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随着近几年国家房地产调控政策的持续收紧，房地产市场的发展逐步趋于理性，刚性需求成为房地产市场的主要购买力。房地产市场竞争战略已经由原来的价格竞争逐步转变为价值竞争，刚需市场正在经历一个由追求低价位到追求高品质的蜕变过程，引领着整个行业的持续稳定健康发展。本文以山东省泰安市泉韵华清园项目为例，谈打造品质地产的主要因素。
一、时代呼唤品质地产
近年来，房地产政策的完善、行业发展的规范、购房理念的成熟，使得房地产行业正在从 “营销时代”跨入“产品优质时代”。一是行业准入门槛提高，土地全面招拍挂，开发商拿地不再像以前一样容易了，不得不在有限的空间内“精耕细作”，通过房子的品质吸引购房者；二是国家出台了节能省地的政策和措施，提高技术含量，成为提升产品品质的重要条件；三是房地产开发商整体素质提升，群体构成发生变化，开发理念日趋成熟，行业竞争进一步加剧；四是刚性市场需求旺盛，消费者购房更加理性，消费理念催生品质地产；五是以价换量的营销方式失去吸引力，概念炒作回归产品策划，这一切都意味着品质时代已经来临。
二、品质地产要设计先行
品质为要，设计先行。楼盘的品质是设计出来的，而不是概念炒作出来的。品质地产的实施过程，首先在规划设计上就要定位于品质楼盘，然后在建设过程中进行品质把控，最后才能打造出“内外兼修”的品质楼盘，赢得市场。
（一）重视规划选址，把握黄金地段
好地段是打造高品质楼盘的重要条件之一，这也是所有开发企业都重视“地段”的原因所在。泉韵华清园位于泰安市老城的龙脉之地，北望泰山，西邻温泉路，南邻岱宗大街，北邻规划路，地理位置优越，居住环境极佳。项目周边配套成熟，距离岱庙商业中心仅2.6公里，距离火车站银座商业中心仅4公里。项目区域内泰师附小、泰山实验中学、东岳中学等教育资源丰富，其中在项目建设之初就与泰师附小签订了就学协议。生活半径内解放军第八十八医院、泰安市中医医院、岱宗银座、花园银座等步行15分钟即达，日常居住、生活和购物都十分便利。典型的学区房概念、成熟的配套资源是项目实施后能赢得市场的关键。
（二）准确规划定位，把脉人文需求
房地产项目具有投入大、周期长、受政策影响大的特点，因而需要有准确、超前的市场定位。为此，专门聘请了国内建筑大师林跃对项目进行了全方位策划。设计中坚持尊重自然、城市、人文，做“奢适与传承”的主题，定位为面向高端人士的改善型住宅，主打学府文化概念，依托依山傍水和教育氛围浓厚的优势，突出小区整体景观设计，借鉴古典园林设计手法，将泰山山居、儒家文化有机融合，呈现泰山脚下“山水相依、文化徜徉、绿色宜居”的精品现代中式住宅小区。
（三）精细规划设计，突出以人为本
一流的规划设计可以打造良好的社区空间、景观和整体环境，是形成高品质住宅的关键。项目坚持“以人为本”，充分考虑社区居民生活习惯和细节的要求，融合泰山文化、儒家文化和学府文化精髓，对小区布局、道路、景观、户型等进行了精心设计。
1.整体布局
小区布局采用“一心一轴两组团”的形式，“一心”指入口的中心景观，“一轴”为贯穿东西的空间轴，“两组团”为沿街商业组团和内部居住组团。
2.住宅布局
在满足日照、采光和通风的基础上，尊重当地居民生活习俗，采用正南正北的布局形式。通过公共绿地、组团绿地、宅间绿地这个序列的规划，形成公共空间、半私密空间、私密空间等空间序列，为不同的人际交往提供空间，增加居民的安全感与认同感。
