摘要：当前对首套房贷，原则上执行首付比例三成、贷款利率为同期央行基准利率的政策。对二套房贷，至少首付六成、利率上浮10％。国有银行基本如此，中小股份制银行更严苛些。本文就结合信贷调控房价问题做进一步研究和探索。
　　关键词：信贷；房价；调控
　　中图分类号：F832.4　文献标识码：A　文章编号：1001-828X(2011)04-0163-01
　　
　　今年以来，中央政府下了很大的决心，采取了很多的措施来调控房价。目前对首套房贷，执行首付比例三成、贷款利率为同期央行基准利率的政策；对二套房贷，至少首付六成、利率上浮10％。5月10日，浙江中行、农行、建行宣布首套房首付四成，利率上浮5——10％。而且存在一定区域差异，部分中小城市更加吃紧，有些城市二套房贷基本停贷。
　　很多首套房购房者，因为在目前相对高位的房价和首付成数增加、利率上调的形势下，已暂时丧失了购房能力。他们还在眼巴巴地等待房价下跌，然后买房。即使房价能下跌一些，因调控之前利率低至七折，而现在基本不打折，还是很不划算。如果是改善性住房，首付和利息的资金压力更大。
　　众所周知，自2009年12月以来的这一轮房地产调控，最重要的目标是稳定房价。其重要途径是抑制投机，主要措施是紧缩信贷、提高税负、限购、一房一价、制定房价控制目标等。
　　在所有调控手段中，信贷最管用，信贷最见效。房地产企业依赖信贷融资，购房者依赖信贷买房。信贷宽松，市场兴盛；信贷吃紧，市场衰退。让我们回顾一下。2007年9月27日，“二套房贷新政”(首付至少四成，利率上调10％)出台后，全国楼市开始降温。2008年10月22日，央行救市，对首次购买普通自住房和改善型普通自住房，利率下限扩大为基准利率的0.7倍，最低首付比例调整为20％；其后楼市开始触底反弹，进而演变成2009年的大牛市。
　　本轮调控开始后，信贷政策效果显著。去年4月“国十条”规定：90平方米以上首套贷款，首付不得低于三成；二套贷款首付款比例不得低于五成；今年1月的“国八条”进一步升级：首套三成，二套六成。结果是，今年3月末，个人购房贷款余额6.48万亿元，个人住房贷款增长放缓，比年初增加2810亿元，同比少增2015亿元。全国主要金融机构房地产贷款余额9.89万亿元，同比增长21％，增速比上年末低6.4个百分点。
　　这说明，自去年5月以来，楼市需求越来越受滞于信贷控制。信贷调控房价让购房门槛提高，很多自住需求的购房者没有能力买房。首付款和银行按揭还贷金额的双重增加，给自住购房者造成了很大的经济压力。银监会公开否认首套房贷首付提至五成，这我们相信。但问题关键是，央行现在急需收缩资金流动性，以应付外汇储备不断增长和国内CPI指数的不断攀升。只能重点控制信贷额度，而房地产信贷和个人住房贷款是调控的重要部分。放贷额度有限，受商业利益驱动，银行只会挑肥拣瘦，提高贷款利率。银监会只管风险控制(首付和利率底限)，却并不干预、也管不了银行提高首付与利率的行为。
　　现行的货币政策，央行对商业银行的信贷规模加强了调控，连续推进的提高存款准备金率和加息动作，使银行可资利用的信贷资金开始告紧，银行的信贷方向也随之开始出现变化，而首当其冲的就是个人购房贷款面临收紧。
　　调控楼市，房贷控制应是给楼市退烧的一剂药方，即通过抑制需求来抑制房价。在抑制需求的过程中，很可能会同时抑制掉正常的购房需求。而这种合理的需求，在任何国家都是被鼓励，而不是被抑制的。专家认为，房价疯涨，很大程度上是过分旺盛的需求造成的，但普通百姓对住房的合理需求，仅占这其中的一部分。信贷调控房价，房地产市场的刚性需求——居住型、改善型肯定会受影响；相当多的需求，其实是“富人”们为了牟取暴利而进行投资性购房造成的。“对于真正有买房需求的人来说，可能首付提高一成，他们就吃不消了。”普通的改善型需求，完全是自住性的购房，由于支付能力略低，购房资金略紧，首付从过去的30％上升到了50％，此番又增加到了60％，完全抑制了此类购房需求。他们通常并不具备雄厚的自有资金，对银行房贷的依赖十分迫切。这部分人群在购房时通常把银行信贷统筹考虑在内，他们的借贷与其说是一种理财活动，不如说是一种在別无选择的情况之下出现的被动借贷。如果银行切断了对他们的信贷支持，他们很可能只能放弃自己的购房计划，从而使房地产市场的刚性需求受到压制。事实上，真正有钱人很少贷款，投资投机购房的购买能力强，首付提升对他们的影响还在可接受的范围内。在调控背景下基本上已不再进货了，因为利用银行信贷炒房，收益必须大于银行信贷的利息支出，否则就是一桩亏本生意。因此，这部分需求对于房贷其实是有选择性的，而且，投资投机型需求由于参与者通常都是自有资金实力雄厚的人所组成，资金融通的途径也比较多样，他们即使不利用房贷，也能够从事炒房活动。
　　中行江苏分行一位高层透露说：“一些银行出现收紧房贷的迹象，主要是受贷款额度的限制。现在房价涨得太快，各家银行的贷款额度都比较吃紧，放贷收紧的一个重要原因，就是不少银行已把全年的贷款额度指标用完了。对中行而言，如果进一步吃紧，可能就会停办二手房按揭贷款。”。很显然，这种情况如果出现，与正在推进之中的市场调控的最终目标是不一致的。房地产市场调控的目标，是为了让这个市场摆脱目前过于炽热的投资投机风潮，让市场回归到解决民众居住型、改善型需求的正道上来，而不是为了消灭这个市场。简单地说，调控的目标是让大量中低收入者能够买得起房，因此，在市场调控中一方面应当采取更有力措施遏制投资投机力量，另一方面则应保护市场的刚性需求。
　　应该说，现在楼市出现降温趋势，既与楼市调控政策有关，也与央行连续推进的提高存款准备金率和加息动作有关。货币政策的强力调控，不仅使开发商的资金运营成本大幅上升，而且让开发商出现了近年来少有的资金紧张状况。同时，也加重了购房者尤其是刚性需求购房者的资金压力。
　　这事该谁来管?实际上，房贷一直是商业银行优质资产，银监会一直强调的房地产信贷风险防控，应将重点放在地方融资平台和开发贷款，以及个贷中的多套贷款上面，而非首次和二次改善的需求。现在看来，所谓“差别化信贷政策”误伤率实在太高。
　　此事有关部门应积极思考，并寻找解决之道。