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摘要：随着我国房地产市场的再度升温，开发项目越来越多。虽然影响房地产价格高位上涨的因素较多，但工程造价高无疑是最重要的因素之一。本文将主要针对工程造价的特点、房地产造价控制的现状及存在的问题以及房地产开发项目全过程工程造价控制管理进行简要分析。
关键词:房地产；开发项目；工程造价；管理
中图分类号：S618文献标识码： A
引言
控制开发项目的工程造价不是一蹴而就的，而是需要集合多种力量，涉及企业内部管理、科学技术革新、工程质量监督等多个领域的综合工程。企业在进行管理控制时不能只着眼于防止超额投资，而需要以更为积极的态度来构建内部机制，从不同的环节加强监督，只有这样才能形成良性循环。
一、工程造价的特点
工程造价的范围较广，涉及到国民经济各部门、各行业，涉及到社会再生产的各个具体环节，也直接关系到人们的生活和居民的居住标准，因此工程造价的作用和影响都较大。房地产项目的工程造价有个别性、层次性、大额性、动态性以及差异性等等特征，这是由房地产建设工程的特点决定的。
二、房地产造价控制的现状及存在的问题
1、不重视设计阶段，给后期的建筑开发带来隐患
有的房地產公司不重视设计阶段，挑选合作公司时也缺乏规范程序，导致合作公司敷衍了事，完成的设计图纸质量较差，将其运用到实际建设中产生偏差，给工程建设带来经济损失；另外房地产公司随意压低设计费用和设计周期，变更频繁，同样给施工阶段带来诸多隐患。
2、招标方式不严谨，确定造价不科学
房地产公司通常选用约请投标的方法进行投标。约请投标是指投标人以投标约请书的方法约请特定的法人或许安排投标，是一种有限竞争的投标方法，它的优势是投标周期短。但它也具有对比显着的缺陷，比方潜在投标人能够被扫除在外，围标或串标的能够性对比大。还有一些房地产公司选用议标，在投标人报完价后，房地产商再与对方议价。这种方法的缺陷也是十分显着的，例如投标人在报价时成心虚高，水分很大，他会留出充足的赢利空间来。此外，在利益的驱动下，施工单位选材以次充好，达不到美观、安全、耐久的运用标准，埋下工程质量隐患。
3、缺乏科学合理的评价体系
在项目开发完成后，对已完工程在工程造价控制方面的评价体系没有科学的评价体系，会导致企业无法形成适合本企业的报价体系，这是对企业资源的巨大浪费，珍贵的经济技术数据将随着建筑物的完成而消失。
三、房地产开发项目全过程工程造价控制管理
1、项目决策阶段工程造价的管理
项目出资决策计划是挑选和决议出资计划的过程，是对拟建项目的必要性和可行性进行技能及经济证明，对不同的建造计划进行技能和经济对比，并作出合理判别和决策的过程，项目决策计划正确与否，直接关系到项目建造及运行的胜败，关系到建造项目工程造价的高低以及出资效果的好坏。对项目作出正确的决策计划，即在出资决议的基础上优选出最好的出资计划，达到资源的合理装备与利用，这样才可以合理的估量和计算项目出资，并且在施行最优出资计划进程中有效地操控工程造价。
2、以设计阶段为重点的建设全过程造价控制
2.1设计方案招投标
通过设计招标来选择优秀的设计从而保证设计的先进性、合理性、准确性，避免因设计质量问题，出现工程变更，增加成本，同时也能避免因建筑设计落后，影响销售。
2.2设置设计限额，有效控制造价
设计质量缺陷和设计深度不足是增加工程造价的主要因素，为此，依据开发经验和投资估算的要求，必须有效锁定设计限额。对突破造价指标的环节要及时分析，通过设计修改加以有效解决，坚决克服“只顾画图不算账”的错误倾向。同时，设计人员应熟练掌握建筑工程预算定额及费用定额，熟悉建筑材料市场价格，按项目投资估算控制初步设计及概算，通过初步设计概算控制施工图设计及概算。房地产开发企业的工程造价管理人员应与设计部门积极配合，及时提供可靠的工程基础资料，严格控制设计变更，以保证投资限额不轻易突破。
