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【摘要】随着我国住宅建筑工程的快速发展建设，一方面满足了人们对于高质量的生活追求，另一方面也极大地带动了我国物业管理行业的快速发展。物业管理工作现已逐步成为人们生活需要的一项必需品，其在发展壮大的过程中不仅促进了人们生活方式的转变，更有效的提高了人们的生活质量，逐步成为我国经济发展的一项最新增长值。但是，由于我国物业管理工作起步较晚，再近十年的快速发展过程所暴露出来的相关问题更是值得我们物业产业部门所关注的焦点，下面本文将结合作者多年的工作实践经验，对物业管理企业成本核算及管理工作进行简单的论述，以供参考。
【关键词】物业管理；成本核算；管理
物业行业作为我国第三产业链条中一项新型服务型行业，其在满足人们生活服务需要的同时，也极大的促进了我国第三产业的壮大，逐步成为了我国经济快速发展的新型增长点。就我国现阶段而言，物业行业随起步较晚但却在近年来得到了迅猛的发展，但是，由于市场经济的主导作用，使得我国的物业管理企业面临着严峻的市场竞争的压力，如何更好的适应现代化的市场发展、满足人们不断增长的生活服务需求，提升企业的市场竞争力等都已成为现今物业管理企业在发展过程中所需要亟待解决的问题。
目前，我国的物业管理行业正处于由劳动密集型产业向知识型和管理型产业转变的关键性时期，完善管理机制、提升服务质量、实行科学化、规范化的管理模式已成为目前我国物业管理企业做大做强的重要因素，建立健全企业内部管理机制是抓住机遇、深化改革的主要手段，加强物业管理企业的成本核算和管理工作便是其中的一个重要内容。下面文章将从我国现阶段物业管理企业的成本核算工作的特征、物业管理企业在成本管理工作中出现的问题以及应用作业成本法使物业管理的成本核算得到优化等方面对物业管理企业成本核算工作进行具体的概述。
一、我国现阶段物业管理企业成本核算工作的特征
(一)人工成本所占的比例较大
作为第三产业链条中的重要组成部分，物业管理企业因其工作领域内的工作内容和行业特性来看，属于现代经济市场模式下的服务型行业，因此在其企业的成本核算中，由于其受到原有工作形式的束缚，造成其中人工成本在物业管理成本中占据了最大的比重，甚至出现了其所占比例近乎于整体企业运用成本的一半以上，成为物业管理企业快速发展路上的沉重包袱。虽然在近年来相关产业改革的促进下，物业管理从业人员的数量有所下降，但是其发生的人工成本并没有显出明显下降的趋势，其主要是因为社会保险等工资附加的比例在不断的增长，还有结构有所调整，其中专业型、技术型、管理型以及技术型的人才的比例在不断地提升。
(二)物业管理工作中发生的间接成本的比重越来越大
与制造企业相比，物业管理企业缺乏直接材料，而在物业管理中的直接材料的发生通常是在物业管理的环节中，其目的的是为了提高操作的效率以及实现操作而产生的辅助性的材料。物业管理企业实施的是技术集约化管理，而居民小区的日常管理是由管理处来完成的，事务由公司内部完成，这样就导致了一个专业的人员要同时兼顾多个管理处的技术指导、技术培训和专业服务等，使得人工费用的分配变得十分复杂，不能同时的归集到一个服务合同里。
(三)间接成本的种类繁多
与其他的服务行业相比，物业管理行业集中了清洁、保安、绿化、维修以及房屋装修等多项服务功能，还可以为业主和客户提供特殊的服务。所以物理管理形成的间接成本的种类十分复杂，而且间接成本的性质、发生成本的原因都存在很大的差异。比如清洁服务是劳动力密集型项目，其成本属于人工成本，而工程服务通常都是使用机器设备和技术，这样就形成了不同原因的成本。
(四)发生期间费用的比例上升
物业管理的工作量都是由小区的管理处完成的，物业管理企业只要设置精干和高效率的职能部门。通常情况下发生的管理费用和物业管理企业接管的物业面积呈一定的比例关系。但在实际上为了避免管理人员的流失，管理人员的工资的增长幅度很大，另外现在的竞争日趋激烈，物业管理企业在争夺客户发生的营业费用也在不断地增长。
二、物业管理企业在成本管理工作中出现的问题
(一)传统成本的计算方式造成物业管理成本出现了大量的隐含成本
传统的成本并不能对发生的各项费用完全的出来，其在费用的确认、分类、分析以及控制物业成本方面都有很大的漏洞。随着现代化物业管理企业工作模式的不断转变，传统的成本计算方式已不适应企业现代化发展的需要，特别是在传统的企业成本计算的过程中，相应的隐性成本被算入其中，而这些隐性成本在实际的财务资金流通中并没有实际的体现，从而造成了物业企业内部成本计算值偏大的问题，严重干扰了企业对于市场信息的判断以及企业未来决策的制定。
