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2月16日，北京发布了《关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》，即“京版15条”，媒体反映强烈，认为这是国内房地产宏观调控最为严厉的政策，然而笔者并不赞同。京版15条是对国务院新国八条的翻版与细化不假，但去掉了严厉遏制房地产投机炒作这一最重要的内容，托市之心昭然若揭。同时，在京版15条最为得意的两个方面，即加大保障性住房的投入和实施限购令上，均将造成难以估量的负面影响。
名为调控实为托市
从表面上来看，京版15条基本上是国务院新国八条的细化，增加了政策的可操作性，但新增加的内容不多。有些内容看似严厉，实际上仍然隐藏着政府托市的用心。
在新国八条中，其宗旨就是在2010年国十条的基础上，如何让房地产的投机炒作得到一定程度上的遏制，这条写得十分明白，就是“为巩固和扩大调控成果，逐步解决城镇居民住房问题，继续有效遏制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展，必须进一步做好房地产市场调控工作。”简言之，就是要逐步解决好居民的居住条件，房地产市场就是一个以消费为主导的市场，要做到这一点就得严厉有效遏制房地产投机炒作。这既是整个新国八条的宗旨，也是其核心所在。无论是增加保障性住房建设，还是新的税收、信贷、土地等房地产政策都是围绕着该目标而制定。
在京版15条中，说的却是为“进一步做好本市房地产市场调控工作，逐步解决城镇居民住房问题，促进房地产市场平稳健康发展”而出台了该通知，缺少了“继续有效遏制投资投机性购房”字眼，把最重要、最核心的内容去除了。当前中国房地产市场问题何在？在于房地产投机炒作严重，把住房成了赚钱的工具。如果不坚决打击投机炒作，居民的住房条件就无法得以有效解决。
正因为京版15条去除新国八条的基本宗旨，即严厉打击房地产的投机炒作，托市的用心在具体条款中表现得十分明显。比如新国八条第三条中，对个人转让住房营业税及交易所得税的征收规定得十分清楚，但是在京版15条则略微带过，不仅略化了房地产税征收的详细规定，且把重点放在阴阳合同漏税问题上。早几年国内房地产投机炒作严重，很大程度要“归功于”地方政府在房地产税收的托市。地方政府或是直接降低房地产税的种种税收，或对房地产交易偷税漏税视而不见，其目的无非是希望让更多的投机炒作者进入，把房价炒高而渔利。
保障房让双轨制大行其道
当前各地政府存在一个很大的认识误区，认为当前的房地产市场问题，只要建立住房供应的双轨制，即保障归保障，市场归市场。房价太高，买不起住房的居民就通过保障性住房体系来解决，而其他居民的住房通过市场来解决。即使市场的房价再高，泡沫再大，都是市场选择的结果，都不是问题。
笔者早就撰文指出，内地要像香港地区那样让绝大多数居民的住房由政府的保障性住房来解决是不可能的。香港的住房体系不仅严重剥夺了绝大多数居民的住房天赋人权，损害他们改善住房条件的权益，而且只有700万人口的香港花了60多年的时间才到现在这个样子。对于14亿人口的内地来说，这样的路根本走不通。
京版15条加大保障性住房建设应该是政府应尽之义务，也说明早几年住房保障体系严重不足，需要大规模补课。按照京版15条保障性住房的政策，其所公布的要建立保障性住房的数量，对于将近2000万人口的北京来说，简直是杯水车薪。更何况，正如京版15条所强调，保障性住房主要关注与解决的是当地拆迁户的住房问题。在这种情况下，保障性住房惠及的只是极少数的北京市居民（实际上北京的居民的概念应该有根本的变化，它包括了有北京市户口及没有北京市场户口的居民），绝大多数居民的住房（无论是租还是购买）只能是通过市场的方式来解决，如果房地产投机炒作严重，房价过高，这些人的住房是无法解决的。
名为限购实为鼓励
限购令的内容是什么？一是限制当地有一套住房的居民可以再购买一套住房；二是限制住房异地购买，即有社会保险缴纳证明的可异地购买一套住房，否则不可在异地购买住房；三是有两套以上住房的当地居民及购买一套以上的异地居民是禁止再进入住房市场。看到这样的规定，真是让人啼笑皆非。