3.交通规划
充分考虑道路和建筑以及道路中人行、车行、停车、绿化、市政管网、交通管理的积极关系和消极影响。项目各个功能区做到完全人车分流，阳光地下停车库和下沉园林景观紧密结合，过渡自然，充分考虑人的出行方式和心理感受。从而让人感受到家的概念并不是有限的居住空间，而是一个庞大的社区体系。
4.景观规划
强化景观设计，营造大居住空间。以水为主题，将建筑景观和绿化景观相结合，对小区设计中步道、广场、铺装都以水体为依托，形成了“一轴、一心、一带、三主题”的水景绿地景观格局。
（1）绿地系统
充分利用建筑物的间距和基地内的边角地，以堆土造园、曲水绿环、塑石跌水和建筑小品等构筑多层次立体绿化。园区绿化以地胚、灌木和乔木相结合形成丰富多彩的植物搭配，尽可能扩大绿化的整体效果，优化建筑空间的整体环境。此外，在园林的植物配置上尽可能考虑植物的花季错开，且让南方亚热带植物能在北方的改良土壤上成活，让北方寒冷的冬天有红色、绿色的暖意。
（2）景观系统
“一轴”为贯穿主入口、中心景观区及宅间区的东西向景观轴，入口设置了石景结合的形象构筑，石为镌刻有小区名称的泰山石、景为圆弧形镂空景墙，二者相映成趣，寓意山居与人居和谐相融。进入小区，映入眼帘的是体现了山居文化和儒家文化的弧形景墙，景墙设计为门形，在开启小区整体形象门户的同时，也形成了中式庭园的特有框景，透过此框景墙，区内的曲水栈道、休闲木廊和泉韵叠水犹如画卷般徐徐展现，考虑到轴线尽端为建筑外墙，特意在此设置叠水墙、景观亭结合植物绿化的方式，收到了很好控制整体轴线的效果。
“一心”为主入口东侧中心景观，是统领全园设计风格的主要区域。在设计中，综合运用中式元素意向，结合山居、孔子及学府文化，辉映小区“泉韵”、“华清”意韵，设置了木栈道、溪流、小岛、山泉叠涌、木廊、景亭等景观。为方便居民活动及相应的场地规模，儿童活动区和老年人活动区也放置于本区域内。中心景观区命名为华清园，在呼应小区雅称的同时，也蕴含了小区深厚的学府文化。
“一带”为小区外围绿带，绿带不仅仅作为外围天然围墙存在，同时也考虑了在此范围内活动的人的舒适，为此设置了环绕全区的休闲晨练步道，步道内点缀反映小区文化的景观小品，在休闲锻炼或闲庭信步间也能体味文化真知。 “三主题”为宅间主题园，由凸显学府文化内涵的真园、励园、锦园三个主题园区组成。每个主题都具有鲜明的风格，既充分考虑了区域空间和地形高差的综合关系，又设置了符合相应设计内涵的景观元素及主题雕塑小品。真园寓意“纯真、求真”，通过“识字魔方”和“寓言故事浮雕墙”，将传统文化和书法识字相结合，引发出求真的思索，展现了博大的国学文化；励园寓意“磨砺、奋发”，通过抽象的“翰墨人生”和“书山有路”主题雕塑，引发人们对于求学和磨砺的思考；锦园寓意“锦绣、圆满”，设置了“连中三元地雕”和“家和雕塑”，在展现了科举文化和家和理念的同时，也是对家和事兴、锦绣前程的美好祝愿。
5.建筑设计
（1）外观设计
采用新中式风格，住宅立面造型写意中国古建民居中的基本梁柱结构关系，运用现代处理手法和材料表现出来，以期达到古韵新风、吸古纳新的效果，同时也与小区古典园林景观相呼应。沿温泉路小区主入口两侧的商业楼寓意“高山流水”， 屋顶设计为流水顶，以期达到建筑与自然的完美交融。立面采用太阳能技术，采用全新的形式、高科技含量的处理手法，诠释古典建筑意蕴的同时又不失现代气息。
