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【摘要】房地产企业“营改增”后税负情况对企业的财务成本管理、经营模式选择和市场行为等将产生深远影响。本文先后通过模拟计算以及对全国部分城市已完工项目测算分析得出：在假设房地产企业进项税额抵扣能够完全取得的情况下，税改后税负随着开发成本占营业收入比例的提高而降低，甚至可低于税改前税负。房地产企业应合理规划税改后项目可控成本组成，尽可能提高可抵扣进项业务比重，在可接受的销售利润率范围内合理确定房价从而减轻企业税负。
【关键词】营改增；房地产；税负
国家税务总局于2015年将全面启动房地产业营业税改增值税的试点工作，作为我国结构性减税和产业结构优化的重大举措，房地产业“营改增”对房地产企业税负的影响是值得研究的重大问题。房地产企业“营改增”后税负情况对企业的财务成本管理、经营模式选择和市场行为等将产生深远影响。鉴于此，本文首先通过模拟计算，测算出“营改增”后房地产企业的税负情况，经结果分析找出影响税负的影响因素。然后，对部分城市已完工项目“营改增”后税负情况进行计算分析，提出房地产企业欲在“营改增”后实现减税目标应采取的对策。
一、文献综述
彭晓洁（2014）通过模型分析表明：当房地产企业的销项税率为11%，进项税率为6%，可抵扣比例为100%，营业成本与营业收入之比小于81.83%时，房地产税负会明显增加。
张运贤（2014）通过对“营改增”后房地产企业开发成本、税负影响进行分析得出：“营改增”后税负不论绝对值还是相对值都有不同程度地降低。
赵晖（2013）依据天津地区房地产行业基础数据，假定建筑、房地产行业均适用11%的增值税率，其他部分现代服务业适用6%的税率，所有属于抵扣范围的进项税都取得增值税发票得到抵扣，推算出房地产企业税改后，天津地区税负较之前下降约0.82%。
二、“营改增”对房地产企业的影响
1、房地产企业中的存货占企业资产的比例很高，税改期初，房地产企业资产中的存货和固定资产很可能会和交通、通信业一样不能抵扣。目前房地产行业将长期处于下行趋势，存货挤压严重，消化存货大致需要2-4年时间，这将导致房地产企业税改后销售存货时会产生大量的销项税额，同时缺少相对应的抵扣进项税额，企业的增值税税负与税改前相比很可能成倍增长。
2、土地费用和建筑安装成本占房地产企业开发成本的比例较大。推行“营改增”后，房地产企业税负主要受到这两项成本的进项抵扣情况的影响。
3、依据税负转嫁性原理，“营改增”后税负增加的建筑施工企业会通过提高总包投标报价、签订总包合同时增加因拖欠工程款造成税负增加的损失赔偿条款等方式，使得房地产企业作为建筑业下游企业建安成本增加。
4、“营改增”之前，房地产企业一般采用预售方式，在确认预售收入当期按5%的税率缴纳营业税。“营改增”后，房地产开发项目一般先购入建设、设计、建材等能产生进项税额抵扣的服务和材料，因而在新项目开发之初较长时间内无税可缴或只需缴纳较少的增值税，这将减少房地产企业项目前期流动资金占用。
三、“营改增”后房地产企业税负模拟计算
假设：某市房地产公司出售一幢写字楼，销售收入为10000万元。开发该写字楼有关支出为：土地出让金及其他费用1000万元，房地产开发成本4000万元（将可取得抵扣税率全部按11%考虑），期间费用1500万元；所在地政府规定用于计算土地增值税的其他房地产开发费用扣除比例为10%，增值税销项税按11%计算。（仅考虑营业税、增值税、城市维护建设税、教育费附加、土增税和企业所得税；在该条件下，“营改增”前总税负率为19.57%，所得税前销售利润率为20.58%。）
