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摘要：为改善民生和推动经济持续、平稳发展，解决日益激化的住房问题，真正实现“居者有其屋”，全国大规模实施廉租房、公租房、棚户区改造、经济适用房等保障性安居工程。2014年起，廉租房、公租房并轨运行（统称公共租赁住房），统一申报渠道、审核程序，方便了群众，提高了工作效率，同时仍存在着诸多问题，本文结合工作实际，简要归纳普遍存在的问题及对策。
关键词：廉租住房;公共租赁住房;并轨运行;问题;原因;对策
实施廉租住房、公共租赁住房等城镇保障性安居工程是保障和改善民生、维护社会公平与和谐稳定的重大举措，是民生工程、民心工程。租廉租住房是政府投资，按限定的单套房屋建筑面积标准建设、购买、改建后面向城镇低收入住房困难家庭提供租金补贴或以低廉的租金配租的保障性住房;公共租赁住房是政府投资、政企共同投资、政策支持企业投资，按限定的单套房屋建筑面积标准建设、购买、改建后，面向城镇中等偏下和低收入住房困难家庭、单身人士、新就业无房职工、进城务工人员以低于市场价格的租金配租的保障性住房。从2014年起，全国公共租赁住房和廉租住房并轨运行，并轨后统称公共租赁住房。
公共租赁住房和廉租住房并轨运行是完善住房保障体系，提高保障性住房资源配置的有效措施，是改善住房保障公共服务的重要途径，是维护社会公平正义的具体举措。并轨后，公共租赁住房和廉租住房合并建设，统一规划，统一选址，统一建设，中央各项保障措施、配套政策继续实施，建设标准不变;资金管理按公共租赁住房的程序实施，廉租住房租赁补贴继续按规定发放;保障对象涵盖原廉租住房、公共租赁住房的保障对象，既包括符合规定条件的城镇低收入住房困难家庭，也包括符合条件的城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的农业转移人口或外来务工人员;统一受理申请、统一审核准入，根据房源情况、综合保障对象收入水平、住房困难程度、申请顺序合理轮候排序，统一轮候配租，在确保符合住房救助规定标准的住房困难最低生活保障家庭、分散供养特困人员应保尽保基础上，优先保障符合规定条件的城镇低收入住房困难家庭。
一、公共租赁住房并轨运行中存在的问题及原因简述
公共租赁住房并轨运行，优化了保障房资源配置，方便了群众，提高了工作效率，但在建设、分配和后续管理实际工作中仍然存在着诸多问题。
（一）公共租赁住房资金筹措困难、资金筹集不到位，建设资金不足。由于公共租赁住房是以保障民生为宗旨、不以营利为目的、不具备营利性，其房源筹集和建成后的运营维护都依赖政府直接投资，加上所需资金量大、筹措任务繁重，地方政府又是资金筹措的主体，而地方政府资金筹措制度尚不健全、资金来源单一。
（二）公共租赁住房土地供应量不足、供应制度不完善。由于基层政府财力有限，较多考虑增加财政收入，大部分是土地财政、都把商品房开发用地作为主要的供应对象，造成公共租赁住房用地在计划中的比例不足，更无法从长远的规划中建立起持续有效的供应体系。
（三）公共租赁住房建设工作中规划选址、建筑施工图设计、工程建设管理等不到位、不规范。
1.公共租赁住房选址偏远。由于城区土地资源稀缺，无多余用地指标用于公共租赁住房建设，故公共租赁住房建设项目选址多在城郊、城市偏远地区或城乡结合部，交通不便，公共服务设施配套跟不上，给居住对象生活带来不利影响。
2.公共租赁住房建筑施工图设计不周，存在房屋套型不符、设计滞后、内部空间结构不合理、对一些使用功能及建筑模数等技术方面不重视，影响住宅使用功能，有的甚至图纸残缺不全、边设计边施工，设计、审图不严格。