(二)传统的物业成本核算并不能提供财务信息以外的信息
传统的信息系统只是单纯地注重财务成本信息的提供，而轻视非财务信息的提供。其在成本管理上只提供了产品数量的变化，却没有提供数量变化的原因。在这样的情况下，提供的信息并不能够使物业管理企业改变其作业方式和经营过程，更不能适应现代化物业管理工作的需要，造成物业企业成本核算工作失真、信息含量不完整的问题，不仅影响了物业管理企业成本核算工作的工作效率，更降低了物业管理企业的市场竞争力。
三、应用作业成本法使物业管理的成本核算得到优化
(一)划分不同的作业中心保洁作业中心,其主要包括日常的清洁工作以及垃圾的清扫和处理；绿化作业中心，其主要的工作是增加物业管理区域内的绿色植物，提高区域内的绿化面积，及时地对植物进行美化和养护。维护作业中心其主要的工作是使用先进的技术和管理方法对房屋和管理区内的公共设施进行维护和保养；综合管理作业中心，其主要是为了物业管理工作能够正常运行而设立的一些职能部门以及辅助部门；保安中心其主要的工作是维护管理范围内的正常生活和工作秩序，保护客户的生命财产安全。
(二)分析划分企业资源
人工费用,其主要包括了物业管理人员的薪酬工资、保险以及相关的福利费；固定资产折旧费用。主要包含物业管理企业自身拥有的固定资产按年限折旧所需要提取的折旧费；材料费用，其主要包含了在进行物理管理工作时候需要消耗的直接材料、燃料、辅助材料、零件以及包装物等；办公费用，其主要包括培训费、书报费、差旅费、租赁费、文化宣传费用等；动力费，动力费指的是物业的公共设施平常运行、维护以及自身消耗使用的水电费等。
四、结束语
我国社会经济在不断的发展，为了满足现代居民以及客户的需要，强化物业管理企业的各方面工作已势在必行，只有完善的内部管理机制才能有效的提升物业管理的服务质量。因此，我国的物业管理企业内部的成本核算以及管理工作也需要进行不断地发展和完善，只有这样才能在竞争激烈的市场中争夺客户资源，促进企业的快速发展壮大，为人们提供更加周到的服务，为我国国民经济的增长做出贡献。
参考文献：
[1]周运清,向静林.中国物业管理的理论与实践[J].中南民族大学学报(人文社会科学版),2009,(03)
[2]吴彦文.对新会计准则下物业管理企业财务核算的探讨[J].黑龙江生态工程职业学院学报,2008,(02)
[3]尹瑞凤,韩梅,董莉娜.我国物业管理行业现状及其发展的探讨[J].潍坊高等职业教育,2008,(04)
[4]徐莉,柳瑞禹,殷素萍.基于服务价值链的物业管理成本控制[J].现代物业,2009,(06
[5]赵红梅,谭晶.供应链成本管理的发展与理论方法研究综述[J].价值工程,2008,(09)
【关键词】物业管理；成本核算；管理
物业行业作为我国第三产业链条中一项新型服务型行业，其在满足人们生活服务需要的同时，也极大的促进了我国第三产业的壮大，逐步成为了我国经济快速发展的新型增长点。就我国现阶段而言，物业行业随起步较晚但却在近年来得到了迅猛的发展，但是，由于市场经济的主导作用，使得我国的物业管理企业面临着严峻的市场竞争的压力，如何更好的适应现代化的市场发展、满足人们不断增长的生活服务需求，提升企业的市场竞争力等都已成为现今物业管理企业在发展过程中所需要亟待解决的问题。
目前，我国的物业管理行业正处于由劳动密集型产业向知识型和管理型产业转变的关键性时期，完善管理机制、提升服务质量、实行科学化、规范化的管理模式已成为目前我国物业管理企业做大做强的重要因素，建立健全企业内部管理机制是抓住机遇、深化改革的主要手段，加强物业管理企业的成本核算和管理工作便是其中的一个重要内容。下面文章将从我国现阶段物业管理企业的成本核算工作的特征、物业管理企业在成本管理工作中出现的问题以及应用作业成本法使物业管理的成本核算得到优化等方面对物业管理企业成本核算工作进行具体的概述。
一、我国现阶段物业管理企业成本核算工作的特征
(一)人工成本所占的比例较大
作为第三产业链条中的重要组成部分，物业管理企业因其工作领域内的工作内容和行业特性来看，属于现代经济市场模式下的服务型行业，因此在其企业的成本核算中，由于其受到原有工作形式的束缚，造成其中人工成本在物业管理成本中占据了最大的比重，甚至出现了其所占比例近乎于整体企业运用成本的一半以上，成为物业管理企业快速发展路上的沉重包袱。虽然在近年来相关产业改革的促进下，物业管理从业人员的数量有所下降，但是其发生的人工成本并没有显出明显下降的趋势，其主要是因为社会保险等工资附加的比例在不断的增长，还有结构有所调整，其中专业型、技术型、管理型以及技术型的人才的比例在不断地提升。