1、土地出让金及其他费用不可抵扣，可进行进项抵扣的成本分别按占开发成本的100%、90%、80%、70%、60%、50%进行计算，结果如图1所示：
从图1可知，当开发成本一定时，“营改增”后总税负随着可抵扣进项税额比例的减小而增加；所得税前销售利润率随着可抵扣进项税额比例的降低而降低。
因此税改后，房地产企业只有取得上游行业更高比率的可抵扣进项税额，才不会面临税负增长压力。
2、土地出让金及其他费用不可抵扣，开发成本较原假设条件有不同程度地提高，分别为4500、5000、5500万元，开发成本按100%可進行进项抵扣考虑。
从图2可知，“营改增”后房地产企业的税负随着开发成本占营业收入的比例上升而降低；当开发成本占营业收入的比例达到一定临界值时（本例临界值为61.55%即开发成本为5455万元），应纳增值税折算成应纳营业税的税率为5%，与税改前应缴纳营业税税率相等。
四、已完工项目“营改增”后税负变化情况
在不考虑土地出让金及其他费用的抵扣情况下，通过对部分城市20个已完工项目数据进行“营改增”后税负变化情况分析得出：“营改增”后，各地区开发项目的税负随着项目开发成本占营业收入比例的上升而降低；东北B项目、中南D、E、F项目、西南C项目成本占收入比例分别为54.58%，58.21%、58.82%、61.36%，56.56%，增值税折算成营业税比例分别为5%，4.6%、4.53%、4.25%，4.78%，均低于或等于“营改增”前营业税税负；而所得税前销售利润率的变化呈离散性，规律不明显。
五、结论分析
经模拟计算以及对全国部分城市已完工项目测算，结果表明：在假房地产企业进项税额抵扣能够完全取得的情况下，“营改增”后税负的增减主要受到开发成本占营业收入比例的影响，即成本占比越高，增值税税负越低，甚至可能低于税改前税负。
因此，房地产企业可根据已完工项目成本情况和销售情况进行分析，合理规划税改后项目可控成本组成，尽可能提高可抵扣进项业务比重；减少零星用工避免无法取得增值税专用发票，杜绝在材料采购过程中贪图价格优惠而放弃开取发票；同时，在可接受的销售利润率范围内合理确定房价从而减轻税负，促进房地产行业健康、理性发展。
【关键词】营改增；房地产；税负
国家税务总局于2015年将全面启动房地产业营业税改增值税的试点工作，作为我国结构性减税和产业结构优化的重大举措，房地产业“营改增”对房地产企业税负的影响是值得研究的重大问题。房地产企业“营改增”后税负情况对企业的财务成本管理、经营模式选择和市场行为等将产生深远影响。鉴于此，本文首先通过模拟计算，测算出“营改增”后房地产企业的税负情况，经结果分析找出影响税负的影响因素。然后，对部分城市已完工项目“营改增”后税负情况进行计算分析，提出房地产企业欲在“营改增”后实现减税目标应采取的对策。
一、文献综述
彭晓洁（2014）通过模型分析表明：当房地产企业的销项税率为11%，进项税率为6%，可抵扣比例为100%，营业成本与营业收入之比小于81.83%时，房地产税负会明显增加。
张运贤（2014）通过对“营改增”后房地产企业开发成本、税负影响进行分析得出：“营改增”后税负不论绝对值还是相对值都有不同程度地降低。
赵晖（2013）依据天津地区房地产行业基础数据，假定建筑、房地产行业均适用11%的增值税率，其他部分现代服务业适用6%的税率，所有属于抵扣范围的进项税都取得增值税发票得到抵扣，推算出房地产企业税改后，天津地区税负较之前下降约0.82%。
二、“营改增”对房地产企业的影响
1、房地产企业中的存货占企业资产的比例很高，税改期初，房地产企业资产中的存货和固定资产很可能会和交通、通信业一样不能抵扣。目前房地产行业将长期处于下行趋势，存货挤压严重，消化存货大致需要2-4年时间，这将导致房地产企业税改后销售存货时会产生大量的销项税额，同时缺少相对应的抵扣进项税额，企业的增值税税负与税改前相比很可能成倍增长。