（2）室内设计
注重空间、光线，力求通过结构形式、空间尺度和光线的变化，营造全方位的美感。所有户型均采用南北双向入户花园的形式，增大活动空间的同时，提升了户型的附加值。户型面积在110㎡-155㎡之间，每栋楼一层住户可享有下沉式庭院，并可获赠部分地下一层功能间，二层、三层赠送5-14㎡的北露台。其中，顶层的新中式四合院设计，拥有大面积赠送的屋顶花园，为泰安市独有设计，也是本项目的成功经典之作。在户型功能上，主卧和客厅均朝南，主卧面积较大，带有书房和主人卫生间，给主人营造一个舒适方便的私人空间。不仅拥有了明厅、明厨、明卫，现代化的飘窗设计，而且每层都拥有南北入户花园。这样就能使每户的入户花园就接于玄关，在入户门和客厅之间形成过渡，使客厅不与外界直接接触，增加了客厅的私密性，也能丰富室内的空间格局，营造家庭的温馨气氛。
三、品质地产之路势在必行
一个健康有序的房地产市场其实是一个真正意义上的大浪淘沙的市场。好的理念、好的设计能成为现实，需要严格的建设过程控制。同样，好的理念、好的设计能变成历史沉淀，需要好的物业管理去维护和服务。所以说，品质楼盘既要“硬件过硬”，更需“苦练内功”。而事实也证明了，在残酷的竞争中，只有将质量、品质作为企业生存支柱，在规划设计、工程建设、建筑环境上精益求精，才有资格与市场接轨，与消费者对话。
品质地产并不是一味地追求奢华，它是“价格和内涵”博弈下的因地制宜，更是一份以业主为核心的社会责任。习近平总书记在第十次集体学习会上提出了“要加快推进住房保障和供应体系建设，满足群众基本住房需求、实现全体人民住有所居目标”。用心设计、精心施工、全心维护，让业主买的放心、住的安心、用的舒心，是房地产产品开发的主要课题。我们相信，品质地产必将促进行业的转型与升级，加快推动我国的城市化进程，助推“住有所居”的安居梦、中国梦早日实现！
李美婷/责任编辑
一、时代呼唤品质地产
近年来，房地产政策的完善、行业发展的规范、购房理念的成熟，使得房地产行业正在从 “营销时代”跨入“产品优质时代”。一是行业准入门槛提高，土地全面招拍挂，开发商拿地不再像以前一样容易了，不得不在有限的空间内“精耕细作”，通过房子的品质吸引购房者；二是国家出台了节能省地的政策和措施，提高技术含量，成为提升产品品质的重要条件；三是房地产开发商整体素质提升，群体构成发生变化，开发理念日趋成熟，行业竞争进一步加剧；四是刚性市场需求旺盛，消费者购房更加理性，消费理念催生品质地产；五是以价换量的营销方式失去吸引力，概念炒作回归产品策划，这一切都意味着品质时代已经来临。
二、品质地产要设计先行
品质为要，设计先行。楼盘的品质是设计出来的，而不是概念炒作出来的。品质地产的实施过程，首先在规划设计上就要定位于品质楼盘，然后在建设过程中进行品质把控，最后才能打造出“内外兼修”的品质楼盘，赢得市场。
（一）重视规划选址，把握黄金地段
好地段是打造高品质楼盘的重要条件之一，这也是所有开发企业都重视“地段”的原因所在。泉韵华清园位于泰安市老城的龙脉之地，北望泰山，西邻温泉路，南邻岱宗大街，北邻规划路，地理位置优越，居住环境极佳。项目周边配套成熟，距离岱庙商业中心仅2.6公里，距离火车站银座商业中心仅4公里。项目区域内泰师附小、泰山实验中学、东岳中学等教育资源丰富，其中在项目建设之初就与泰师附小签订了就学协议。生活半径内解放军第八十八医院、泰安市中医医院、岱宗银座、花园银座等步行15分钟即达，日常居住、生活和购物都十分便利。典型的学区房概念、成熟的配套资源是项目实施后能赢得市场的关键。