(二)物业管理工作中发生的间接成本的比重越来越大
与制造企业相比，物业管理企业缺乏直接材料，而在物业管理中的直接材料的发生通常是在物业管理的环节中，其目的的是为了提高操作的效率以及实现操作而产生的辅助性的材料。物业管理企业实施的是技术集约化管理，而居民小区的日常管理是由管理处来完成的，事务由公司内部完成，这样就导致了一个专业的人员要同时兼顾多个管理处的技术指导、技术培训和专业服务等，使得人工费用的分配变得十分复杂，不能同时的归集到一个服务合同里。
(三)间接成本的种类繁多
与其他的服务行业相比，物业管理行业集中了清洁、保安、绿化、维修以及房屋装修等多项服务功能，还可以为业主和客户提供特殊的服务。所以物理管理形成的间接成本的种类十分复杂，而且间接成本的性质、发生成本的原因都存在很大的差异。比如清洁服务是劳动力密集型项目，其成本属于人工成本，而工程服务通常都是使用机器设备和技术，这样就形成了不同原因的成本。
(四)发生期间费用的比例上升
物业管理的工作量都是由小区的管理处完成的，物业管理企业只要设置精干和高效率的职能部门。通常情况下发生的管理费用和物业管理企业接管的物业面积呈一定的比例关系。但在实际上为了避免管理人员的流失，管理人员的工资的增长幅度很大，另外现在的竞争日趋激烈，物业管理企业在争夺客户发生的营业费用也在不断地增长。
二、物业管理企业在成本管理工作中出现的问题
(一)传统成本的计算方式造成物业管理成本出现了大量的隐含成本
传统的成本并不能对发生的各项费用完全的出来，其在费用的确认、分类、分析以及控制物业成本方面都有很大的漏洞。随着现代化物业管理企业工作模式的不断转变，传统的成本计算方式已不适应企业现代化发展的需要，特别是在传统的企业成本计算的过程中，相应的隐性成本被算入其中，而这些隐性成本在实际的财务资金流通中并没有实际的体现，从而造成了物业企业内部成本计算值偏大的问题，严重干扰了企业对于市场信息的判断以及企业未来决策的制定。
(二)传统的物业成本核算并不能提供财务信息以外的信息
传统的信息系统只是单纯地注重财务成本信息的提供，而轻视非财务信息的提供。其在成本管理上只提供了产品数量的变化，却没有提供数量变化的原因。在这样的情况下，提供的信息并不能够使物业管理企业改变其作业方式和经营过程，更不能适应现代化物业管理工作的需要，造成物业企业成本核算工作失真、信息含量不完整的问题，不仅影响了物业管理企业成本核算工作的工作效率，更降低了物业管理企业的市场竞争力。
三、应用作业成本法使物业管理的成本核算得到优化
(一)划分不同的作业中心保洁作业中心,其主要包括日常的清洁工作以及垃圾的清扫和处理；绿化作业中心，其主要的工作是增加物业管理区域内的绿色植物，提高区域内的绿化面积，及时地对植物进行美化和养护。维护作业中心其主要的工作是使用先进的技术和管理方法对房屋和管理区内的公共设施进行维护和保养；综合管理作业中心，其主要是为了物业管理工作能够正常运行而设立的一些职能部门以及辅助部门；保安中心其主要的工作是维护管理范围内的正常生活和工作秩序，保护客户的生命财产安全。
(二)分析划分企业资源
人工费用,其主要包括了物业管理人员的薪酬工资、保险以及相关的福利费；固定资产折旧费用。主要包含物业管理企业自身拥有的固定资产按年限折旧所需要提取的折旧费；材料费用，其主要包含了在进行物理管理工作时候需要消耗的直接材料、燃料、辅助材料、零件以及包装物等；办公费用，其主要包括培训费、书报费、差旅费、租赁费、文化宣传费用等；动力费，动力费指的是物业的公共设施平常运行、维护以及自身消耗使用的水电费等。
四、结束语
我国社会经济在不断的发展，为了满足现代居民以及客户的需要，强化物业管理企业的各方面工作已势在必行，只有完善的内部管理机制才能有效的提升物业管理的服务质量。因此，我国的物业管理企业内部的成本核算以及管理工作也需要进行不断地发展和完善，只有这样才能在竞争激烈的市场中争夺客户资源，促进企业的快速发展壮大，为人们提供更加周到的服务，为我国国民经济的增长做出贡献。
参考文献：
[1]周运清,向静林.中国物业管理的理论与实践[J].中南民族大学学报(人文社会科学版),2009,(03)
[2]吴彦文.对新会计准则下物业管理企业财务核算的探讨[J].黑龙江生态工程职业学院学报,2008,(02)
[3]尹瑞凤,韩梅,董莉娜.我国物业管理行业现状及其发展的探讨[J].潍坊高等职业教育,2008,(04)
[4]徐莉,柳瑞禹,殷素萍.基于服务价值链的物业管理成本控制[J].现代物业,2009,(06
[5]赵红梅,谭晶.供应链成本管理的发展与理论方法研究综述[J].价值工程,2008,(09)