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[摘 要]本文利用SWOT分析方法，对御湖半山房地产项目进行分析，提出此项目的优势及劣势，并分析它的机会及威胁。
[关键词]御湖半山 房地产项目 分析
一、项目营销环境
（1）项目基本信息
本项目总用地面积463521.39㎡，约700亩；计容积率总建筑面积约373676.79万平米，容积率约0.81，绿化率50%，覆盖率26.4%，总户数2362户，公建面积12397平米，住宅面积约361279.79平米，车位与住宅比率约1：1。
（2）项目核心价值点
1.南昌独一无二的区位价值：御湖半山位于新建县乐化镇岭背林场老屋山，距八一广场25分钟左右车程，距红谷滩中心区约15分钟车程，距昌北国际机场仅10分钟车程，是地铁一号线的起点站，项目南与昌北经济开发区相连，西与溪霞风景区毗邻，东邻昌北高校城，与江西财经大学等36所江西高校为邻。
2.不可逾越的圈层，纯粹高端人群社区：整个小区占地面积约700亩，南昌罕有；纯生态半山别墅，依山而建，地势最高落差达到56米，南昌唯一；纯粹西班牙风格园林，纯双水岸生活，独家引入德国先进人工湿地水处理系统，保证湖水常年清澈。
3.开发商品牌：市政公用集团在江西100强中排名21，是中国服务业500强企业，在水务、公共交通领域全国排名第6位，相继开发了蓝湾半岛、蓝天碧水购物广场、紫金园、金融街、昌南客运站等房地产项目。
4.世界级皇家物管世邦魏理仕——拥有二百多年房地产服务经验的"世邦魏理仕"由CB Commercial与REI Ltd（魏理仕控股公司）合并而成。既是世界上最大及历史最悠久的国际物业公司，也是全球排名第一、首家通过国家级物业管理一级资质的国际物业顾问。
二、御湖半山SWOT分析
（1）优势与劣势
1.从使用型消费者分析
对于使用型消费者而言，御湖半山别墅的优势表现为：
① 半山别墅和一般别墅一样具有相同的居住、办公等使用价值；
②御湖半山别墅具有良好的“森林浴”功能；在提倡环保、绿色自然环境的今天、舒适和养生是现代人追求的第一目的，而项目的森林浴功能更能让业主体验到项目的良苦用心、为销售的绝佳手段之一。
③极佳的“避暑胜地”；全球变暖趋势导致暑期人们都习惯花钱去避暑胜地度假、而御湖半山项目的天然避暑环境也是一大亮点、业主可在别墅自行享受天然的舒适环境。
劣势表现为：
a无产权，仅有50年使用权；对于很多从长远角度来考虑买房的消费者来说需要更长的使用权年限。
b安全性考虑；周边还属于发展中的郊区、进住之路比较脏乱。周边的发展属于不可控的范围。
c所处地区经济发展水平有限，交通、通讯还相对不发达，项目周边服务配套少。
d项目的整体形象较弱，市场上的口碑较差，同时工程进度制约销售。
（2）机会
1.南昌市缺乏高品质楼盘
就南昌市目前所销售的楼盘而言，主要集中在中低档市场，而高端市场具有一定的开发潜力，在高速的经济增长之下高端楼盘投资回报率显然要高。
2.红谷滩新区“二次创业”新风潮
红谷滩新区为全力打造南昌中央商务区，已引进15家金融机构落户。同时，将重点打造以万达广场为中心的红谷商圈，以南昌国际展览中心和省展演中心为中心的红角洲商圈，进而加快建立红谷滩现代新城。御湖半山项目距离红谷滩中心大约15分钟的车程，相应地也能吸引市场对御湖半山项目的高度关注。
3.不可复制的自然资源
御湖半山坐拥1500亩御湖，40000平米龙泉湖，千倾原始森林资源（来龙山），山体公园，沿山体地势，在保留原生态山体植被基础上，打造私家登山道。是未来空港新城的升值潜力股。
（3）威胁
1.别墅的售价或租价相对较高
江西省内的消费水平整体还不是很高、别墅的普及率还比较低、而这需要一个长期的过程。
2.销售压力大
考虑到南昌市别墅销售业界竞争很大，别墅项目的销售成本又很高。因此本项目的全精品打造，必然提升本项目造价，这相对其他同类项目并无优势可言，并最终给项目销售带来极大压力。
3.产品同质化严重
在目前市场产品同质化的今天，南昌市已经迈入了品质时代，如何在成本与产品两个方面同时做到创新，吸引消费者关注度，力压群雄是本项目最大的威胁所在。
参考文献：
[1] 李玮娜. 浅析房地产体验营销的现状及发展趋势[J]. 商场现代化， 2009， （24）
[2] 王安琪. 房地产体验营销策略探讨[J]. 商业时代， 2009， （06）
[3] 段勇. 浅谈中国房地产企业的营销现状及未来营销模式[J]. 现代商业， 2008， （20）
