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【摘 要】电梯是关键的物业设备，电梯管理在物业管理中占有举足轻重的地位。电梯管理的主要内容包括电梯接管验收、使用管理、安全管理和节能管理。不管是物业管理者，电梯维保单位，都必须从细微的工作做起，不断加强完善自己的管理制度，才能使电梯的运行处在一个良性循环体系之中。本文根据作者多年工作经验就物业管理中的电梯管理进行了简单的阐述。
【关键词】物业管理；电梯管理；节能；维护
1、使用管理
电梯和其他的机械设备一样，如果使用得当，有专人负责管理和定期保养，出现故障能及时修理，并彻底把故障排除，不但能够减少停机待修时间，还能够延长电梯的使用寿命，提高使用效果。相反，如果使用不当，又无专人负责管理和维修，不但不能发挥电梯的正常作用，还会降低电梯的使用寿命，甚至出现人身和设备事故，造成严重后果。
1.1责任到人，明确职责
这是电梯投入使用后首先要落实的一项管理措施。电梯使用单位应根据本单位电梯配置的数量，设置专职司机和专职或兼职维修人员，负责电梯的驾驶和维护保养工作。电梯的管理人员可以由电梯专职维修人员兼任，但必须明确其管理职责。电梯数量多且使用频繁的单位，其维修人员必须是专职的。司机和专兼职维修人员须经政府主管部门进行电梯业务技术培训，考试合格取得岗位证书后，才能上岗操作。
1.2建立电梯使用管理制度
电梯的使用管理制度主要包括岗位责任、交接班制度、安全使用管理制度、维修保养制度、应急突发事件处理预案 、备件工具管理制度及技术档案资料管理制度等。
1.3电梯的维护保养
电梯的司机或维护人员除每日对电梯做准备性的试车外，还应每日对机房内的机械和电气装备作巡视性的检查，并应对电梯作定期维护工作，根据不同的检查日期、范围和内容，一般可分为每周、季度和年度检查三种。
1.3.1每周检查
电梯维护人员应每周一次对电梯的主要机构和设检查其动作的可靠性和工作的准确性，并进行必要的修正和润滑。
1.3.2季度检查
电梯每次在使用三个月之后，维护人员应对其一般重要机械和电气装备进行比较细致的检查、调整和修理。
1.3.3年度检查
电梯每次在运行一年之后，应进行一次技术检验，由有经验的技术人员负责，维护人员配合，按技术检验标准，详细检查所有电梯的机械、电气、安全设备的情况和主要零部件的磨损程度，修配磨损量超过允许值的和换装损坏的零部件。
2、物业管理中电梯设备管理的重要性和目标
2.1 物业管理中电梯管理的重要性
对于现代的物业管理来说，物业的价值已经不仅是由所处的地理位置和小区的建筑结构等来决定的，在很大程度上还取决于配套设施的品牌和运行状况。管理好电梯等配套设施设备，一方面可以保障设备良好运行，另一方面还可以大幅度节约管理成本。因此，电梯等设备的管理对于物业服务企业显得尤为重要，配套设施设备的良好管理不仅关系了到了开发商和物业服务企业的声誉，同时还关系到物业服务成本的控制和资金的合理利用。
2.2 物业管理中电梯设备管理的目标和方法
物业管理中对电梯设备的管理目标主要就是对电梯设备管理好、使用好、维修好等，使电梯设备的利用率和完好率进行最大程度的提高，延长电梯设备的使用寿命。
要想对电梯设备进行严格的管理，就要先制定一个科学的、合理的规章制度；其次，电梯设备的管理人应该对国家的相关法律法规有很深入的了解，并且对电梯设备的技术性能有足够的了解；最后，应该对设备的管理人员进行定期的培训，使管理人员能够学习到先进的管理思想和管理模式，利用现代化的科学手段进行管理。
3、电梯运行中的节能降耗措施
通过调查发现，建筑业中最消耗电能的设备就是空调和电梯，但是目前社会普遍关注的都是空调的节能，对于电梯设备的节能，还没有引起公众的注意，电梯巨大的耗电量，物业服务企业都深有感触。因此，对于电梯的节能措施很多物业公司都进行了针对性的策略，通过调查发现，目前电梯的节能技术主要有改进机械传动、采用变频器、更新电梯轿厢内的照明系统、采用先进的电梯控制技术四种。
3.1改进机械传动