3、招投标阶段
3.1严格掌握工程招标条件，认真编制工程标底和标书，做好评标定标工作。
以中标价为基础通过谈判、协商确定合同及合理工期。工程招标应采取公开招标或邀请招标，杜绝议标或变相议标。实践证明，凡是先开工后定价的工程多半工程造价居高不下，或投标报价均超过标底20%以上，最多的超出65%。
3.2完整、严谨、准确编制工程量清单
工程量清单是招标文件的重要组成部分，是合理确定工程造价最基础、最根本的依据，它包括拟建工程的分部分项工程、措施项目、其他项目名称和相应数量的明细清单，其专业性强、内容复杂，为避免或减少经济纠纷、规避造价风险，要求业务技术水平高的单位和人员进行编制与审核，充分体现客观、公正、公平、对业主高度负责的精神，按照《建设工程工程量清单计价规范》及相关法律、法规、规范编制完整、准确、严谨的工程量清单，从源头上避免投标单位不均衡报价带来的造价隐患。
4、严格控制工程变更，减少造价变动因素
工程变更有可预见的变更（如设计变更、进度计划变更等）和不能预见的变更，如施工条件变更、原招标文件和工程量清单中未包括的新增工程等。对于可预见的变更（如图纸会审、条件不成熟不开工等），在施工前加强防范力争将其消除在萌芽状态，避免施工中造成不必要的浪费；对于未能预见的变更，进行多方案论证和比价，把控变更事项造价和工期的科学性与合理性，做好现场记录和试验数据收集，控制因施工条件等的变化而引起合同价款变化；对于新增工程，严禁通过设计变更扩大建设规模，提高建设标准，若必须变更，应在满足功能时尽量控制成本的增加。不管何种工程变更，都要做到先估价、后变更，严格遵循工程变更处理程序。
5、推行全员成本控制原则
项目成本的全员控制，就是把项目成本作为考核项目经济效益的综合性指标，它涉及到与施工项目形成有关的各部门、各单位和班级，也与每个职工切身利益有关，因此，施工项目成本的控制需要各部门、各单位和个人都要肩负成本责任，把成本目标落实到每个部门乃至个人，奖罚分明，真正树立起全员控制的观念。加强本单位驻工地代表、现场施工管理人员、程技术人员的“经济”观念、素质教育，培养他们实事求是的办事作风，在积极协助、配合监理工程师做好工程质量、工期、安全监督的同时，充分重视节约投资的重要性。
6、房地产项目施工阶段工程造价的控制与管理
房地产的施工阶段的工作是招标阶段的一项向外扩展的过程，在房地产建设过程中，各个阶段投入的资金是不一样的，这是以项目的建设个阶段为依据的，同时各阶段的重要性和难易程度也或多或少的起到了一些投资的数量大小的决定作用。建设单位应该严格审查施工组织设计和施工技术方案，对施工组织设计及技术方案进行优化，选择出一个合理实用的方案，我国房地产的工程造价的成本控制和管理水平将会更加的提高。
7、竣工结算是有效控制工程造价的关键
控制建安造价的最后一项，是竣工结算。所有进行竣工结算的工程都必须有竣工检验手续，从多年作业的经历来看，在工程竣工结算中恰谈缝隙许多，有的是有恰谈没有施工；有的是施工没有进行应核减，却没有恰谈；还有的是恰谈工程量远远大于实践施工工程量。因此结算时，就要我们的人员要有耐性、细至的作业方法，认真仔细核算工程量，不要嫌麻烦，多下现场核对。与此同时，为了保证作业少出纰露，应实行工程结算复审制度和工程尾款会签制度，保证结算质量和我们的投资收益
结束语
对于每一个房地产企业而言，加强房地产项目的全过程成本管理是一个亟待解决的问题，因为其最根本目的是为了实现预期利润目标，为了达到实现利润的最大化，每个房地产企业都必须将重点放在如何在房地产开发的全过程中有效实施工程造价的控制与管理。
参考文献
[1]程旭波.如何有效控制房地产开发项目的工程造价[J].中国房地产业，2012，（7）：436.
