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自然天城项目位于浦口区珠江镇沿山大道北侧，占地面积1132亩。目前该工程一期ABCD区工程已交付。本项目开发至今，关于防水问题，经历了一个从不完善到完善的过程，目前整个工程项目从设计上来说可以分为两个防水体系，首先是一期ABC区（冲沟上）：屋面采用的是页岩瓦，外墙文化石不勾缝铺贴，外墙劈开砖竖缝不勾缝铺贴，室外排水全部采用内排水。在施工过程中我们发现这些都是造成渗漏的隐患，在后期的开发中，我们与设计院多次沟通并坚持要求变更方案，最终一期C区D1型、一期D区、二期A区工程外墙文化石、劈开砖均采取勾缝铺贴，一期D区、二期A區工程屋面瓦变更为水泥瓦，排水全部采用外排水。通过比较，这种防水体系大大减少了出现渗漏的机率。
下面就本工程出现的一些渗漏情况进行具体的分析研究：
一、墙面渗漏：
1、外墙渗漏主要位于进户门玄关处及卫生间墙面，主要是由于一期工程外墙设计为外墙文化石不勾缝铺贴，外墙劈开砖竖缝不勾缝铺贴,这样给整体墙面造成了无数可能产生渗水点的隐患。另外平屋面排水管的水舌过短，造成下雨时长时间雨水冲洗墙面，外墙砖缝隙内极容易积水，雨水顺着文化石缝隙渗入室内。
上图为屋面落水管距离墙面较近，造成雨水冲刷墙面
像这种外墙渗水，极难处理，不易找出渗水根源，这种情况目前没有很好的根本解决办法，现只能在室内渗漏处凿除后用堵漏王封堵，并且将屋面出水管采用明管引入地面。
在后期开发过程中，我们吸取了一期的经验教训，像一期C区冲沟内工程，一期D区及二期A区工程外墙砖及文化石的铺贴都采用勾缝铺贴，在检查过程中都没有发现墙面渗漏的情况。
上图为一期C区冲沟内D1型房屋外墙劈开砖横竖缝勾缝铺贴
2、还有一部分墙体渗漏主要位于斜屋面与墙面交接处、天沟与墙面交接处墙体。因为侧边墙体为砖砌体，而屋面为混凝土板，交接部位因沉降伸缩容易产生裂缝，尽管上面做了涂膜防水层，但是防水层非常容易被破坏，设计院对此部位也没有详细的防水节点详图，遇雨天时，雨水就会经由交接部位渗入室内。
此种情况重做结构已不现实，只有将室外交接部位凿开，重新用伸缩性较强的聚氨酯涂膜防水进行加强处理。
3、一期A8、A6户型房屋车库墙面渗水，由于该工程属于山地别墅项目，建筑设计对竖向设计考虑的不够充分，没有充分考虑室外景观回填土的标高，车库外墙采用砖砌填充墙，因此外侧没有做防水（地下室及车库砼外墙都已经做防水），景观回填土后就造成了渗漏的隐患。
这种情况只有将室外回填土挖除后，在砖砌外墙上重新做防水。
以上3种情况是墙面渗漏的主要原因，但还有一种情况也可能造成墙面的渗漏：外墙保温的施工造成的渗水隐患。本工程外墙保温采用的是挤塑聚苯板，保温板铺贴施工工艺采用的是点贴，这就在保温板里形成了一定得空隙，雨水一旦进入保温板内，就会到处流淌，只要碰到墙体薄弱开裂的地方就容易渗入室内，在今后的保温施工过程中必须要求保温板满贴。另外保温材料固定的锚钉钻孔后，也是造成雨水进入的一个隐患，在今后的施工中在固定锚钉钻孔后必须用密封材料进行封堵。 还有在保温与未做保温的建筑结构部位的交接处（如阳台、挑檐、女儿墙、屋顶装饰造型等），两种体系的材料性能相差较大，温度变化使它们在界面之间产生缝隙，雨水容易顺着裂隙进入保温板内，在今后的施工设计中，要充分考虑这一点，在交接部位进行处理，并且要有详细的节点处理详图。
二、屋面渗漏：
1、在一期ABC区的施工中，屋面瓦设计采用的是页岩瓦，页岩瓦不是规范的屋面瓦材料，无任何技术规范和相应配套的各种管件，不能形成完整的排水系统，且页岩瓦本身排水能力差，设计院也没有提供一个详细的安装节点，施工单位只是按照生产厂家提供的节点图进行施工。虽然采用的半瓦搭接施工，雨水依然能够从页岩瓦边缝流入防水层表面，在表面形成积水，造成渗漏隐患。我部坚持在一期D区及二期A区的施工中，将屋面瓦更改成标准规范的水泥瓦，消除了渗漏的隐患。