如果把目前电梯使用的传统涡轮杆减速器改进为星行齿轮减速器或者直接使用无齿轮传动，那么电梯的机械效率可以提高20%左右，这种方法一般适用于安装时间比较久的电梯，一些新型的电梯减速装置已经都经过改进处理。
3.2 采用变频器
变频器的使用是目前电梯节能中应用很广泛的一种方法，通过变频器的使用，可以控制电梯的电压和频率两种方式，对电梯的运行状态进行动态的控制，使电梯的耗电量也能进行动态的调整。
3.3 电梯轿厢的照明系统节能
电梯轿厢内的照明系统节能就是将电梯内的白炽灯更换成最新的LED节能灯，并且通过声控和光感等开关对电梯轿厢内的照明系统进行自动控制，由于更换电梯轿厢内的照明系统简单方便，因此，这种方法是物业管理中推广范围最大的节能措施。
3.4 采用先进的电梯控制技术
在电梯的控制软件上进行电梯的节能设置是一种新的手段，尤其是在一些多个电梯的居民楼内，通过智能控制电梯的上下，选择一个最短的路径，是电梯的耗电量在一定程度上较少，达到电梯节能的效果。
4、物业管理中的电梯设备维护管理
在技术上制订专门的定期循环检查保养的技术规程。在技术上，应制订适用于各种具体型号电梯的定期循环检查保养的技术规程，并严格地执行，才能从技术上有效地保证电梯设备的定期检查、保养和维护工作的质量。
4.1针对不同型号电梯的特点和用户使用情况，制订相应的定期循环检查保养技术规程的必要性： 4.1.1电梯设备和其它机电设备一样，需针对其使用环境、使用频次等不同情况，采取不同的保养周期，才能最大限度地保证电梯设备的安全可靠运行、降低故障率和延长使用寿命。
4.1.2通常电梯的定期循环保养周期，有日检、周检、月检、季检、年检、专检等六种方式，针对不同型号电梯的特点和用户使用情况，制订专门的检查保养工作内容或计划，是必要的。因为每种保养制度、方式，都有其各自的重点和具体内容，在前后环节上，都是互相紧扣和密切联系的，保养人员须根据电梯的现有状况和使用频次等情况，制定该梯具体的保养方式，然后认真、严格地按技术规程和制订的保养计划执行，才能真正地保证电梯的安全可靠运行、降低故障率和延长使用寿命。
4.2各项保养制度（定期循环保养检查周期）的异同点，以及保养的重点部位及其具体技术要求：
4.2.1每日检查保养制度。适用于电梯台数比较集中、较多，且现场常驻维保人员的重大工程项目电梯的每日检查保养；当然也适合自备维保工的用户单位梯的保养。该具体检查内容还可作为负责维保工作的领导进行日常维保工作抽检的首检内容。①要求维保人员每日向电梯司机或管理员了解电梯使用情况，并亲自巡视检查电梯的运行及各部位使用情况，作好日记录。②每日检查保养的重点部位应放在电梯运行的可靠性上（即电梯运行动作的正确性、电梯运行速度的稳定性和有无故障），确保电梯不带故障、安全运行。③在电梯运行动作的正确性方面，主要检查各按钮、信号指示、平层、电梯运行、超满载功能等情况。④在电梯运行稳定性方面，主要检查电梯运行时，速度是否正常、稳定，有无异常声响，门机开关门时是否正常平稳等。
4.2.2每周检查保养制。适合于电梯设备使用频率非常高，以及重点、关键用户单位电梯的保养工作。当然，每周检查保养工作内容也适合于维保监督员进行日常维保质量抽检工作的检查内容。①每周检查保养工作的重点应放在检查保养电梯的安全装置，以及电梯运转零部件的灵活性方面。②在电梯运行安全装置的安全可靠性方面，主要需检查保养电梯各层门门锁、电气联锁触点和安全回路各安全开关的可靠，以及制动器制动性能和轿门安全保护装置的情况。③对电梯运转零部件灵活性方面，主要需检查保养轿层门滑轮滑块和门机各运动部件的灵活性，以及电机、蜗轮蜗杆、导向轮等转动清洁润滑状况。