3.公共租赁住房建设质量存在隐患，一方面，由于公共租赁住房工作量大、任务重，管理部门人手少、忙不过来，未能严格履行管理责任，有的项目未完全取得建设用地批准书、建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证、建筑施工许可证等“四证”就开工建设，有些未办理竣工验收或验收不合格就交付使用，保修服务差;其次，勘察、设计、监理和工程质量监督机构对各自质量控制责任履行不到位，存在施工工艺差、建筑材料质量不合格現象，导致工程存在质量隐患。
（四）公共租赁住房相关法律体系、法律制度不够完善;管理机构不健全，部门之间未构建信息共享平台，信息不畅通;收入审核制度不完善，准入审核手段单一，分配和使用管理不规范。
1.当前的政策法规主要是住建部等有关部委颁布的部门规章及规范性文件，地方政府出台的有关制度缺乏立法支撑，强制约束力不足，使保障目标不够清晰，保障职能、保障范围、违规责任定位模糊，削弱了政策的实施效果，出现的收租难、腾退难等问题均与住房保障法律的缺位有较大关系。
2.公共租赁住房管理实际工作中客观上地方政府人力、财力限制和意识上不重视，有的区（县）、街道没有专门的机构和人员从事保障工作，未落实工作经费，基层保障工作力量薄弱;此外，由于未建立与公安、人力资源、房管、金融、工商、税务等部门的数据信息共享机制，使保障对象的核查工作流于形式，不符合条件的家庭仍审批通过、获得保障，房屋配租后又被空置，甚至被转借、转租、转让，违规获利;街道办事处或者镇人民政府对保障对象家庭人口、收入及住房状况的年度审核多停留在程序上而不是真实核查，致使相关违规行为获得复审通过，缺乏有效的审查退出机制。
二、公共租赁住房政策是一项系统工程，在建设、分配、管理的每个环节都需要国家部委、地方政府以及广大群众的群策群力、恪尽职责、共同努力，采取行之有效的管理措施，方能保证其顺利实施。
（一）资金一直是公共租赁住房建设的短板，要解决资金筹集问题，首先要提高各级政府认识，充分利用好财政投资、公积金增值收益、银行贷款、政府的税费优惠、资本市场和民间资本这“五大法宝”来筹集资金;其次，政府的投入只能起带头作用，要使公共租赁住房长久良性运行，必须积极拓展思路，多途径、多渠道筹措资金，一是放开或允许地方政府多渠道投资，扩大地方政府债券的发行，二是发行市政债券，三是在各级政府监管下，成立相对独立的地方融资股份有限公司，发行股票和公司债券来筹措资金，独立经营、市场化运作，四是借鉴体育彩票、福利彩票，发行住房保障彩票。 （二）完善公共租赁住房土地供应制度。一方面，调整和完善土地供应结构，各地根据实际情况制定出适合的公共租赁住房和商品房土地供应比例，适当加大公共租赁住房在房地产市场中的比例。另一方面，建立城市规划、用地计划与公共租赁住房建设衔接机制，年度用地指标中优先考虑公共租赁住房用地，也可专门把公共租赁住房用地计划单列，实行专项考核。
（三）解决公共租赁住房的规划选址、设计、工程施工建设中存在的问题，需要各方责任主体切实履行责任、共同努力、
1.解决公共租赁住房选址偏远问题可采取提前规划和进行规划方案听证的措施，一是提前统筹规划，先将本地区公共租赁住房适用人群建立起数据库，从数量、职业、区域等要素统计造册进行分析研究，结合城市配套设施确定项目选址的地域和分布，若出现用地紧张或与商品房开发有冲突的地块，可将公共租赁住房与商品房配套建设;二是规划方案初定后，召开听证会，集中行业内专家、人民代表、公共租赁住房适用人群代表、政府部门代表参加听证会，认真听取并研究各方意见和建议，最后结合本地区实际情况做出实施方案。