不知道限购令的政策目的是为了什么？按照理解，当是合理引导住房需求，严厉打击房地产投机炒作。如果这样，合理的住房需求又是什么，是投资还是消费需求？对此，新国八条及京版15条都说得很清楚，合理的住房需求是消费需求而不是投资尤其是投机需求，对于住房投资和投机需求都是要严厉遏制的。既然限购令禁止的是住房的投资和投机需求，那么投资和投机需求又是什么？按理这是一个十分清楚的常识，购买的东西凡是以赚钱为目的就是投资和投机需求。
限购令限制（名为限制实为鼓励）外地户籍和境外人士拥有一套住房，限制（同上）当地居民可拥有二套住房，做法简单粗暴，不但扼杀了部分人的合理改善型需求，且有鼓励投资投机之嫌。从现实的生活情况来看，购买一套住房可用作消费也用作投资和投机（美国居民95%以上的居民只持有一套住房，很多人就是购买一套住房而投机导致房地产投机泡沫灭的），那么购买第二套住房更更不用提了。
在京版15条中，住房的套数认定，是以实际住房的持有量为准。也就是说，无论过去炒作过了多少住房，只要把手中的住房卖到只剩下一套时，就可再购买第二套住房。2010年炒了两套，今年也可炒两套，明年同样还可。这不是明白摆着让不断地大炒住房吗？
对于可异地购买的一套住房更是为住房投机炒作创造条件。在当前的信用条件下，如果这些证明由不会承担责任的机构开出，购房者要开多少都不难，就像当前许多购房者在律师所开出的工资收入证明一样。在这种情况下，投机者可在不同的城市都购买一套住房，中国城市这样多，最终要购买多少套根本无法受到限制。住房的异地限购不仅不能发挥作用，反之会鼓励更多的人进入全国不同城市的住房市场。
从经济逻辑的角度来看，限制令不仅与遏制住房投资投机炒作的基本精神相违背，也是缺乏效率的。它以身份界定来确定住房市场的准入，必将增加识别这种身份的成本而导致市场不经济。它还是与现代社会加快城市化的进程相违背的。城市化的核心是让农村的居民或小城市的居民流入大中城市，从而产生资源配置的集约效应。如果这些大规模流动的人流不能够保证基本居住权，他们的生存就会出问题，中国城市化的进程就会受阻碍。城市化是未来中国经济增长最大的动力，如果进程受阻，中国经济的增长动力也就会弱化。
屡打擦边球的结果是失败
对于住房投机及投资需求的限制，可以是事先限制，即市场准入的限制，也可是事中及事后的限制。对于事先限制，最为重要的是住房信贷政策，比如降低金融杠杆率，加大投资及投机的成本等，也可如限购令这类身份性限制条款。住房信贷政策是一般的市场准则，主要通过价格机制起作用。现代住房市场的发展，如果没有有利的金融条件是不可能繁荣的。身份性限制条款则是计划经济的遗留物，在特定时期偶尔用一下不是不可以，但后遗症将祸害无穷。
要让房地产市场逐渐成熟，最基本的条件就是形成有效的市场价格机制，以市场的价格来配置资源，而不是以身份等级。否则，房地产市场是不可能向好的方向发展。身份是什么？它是一种等级观念，而这种等级观念的大小又只能由政府的权力来界定。以政府权力来界定的等级身份的市场，不仅容易导致一部分的利益为另一部分人所损害与掠夺，也容易给权力者提高无穷的寻租与设租的空间。京版15条的住房限购令就是以个人身份来界定进入市场的准则，这种准则不仅完全违背了市场法则，也是一部分人对另一部分利益的掠夺与歧视。这样的住房限购令是与宪法的基本精神相违背的。
住房限购令的这种行政干预准入的弊病，完全可以用遏制住房投资投机炒作的事中及事后的房产税来替代。住房市场准入的任何制度都是不完全的，特别当有利可图甚至于暴利时，住房投机炒作者总是能够利用其制度不完全性进入市场，必须用事中及事后的限制来调整。如果只是消费不为赚钱，无论个人购买多少住房都不是问题（其实在这种情况下，个人是不愿意多购买住房的），但购房之后是有利可图或是为了赚钱，就可用严厉的累进房地产税制把这种住房交易的赚钱效应去除。
事中和事后约束就是用严厉的房产税征收来减弱个人住房持有的动机。无论是从市场经济逻辑上来说，还是从各国经验来说，这是最为有效的工具。中国则不用，即使用了也只是做做样子，乃至完全变了味或成为地方政府的敛财工具，如上海和重庆的房产税试点等。这表明了楼市调控并没有真正遏制房地产投机炒作的意愿。