2、还有一部分屋面渗漏是由于在防水施工前，基层处理不到位，没有清扫干净，造成了渗水的隐患，像这种情况必须在屋面重新做防水层。在今后的施工中为了防止屋面渗漏首先要控制好结构施工，严格按图纸及规范要求施工，在混凝土浇筑时控制好混凝土配合比，并在浇筑完毕后进行浇水保养防止出现温度裂缝及冷缝，其次是在在防水施工前对结构进行试水试验，对出现渗漏的结构部位进行加强处理，最后严格控制防水施工，确保防水施工质量。
上图为屋面渗漏点
三、管道及管道井渗漏：
本工程设计比较注重外立面美观效果，所有下水全部采用内排水。发现的渗漏一是由于下水管爆裂或是脱节造成室内管道井渗漏，二是由于二次补洞处理不细，留有渗漏隐患：细石砼填塞不密实，面层未填实压光，周边封闭不严所致。对此采取将二次补洞的部分面层凿去，清洗干净，用1：2水泥砂浆加防水剂拍实压光的处理方法。下水管爆裂及脱节的将管道井凿除后重新安装管道后进行打压试验。 还有一部分管道渗漏是由于有部分阳台露台的排水采用侧排水方式：原设计排水图纸与结构图纸存在矛盾，造成原图纸设计下水无法安装，后期设计只能更改为侧排方式，但是对于原先已经开洞的管道改道，对堵洞及此处的防水施工都是有很严格的要求，一旦处理不到位，就有可能产生渗漏隐患。
上图为露台侧排地漏
为了消除管道井的渗漏隐患，我部坚持在一期D区及二期A区的图纸设计时取消了内排水及侧排水，全部更改为外排水。一是因为室内排水会产生一定的噪音，影响居住地舒适性，二是会造成很大的渗水隐患，而且一旦出现渗漏，将增加维修的难度。
四、门窗渗漏：
本工程独立别墅及双拼别墅门窗采用的是铝木门窗，联排别墅门窗采用的是铝合金门窗，安装工艺均采用先安装副框，后安装主框的方式。因门窗是按照建筑图纸缩尺生产副框，土建单位是按照结构图纸留置门窗洞口，由于建筑设计图纸与结构设计图纸存在矛盾，造成部分洞口留置不规范，副框安装后四周空隙较大，为此我部要求所有过大洞口缝隙必须用细石混凝土进行填塞，窗边四周必须用防水砂浆粉刷，为此还组织了专门的检查，发现不按规范进行填塞的一律要求进行返工处理。并且先进行了样窗的安装，安装完毕经过淋水试验确定无渗漏后方安排进行大面积的安装施工。经过努力，基本没有发现铝木门窗四周渗漏现象，只是联排别墅铝合金门窗下口局部出现渗漏，一是由于门窗公司外窗胶打的不到位以及部分外胶开裂造成渗漏，针对这种情况的渗漏门窗安装单位将门窗外口全部重新打胶进行处理。二是由于门窗外口劈开砖没有勾缝，门窗四周粉刷不到位造成的渗漏，针对这种情况土建单位将门窗外口四周劈开砖全部凿除后重新粉刷铺贴劈开砖。
对于自然天城项目的防渗漏方面还有如下几点想法及建议：
1、房屋的防水设计方案对房屋有无渗漏起着至关重要的作用，防水设计方案不是单一的设计，它是整个房屋设计的综合考虑，包括了主体设计，外装饰设计以及施工工艺的选择。如果防水设计方案本身就存在缺陷，那么房屋不可避免的存在渗漏的隐患。比如自然天城一期外墙装饰材料不勾缝的铺贴，虽然不能说渗漏不全是不勾缝造成的，但是可以说不勾缝为房屋出现渗漏埋下了一定的隐患，因为如果勾缝铺贴，最起码可以挡住水源直接进入的渠道，大大减弱雨水对墙面的冲刷。所以今后在施工图设计阶段一定要重视防水设计，要全方位，全方面地进行综合考虑。
2、施工单位是建设任务的最终承担者，是与工程质量关系最密切、最直接的单位，施工队伍的素质直接关系到工程建设的质量。比如一期BC区工程由南京市第十建筑工程公司进行施工，整个BC区分为四个标段，四家队伍进行施工，我们对每个标段是一样的管理一样的要求，但由于每个标段的工人水平、素质参差不齐，施工出来的房屋质量却有很大的差别，像三标段的施工质量最好，房屋渗漏现象明显少于其他几个标段。又比如自然天城一期D区工程选择了我司长期合作的施工单位江苏弘盛公司，二期A区工程选择了建筑施工特级企业南通新华建筑公司以及长期合作单位江苏中厦公司。工程质量明显好于一期工程，基本没有渗漏现象。因此选择一个好的施工单位是至关重要的，建议公司今后开发新的项目能够优先选择这些队伍。