2.公共租赁住房的设计应委托设计资质较高、设计能力较强的设计单位，设计单位要安排资历、设计水平较高的设计师进行设计，不仅要以使用功能为主，且要兼顾户型的平面布局、空间结构，考虑小户型的特殊性，又要顾及到出入、使用的舒适性;同时，又要从长远考虑，随着居住条件的不断改变，公共租赁住房适用人群将逐渐缩小，将来空置率升高时，现在50平方米以下的公共租赁住房，可根据需要将两户改为一户，而使用功能、舒适性又不降低，并从节能角度考虑改动成本最小，届时政府可将其向社会出售，回笼资金。
3.公共租赁住房工程质量管理应加大项目监管力度，专人负责，实行项目管理负责制，定期巡查，对施工过程严防严守，严格落实工程建设各方主体和从业人员的质量责任;各级质量安全监督机构要严把材料关，进
场材料验收要达标，各项质量检测数据真实准确，分部分项工程检查到位，抓好抓实现场施工;进一步实现监管全覆盖，严格实行分户验收制度，建立健全投诉举报制度。
（四）进一步完善公共租赁住房法律体系，健全管理机构、加强部门衔接，完善审核机制，加强分配和入住后续管理。
1.逐步提高包括公共租赁住房在内的保障性住房的立法层次，建立完善的法律体系，与整个社会保障法律制度相衔接，进一步明确住房保障工作的保障目标、保障职能、保障范围及违规责任定位，制定出包括行政惩罚、追究法律责任、给予刑事惩处三个层面的严格的惩罚制度，为地方政府出台有关制度提供有力立法支撑。
2.健全基层保障机构，认真落实工作经费，充实基层保障管理人员力量，明确分级负责制，在区（县）、街一级明确承担住房保障工作的专职机构、确定专职工作人员，完善考核奖惩、责任追究制度;
3.建立统一的保障性住房资格审核平台，构建与社保、民政、公安（车辆和户籍管理）、税务、金融、房管、公积金中心等部门的信息共享平台，建立、完善个人信用机制;
4.以收入核算和社区群众评议相结合的办法审核保障对象，即，个人负责提供家庭财产和家庭收入的相关证明资料，社区负责调查、汇总其家庭生活方式、消费结构并组织社区群众评议，政府部门建立其家庭经济信息系统，通过信息共享平台进行综合审查，确保审核的公平、公正。
5.建立动态管理制度，加强統计和调查工作，适时掌握保障对象家庭的基本情况，动态跟踪管理，联合社区、街道、民政、公安等部门，每年对保障对象进行审核;对不再符合保障条件的家庭，给予一定的过渡期，同时给予一定的租金补贴，增加其造血功能，促使其到市场上去租房，打破公共租赁住房保障的“终身制”现象，对确实不愿意搬出的住户，可按市场价格出售给住户，政府利用售房资金来筹集新的房源;同时，严格实施信息公开制度，健全监督举报体系，发挥公众的监督作用，鼓励群众检举揭发违规行为，严格实施惩罚制度，完善退出机制，让更多真正有住房困难的中低收入家庭居有其屋。
总之，建立完善的公共租赁住房保障制度，加强公共租赁住房建设，有效解决中低收入阶层及特殊群体的住房问题，将有助于改善民生、推动我国经济持续、平稳发展，解决日益激化的住房问题，真正实现“居者有其屋”，全体同仁勤勤恳恳、兢兢业业地做好公共租赁住房的各项工作，就是为广大人民群众和住房困难家庭改善居住条件做贡献，就是为社会经济发展与社会和谐稳定做贡献。
参考文献：
[1]关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知（建保[2013]178号）
[2]国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见（国办发[2011]45号）
[3]《廉租住房保障办法》（建设部、国家发改委、监察部等九部委令 第162号）
[4]公共租赁住房管理办法（住房和城乡建设部令11号）
[5]苑显悦，我国公共租赁住房建设问题与对策研究[D].山东财经大学，2013.