（二）准确规划定位，把脉人文需求
房地产项目具有投入大、周期长、受政策影响大的特点，因而需要有准确、超前的市场定位。为此，专门聘请了国内建筑大师林跃对项目进行了全方位策划。设计中坚持尊重自然、城市、人文，做“奢适与传承”的主题，定位为面向高端人士的改善型住宅，主打学府文化概念，依托依山傍水和教育氛围浓厚的优势，突出小区整体景观设计，借鉴古典园林设计手法，将泰山山居、儒家文化有机融合，呈现泰山脚下“山水相依、文化徜徉、绿色宜居”的精品现代中式住宅小区。
（三）精细规划设计，突出以人为本
一流的规划设计可以打造良好的社区空间、景观和整体环境，是形成高品质住宅的关键。项目坚持“以人为本”，充分考虑社区居民生活习惯和细节的要求，融合泰山文化、儒家文化和学府文化精髓，对小区布局、道路、景观、户型等进行了精心设计。
1.整体布局
小区布局采用“一心一轴两组团”的形式，“一心”指入口的中心景观，“一轴”为贯穿东西的空间轴，“两组团”为沿街商业组团和内部居住组团。
2.住宅布局
在满足日照、采光和通风的基础上，尊重当地居民生活习俗，采用正南正北的布局形式。通过公共绿地、组团绿地、宅间绿地这个序列的规划，形成公共空间、半私密空间、私密空间等空间序列，为不同的人际交往提供空间，增加居民的安全感与认同感。
3.交通规划
充分考虑道路和建筑以及道路中人行、车行、停车、绿化、市政管网、交通管理的积极关系和消极影响。项目各个功能区做到完全人车分流，阳光地下停车库和下沉园林景观紧密结合，过渡自然，充分考虑人的出行方式和心理感受。从而让人感受到家的概念并不是有限的居住空间，而是一个庞大的社区体系。
4.景观规划
强化景观设计，营造大居住空间。以水为主题，将建筑景观和绿化景观相结合，对小区设计中步道、广场、铺装都以水体为依托，形成了“一轴、一心、一带、三主题”的水景绿地景观格局。
（1）绿地系统
充分利用建筑物的间距和基地内的边角地，以堆土造园、曲水绿环、塑石跌水和建筑小品等构筑多层次立体绿化。园区绿化以地胚、灌木和乔木相结合形成丰富多彩的植物搭配，尽可能扩大绿化的整体效果，优化建筑空间的整体环境。此外，在园林的植物配置上尽可能考虑植物的花季错开，且让南方亚热带植物能在北方的改良土壤上成活，让北方寒冷的冬天有红色、绿色的暖意。
（2）景观系统
“一轴”为贯穿主入口、中心景观区及宅间区的东西向景观轴，入口设置了石景结合的形象构筑，石为镌刻有小区名称的泰山石、景为圆弧形镂空景墙，二者相映成趣，寓意山居与人居和谐相融。进入小区，映入眼帘的是体现了山居文化和儒家文化的弧形景墙，景墙设计为门形，在开启小区整体形象门户的同时，也形成了中式庭园的特有框景，透过此框景墙，区内的曲水栈道、休闲木廊和泉韵叠水犹如画卷般徐徐展现，考虑到轴线尽端为建筑外墙，特意在此设置叠水墙、景观亭结合植物绿化的方式，收到了很好控制整体轴线的效果。
“一心”为主入口东侧中心景观，是统领全园设计风格的主要区域。在设计中，综合运用中式元素意向，结合山居、孔子及学府文化，辉映小区“泉韵”、“华清”意韵，设置了木栈道、溪流、小岛、山泉叠涌、木廊、景亭等景观。为方便居民活动及相应的场地规模，儿童活动区和老年人活动区也放置于本区域内。中心景观区命名为华清园，在呼应小区雅称的同时，也蕴含了小区深厚的学府文化。