3、别墅项目施工配合单位多，单体数量大，地理面积广，如果想做好充分的管理，最大限度的发挥监理作用是十分重要的。在一期管理中就发现监理的责任心不够，因此在一期D区及二期A区工程及时更换了监理单位。所以在今后的开发过程中必须选择一个好的监理团队，并且在工程管理中，必须加强对监理的管理力度，关键工序如防水工程必须实行旁站监理，同时要制定相关处罚措施及考核制度，对不称职不合格的监理要及时进行撤換。
4、对于别墅项目，需控制开发的体量，如一次开发的体量较大，在管理上难免出现疏漏。如一期工程在设计还不是很完善的情况下，一次性开发一百多幢，加上前期工程管理人员较少，BC区88幢房屋仅有一名同志分管现场管理工作，造成了检查督促的力度不够。在后期的工程开发中，就充分吸取了教训：控制每期开发的体量，一期D区建设26幢，二期A区建设50幢，同时增加了项目管理人员，平均每人负责二十几幢，加强了管理力度。因此一期D区及二期A区的工程质量明显好于一期。
5、别墅不同于普通的住宅项目，别墅外立面形体丰富，房角较多，因此在别墅设计中关键部位的节点详图对于防水施工来说就显得尤为重要。在前期开发中设计图纸就缺乏这些关键部位的防水节点详图。在今后的开发中，施工图设计时必须要求设计院提供完整的防水节点详图以指导现场施工，同时作为工程管理人员检查质量的依据。
6、在图纸设计中，屋面防水多采用防水涂膜的形式，但从现场实际情况来看，屋面涂膜防水效果不理想，且涂膜防水层极易被破坏，防水层一旦被破坏就造成了渗漏隐患。因此建议在以后的图纸设计中屋面防水尽量采用卷材类柔性防水。
虽然住宅工程渗漏缺陷普遍存在，涉及因素多，但任何一家施工单位都很难保证所施工的住宅工程不渗漏，不过只要我们认真分析渗漏的原因，制定切实可行的技术措施，严格把好验收的事前控制，切实控制好每一道施工工序，并按照设计要求和操作规程施工，严格按规范要求验收，渗漏几率就会大大降低。
注：文章内所有公式及图表请以PDF形式查看。
下面就本工程出现的一些渗漏情况进行具体的分析研究：
一、墙面渗漏：
1、外墙渗漏主要位于进户门玄关处及卫生间墙面，主要是由于一期工程外墙设计为外墙文化石不勾缝铺贴，外墙劈开砖竖缝不勾缝铺贴,这样给整体墙面造成了无数可能产生渗水点的隐患。另外平屋面排水管的水舌过短，造成下雨时长时间雨水冲洗墙面，外墙砖缝隙内极容易积水，雨水顺着文化石缝隙渗入室内。
上图为屋面落水管距离墙面较近，造成雨水冲刷墙面
像这种外墙渗水，极难处理，不易找出渗水根源，这种情况目前没有很好的根本解决办法，现只能在室内渗漏处凿除后用堵漏王封堵，并且将屋面出水管采用明管引入地面。
在后期开发过程中，我们吸取了一期的经验教训，像一期C区冲沟内工程，一期D区及二期A区工程外墙砖及文化石的铺贴都采用勾缝铺贴，在检查过程中都没有发现墙面渗漏的情况。
上图为一期C区冲沟内D1型房屋外墙劈开砖横竖缝勾缝铺贴
2、还有一部分墙体渗漏主要位于斜屋面与墙面交接处、天沟与墙面交接处墙体。因为侧边墙体为砖砌体，而屋面为混凝土板，交接部位因沉降伸缩容易产生裂缝，尽管上面做了涂膜防水层，但是防水层非常容易被破坏，设计院对此部位也没有详细的防水节点详图，遇雨天时，雨水就会经由交接部位渗入室内。
此种情况重做结构已不现实，只有将室外交接部位凿开，重新用伸缩性较强的聚氨酯涂膜防水进行加强处理。