可以说，遏制住房市场最有利的两大工具，按揭贷款利率全面上调或取消负利率，及事中及事后严厉的房产税政策不使用，房地产宏观调控都是在打擦边球，发挥的作用十分有限。如果房地产投机炒作不能够通过有效的政策真正得到遏制，房地产市场要得到调整是不可能的，多年的“屡调屡涨，越调越涨”清楚地表明了这一点。京版15条结果如何，在细则出台之后，早就在意料之中了。
名为调控实为托市
从表面上来看，京版15条基本上是国务院新国八条的细化，增加了政策的可操作性，但新增加的内容不多。有些内容看似严厉，实际上仍然隐藏着政府托市的用心。
在新国八条中，其宗旨就是在2010年国十条的基础上，如何让房地产的投机炒作得到一定程度上的遏制，这条写得十分明白，就是“为巩固和扩大调控成果，逐步解决城镇居民住房问题，继续有效遏制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展，必须进一步做好房地产市场调控工作。”简言之，就是要逐步解决好居民的居住条件，房地产市场就是一个以消费为主导的市场，要做到这一点就得严厉有效遏制房地产投机炒作。这既是整个新国八条的宗旨，也是其核心所在。无论是增加保障性住房建设，还是新的税收、信贷、土地等房地产政策都是围绕着该目标而制定。
在京版15条中，说的却是为“进一步做好本市房地产市场调控工作，逐步解决城镇居民住房问题，促进房地产市场平稳健康发展”而出台了该通知，缺少了“继续有效遏制投资投机性购房”字眼，把最重要、最核心的内容去除了。当前中国房地产市场问题何在？在于房地产投机炒作严重，把住房成了赚钱的工具。如果不坚决打击投机炒作，居民的住房条件就无法得以有效解决。
正因为京版15条去除新国八条的基本宗旨，即严厉打击房地产的投机炒作，托市的用心在具体条款中表现得十分明显。比如新国八条第三条中，对个人转让住房营业税及交易所得税的征收规定得十分清楚，但是在京版15条则略微带过，不仅略化了房地产税征收的详细规定，且把重点放在阴阳合同漏税问题上。早几年国内房地产投机炒作严重，很大程度要“归功于”地方政府在房地产税收的托市。地方政府或是直接降低房地产税的种种税收，或对房地产交易偷税漏税视而不见，其目的无非是希望让更多的投机炒作者进入，把房价炒高而渔利。
保障房让双轨制大行其道
当前各地政府存在一个很大的认识误区，认为当前的房地产市场问题，只要建立住房供应的双轨制，即保障归保障，市场归市场。房价太高，买不起住房的居民就通过保障性住房体系来解决，而其他居民的住房通过市场来解决。即使市场的房价再高，泡沫再大，都是市场选择的结果，都不是问题。
笔者早就撰文指出，内地要像香港地区那样让绝大多数居民的住房由政府的保障性住房来解决是不可能的。香港的住房体系不仅严重剥夺了绝大多数居民的住房天赋人权，损害他们改善住房条件的权益，而且只有700万人口的香港花了60多年的时间才到现在这个样子。对于14亿人口的内地来说，这样的路根本走不通。
京版15条加大保障性住房建设应该是政府应尽之义务，也说明早几年住房保障体系严重不足，需要大规模补课。按照京版15条保障性住房的政策，其所公布的要建立保障性住房的数量，对于将近2000万人口的北京来说，简直是杯水车薪。更何况，正如京版15条所强调，保障性住房主要关注与解决的是当地拆迁户的住房问题。在这种情况下，保障性住房惠及的只是极少数的北京市居民（实际上北京的居民的概念应该有根本的变化，它包括了有北京市户口及没有北京市场户口的居民），绝大多数居民的住房（无论是租还是购买）只能是通过市场的方式来解决，如果房地产投机炒作严重，房价过高，这些人的住房是无法解决的。
名为限购实为鼓励
限购令的内容是什么？一是限制当地有一套住房的居民可以再购买一套住房；二是限制住房异地购买，即有社会保险缴纳证明的可异地购买一套住房，否则不可在异地购买住房；三是有两套以上住房的当地居民及购买一套以上的异地居民是禁止再进入住房市场。看到这样的规定，真是让人啼笑皆非。
不知道限购令的政策目的是为了什么？按照理解，当是合理引导住房需求，严厉打击房地产投机炒作。如果这样，合理的住房需求又是什么，是投资还是消费需求？对此，新国八条及京版15条都说得很清楚，合理的住房需求是消费需求而不是投资尤其是投机需求，对于住房投资和投机需求都是要严厉遏制的。既然限购令禁止的是住房的投资和投机需求，那么投资和投机需求又是什么？按理这是一个十分清楚的常识，购买的东西凡是以赚钱为目的就是投资和投机需求。