[6]曹莹，保障性住房建设与管理中的问题及对策研究[D].华中师范大学，2013.
关键词：廉租住房;公共租赁住房;并轨运行;问题;原因;对策
实施廉租住房、公共租赁住房等城镇保障性安居工程是保障和改善民生、维护社会公平与和谐稳定的重大举措，是民生工程、民心工程。租廉租住房是政府投资，按限定的单套房屋建筑面积标准建设、购买、改建后面向城镇低收入住房困难家庭提供租金补贴或以低廉的租金配租的保障性住房;公共租赁住房是政府投资、政企共同投资、政策支持企业投资，按限定的单套房屋建筑面积标准建设、购买、改建后，面向城镇中等偏下和低收入住房困难家庭、单身人士、新就业无房职工、进城务工人员以低于市场价格的租金配租的保障性住房。从2014年起，全国公共租赁住房和廉租住房并轨运行，并轨后统称公共租赁住房。
公共租赁住房和廉租住房并轨运行是完善住房保障体系，提高保障性住房资源配置的有效措施，是改善住房保障公共服务的重要途径，是维护社会公平正义的具体举措。并轨后，公共租赁住房和廉租住房合并建设，统一规划，统一选址，统一建设，中央各项保障措施、配套政策继续实施，建设标准不变;资金管理按公共租赁住房的程序实施，廉租住房租赁补贴继续按规定发放;保障对象涵盖原廉租住房、公共租赁住房的保障对象，既包括符合规定条件的城镇低收入住房困难家庭，也包括符合条件的城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的农业转移人口或外来务工人员;统一受理申请、统一审核准入，根据房源情况、综合保障对象收入水平、住房困难程度、申请顺序合理轮候排序，统一轮候配租，在确保符合住房救助规定标准的住房困难最低生活保障家庭、分散供养特困人员应保尽保基础上，优先保障符合规定条件的城镇低收入住房困难家庭。
一、公共租赁住房并轨运行中存在的问题及原因简述
公共租赁住房并轨运行，优化了保障房资源配置，方便了群众，提高了工作效率，但在建设、分配和后续管理实际工作中仍然存在着诸多问题。
（一）公共租赁住房资金筹措困难、资金筹集不到位，建设资金不足。由于公共租赁住房是以保障民生为宗旨、不以营利为目的、不具备营利性，其房源筹集和建成后的运营维护都依赖政府直接投资，加上所需资金量大、筹措任务繁重，地方政府又是资金筹措的主体，而地方政府资金筹措制度尚不健全、资金来源单一。
（二）公共租赁住房土地供应量不足、供应制度不完善。由于基层政府财力有限，较多考虑增加财政收入，大部分是土地财政、都把商品房开发用地作为主要的供应对象，造成公共租赁住房用地在计划中的比例不足，更无法从长远的规划中建立起持续有效的供应体系。
（三）公共租赁住房建设工作中规划选址、建筑施工图设计、工程建设管理等不到位、不规范。
1.公共租赁住房选址偏远。由于城区土地资源稀缺，无多余用地指标用于公共租赁住房建设，故公共租赁住房建设项目选址多在城郊、城市偏远地区或城乡结合部，交通不便，公共服务设施配套跟不上，给居住对象生活带来不利影响。
2.公共租赁住房建筑施工图设计不周，存在房屋套型不符、设计滞后、内部空间结构不合理、对一些使用功能及建筑模数等技术方面不重视，影响住宅使用功能，有的甚至图纸残缺不全、边设计边施工，设计、审图不严格。
3.公共租赁住房建设质量存在隐患，一方面，由于公共租赁住房工作量大、任务重，管理部门人手少、忙不过来，未能严格履行管理责任，有的项目未完全取得建设用地批准书、建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证、建筑施工许可证等“四证”就开工建设，有些未办理竣工验收或验收不合格就交付使用，保修服务差;其次，勘察、设计、监理和工程质量监督机构对各自质量控制责任履行不到位，存在施工工艺差、建筑材料质量不合格現象，导致工程存在质量隐患。