4.2.3每月检查保养制度。适用于大多数运行状况良好电梯的日常保养工作。当然，每月检查保养工作内容同样可作为维保监督员和专职质量检验人员对维保工作质量进行抽查、检验时的检查内容。①每月检查保养工作的重点是，检查电梯因频繁运行而可能易松动、易磨损的部件（如轿层门）的牢固性和完好性，使电梯在整体结构上，处于完整无损、牢固、安全可靠的良好工作状态。②在电梯各紧固部位牢固性方面，须检查保养的内容主要是轿层门各处的螺栓、层门自复门装置、导轨支架压板螺栓、曳引绳绳头、平衡补偿装置、控制柜中各电气紧定螺钉、井道信息装置等。③对因滑移滚动易磨损部位的完整、可靠性方面，须检查保养或更换的内容主要是轿层门滑轮滑块、门机传动带、导靴的靴衬、各熔断器熔芯曳引、曳引钢丝绳等。④当然，对未进行日检和周检保养工作的电梯，在进行月度保养时，必须把相应的日检和周检保养工作要求的内容（保养、检查项目）纳入月度保养工作的范畴，且对电梯进行一次较全面清洁卫生和定期检查、保养的维护工作。
4.2.4季度检查保养制度。适用于运行状况良好、使用频次较低的用户电梯的保养，以及对执行正常月度保养工作时未进行或易疏忽、遗漏掉项目的保养。同样，季度检查保养工作内容也可作为维保监督员和专职质量检验人员在进行维保工作质量抽查时的检查内容。①季度检查保养工作的重点，应放在影响电梯工作可靠性的各部件之间的配合间隙或相对尺寸的检查、调整和保养上，并兼顾日检、周检、月检时疏忽、遗漏的地方。②季度保养中，对电梯各运动部件之间的配合间隙或相对尺寸进行检查、调整的主要内容有检查调整自动门机系统、门刀与各层厅门地坎间距、轿层门电气联锁触点的可靠啮合性，以及曳引钢丝绳各绳之间的涨紧度、制动器的间隙、轿厢对重装置的撞板与缓冲器顶面的距离、安全嵌楔块与导轨两侧间隙和平层精度等。
4.2.5年度检查保养制度。适用于电梯在政府部门年检前的例行检查保养。当然，年度检查保养工作内容同样可作为专职质量检验人员在进行年度年检维保工作质量检验时的必检内容。①年度检查保养工作的重点是，对电梯的安全可靠性、易磨损零部件以及各系统部件重要相关尺寸，进行一次全面、系统的检查、维护保养工作。②对需年度检查保养的电梯，须检查保养的部位和主要内容有：电梯整机性能和安全可靠性进行检查、测试，对易磨损零部件及其完整可靠性进行更换，对影响电梯工作可靠性的各运动部件之间的重要的配合间隙或相对尺寸进行检查、调整等。
参考文献
[1]高嵩，《工程项目施工阶段进度延误原因分析》，科技资讯，2006
[2]朱保建，陈书利，《施工项目进度控制》，山西建筑，2007
[3]李绍铭，《再生能源回馈电网的电力电子技术方案的研究》，电子技术应用，2002
【关键词】物业管理；电梯管理；节能；维护
1、使用管理
电梯和其他的机械设备一样，如果使用得当，有专人负责管理和定期保养，出现故障能及时修理，并彻底把故障排除，不但能够减少停机待修时间，还能够延长电梯的使用寿命，提高使用效果。相反，如果使用不当，又无专人负责管理和维修，不但不能发挥电梯的正常作用，还会降低电梯的使用寿命，甚至出现人身和设备事故，造成严重后果。
1.1责任到人，明确职责
这是电梯投入使用后首先要落实的一项管理措施。电梯使用单位应根据本单位电梯配置的数量，设置专职司机和专职或兼职维修人员，负责电梯的驾驶和维护保养工作。电梯的管理人员可以由电梯专职维修人员兼任，但必须明确其管理职责。电梯数量多且使用频繁的单位，其维修人员必须是专职的。司机和专兼职维修人员须经政府主管部门进行电梯业务技术培训，考试合格取得岗位证书后，才能上岗操作。
1.2建立电梯使用管理制度
电梯的使用管理制度主要包括岗位责任、交接班制度、安全使用管理制度、维修保养制度、应急突发事件处理预案 、备件工具管理制度及技术档案资料管理制度等。
1.3电梯的维护保养
电梯的司机或维护人员除每日对电梯做准备性的试车外，还应每日对机房内的机械和电气装备作巡视性的检查，并应对电梯作定期维护工作，根据不同的检查日期、范围和内容，一般可分为每周、季度和年度检查三种。
1.3.1每周检查
电梯维护人员应每周一次对电梯的主要机构和设检查其动作的可靠性和工作的准确性，并进行必要的修正和润滑。
1.3.2季度检查
电梯每次在使用三个月之后，维护人员应对其一般重要机械和电气装备进行比较细致的检查、调整和修理。
1.3.3年度检查
