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[摘 要] 我国房地产中介行业是适应房地产业发展的需要而产生的，是房地产业的重要组成部分，随着我国房地产行业的不断发展，房地产中介行业也在迅速崛起，探索房地产中介业未来的发展趋势以进一步完善中介服务体系，促进房地产市场的发展与繁荣是目前房地产市场发展面临的一个重要问题。本文从我国房地产中介行业的现状出发，从微观层面提出我国房地产中介服务行业的发展战略建议。
[关键词] 房地产中介行业 战略 品牌建设 信息化
一、引言
随着我国房地产业的发展,房地产中介业迅速崛起，成为房地产市场中不容忽视的新型行业，其在国民经济发展中的作用也越来越重要，我国各级政府都十分重视这一产业的发展。而房地产中介业的发育、成长和壮大，主要得益于房地产市场从计划经济走向市场经济的转变过程，其经济主体主要依附于房地产市场的发展。受2007年房地产投资过热的影响，2008年上半年全国房地产开发投资额延续了2007年略高于30%的同比增长幅度，加之下半年受金融危机的影响，整个房地产市场开始快速下行，并显现出加速下滑的趋势。在国家“保增长”政策的主导以及各方面努力下，2008年第四季度房地产市场进一步恶化的趋势才得到遏制，整体市场基本保持了理性回归并稳定发展的态势。
二、房地产中介行业发展中面临的问题
1、房地产经纪机构内部管理混乱。
目前，我国大部分房地产中介行业普遍缺乏有效的内部管理。主要表现为：
①从业人员素质较差，高素质的专业人员缺乏。房地产中介服务工作涉及面广，具有综合性、广泛性的特点，房地产经纪业务的开展需要大量精通建筑、物业管理、金融、法律等有实践经验的专业人员，是多学科知识的综合能力体现。
②内部组织体系不健全。许多机构由于人员较少，许多人既是业务员，又是出纳，又充当会计，没有完整的组织体系，业务流程混乱，导致业务员卷款而逃的现象屡有发生。
2、房地产中介机构规模小，资金实力弱，缺乏消费者的普遍认同
由于我国房地产中介行业进入“门槛”较低，行业发展历史较短，还未经历充分竞争而优胜劣汰的重组兼并过程，从而导致经纪机构普遍规模较小，资金实力较弱。
并且目前中介服务人员资格认证制度尚不规范，从而造成房地产中介机构从业人员来源复杂的现状：既有与房地产专业相关的如工民建、经济管理、法律、贸易、会计等专业的人员，也有与房地产完全无关的如文史类，理工农医类等专业的人员；既有部分高等学历的从业人员，更有大量“半路出家”，根本不懂房地产知识，缺乏专门训练，中等学历的从业人员，而且许多从业人员缺乏应有的敬业精神和职业道德，唯利是图，利用各种手段竭尽欺诈之能事，严重影响了中介机构的形象，损害了客户利益，扰乱了房地产市场的正常秩序。近几年遭到严厉的口诛笔伐，客户对房地产中介的有关投诉连续几年列于中国消协十大投诉热点之一，有些人向房地产中介举起了“免谈”的牌子。如何重新塑造中介的信任是整个行业发展所应该重视的一个问题。
3、行業相关法律、法规建设严重滞后。
我国房地产经纪行业存在大量的违规现象，争议和诉讼案件较多。据统计，关于房地产投诉案中，房产经纪业的投诉占到15％左右，仅次于房屋质量投诉案件。经纪业中的违规形式多种多样，主要表现为：①无证、无照经营；②经纪机构及其从业人员通过包销的名义，隐瞒委托人的实际价格和第三方交易，赚取差价，谋取佣金以外的收入；③出借、出售、出租资格证书；④不到房地产主管部门办理登记备案手续；⑤向客户提供不实信息；⑥乱收诸如看房费等一些额外费用；⑦利用格式条款对相对人作出不公正的规定等等。