3、一期A8、A6户型房屋车库墙面渗水，由于该工程属于山地别墅项目，建筑设计对竖向设计考虑的不够充分，没有充分考虑室外景观回填土的标高，车库外墙采用砖砌填充墙，因此外侧没有做防水（地下室及车库砼外墙都已经做防水），景观回填土后就造成了渗漏的隐患。
这种情况只有将室外回填土挖除后，在砖砌外墙上重新做防水。
以上3种情况是墙面渗漏的主要原因，但还有一种情况也可能造成墙面的渗漏：外墙保温的施工造成的渗水隐患。本工程外墙保温采用的是挤塑聚苯板，保温板铺贴施工工艺采用的是点贴，这就在保温板里形成了一定得空隙，雨水一旦进入保温板内，就会到处流淌，只要碰到墙体薄弱开裂的地方就容易渗入室内，在今后的保温施工过程中必须要求保温板满贴。另外保温材料固定的锚钉钻孔后，也是造成雨水进入的一个隐患，在今后的施工中在固定锚钉钻孔后必须用密封材料进行封堵。 还有在保温与未做保温的建筑结构部位的交接处（如阳台、挑檐、女儿墙、屋顶装饰造型等），两种体系的材料性能相差较大，温度变化使它们在界面之间产生缝隙，雨水容易顺着裂隙进入保温板内，在今后的施工设计中，要充分考虑这一点，在交接部位进行处理，并且要有详细的节点处理详图。
二、屋面渗漏：
1、在一期ABC区的施工中，屋面瓦设计采用的是页岩瓦，页岩瓦不是规范的屋面瓦材料，无任何技术规范和相应配套的各种管件，不能形成完整的排水系统，且页岩瓦本身排水能力差，设计院也没有提供一个详细的安装节点，施工单位只是按照生产厂家提供的节点图进行施工。虽然采用的半瓦搭接施工，雨水依然能够从页岩瓦边缝流入防水层表面，在表面形成积水，造成渗漏隐患。我部坚持在一期D区及二期A区的施工中，将屋面瓦更改成标准规范的水泥瓦，消除了渗漏的隐患。
2、还有一部分屋面渗漏是由于在防水施工前，基层处理不到位，没有清扫干净，造成了渗水的隐患，像这种情况必须在屋面重新做防水层。在今后的施工中为了防止屋面渗漏首先要控制好结构施工，严格按图纸及规范要求施工，在混凝土浇筑时控制好混凝土配合比，并在浇筑完毕后进行浇水保养防止出现温度裂缝及冷缝，其次是在在防水施工前对结构进行试水试验，对出现渗漏的结构部位进行加强处理，最后严格控制防水施工，确保防水施工质量。
上图为屋面渗漏点
三、管道及管道井渗漏：
本工程设计比较注重外立面美观效果，所有下水全部采用内排水。发现的渗漏一是由于下水管爆裂或是脱节造成室内管道井渗漏，二是由于二次补洞处理不细，留有渗漏隐患：细石砼填塞不密实，面层未填实压光，周边封闭不严所致。对此采取将二次补洞的部分面层凿去，清洗干净，用1：2水泥砂浆加防水剂拍实压光的处理方法。下水管爆裂及脱节的将管道井凿除后重新安装管道后进行打压试验。 还有一部分管道渗漏是由于有部分阳台露台的排水采用侧排水方式：原设计排水图纸与结构图纸存在矛盾，造成原图纸设计下水无法安装，后期设计只能更改为侧排方式，但是对于原先已经开洞的管道改道，对堵洞及此处的防水施工都是有很严格的要求，一旦处理不到位，就有可能产生渗漏隐患。
上图为露台侧排地漏
为了消除管道井的渗漏隐患，我部坚持在一期D区及二期A区的图纸设计时取消了内排水及侧排水，全部更改为外排水。一是因为室内排水会产生一定的噪音，影响居住地舒适性，二是会造成很大的渗水隐患，而且一旦出现渗漏，将增加维修的难度。
四、门窗渗漏：
本工程独立别墅及双拼别墅门窗采用的是铝木门窗，联排别墅门窗采用的是铝合金门窗，安装工艺均采用先安装副框，后安装主框的方式。因门窗是按照建筑图纸缩尺生产副框，土建单位是按照结构图纸留置门窗洞口，由于建筑设计图纸与结构设计图纸存在矛盾，造成部分洞口留置不规范，副框安装后四周空隙较大，为此我部要求所有过大洞口缝隙必须用细石混凝土进行填塞，窗边四周必须用防水砂浆粉刷，为此还组织了专门的检查，发现不按规范进行填塞的一律要求进行返工处理。并且先进行了样窗的安装，安装完毕经过淋水试验确定无渗漏后方安排进行大面积的安装施工。经过努力，基本没有发现铝木门窗四周渗漏现象，只是联排别墅铝合金门窗下口局部出现渗漏，一是由于门窗公司外窗胶打的不到位以及部分外胶开裂造成渗漏，针对这种情况的渗漏门窗安装单位将门窗外口全部重新打胶进行处理。二是由于门窗外口劈开砖没有勾缝，门窗四周粉刷不到位造成的渗漏，针对这种情况土建单位将门窗外口四周劈开砖全部凿除后重新粉刷铺贴劈开砖。