[2]马仲庄.浅析工程造价过程控制存在的问题及解决方法[J].科技创新导报.2011（07）
[3]贾斌.刍议建设工程项目的全过程造价管理与控制[J].四川建材.2011（04
关键词:房地产；开发项目；工程造价；管理
中图分类号：S618文献标识码： A
引言
控制开发项目的工程造价不是一蹴而就的，而是需要集合多种力量，涉及企业内部管理、科学技术革新、工程质量监督等多个领域的综合工程。企业在进行管理控制时不能只着眼于防止超额投资，而需要以更为积极的态度来构建内部机制，从不同的环节加强监督，只有这样才能形成良性循环。
一、工程造价的特点
工程造价的范围较广，涉及到国民经济各部门、各行业，涉及到社会再生产的各个具体环节，也直接关系到人们的生活和居民的居住标准，因此工程造价的作用和影响都较大。房地产项目的工程造价有个别性、层次性、大额性、动态性以及差异性等等特征，这是由房地产建设工程的特点决定的。
二、房地产造价控制的现状及存在的问题
1、不重视设计阶段，给后期的建筑开发带来隐患
有的房地產公司不重视设计阶段，挑选合作公司时也缺乏规范程序，导致合作公司敷衍了事，完成的设计图纸质量较差，将其运用到实际建设中产生偏差，给工程建设带来经济损失；另外房地产公司随意压低设计费用和设计周期，变更频繁，同样给施工阶段带来诸多隐患。
2、招标方式不严谨，确定造价不科学
房地产公司通常选用约请投标的方法进行投标。约请投标是指投标人以投标约请书的方法约请特定的法人或许安排投标，是一种有限竞争的投标方法，它的优势是投标周期短。但它也具有对比显着的缺陷，比方潜在投标人能够被扫除在外，围标或串标的能够性对比大。还有一些房地产公司选用议标，在投标人报完价后，房地产商再与对方议价。这种方法的缺陷也是十分显着的，例如投标人在报价时成心虚高，水分很大，他会留出充足的赢利空间来。此外，在利益的驱动下，施工单位选材以次充好，达不到美观、安全、耐久的运用标准，埋下工程质量隐患。
3、缺乏科学合理的评价体系
在项目开发完成后，对已完工程在工程造价控制方面的评价体系没有科学的评价体系，会导致企业无法形成适合本企业的报价体系，这是对企业资源的巨大浪费，珍贵的经济技术数据将随着建筑物的完成而消失。
三、房地产开发项目全过程工程造价控制管理
1、项目决策阶段工程造价的管理
项目出资决策计划是挑选和决议出资计划的过程，是对拟建项目的必要性和可行性进行技能及经济证明，对不同的建造计划进行技能和经济对比，并作出合理判别和决策的过程，项目决策计划正确与否，直接关系到项目建造及运行的胜败，关系到建造项目工程造价的高低以及出资效果的好坏。对项目作出正确的决策计划，即在出资决议的基础上优选出最好的出资计划，达到资源的合理装备与利用，这样才可以合理的估量和计算项目出资，并且在施行最优出资计划进程中有效地操控工程造价。
2、以设计阶段为重点的建设全过程造价控制
2.1设计方案招投标
通过设计招标来选择优秀的设计从而保证设计的先进性、合理性、准确性，避免因设计质量问题，出现工程变更，增加成本，同时也能避免因建筑设计落后，影响销售。
2.2设置设计限额，有效控制造价
设计质量缺陷和设计深度不足是增加工程造价的主要因素，为此，依据开发经验和投资估算的要求，必须有效锁定设计限额。对突破造价指标的环节要及时分析，通过设计修改加以有效解决，坚决克服“只顾画图不算账”的错误倾向。同时，设计人员应熟练掌握建筑工程预算定额及费用定额，熟悉建筑材料市场价格，按项目投资估算控制初步设计及概算，通过初步设计概算控制施工图设计及概算。房地产开发企业的工程造价管理人员应与设计部门积极配合，及时提供可靠的工程基础资料，严格控制设计变更，以保证投资限额不轻易突破。
3、招投标阶段
3.1严格掌握工程招标条件，认真编制工程标底和标书，做好评标定标工作。