（四）公共租赁住房相关法律体系、法律制度不够完善;管理机构不健全，部门之间未构建信息共享平台，信息不畅通;收入审核制度不完善，准入审核手段单一，分配和使用管理不规范。
1.当前的政策法规主要是住建部等有关部委颁布的部门规章及规范性文件，地方政府出台的有关制度缺乏立法支撑，强制约束力不足，使保障目标不够清晰，保障职能、保障范围、违规责任定位模糊，削弱了政策的实施效果，出现的收租难、腾退难等问题均与住房保障法律的缺位有较大关系。
2.公共租赁住房管理实际工作中客观上地方政府人力、财力限制和意识上不重视，有的区（县）、街道没有专门的机构和人员从事保障工作，未落实工作经费，基层保障工作力量薄弱;此外，由于未建立与公安、人力资源、房管、金融、工商、税务等部门的数据信息共享机制，使保障对象的核查工作流于形式，不符合条件的家庭仍审批通过、获得保障，房屋配租后又被空置，甚至被转借、转租、转让，违规获利;街道办事处或者镇人民政府对保障对象家庭人口、收入及住房状况的年度审核多停留在程序上而不是真实核查，致使相关违规行为获得复审通过，缺乏有效的审查退出机制。
二、公共租赁住房政策是一项系统工程，在建设、分配、管理的每个环节都需要国家部委、地方政府以及广大群众的群策群力、恪尽职责、共同努力，采取行之有效的管理措施，方能保证其顺利实施。
（一）资金一直是公共租赁住房建设的短板，要解决资金筹集问题，首先要提高各级政府认识，充分利用好财政投资、公积金增值收益、银行贷款、政府的税费优惠、资本市场和民间资本这“五大法宝”来筹集资金;其次，政府的投入只能起带头作用，要使公共租赁住房长久良性运行，必须积极拓展思路，多途径、多渠道筹措资金，一是放开或允许地方政府多渠道投资，扩大地方政府债券的发行，二是发行市政债券，三是在各级政府监管下，成立相对独立的地方融资股份有限公司，发行股票和公司债券来筹措资金，独立经营、市场化运作，四是借鉴体育彩票、福利彩票，发行住房保障彩票。 （二）完善公共租赁住房土地供应制度。一方面，调整和完善土地供应结构，各地根据实际情况制定出适合的公共租赁住房和商品房土地供应比例，适当加大公共租赁住房在房地产市场中的比例。另一方面，建立城市规划、用地计划与公共租赁住房建设衔接机制，年度用地指标中优先考虑公共租赁住房用地，也可专门把公共租赁住房用地计划单列，实行专项考核。
（三）解决公共租赁住房的规划选址、设计、工程施工建设中存在的问题，需要各方责任主体切实履行责任、共同努力、
1.解决公共租赁住房选址偏远问题可采取提前规划和进行规划方案听证的措施，一是提前统筹规划，先将本地区公共租赁住房适用人群建立起数据库，从数量、职业、区域等要素统计造册进行分析研究，结合城市配套设施确定项目选址的地域和分布，若出现用地紧张或与商品房开发有冲突的地块，可将公共租赁住房与商品房配套建设;二是规划方案初定后，召开听证会，集中行业内专家、人民代表、公共租赁住房适用人群代表、政府部门代表参加听证会，认真听取并研究各方意见和建议，最后结合本地区实际情况做出实施方案。
2.公共租赁住房的设计应委托设计资质较高、设计能力较强的设计单位，设计单位要安排资历、设计水平较高的设计师进行设计，不仅要以使用功能为主，且要兼顾户型的平面布局、空间结构，考虑小户型的特殊性，又要顾及到出入、使用的舒适性;同时，又要从长远考虑，随着居住条件的不断改变，公共租赁住房适用人群将逐渐缩小，将来空置率升高时，现在50平方米以下的公共租赁住房，可根据需要将两户改为一户，而使用功能、舒适性又不降低，并从节能角度考虑改动成本最小，届时政府可将其向社会出售，回笼资金。
