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【摘 要】 随着“跨越式”发展战略的提出，城市建设迅猛发展。旧城区中老工业的外迁与改造成为城市现阶段迫切需要研究的问题。本文以乌鲁木齐市新疆七一棉纺厂改造规划为案例，对旧城区中老工业厂区的土地置换、产业调整、空间资源优化、生态与文化环境提升等问题进行分析，阐述通过城市规划手段，探寻旧工业区改造的合理空间意愿化、土地再利用科学高效化之路。
【关键词】 旧工业区；城市改造
一、改造片区背景及相关政策支持
1、基地概况
基地区位：新疆七一棉纺织厂地处乌鲁木齐市水磨沟区，地块整体呈纺锤状沿水磨河分布，临近城市主干道南湖东路和七道湾路，交通便捷。内部地形高低起伏，需根据地形作出因地制宜的调整和规划。
景观优势：基地位于水塔山北麓，背靠北部山地，与水磨河公园隔街相望，水磨沟河沿基地边界蜿蜒展开，向东远眺就可见博格达峰。整体依山傍水，对景筑宅，自然生态景观资源条件卓越。
2、基地历史沿革——城市新兴发展区域的工业老区
新疆七一棉纺织厂始建于1952年，是我国当时重要的纺织品生产基地，西北地区工业布局的重要组成部分。经过几十年运营的国有老棉纺织企业逐步陷入设备老旧、技术落后、经营脆弱的局面，其严重老化的基础设施也在生产过程中产生大量的工业污染。经多方研究论证，为有利于片区整体开发改造与提升，现将新疆七一棉纺厂旧工业区及其北部棚户区一并纳入改造规划研究范围，总研究范围达73公顷。
3、相关政策支持——旧工业区改造方针与土地置换
2011年在市委市政府的领导下，针对新疆七一棉纺织厂及周边棚户区改造片区提出了“退城进园、老厂开发、以房养纺”的改造方针。新疆七一棉纺织厂通过与具备较强综合实力的纺织业内企业重组，在保证国有资产控股的前提下，通过技改和新增先进产能方式，实现纺织主业产能、档次的全面提升，整体搬迁至水磨沟区八道湾工业园区二期，异地新建。原七一棉纺厂旧址将作为城市建设用地综合开发，其开发收益用以补充新厂建设以及后续纺织主业的发展。七一棉纺织厂旧工业厂区通过土地置换的方式调整城市旧有空间结构，实现土地资源配置效益的最大化，力求产生良好的经济、社会和环境效益，促进城市的可持续发展。
二、改造片区综合现状研究
1、落实改造片区内各地块权属信息，重视未确权用地土地权属关系是影响改造规划实施的核心因素。
2、根据相关上位规划，确定地块改造综合定位
拟改造片区定位为区域商业服务中心，用地性质主要为商业金融用地、居住用地、中小学教育用地以及体育用地。
3、基地地形地势及高程分析
拟改造片区整体呈现为北侧山体环抱，南侧水体长流的形态。地势北高南低，东高西低。基地自北向南局部呈现出台地地势，南侧地势较为平缓。拟改造用地内最高海拔约为820米，最低海拔约为795米。在后期的规划建设中，充分结合现状地形地势，通过竖向设计合理利用土地。
4、整体规划、分期实施
与新区建设规划相比，旧工业区改造更多地受到现行政策和土地权属关系的影响。在用地综合定位与整体布局保证的前提下，分期、分片区实施规划建设。
三、旧工业区改造片区综合定位
此次改造规划对现状凌乱的宗地界限，按照规划分区及路网控制进行合理的拆分、合并调整，以此促进地籍界线整合和规划的弹性控制，改善老厂区旧有空间秩序，提高其空间利用效率。划分后的改造地块可能包含原多宗权属用地，各权属用地统一或单独改造，均应参照本改造规划所确定的规划要素进行控制和引导。
四、旧工业厂区部分改造规划
