原因，建议商业银行针对项目资金漏出的隐蔽性，除需要加强贷款用途监控外，还要结合项目进度情况及时分析项目资金漏出情况，及时采取风险管理应对措施；针对借贷双方信息不对称以及同业竞争影响，商业银行要注重加强同业合作，统一风险管理的操作标准，共同消除银行和房地产开发企业间的信息不对称；针对商业银行上下级之间的信息不对称，商业银行对分支机构的房地产开发贷款业务的相关业绩考核，应充分考虑房地产开发贷款的风险特点，尽量避免因总行和分支机构之间的委托代理关系放大贷款风险。
四、结论与建议
第一，房地产开发中，项目资金漏出始于房企的主动行为，由于贷款评估一般基于项目资金封闭管理的假设，使得项目资金漏出引发的风险往往具有不可控性，商业银行仅基于单一项目的贷款评估进行贷款风险管理可能造成贷款风险失控。
第二，在商业银行与借款人的博弈下，由于银企信息不对称、银行内部的委托代理问题、银行同业竞争等，房地产开发项目资金漏出具有一定普遍性。
第三，商业银行对房地产开发项目贷款的监管，除要加强贷款用途监控外，还要结合项目进度实时分析项目资金漏出情况，即使采取风险管理应对措施；对分支机构的业绩考核要结合房地产开发贷款的风险特点，避免因委托代理管理放大风险，同时，要加强同业合作，统一风险管理的操作标准。
参考文献：
①中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知．中国网．2003年06月18日
②《商业银行房地产贷款风险管理指引》（银监发〔2004〕57号）．中央政府门户网站．2006年06月30日
③银监会《固定资产贷款管理暂行办法》通知．中央政府门户网站，2009年07月27日.
（耿川东，中国工商银行授信业务部。研究方向：商业银行管理、房地产金融。朱宏亮，清华大学建设管理教授、博士生导师。研究方向：建设与房地产法规、工程项目管理。张新武，中国工商银行数据中心。研究方向：经济管理）