2、土地费用和建筑安装成本占房地产企业开发成本的比例较大。推行“营改增”后，房地产企业税负主要受到这两项成本的进项抵扣情况的影响。
3、依据税负转嫁性原理，“营改增”后税负增加的建筑施工企业会通过提高总包投标报价、签订总包合同时增加因拖欠工程款造成税负增加的损失赔偿条款等方式，使得房地产企业作为建筑业下游企业建安成本增加。
4、“营改增”之前，房地产企业一般采用预售方式，在确认预售收入当期按5%的税率缴纳营业税。“营改增”后，房地产开发项目一般先购入建设、设计、建材等能产生进项税额抵扣的服务和材料，因而在新项目开发之初较长时间内无税可缴或只需缴纳较少的增值税，这将减少房地产企业项目前期流动资金占用。
三、“营改增”后房地产企业税负模拟计算
假设：某市房地产公司出售一幢写字楼，销售收入为10000万元。开发该写字楼有关支出为：土地出让金及其他费用1000万元，房地产开发成本4000万元（将可取得抵扣税率全部按11%考虑），期间费用1500万元；所在地政府规定用于计算土地增值税的其他房地产开发费用扣除比例为10%，增值税销项税按11%计算。（仅考虑营业税、增值税、城市维护建设税、教育费附加、土增税和企业所得税；在该条件下，“营改增”前总税负率为19.57%，所得税前销售利润率为20.58%。）
1、土地出让金及其他费用不可抵扣，可进行进项抵扣的成本分别按占开发成本的100%、90%、80%、70%、60%、50%进行计算，结果如图1所示：
从图1可知，当开发成本一定时，“营改增”后总税负随着可抵扣进项税额比例的减小而增加；所得税前销售利润率随着可抵扣进项税额比例的降低而降低。
因此税改后，房地产企业只有取得上游行业更高比率的可抵扣进项税额，才不会面临税负增长压力。
2、土地出让金及其他费用不可抵扣，开发成本较原假设条件有不同程度地提高，分别为4500、5000、5500万元，开发成本按100%可進行进项抵扣考虑。
从图2可知，“营改增”后房地产企业的税负随着开发成本占营业收入的比例上升而降低；当开发成本占营业收入的比例达到一定临界值时（本例临界值为61.55%即开发成本为5455万元），应纳增值税折算成应纳营业税的税率为5%，与税改前应缴纳营业税税率相等。
四、已完工项目“营改增”后税负变化情况
在不考虑土地出让金及其他费用的抵扣情况下，通过对部分城市20个已完工项目数据进行“营改增”后税负变化情况分析得出：“营改增”后，各地区开发项目的税负随着项目开发成本占营业收入比例的上升而降低；东北B项目、中南D、E、F项目、西南C项目成本占收入比例分别为54.58%，58.21%、58.82%、61.36%，56.56%，增值税折算成营业税比例分别为5%，4.6%、4.53%、4.25%，4.78%，均低于或等于“营改增”前营业税税负；而所得税前销售利润率的变化呈离散性，规律不明显。
五、结论分析
经模拟计算以及对全国部分城市已完工项目测算，结果表明：在假房地产企业进项税额抵扣能够完全取得的情况下，“营改增”后税负的增减主要受到开发成本占营业收入比例的影响，即成本占比越高，增值税税负越低，甚至可能低于税改前税负。
因此，房地产企业可根据已完工项目成本情况和销售情况进行分析，合理规划税改后项目可控成本组成，尽可能提高可抵扣进项业务比重；减少零星用工避免无法取得增值税专用发票，杜绝在材料采购过程中贪图价格优惠而放弃开取发票；同时，在可接受的销售利润率范围内合理确定房价从而减轻税负，促进房地产行业健康、理性发展。