限购令限制（名为限制实为鼓励）外地户籍和境外人士拥有一套住房，限制（同上）当地居民可拥有二套住房，做法简单粗暴，不但扼杀了部分人的合理改善型需求，且有鼓励投资投机之嫌。从现实的生活情况来看，购买一套住房可用作消费也用作投资和投机（美国居民95%以上的居民只持有一套住房，很多人就是购买一套住房而投机导致房地产投机泡沫灭的），那么购买第二套住房更更不用提了。
在京版15条中，住房的套数认定，是以实际住房的持有量为准。也就是说，无论过去炒作过了多少住房，只要把手中的住房卖到只剩下一套时，就可再购买第二套住房。2010年炒了两套，今年也可炒两套，明年同样还可。这不是明白摆着让不断地大炒住房吗？
对于可异地购买的一套住房更是为住房投机炒作创造条件。在当前的信用条件下，如果这些证明由不会承担责任的机构开出，购房者要开多少都不难，就像当前许多购房者在律师所开出的工资收入证明一样。在这种情况下，投机者可在不同的城市都购买一套住房，中国城市这样多，最终要购买多少套根本无法受到限制。住房的异地限购不仅不能发挥作用，反之会鼓励更多的人进入全国不同城市的住房市场。
从经济逻辑的角度来看，限制令不仅与遏制住房投资投机炒作的基本精神相违背，也是缺乏效率的。它以身份界定来确定住房市场的准入，必将增加识别这种身份的成本而导致市场不经济。它还是与现代社会加快城市化的进程相违背的。城市化的核心是让农村的居民或小城市的居民流入大中城市，从而产生资源配置的集约效应。如果这些大规模流动的人流不能够保证基本居住权，他们的生存就会出问题，中国城市化的进程就会受阻碍。城市化是未来中国经济增长最大的动力，如果进程受阻，中国经济的增长动力也就会弱化。
屡打擦边球的结果是失败
对于住房投机及投资需求的限制，可以是事先限制，即市场准入的限制，也可是事中及事后的限制。对于事先限制，最为重要的是住房信贷政策，比如降低金融杠杆率，加大投资及投机的成本等，也可如限购令这类身份性限制条款。住房信贷政策是一般的市场准则，主要通过价格机制起作用。现代住房市场的发展，如果没有有利的金融条件是不可能繁荣的。身份性限制条款则是计划经济的遗留物，在特定时期偶尔用一下不是不可以，但后遗症将祸害无穷。
要让房地产市场逐渐成熟，最基本的条件就是形成有效的市场价格机制，以市场的价格来配置资源，而不是以身份等级。否则，房地产市场是不可能向好的方向发展。身份是什么？它是一种等级观念，而这种等级观念的大小又只能由政府的权力来界定。以政府权力来界定的等级身份的市场，不仅容易导致一部分的利益为另一部分人所损害与掠夺，也容易给权力者提高无穷的寻租与设租的空间。京版15条的住房限购令就是以个人身份来界定进入市场的准则，这种准则不仅完全违背了市场法则，也是一部分人对另一部分利益的掠夺与歧视。这样的住房限购令是与宪法的基本精神相违背的。
住房限购令的这种行政干预准入的弊病，完全可以用遏制住房投资投机炒作的事中及事后的房产税来替代。住房市场准入的任何制度都是不完全的，特别当有利可图甚至于暴利时，住房投机炒作者总是能够利用其制度不完全性进入市场，必须用事中及事后的限制来调整。如果只是消费不为赚钱，无论个人购买多少住房都不是问题（其实在这种情况下，个人是不愿意多购买住房的），但购房之后是有利可图或是为了赚钱，就可用严厉的累进房地产税制把这种住房交易的赚钱效应去除。
事中和事后约束就是用严厉的房产税征收来减弱个人住房持有的动机。无论是从市场经济逻辑上来说，还是从各国经验来说，这是最为有效的工具。中国则不用，即使用了也只是做做样子，乃至完全变了味或成为地方政府的敛财工具，如上海和重庆的房产税试点等。这表明了楼市调控并没有真正遏制房地产投机炒作的意愿。
可以说，遏制住房市场最有利的两大工具，按揭贷款利率全面上调或取消负利率，及事中及事后严厉的房产税政策不使用，房地产宏观调控都是在打擦边球，发挥的作用十分有限。如果房地产投机炒作不能够通过有效的政策真正得到遏制，房地产市场要得到调整是不可能的，多年的“屡调屡涨，越调越涨”清楚地表明了这一点。京版15条结果如何，在细则出台之后，早就在意料之中了。