虽然，我国已相继颁布了一些规范房地产业的法律、法规，其中不乏对房地产中介行业活动进行规范的条款，但其内容大多空洞、泛泛，缺乏可操作性，甚至许多法律、法规在内容上互相冲突，缺少一部完整慎密的规范房地产中介行业的法律、法规，导致监管机构和从业人员无法可依，给实践活动带来许多不良影响。许多地方性的法规，也存在同样问题。比如，《经纪人管理办法》第二条规定的经纪活动包括：居间、行纪和代理等业务，而建设部1996年颁发的《城市房地产中介服务管理规定》中的经纪活动规定为：提供房地产信息和居间代理。二者差异大矣!作为指导人们活动的法律、法规如此不明确，从业人员和监管部门常常束手无策，造成市场混乱。
4、恶性价格竞争
房地产中介行业内部既存在激烈竞争，又缺乏“游戏”规则。如许多公司之间为争取客户不注重技术及质量的提高，而搞恶性价格竞争，这种作法可能使客户获得暂时的恩惠而“投怀送抱”，但对整个中介行业的发展是极其不利的，因为中介公司只有规模化才能正规化，从而不断提高服务水平、赢得信誉、立足市场。非理性的降低收费标准使小公司获得竞争优势，大公司无法进一步发展壮大，而小公司抗风险能力差，其交易中途夭折或公司倒闭都将对市场产生负面影响，从而使整个行业信誉受损。因此，为提高整个行业的服务水平，建议主管部门或行业协会尽快推出中介服务收费的最低标准（国外发达地区已有类似政策）。
三、我国房地产中介行业发展战略
1、塑造客户对自身服务的信任和忠诚，树立中介品牌
品牌的竞争是企业取得竞争优势的主要途径，只有通过优质服务，塑造强有利的企业品牌形象，使消费者对品牌产生信任和忠诚，才能够在未来的竞争中占有一席之地。随着中国加入WTO，以及市场化改革的推进，消费者的品牌意识在逐步的加强。服务品牌是促进房地产中介企业与客户沟通的有效手段，是在市场竞争中主动出击获取制胜权的有效武器。当前，房地产产品众多，房地产经纪企业众多，市场竞争日趋白热化，一批具有实力、规模、运作规范的房地产经纪企业为巩固市场，提高市场占有率，注重增强企业竞争力，通过各种手段，塑造服务品牌，建立起独特的服务机制，真正视客户为上帝，以真诚的服务，在客户心中树立起威信，在竞争中脱颖而出，成为名牌企业。
2、建立专业人才培养机制，提供专业而规范的服务
提高从业人员素质。监管部门不仅要严格经纪从业人员的准入制度，对从业人员的学历、知识结构、资格考试、考评、监督等都要有明确的规定。还要通过考评逐步淘汰不合格者，要充分利用行业协会的资源，建立从业人员再培训机制，不断提高从业人员的素质。
3、加强中介服务机构内部管理
加强企业内部管理，提高服务水平。首先要建立健全企业内部各项管理制度，从日常的行为规范、机构设置、责任分工到客户档案、会计制度都要逐步完善，以减少职工违规、违法的可能性。其次，经纪企业应不断拓展服务领域，延伸服务内容，提高企业的服务层次和内容以满足客户的更多需要。
4.建立健全完善的房地产经纪法律、法规体系
首先，要完善现有的有关房地产经纪的法律、法规，解决各法律、法规之间冲突、矛盾及含混不清之处；其次，要出台一部完整的房地产经纪法律及其实施细则，明确房地产经纪业的业务内容，对经纪机构的设立条件作出明确的界定，加大对违法机构和人员的惩罚力度，明确提高房地产主管部门的权力和职责，在增强其监管能力的同时，加大对其执法行为的监督；最后，要明确房地产行政主管部门和其它部门的职责划分和联系沟通机制。
参 考 文 献
[1] 马松洁,朱洪文;建立以消费者为基准的房地产营销新理念[J];商业研究;2004年21期