电梯每次在运行一年之后，应进行一次技术检验，由有经验的技术人员负责，维护人员配合，按技术检验标准，详细检查所有电梯的机械、电气、安全设备的情况和主要零部件的磨损程度，修配磨损量超过允许值的和换装损坏的零部件。
2、物业管理中电梯设备管理的重要性和目标
2.1 物业管理中电梯管理的重要性
对于现代的物业管理来说，物业的价值已经不仅是由所处的地理位置和小区的建筑结构等来决定的，在很大程度上还取决于配套设施的品牌和运行状况。管理好电梯等配套设施设备，一方面可以保障设备良好运行，另一方面还可以大幅度节约管理成本。因此，电梯等设备的管理对于物业服务企业显得尤为重要，配套设施设备的良好管理不仅关系了到了开发商和物业服务企业的声誉，同时还关系到物业服务成本的控制和资金的合理利用。
2.2 物业管理中电梯设备管理的目标和方法
物业管理中对电梯设备的管理目标主要就是对电梯设备管理好、使用好、维修好等，使电梯设备的利用率和完好率进行最大程度的提高，延长电梯设备的使用寿命。
要想对电梯设备进行严格的管理，就要先制定一个科学的、合理的规章制度；其次，电梯设备的管理人应该对国家的相关法律法规有很深入的了解，并且对电梯设备的技术性能有足够的了解；最后，应该对设备的管理人员进行定期的培训，使管理人员能够学习到先进的管理思想和管理模式，利用现代化的科学手段进行管理。
3、电梯运行中的节能降耗措施
通过调查发现，建筑业中最消耗电能的设备就是空调和电梯，但是目前社会普遍关注的都是空调的节能，对于电梯设备的节能，还没有引起公众的注意，电梯巨大的耗电量，物业服务企业都深有感触。因此，对于电梯的节能措施很多物业公司都进行了针对性的策略，通过调查发现，目前电梯的节能技术主要有改进机械传动、采用变频器、更新电梯轿厢内的照明系统、采用先进的电梯控制技术四种。
3.1改进机械传动
如果把目前电梯使用的传统涡轮杆减速器改进为星行齿轮减速器或者直接使用无齿轮传动，那么电梯的机械效率可以提高20%左右，这种方法一般适用于安装时间比较久的电梯，一些新型的电梯减速装置已经都经过改进处理。
3.2 采用变频器
变频器的使用是目前电梯节能中应用很广泛的一种方法，通过变频器的使用，可以控制电梯的电压和频率两种方式，对电梯的运行状态进行动态的控制，使电梯的耗电量也能进行动态的调整。
3.3 电梯轿厢的照明系统节能
电梯轿厢内的照明系统节能就是将电梯内的白炽灯更换成最新的LED节能灯，并且通过声控和光感等开关对电梯轿厢内的照明系统进行自动控制，由于更换电梯轿厢内的照明系统简单方便，因此，这种方法是物业管理中推广范围最大的节能措施。
3.4 采用先进的电梯控制技术
在电梯的控制软件上进行电梯的节能设置是一种新的手段，尤其是在一些多个电梯的居民楼内，通过智能控制电梯的上下，选择一个最短的路径，是电梯的耗电量在一定程度上较少，达到电梯节能的效果。
4、物业管理中的电梯设备维护管理
在技术上制订专门的定期循环检查保养的技术规程。在技术上，应制订适用于各种具体型号电梯的定期循环检查保养的技术规程，并严格地执行，才能从技术上有效地保证电梯设备的定期检查、保养和维护工作的质量。
4.1针对不同型号电梯的特点和用户使用情况，制订相应的定期循环检查保养技术规程的必要性： 4.1.1电梯设备和其它机电设备一样，需针对其使用环境、使用频次等不同情况，采取不同的保养周期，才能最大限度地保证电梯设备的安全可靠运行、降低故障率和延长使用寿命。
4.1.2通常电梯的定期循环保养周期，有日检、周检、月检、季检、年检、专检等六种方式，针对不同型号电梯的特点和用户使用情况，制订专门的检查保养工作内容或计划，是必要的。因为每种保养制度、方式，都有其各自的重点和具体内容，在前后环节上，都是互相紧扣和密切联系的，保养人员须根据电梯的现有状况和使用频次等情况，制定该梯具体的保养方式，然后认真、严格地按技术规程和制订的保养计划执行，才能真正地保证电梯的安全可靠运行、降低故障率和延长使用寿命。
4.2各项保养制度（定期循环保养检查周期）的异同点，以及保养的重点部位及其具体技术要求：