对于自然天城项目的防渗漏方面还有如下几点想法及建议：
1、房屋的防水设计方案对房屋有无渗漏起着至关重要的作用，防水设计方案不是单一的设计，它是整个房屋设计的综合考虑，包括了主体设计，外装饰设计以及施工工艺的选择。如果防水设计方案本身就存在缺陷，那么房屋不可避免的存在渗漏的隐患。比如自然天城一期外墙装饰材料不勾缝的铺贴，虽然不能说渗漏不全是不勾缝造成的，但是可以说不勾缝为房屋出现渗漏埋下了一定的隐患，因为如果勾缝铺贴，最起码可以挡住水源直接进入的渠道，大大减弱雨水对墙面的冲刷。所以今后在施工图设计阶段一定要重视防水设计，要全方位，全方面地进行综合考虑。
2、施工单位是建设任务的最终承担者，是与工程质量关系最密切、最直接的单位，施工队伍的素质直接关系到工程建设的质量。比如一期BC区工程由南京市第十建筑工程公司进行施工，整个BC区分为四个标段，四家队伍进行施工，我们对每个标段是一样的管理一样的要求，但由于每个标段的工人水平、素质参差不齐，施工出来的房屋质量却有很大的差别，像三标段的施工质量最好，房屋渗漏现象明显少于其他几个标段。又比如自然天城一期D区工程选择了我司长期合作的施工单位江苏弘盛公司，二期A区工程选择了建筑施工特级企业南通新华建筑公司以及长期合作单位江苏中厦公司。工程质量明显好于一期工程，基本没有渗漏现象。因此选择一个好的施工单位是至关重要的，建议公司今后开发新的项目能够优先选择这些队伍。
3、别墅项目施工配合单位多，单体数量大，地理面积广，如果想做好充分的管理，最大限度的发挥监理作用是十分重要的。在一期管理中就发现监理的责任心不够，因此在一期D区及二期A区工程及时更换了监理单位。所以在今后的开发过程中必须选择一个好的监理团队，并且在工程管理中，必须加强对监理的管理力度，关键工序如防水工程必须实行旁站监理，同时要制定相关处罚措施及考核制度，对不称职不合格的监理要及时进行撤換。
4、对于别墅项目，需控制开发的体量，如一次开发的体量较大，在管理上难免出现疏漏。如一期工程在设计还不是很完善的情况下，一次性开发一百多幢，加上前期工程管理人员较少，BC区88幢房屋仅有一名同志分管现场管理工作，造成了检查督促的力度不够。在后期的工程开发中，就充分吸取了教训：控制每期开发的体量，一期D区建设26幢，二期A区建设50幢，同时增加了项目管理人员，平均每人负责二十几幢，加强了管理力度。因此一期D区及二期A区的工程质量明显好于一期。
5、别墅不同于普通的住宅项目，别墅外立面形体丰富，房角较多，因此在别墅设计中关键部位的节点详图对于防水施工来说就显得尤为重要。在前期开发中设计图纸就缺乏这些关键部位的防水节点详图。在今后的开发中，施工图设计时必须要求设计院提供完整的防水节点详图以指导现场施工，同时作为工程管理人员检查质量的依据。
6、在图纸设计中，屋面防水多采用防水涂膜的形式，但从现场实际情况来看，屋面涂膜防水效果不理想，且涂膜防水层极易被破坏，防水层一旦被破坏就造成了渗漏隐患。因此建议在以后的图纸设计中屋面防水尽量采用卷材类柔性防水。
虽然住宅工程渗漏缺陷普遍存在，涉及因素多，但任何一家施工单位都很难保证所施工的住宅工程不渗漏，不过只要我们认真分析渗漏的原因，制定切实可行的技术措施，严格把好验收的事前控制，切实控制好每一道施工工序，并按照设计要求和操作规程施工，严格按规范要求验收，渗漏几率就会大大降低。
注：文章内所有公式及图表请以PDF形式查看。