[2] 曾强,吴瑜亮;房地产的品牌营销[J];四川工业学院学报;2003年S1期
[3] 陈英存;我国房地产经纪业管理模式研究[D];同济大学;2007年
[4] 岳昉;中国房地产中介组织运营与管理模式研究[D];华东师范大学;2005■
[关键词] 房地产中介行业 战略 品牌建设 信息化
一、引言
随着我国房地产业的发展,房地产中介业迅速崛起，成为房地产市场中不容忽视的新型行业，其在国民经济发展中的作用也越来越重要，我国各级政府都十分重视这一产业的发展。而房地产中介业的发育、成长和壮大，主要得益于房地产市场从计划经济走向市场经济的转变过程，其经济主体主要依附于房地产市场的发展。受2007年房地产投资过热的影响，2008年上半年全国房地产开发投资额延续了2007年略高于30%的同比增长幅度，加之下半年受金融危机的影响，整个房地产市场开始快速下行，并显现出加速下滑的趋势。在国家“保增长”政策的主导以及各方面努力下，2008年第四季度房地产市场进一步恶化的趋势才得到遏制，整体市场基本保持了理性回归并稳定发展的态势。
二、房地产中介行业发展中面临的问题
1、房地产经纪机构内部管理混乱。
目前，我国大部分房地产中介行业普遍缺乏有效的内部管理。主要表现为：
①从业人员素质较差，高素质的专业人员缺乏。房地产中介服务工作涉及面广，具有综合性、广泛性的特点，房地产经纪业务的开展需要大量精通建筑、物业管理、金融、法律等有实践经验的专业人员，是多学科知识的综合能力体现。
②内部组织体系不健全。许多机构由于人员较少，许多人既是业务员，又是出纳，又充当会计，没有完整的组织体系，业务流程混乱，导致业务员卷款而逃的现象屡有发生。
2、房地产中介机构规模小，资金实力弱，缺乏消费者的普遍认同
由于我国房地产中介行业进入“门槛”较低，行业发展历史较短，还未经历充分竞争而优胜劣汰的重组兼并过程，从而导致经纪机构普遍规模较小，资金实力较弱。
并且目前中介服务人员资格认证制度尚不规范，从而造成房地产中介机构从业人员来源复杂的现状：既有与房地产专业相关的如工民建、经济管理、法律、贸易、会计等专业的人员，也有与房地产完全无关的如文史类，理工农医类等专业的人员；既有部分高等学历的从业人员，更有大量“半路出家”，根本不懂房地产知识，缺乏专门训练，中等学历的从业人员，而且许多从业人员缺乏应有的敬业精神和职业道德，唯利是图，利用各种手段竭尽欺诈之能事，严重影响了中介机构的形象，损害了客户利益，扰乱了房地产市场的正常秩序。近几年遭到严厉的口诛笔伐，客户对房地产中介的有关投诉连续几年列于中国消协十大投诉热点之一，有些人向房地产中介举起了“免谈”的牌子。如何重新塑造中介的信任是整个行业发展所应该重视的一个问题。
3、行業相关法律、法规建设严重滞后。
我国房地产经纪行业存在大量的违规现象，争议和诉讼案件较多。据统计，关于房地产投诉案中，房产经纪业的投诉占到15％左右，仅次于房屋质量投诉案件。经纪业中的违规形式多种多样，主要表现为：①无证、无照经营；②经纪机构及其从业人员通过包销的名义，隐瞒委托人的实际价格和第三方交易，赚取差价，谋取佣金以外的收入；③出借、出售、出租资格证书；④不到房地产主管部门办理登记备案手续；⑤向客户提供不实信息；⑥乱收诸如看房费等一些额外费用；⑦利用格式条款对相对人作出不公正的规定等等。