1、规划理念及原则经过多方面调查研究及分析，现对旧工业厂区的改造前景综合评价为“具有宜人的外部景观优势、便捷交通优势、悠久的历史沿革、周边配套基础设施完善”的城市新兴综合居住空间。秉承人文精神，将本片区改造为具有城市居住属性以及近郊景观优势的大型居住社区——即“新城市街区”。以提高居住环境质量和满足住宅的安全性、环境性、舒适性、耐久性和经济性为目的，构建新一代的百姓房为目标，努力将基地打造成一片大型综合现代城市居住社区。
2、整体风格定位
采用新古典建筑风情，营造出一种精致、典雅的生活情调，凸显项目对于高品质生活的追逐与塑造。
3、规划功能结构
为经济、合理、有效的使用土地，确保居民的居住生活空间，提高居住区的规划设计质量，结合本片区自身特点，将水磨河景观设置为沿街商业，与商业片区、商务办公片区共同组成规划项目的四片区。
4、规划布局
公建：根据对人流方向的分析，在两大商住地块，沿规划路两侧布置大型综合商业中心，既便利社区生活，又可带动周边区域的人流。结合小区的主要入口处设置集中商业与开放性的节点广场。在东商住地塊西南侧设置综合商务办公区，与沿街商业连接，形成完整的城市商业界面。在商业地块设计上，结合区域特色，通过对建筑空间和街道场所的营造，打造商业和文化创意产业园相结合的街区。
住宅：商住地块内部居住建筑的布局根据基地的高程，按组团设置。围合的组团形态增加住户归属感，组团内主题各异的集中绿地景观为住户提供了良好的居住环境。强化的组团感觉易于塑造亲切近人的邻里氛围。在小区中心位置，设置服务性的公建设施节点，服务小区内居民。
景观绿化：景观布局上充分利用周边的景观资源优势，使整个小区组团通过“借远景，对中景，移近景”的手法获得环境资源最大化利用。在提高土地经济效益的同时，充分利用原有地形环境，创造优美
的自然风貌环境，形成绿树成荫、安逸雅致、舒适的生活空间。绿地布局强调景观的“均好性”，同时通过住宅群体平面组合和住宅单体转向布置，使每户住宅获取最大化的视觉景观效果。
5、建筑布局及高度
沿现状居住区南侧，布置多层商业及公共服务设施类建筑，以保证北侧现状保留居住建筑的采光。在规划片区两大高层居住组团中部，设施多层开敞大商业空间，以此形成本规划片区低—高—低—高的建筑空间布局。改善原有城市天际线平淡，且建筑形象差的形态，运用规划手法梳理城市天际线，兼顾整体性、美学性、动态性形成错落有致、富有变化的新城市天际线、打造新的城市地标。
五、相关思考
1、在旧城区老工业厂区的改造过程中，旧工业区的土地置换、改造应与城市的经济发展及功能定位相结合。土地置换是城市不断更新和持续发展的动力因素，旧工业区的土地置换和改造应在充分认识自身区位条件和现状的前提下，依据上位规划依据及相关政策支持，调整与更新自身不良因素，着眼于区域乃至城市的整体发展需要，合理定位改造后的片区功能及结构，使其作为区域整体的有机组成部分，实现自我发展。
2、旧工业区的改造需深入落实地块权属信息，重视未确权用地。在类型众多且土地关系复杂的旧工业区，应通过社区、企业、国土资源局等多渠道收集地籍信息，理清改造片区内各地块权属关系，以此指导改造规划的编制，增强规划的可实施性。
3、合理确定旧工业区改造规划的定位。旧工业区改造规划应对用地在地块细分和开发强度、公共配套设施、道路交通、市政工程等功能控制要素和地区空间组织、建筑形态控制和公共开放空间等空间控制要素尚做出详细的控制规定，并作为控制性详细规划的补充性内容指导后期旧工业区改造的规划实施。
参考文献：