[4] 徐燕. 2008，北京，别墅市场分析[J]. 城市开发， 2008， （01）
[关键词]御湖半山 房地产项目 分析
一、项目营销环境
（1）项目基本信息
本项目总用地面积463521.39㎡，约700亩；计容积率总建筑面积约373676.79万平米，容积率约0.81，绿化率50%，覆盖率26.4%，总户数2362户，公建面积12397平米，住宅面积约361279.79平米，车位与住宅比率约1：1。
（2）项目核心价值点
1.南昌独一无二的区位价值：御湖半山位于新建县乐化镇岭背林场老屋山，距八一广场25分钟左右车程，距红谷滩中心区约15分钟车程，距昌北国际机场仅10分钟车程，是地铁一号线的起点站，项目南与昌北经济开发区相连，西与溪霞风景区毗邻，东邻昌北高校城，与江西财经大学等36所江西高校为邻。
2.不可逾越的圈层，纯粹高端人群社区：整个小区占地面积约700亩，南昌罕有；纯生态半山别墅，依山而建，地势最高落差达到56米，南昌唯一；纯粹西班牙风格园林，纯双水岸生活，独家引入德国先进人工湿地水处理系统，保证湖水常年清澈。
3.开发商品牌：市政公用集团在江西100强中排名21，是中国服务业500强企业，在水务、公共交通领域全国排名第6位，相继开发了蓝湾半岛、蓝天碧水购物广场、紫金园、金融街、昌南客运站等房地产项目。
4.世界级皇家物管世邦魏理仕——拥有二百多年房地产服务经验的"世邦魏理仕"由CB Commercial与REI Ltd（魏理仕控股公司）合并而成。既是世界上最大及历史最悠久的国际物业公司，也是全球排名第一、首家通过国家级物业管理一级资质的国际物业顾问。
二、御湖半山SWOT分析
（1）优势与劣势
1.从使用型消费者分析
对于使用型消费者而言，御湖半山别墅的优势表现为：
① 半山别墅和一般别墅一样具有相同的居住、办公等使用价值；
②御湖半山别墅具有良好的“森林浴”功能；在提倡环保、绿色自然环境的今天、舒适和养生是现代人追求的第一目的，而项目的森林浴功能更能让业主体验到项目的良苦用心、为销售的绝佳手段之一。
③极佳的“避暑胜地”；全球变暖趋势导致暑期人们都习惯花钱去避暑胜地度假、而御湖半山项目的天然避暑环境也是一大亮点、业主可在别墅自行享受天然的舒适环境。
劣势表现为：
a无产权，仅有50年使用权；对于很多从长远角度来考虑买房的消费者来说需要更长的使用权年限。
b安全性考虑；周边还属于发展中的郊区、进住之路比较脏乱。周边的发展属于不可控的范围。
c所处地区经济发展水平有限，交通、通讯还相对不发达，项目周边服务配套少。
d项目的整体形象较弱，市场上的口碑较差，同时工程进度制约销售。
（2）机会
1.南昌市缺乏高品质楼盘
就南昌市目前所销售的楼盘而言，主要集中在中低档市场，而高端市场具有一定的开发潜力，在高速的经济增长之下高端楼盘投资回报率显然要高。
2.红谷滩新区“二次创业”新风潮
红谷滩新区为全力打造南昌中央商务区，已引进15家金融机构落户。同时，将重点打造以万达广场为中心的红谷商圈，以南昌国际展览中心和省展演中心为中心的红角洲商圈，进而加快建立红谷滩现代新城。御湖半山项目距离红谷滩中心大约15分钟的车程，相应地也能吸引市场对御湖半山项目的高度关注。
3.不可复制的自然资源
御湖半山坐拥1500亩御湖，40000平米龙泉湖，千倾原始森林资源（来龙山），山体公园，沿山体地势，在保留原生态山体植被基础上，打造私家登山道。是未来空港新城的升值潜力股。
（3）威胁
1.别墅的售价或租价相对较高
江西省内的消费水平整体还不是很高、别墅的普及率还比较低、而这需要一个长期的过程。
2.销售压力大
考虑到南昌市别墅销售业界竞争很大，别墅项目的销售成本又很高。因此本项目的全精品打造，必然提升本项目造价，这相对其他同类项目并无优势可言，并最终给项目销售带来极大压力。
3.产品同质化严重
在目前市场产品同质化的今天，南昌市已经迈入了品质时代，如何在成本与产品两个方面同时做到创新，吸引消费者关注度，力压群雄是本项目最大的威胁所在。
参考文献：
[1] 李玮娜. 浅析房地产体验营销的现状及发展趋势[J]. 商场现代化， 2009， （24）
[2] 王安琪. 房地产体验营销策略探讨[J]. 商业时代， 2009， （06）
[3] 段勇. 浅谈中国房地产企业的营销现状及未来营销模式[J]. 现代商业， 2008， （20）
[4] 徐燕. 2008，北京，别墅市场分析[J]. 城市开发， 2008， （01）