虽然，我国已相继颁布了一些规范房地产业的法律、法规，其中不乏对房地产中介行业活动进行规范的条款，但其内容大多空洞、泛泛，缺乏可操作性，甚至许多法律、法规在内容上互相冲突，缺少一部完整慎密的规范房地产中介行业的法律、法规，导致监管机构和从业人员无法可依，给实践活动带来许多不良影响。许多地方性的法规，也存在同样问题。比如，《经纪人管理办法》第二条规定的经纪活动包括：居间、行纪和代理等业务，而建设部1996年颁发的《城市房地产中介服务管理规定》中的经纪活动规定为：提供房地产信息和居间代理。二者差异大矣!作为指导人们活动的法律、法规如此不明确，从业人员和监管部门常常束手无策，造成市场混乱。
4、恶性价格竞争
房地产中介行业内部既存在激烈竞争，又缺乏“游戏”规则。如许多公司之间为争取客户不注重技术及质量的提高，而搞恶性价格竞争，这种作法可能使客户获得暂时的恩惠而“投怀送抱”，但对整个中介行业的发展是极其不利的，因为中介公司只有规模化才能正规化，从而不断提高服务水平、赢得信誉、立足市场。非理性的降低收费标准使小公司获得竞争优势，大公司无法进一步发展壮大，而小公司抗风险能力差，其交易中途夭折或公司倒闭都将对市场产生负面影响，从而使整个行业信誉受损。因此，为提高整个行业的服务水平，建议主管部门或行业协会尽快推出中介服务收费的最低标准（国外发达地区已有类似政策）。
三、我国房地产中介行业发展战略
1、塑造客户对自身服务的信任和忠诚，树立中介品牌
品牌的竞争是企业取得竞争优势的主要途径，只有通过优质服务，塑造强有利的企业品牌形象，使消费者对品牌产生信任和忠诚，才能够在未来的竞争中占有一席之地。随着中国加入WTO，以及市场化改革的推进，消费者的品牌意识在逐步的加强。服务品牌是促进房地产中介企业与客户沟通的有效手段，是在市场竞争中主动出击获取制胜权的有效武器。当前，房地产产品众多，房地产经纪企业众多，市场竞争日趋白热化，一批具有实力、规模、运作规范的房地产经纪企业为巩固市场，提高市场占有率，注重增强企业竞争力，通过各种手段，塑造服务品牌，建立起独特的服务机制，真正视客户为上帝，以真诚的服务，在客户心中树立起威信，在竞争中脱颖而出，成为名牌企业。
2、建立专业人才培养机制，提供专业而规范的服务
提高从业人员素质。监管部门不仅要严格经纪从业人员的准入制度，对从业人员的学历、知识结构、资格考试、考评、监督等都要有明确的规定。还要通过考评逐步淘汰不合格者，要充分利用行业协会的资源，建立从业人员再培训机制，不断提高从业人员的素质。
3、加强中介服务机构内部管理
加强企业内部管理，提高服务水平。首先要建立健全企业内部各项管理制度，从日常的行为规范、机构设置、责任分工到客户档案、会计制度都要逐步完善，以减少职工违规、违法的可能性。其次，经纪企业应不断拓展服务领域，延伸服务内容，提高企业的服务层次和内容以满足客户的更多需要。
4.建立健全完善的房地产经纪法律、法规体系
首先，要完善现有的有关房地产经纪的法律、法规，解决各法律、法规之间冲突、矛盾及含混不清之处；其次，要出台一部完整的房地产经纪法律及其实施细则，明确房地产经纪业的业务内容，对经纪机构的设立条件作出明确的界定，加大对违法机构和人员的惩罚力度，明确提高房地产主管部门的权力和职责，在增强其监管能力的同时，加大对其执法行为的监督；最后，要明确房地产行政主管部门和其它部门的职责划分和联系沟通机制。
参 考 文 献
[1] 马松洁,朱洪文;建立以消费者为基准的房地产营销新理念[J];商业研究;2004年21期
[2] 曾强,吴瑜亮;房地产的品牌营销[J];四川工业学院学报;2003年S1期
[3] 陈英存;我国房地产经纪业管理模式研究[D];同济大学;2007年
[4] 岳昉;中国房地产中介组织运营与管理模式研究[D];华东师范大学;2005■