[1]张建荣，李孝娟.旧工业区改造规划编制的困境与探索——以深圳市宝安区试点旧工业区改造专项规划为例，2008年中国城市规划年会论文集
[2]周庆华，雷会霞，陈晓键.探索城市旧工业区改造的和谐之路——西安纺织城改造规划研究.西安建大规划院专版
【关键词】 旧工业区；城市改造
一、改造片区背景及相关政策支持
1、基地概况
基地区位：新疆七一棉纺织厂地处乌鲁木齐市水磨沟区，地块整体呈纺锤状沿水磨河分布，临近城市主干道南湖东路和七道湾路，交通便捷。内部地形高低起伏，需根据地形作出因地制宜的调整和规划。
景观优势：基地位于水塔山北麓，背靠北部山地，与水磨河公园隔街相望，水磨沟河沿基地边界蜿蜒展开，向东远眺就可见博格达峰。整体依山傍水，对景筑宅，自然生态景观资源条件卓越。
2、基地历史沿革——城市新兴发展区域的工业老区
新疆七一棉纺织厂始建于1952年，是我国当时重要的纺织品生产基地，西北地区工业布局的重要组成部分。经过几十年运营的国有老棉纺织企业逐步陷入设备老旧、技术落后、经营脆弱的局面，其严重老化的基础设施也在生产过程中产生大量的工业污染。经多方研究论证，为有利于片区整体开发改造与提升，现将新疆七一棉纺厂旧工业区及其北部棚户区一并纳入改造规划研究范围，总研究范围达73公顷。
3、相关政策支持——旧工业区改造方针与土地置换
2011年在市委市政府的领导下，针对新疆七一棉纺织厂及周边棚户区改造片区提出了“退城进园、老厂开发、以房养纺”的改造方针。新疆七一棉纺织厂通过与具备较强综合实力的纺织业内企业重组，在保证国有资产控股的前提下，通过技改和新增先进产能方式，实现纺织主业产能、档次的全面提升，整体搬迁至水磨沟区八道湾工业园区二期，异地新建。原七一棉纺厂旧址将作为城市建设用地综合开发，其开发收益用以补充新厂建设以及后续纺织主业的发展。七一棉纺织厂旧工业厂区通过土地置换的方式调整城市旧有空间结构，实现土地资源配置效益的最大化，力求产生良好的经济、社会和环境效益，促进城市的可持续发展。
二、改造片区综合现状研究
1、落实改造片区内各地块权属信息，重视未确权用地土地权属关系是影响改造规划实施的核心因素。
2、根据相关上位规划，确定地块改造综合定位
拟改造片区定位为区域商业服务中心，用地性质主要为商业金融用地、居住用地、中小学教育用地以及体育用地。
3、基地地形地势及高程分析
拟改造片区整体呈现为北侧山体环抱，南侧水体长流的形态。地势北高南低，东高西低。基地自北向南局部呈现出台地地势，南侧地势较为平缓。拟改造用地内最高海拔约为820米，最低海拔约为795米。在后期的规划建设中，充分结合现状地形地势，通过竖向设计合理利用土地。
4、整体规划、分期实施
与新区建设规划相比，旧工业区改造更多地受到现行政策和土地权属关系的影响。在用地综合定位与整体布局保证的前提下，分期、分片区实施规划建设。
三、旧工业区改造片区综合定位
此次改造规划对现状凌乱的宗地界限，按照规划分区及路网控制进行合理的拆分、合并调整，以此促进地籍界线整合和规划的弹性控制，改善老厂区旧有空间秩序，提高其空间利用效率。划分后的改造地块可能包含原多宗权属用地，各权属用地统一或单独改造，均应参照本改造规划所确定的规划要素进行控制和引导。
四、旧工业厂区部分改造规划
1、规划理念及原则经过多方面调查研究及分析，现对旧工业厂区的改造前景综合评价为“具有宜人的外部景观优势、便捷交通优势、悠久的历史沿革、周边配套基础设施完善”的城市新兴综合居住空间。秉承人文精神，将本片区改造为具有城市居住属性以及近郊景观优势的大型居住社区——即“新城市街区”。以提高居住环境质量和满足住宅的安全性、环境性、舒适性、耐久性和经济性为目的，构建新一代的百姓房为目标，努力将基地打造成一片大型综合现代城市居住社区。