以中标价为基础通过谈判、协商确定合同及合理工期。工程招标应采取公开招标或邀请招标，杜绝议标或变相议标。实践证明，凡是先开工后定价的工程多半工程造价居高不下，或投标报价均超过标底20%以上，最多的超出65%。
3.2完整、严谨、准确编制工程量清单
工程量清单是招标文件的重要组成部分，是合理确定工程造价最基础、最根本的依据，它包括拟建工程的分部分项工程、措施项目、其他项目名称和相应数量的明细清单，其专业性强、内容复杂，为避免或减少经济纠纷、规避造价风险，要求业务技术水平高的单位和人员进行编制与审核，充分体现客观、公正、公平、对业主高度负责的精神，按照《建设工程工程量清单计价规范》及相关法律、法规、规范编制完整、准确、严谨的工程量清单，从源头上避免投标单位不均衡报价带来的造价隐患。
4、严格控制工程变更，减少造价变动因素
工程变更有可预见的变更（如设计变更、进度计划变更等）和不能预见的变更，如施工条件变更、原招标文件和工程量清单中未包括的新增工程等。对于可预见的变更（如图纸会审、条件不成熟不开工等），在施工前加强防范力争将其消除在萌芽状态，避免施工中造成不必要的浪费；对于未能预见的变更，进行多方案论证和比价，把控变更事项造价和工期的科学性与合理性，做好现场记录和试验数据收集，控制因施工条件等的变化而引起合同价款变化；对于新增工程，严禁通过设计变更扩大建设规模，提高建设标准，若必须变更，应在满足功能时尽量控制成本的增加。不管何种工程变更，都要做到先估价、后变更，严格遵循工程变更处理程序。
5、推行全员成本控制原则
项目成本的全员控制，就是把项目成本作为考核项目经济效益的综合性指标，它涉及到与施工项目形成有关的各部门、各单位和班级，也与每个职工切身利益有关，因此，施工项目成本的控制需要各部门、各单位和个人都要肩负成本责任，把成本目标落实到每个部门乃至个人，奖罚分明，真正树立起全员控制的观念。加强本单位驻工地代表、现场施工管理人员、程技术人员的“经济”观念、素质教育，培养他们实事求是的办事作风，在积极协助、配合监理工程师做好工程质量、工期、安全监督的同时，充分重视节约投资的重要性。
6、房地产项目施工阶段工程造价的控制与管理
房地产的施工阶段的工作是招标阶段的一项向外扩展的过程，在房地产建设过程中，各个阶段投入的资金是不一样的，这是以项目的建设个阶段为依据的，同时各阶段的重要性和难易程度也或多或少的起到了一些投资的数量大小的决定作用。建设单位应该严格审查施工组织设计和施工技术方案，对施工组织设计及技术方案进行优化，选择出一个合理实用的方案，我国房地产的工程造价的成本控制和管理水平将会更加的提高。
7、竣工结算是有效控制工程造价的关键
控制建安造价的最后一项，是竣工结算。所有进行竣工结算的工程都必须有竣工检验手续，从多年作业的经历来看，在工程竣工结算中恰谈缝隙许多，有的是有恰谈没有施工；有的是施工没有进行应核减，却没有恰谈；还有的是恰谈工程量远远大于实践施工工程量。因此结算时，就要我们的人员要有耐性、细至的作业方法，认真仔细核算工程量，不要嫌麻烦，多下现场核对。与此同时，为了保证作业少出纰露，应实行工程结算复审制度和工程尾款会签制度，保证结算质量和我们的投资收益
结束语
对于每一个房地产企业而言，加强房地产项目的全过程成本管理是一个亟待解决的问题，因为其最根本目的是为了实现预期利润目标，为了达到实现利润的最大化，每个房地产企业都必须将重点放在如何在房地产开发的全过程中有效实施工程造价的控制与管理。
参考文献
[1]程旭波.如何有效控制房地产开发项目的工程造价[J].中国房地产业，2012，（7）：436.
[2]马仲庄.浅析工程造价过程控制存在的问题及解决方法[J].科技创新导报.2011（07）
[3]贾斌.刍议建设工程项目的全过程造价管理与控制[J].四川建材.2011（04