3.公共租赁住房工程质量管理应加大项目监管力度，专人负责，实行项目管理负责制，定期巡查，对施工过程严防严守，严格落实工程建设各方主体和从业人员的质量责任;各级质量安全监督机构要严把材料关，进
场材料验收要达标，各项质量检测数据真实准确，分部分项工程检查到位，抓好抓实现场施工;进一步实现监管全覆盖，严格实行分户验收制度，建立健全投诉举报制度。
（四）进一步完善公共租赁住房法律体系，健全管理机构、加强部门衔接，完善审核机制，加强分配和入住后续管理。
1.逐步提高包括公共租赁住房在内的保障性住房的立法层次，建立完善的法律体系，与整个社会保障法律制度相衔接，进一步明确住房保障工作的保障目标、保障职能、保障范围及违规责任定位，制定出包括行政惩罚、追究法律责任、给予刑事惩处三个层面的严格的惩罚制度，为地方政府出台有关制度提供有力立法支撑。
2.健全基层保障机构，认真落实工作经费，充实基层保障管理人员力量，明确分级负责制，在区（县）、街一级明确承担住房保障工作的专职机构、确定专职工作人员，完善考核奖惩、责任追究制度;
3.建立统一的保障性住房资格审核平台，构建与社保、民政、公安（车辆和户籍管理）、税务、金融、房管、公积金中心等部门的信息共享平台，建立、完善个人信用机制;
4.以收入核算和社区群众评议相结合的办法审核保障对象，即，个人负责提供家庭财产和家庭收入的相关证明资料，社区负责调查、汇总其家庭生活方式、消费结构并组织社区群众评议，政府部门建立其家庭经济信息系统，通过信息共享平台进行综合审查，确保审核的公平、公正。
5.建立动态管理制度，加强統计和调查工作，适时掌握保障对象家庭的基本情况，动态跟踪管理，联合社区、街道、民政、公安等部门，每年对保障对象进行审核;对不再符合保障条件的家庭，给予一定的过渡期，同时给予一定的租金补贴，增加其造血功能，促使其到市场上去租房，打破公共租赁住房保障的“终身制”现象，对确实不愿意搬出的住户，可按市场价格出售给住户，政府利用售房资金来筹集新的房源;同时，严格实施信息公开制度，健全监督举报体系，发挥公众的监督作用，鼓励群众检举揭发违规行为，严格实施惩罚制度，完善退出机制，让更多真正有住房困难的中低收入家庭居有其屋。
总之，建立完善的公共租赁住房保障制度，加强公共租赁住房建设，有效解决中低收入阶层及特殊群体的住房问题，将有助于改善民生、推动我国经济持续、平稳发展，解决日益激化的住房问题，真正实现“居者有其屋”，全体同仁勤勤恳恳、兢兢业业地做好公共租赁住房的各项工作，就是为广大人民群众和住房困难家庭改善居住条件做贡献，就是为社会经济发展与社会和谐稳定做贡献。
参考文献：
[1]关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知（建保[2013]178号）
[2]国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见（国办发[2011]45号）
[3]《廉租住房保障办法》（建设部、国家发改委、监察部等九部委令 第162号）
[4]公共租赁住房管理办法（住房和城乡建设部令11号）
[5]苑显悦，我国公共租赁住房建设问题与对策研究[D].山东财经大学，2013.
[6]曹莹，保障性住房建设与管理中的问题及对策研究[D].华中师范大学，2013.