2、整体风格定位
采用新古典建筑风情，营造出一种精致、典雅的生活情调，凸显项目对于高品质生活的追逐与塑造。
3、规划功能结构
为经济、合理、有效的使用土地，确保居民的居住生活空间，提高居住区的规划设计质量，结合本片区自身特点，将水磨河景观设置为沿街商业，与商业片区、商务办公片区共同组成规划项目的四片区。
4、规划布局
公建：根据对人流方向的分析，在两大商住地块，沿规划路两侧布置大型综合商业中心，既便利社区生活，又可带动周边区域的人流。结合小区的主要入口处设置集中商业与开放性的节点广场。在东商住地塊西南侧设置综合商务办公区，与沿街商业连接，形成完整的城市商业界面。在商业地块设计上，结合区域特色，通过对建筑空间和街道场所的营造，打造商业和文化创意产业园相结合的街区。
住宅：商住地块内部居住建筑的布局根据基地的高程，按组团设置。围合的组团形态增加住户归属感，组团内主题各异的集中绿地景观为住户提供了良好的居住环境。强化的组团感觉易于塑造亲切近人的邻里氛围。在小区中心位置，设置服务性的公建设施节点，服务小区内居民。
景观绿化：景观布局上充分利用周边的景观资源优势，使整个小区组团通过“借远景，对中景，移近景”的手法获得环境资源最大化利用。在提高土地经济效益的同时，充分利用原有地形环境，创造优美
的自然风貌环境，形成绿树成荫、安逸雅致、舒适的生活空间。绿地布局强调景观的“均好性”，同时通过住宅群体平面组合和住宅单体转向布置，使每户住宅获取最大化的视觉景观效果。
5、建筑布局及高度
沿现状居住区南侧，布置多层商业及公共服务设施类建筑，以保证北侧现状保留居住建筑的采光。在规划片区两大高层居住组团中部，设施多层开敞大商业空间，以此形成本规划片区低—高—低—高的建筑空间布局。改善原有城市天际线平淡，且建筑形象差的形态，运用规划手法梳理城市天际线，兼顾整体性、美学性、动态性形成错落有致、富有变化的新城市天际线、打造新的城市地标。
五、相关思考
1、在旧城区老工业厂区的改造过程中，旧工业区的土地置换、改造应与城市的经济发展及功能定位相结合。土地置换是城市不断更新和持续发展的动力因素，旧工业区的土地置换和改造应在充分认识自身区位条件和现状的前提下，依据上位规划依据及相关政策支持，调整与更新自身不良因素，着眼于区域乃至城市的整体发展需要，合理定位改造后的片区功能及结构，使其作为区域整体的有机组成部分，实现自我发展。
2、旧工业区的改造需深入落实地块权属信息，重视未确权用地。在类型众多且土地关系复杂的旧工业区，应通过社区、企业、国土资源局等多渠道收集地籍信息，理清改造片区内各地块权属关系，以此指导改造规划的编制，增强规划的可实施性。
3、合理确定旧工业区改造规划的定位。旧工业区改造规划应对用地在地块细分和开发强度、公共配套设施、道路交通、市政工程等功能控制要素和地区空间组织、建筑形态控制和公共开放空间等空间控制要素尚做出详细的控制规定，并作为控制性详细规划的补充性内容指导后期旧工业区改造的规划实施。
参考文献：
[1]张建荣，李孝娟.旧工业区改造规划编制的困境与探索——以深圳市宝安区试点旧工业区改造专项规划为例，2008年中国城市规划年会论文集
[2]周庆华，雷会霞，陈晓键.探索城市旧工业区改造的和谐之路——西安纺织城改造规划研究.西安建大规划院专版