“一带”为小区外围绿带，绿带不仅仅作为外围天然围墙存在，同时也考虑了在此范围内活动的人的舒适，为此设置了环绕全区的休闲晨练步道，步道内点缀反映小区文化的景观小品，在休闲锻炼或闲庭信步间也能体味文化真知。 “三主题”为宅间主题园，由凸显学府文化内涵的真园、励园、锦园三个主题园区组成。每个主题都具有鲜明的风格，既充分考虑了区域空间和地形高差的综合关系，又设置了符合相应设计内涵的景观元素及主题雕塑小品。真园寓意“纯真、求真”，通过“识字魔方”和“寓言故事浮雕墙”，将传统文化和书法识字相结合，引发出求真的思索，展现了博大的国学文化；励园寓意“磨砺、奋发”，通过抽象的“翰墨人生”和“书山有路”主题雕塑，引发人们对于求学和磨砺的思考；锦园寓意“锦绣、圆满”，设置了“连中三元地雕”和“家和雕塑”，在展现了科举文化和家和理念的同时，也是对家和事兴、锦绣前程的美好祝愿。
5.建筑设计
（1）外观设计
采用新中式风格，住宅立面造型写意中国古建民居中的基本梁柱结构关系，运用现代处理手法和材料表现出来，以期达到古韵新风、吸古纳新的效果，同时也与小区古典园林景观相呼应。沿温泉路小区主入口两侧的商业楼寓意“高山流水”， 屋顶设计为流水顶，以期达到建筑与自然的完美交融。立面采用太阳能技术，采用全新的形式、高科技含量的处理手法，诠释古典建筑意蕴的同时又不失现代气息。
（2）室内设计
注重空间、光线，力求通过结构形式、空间尺度和光线的变化，营造全方位的美感。所有户型均采用南北双向入户花园的形式，增大活动空间的同时，提升了户型的附加值。户型面积在110㎡-155㎡之间，每栋楼一层住户可享有下沉式庭院，并可获赠部分地下一层功能间，二层、三层赠送5-14㎡的北露台。其中，顶层的新中式四合院设计，拥有大面积赠送的屋顶花园，为泰安市独有设计，也是本项目的成功经典之作。在户型功能上，主卧和客厅均朝南，主卧面积较大，带有书房和主人卫生间，给主人营造一个舒适方便的私人空间。不仅拥有了明厅、明厨、明卫，现代化的飘窗设计，而且每层都拥有南北入户花园。这样就能使每户的入户花园就接于玄关，在入户门和客厅之间形成过渡，使客厅不与外界直接接触，增加了客厅的私密性，也能丰富室内的空间格局，营造家庭的温馨气氛。
三、品质地产之路势在必行
一个健康有序的房地产市场其实是一个真正意义上的大浪淘沙的市场。好的理念、好的设计能成为现实，需要严格的建设过程控制。同样，好的理念、好的设计能变成历史沉淀，需要好的物业管理去维护和服务。所以说，品质楼盘既要“硬件过硬”，更需“苦练内功”。而事实也证明了，在残酷的竞争中，只有将质量、品质作为企业生存支柱，在规划设计、工程建设、建筑环境上精益求精，才有资格与市场接轨，与消费者对话。
品质地产并不是一味地追求奢华，它是“价格和内涵”博弈下的因地制宜，更是一份以业主为核心的社会责任。习近平总书记在第十次集体学习会上提出了“要加快推进住房保障和供应体系建设，满足群众基本住房需求、实现全体人民住有所居目标”。用心设计、精心施工、全心维护，让业主买的放心、住的安心、用的舒心，是房地产产品开发的主要课题。我们相信，品质地产必将促进行业的转型与升级，加快推动我国的城市化进程，助推“住有所居”的安居梦、中国梦早日实现！
李美婷/责任编辑