4.2.1每日检查保养制度。适用于电梯台数比较集中、较多，且现场常驻维保人员的重大工程项目电梯的每日检查保养；当然也适合自备维保工的用户单位梯的保养。该具体检查内容还可作为负责维保工作的领导进行日常维保工作抽检的首检内容。①要求维保人员每日向电梯司机或管理员了解电梯使用情况，并亲自巡视检查电梯的运行及各部位使用情况，作好日记录。②每日检查保养的重点部位应放在电梯运行的可靠性上（即电梯运行动作的正确性、电梯运行速度的稳定性和有无故障），确保电梯不带故障、安全运行。③在电梯运行动作的正确性方面，主要检查各按钮、信号指示、平层、电梯运行、超满载功能等情况。④在电梯运行稳定性方面，主要检查电梯运行时，速度是否正常、稳定，有无异常声响，门机开关门时是否正常平稳等。
4.2.2每周检查保养制。适合于电梯设备使用频率非常高，以及重点、关键用户单位电梯的保养工作。当然，每周检查保养工作内容也适合于维保监督员进行日常维保质量抽检工作的检查内容。①每周检查保养工作的重点应放在检查保养电梯的安全装置，以及电梯运转零部件的灵活性方面。②在电梯运行安全装置的安全可靠性方面，主要需检查保养电梯各层门门锁、电气联锁触点和安全回路各安全开关的可靠，以及制动器制动性能和轿门安全保护装置的情况。③对电梯运转零部件灵活性方面，主要需检查保养轿层门滑轮滑块和门机各运动部件的灵活性，以及电机、蜗轮蜗杆、导向轮等转动清洁润滑状况。
4.2.3每月检查保养制度。适用于大多数运行状况良好电梯的日常保养工作。当然，每月检查保养工作内容同样可作为维保监督员和专职质量检验人员对维保工作质量进行抽查、检验时的检查内容。①每月检查保养工作的重点是，检查电梯因频繁运行而可能易松动、易磨损的部件（如轿层门）的牢固性和完好性，使电梯在整体结构上，处于完整无损、牢固、安全可靠的良好工作状态。②在电梯各紧固部位牢固性方面，须检查保养的内容主要是轿层门各处的螺栓、层门自复门装置、导轨支架压板螺栓、曳引绳绳头、平衡补偿装置、控制柜中各电气紧定螺钉、井道信息装置等。③对因滑移滚动易磨损部位的完整、可靠性方面，须检查保养或更换的内容主要是轿层门滑轮滑块、门机传动带、导靴的靴衬、各熔断器熔芯曳引、曳引钢丝绳等。④当然，对未进行日检和周检保养工作的电梯，在进行月度保养时，必须把相应的日检和周检保养工作要求的内容（保养、检查项目）纳入月度保养工作的范畴，且对电梯进行一次较全面清洁卫生和定期检查、保养的维护工作。
4.2.4季度检查保养制度。适用于运行状况良好、使用频次较低的用户电梯的保养，以及对执行正常月度保养工作时未进行或易疏忽、遗漏掉项目的保养。同样，季度检查保养工作内容也可作为维保监督员和专职质量检验人员在进行维保工作质量抽查时的检查内容。①季度检查保养工作的重点，应放在影响电梯工作可靠性的各部件之间的配合间隙或相对尺寸的检查、调整和保养上，并兼顾日检、周检、月检时疏忽、遗漏的地方。②季度保养中，对电梯各运动部件之间的配合间隙或相对尺寸进行检查、调整的主要内容有检查调整自动门机系统、门刀与各层厅门地坎间距、轿层门电气联锁触点的可靠啮合性，以及曳引钢丝绳各绳之间的涨紧度、制动器的间隙、轿厢对重装置的撞板与缓冲器顶面的距离、安全嵌楔块与导轨两侧间隙和平层精度等。
4.2.5年度检查保养制度。适用于电梯在政府部门年检前的例行检查保养。当然，年度检查保养工作内容同样可作为专职质量检验人员在进行年度年检维保工作质量检验时的必检内容。①年度检查保养工作的重点是，对电梯的安全可靠性、易磨损零部件以及各系统部件重要相关尺寸，进行一次全面、系统的检查、维护保养工作。②对需年度检查保养的电梯，须检查保养的部位和主要内容有：电梯整机性能和安全可靠性进行检查、测试，对易磨损零部件及其完整可靠性进行更换，对影响电梯工作可靠性的各运动部件之间的重要的配合间隙或相对尺寸进行检查、调整等。
参考文献
[1]高嵩，《工程项目施工阶段进度延误原因分析》，科技资讯，2006
[2]朱保建，陈书利，《施工项目进度控制》，山西建筑，2007
[3]李绍铭，《再生能源回馈电网的电力电子技术方案的研究》，电子技术应用，2002