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摘要：随着《不动产登记暂行条例》的实施，我国讨论多年的不动产统一登记制度由理论探讨阶段正式进入法律实施阶段。本文主要从我国不动产统一登记制度的意义，不动产统一登记制度的衍生价值以及不动产统一登记制度的不足和完善三个方面展开来阐述笔者的观点。
关键词：不动产统一登记；衍生价值；完善
2015年3月1日《不动产登记暂行条例》实施，引发了社会的广泛关注和讨论，笔者透过该条例对我国的不动产统一登记制度提出了自己的看法。
一、不动产统一登记制度的相关背景
《物权法》明确规定，国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。但由于后续没有更细致具体的措施的制定，该基础性条文并没有得到落实而被搁置。
2013年3月，在十二届全国人大一次会议上国务委员兼国务院秘书长马凯作了关于国务院机构改革和职能转变方案的说明，提出要加强基础性制度建设，建立不动产统一登记制度，以更好地落实物权法规定，保障不动产交易安全，有效保护不动产权利人的合法财产权。2013年11月，中国国务院常务会议决定由国土资源部负责指导监督全国不动产统一登记职责。在此基础上，中央经过多次商讨和征求社会意见，出台了《不动产登记暂行条例》，我国的不动产统一登记制度正式进入法律实施阶段。
二、我国不动产统一登记制度的落实意义重大
我国建立不动产统一登记制度的主要目的是为进一步完善我国的社会主义市场经济奠定相关法律基础，保护公民个人财产，维护市场交易安全。
我国实行社会主义市场经济，要发挥市场在资源配置中的基础性作用，必须对财产有清晰明确的权属确认和认证，为全国统一的不动产交易市场的形成构建明晰的产权基础。当前不动产产权性质繁多，既包括商品房、房改房等城市国有用地产权，同时又包含宅基地和自留地、自留山、小产权房等農村集体用地及产权，管理部门和登记制度复杂冗繁。这给我国的不动产交易带来了很大的困难，也增加了市场交易的成本和交易风险，这不利于市场经济的健康发展。
由于我国的不动产登记部门、登记方法以及登记技术不统一，容易导致不动产登记的重叠和漏登以及农林用地、农牧用地及林牧用地之间权属界线、权利归属不明确和不清晰，权利主体、权利内容、权利状态不统一和冲突，容易引发各方面的很多矛盾纠纷。通过实行统一的不动产登记制度，采取统一的标准和格式，可以进一步明确产权的归属，权利的内容得到更加明确清晰的记载和确认，避免了产权的重叠和冲突，提高了产权的登记质量，增加了不动产权的公信力，从而有利于更好地维护市场交易安全。
随着《不动产登记暂行条例》的出台以及后续相关具体规定的跟进，可以使国家对不动产进行一次排查和摸底，了解我国土地和房产的数量。为我国房地产相关调控措施的出台提供依据。由于我国经济增长速度的放缓，宏观经济的发展面临“新常态”，这直接会对房地产市场产生影响和冲击，市场供求出现波动。中央政府可以根据通过不动产登记制度了解市场实际情况，出台控制房价、调整住房供应结构、加强土地控制、信贷控制等一系列宏观调控政策，地方政府过度的投资冲动将受到一定程度的抑制，对土地与房屋开发投资的增速也将相应减缓，防止过度投资，调整投资的方向和力度，减少泡沫经济，从而促进我国的房地产市场稳定健康发展，维护国民经济发展的稳定。
同时，此次不动产统一等级制度的施行，由国土资源部负责指导监督全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记职责，力求做到登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。行业管理和不动产交易监管等职责继续由相关部门承担。各地在中央统一监督指导下，结合本地实际，将不动产登记职责统一到一个部门。这有利于转变政府职能，减少行政审批的程序和步骤，节约成本，提高政府机构的办事效率和水平，更加便民利民。
三、我国不动产统一制度的衍生价值
我国不动产统一登记制度的施行，也产生了一些衍生价值。例如，不动产统一登级制度对于反腐败工作会起到一定的帮助作用。可以借此摸清官员的房产数量，少数腐败官员利用不动产洗钱或者安置非法财产就变得很难，使“房叔”、“房姐”无处可逃，对腐败分子是一种极大的威慑。
不动产统一制度的实施，也为我国房产税的征收奠定了制度基础。开征房产税对于稳定房价，减少投资有一定的推动作用。建立不动产统一登记制度，有助于推动全国房产的住房信息联网，能避免一人在不同城市拥有多套房屋避税的情况，为房产税的全面征收提供了条件。这会使得不动产投机者以及多套房产的拥有者因负担加重而大量抛售房产，从而增加市场的不动产存量。同时，也会增加政府的财税收入。同时我们应该认识到房产税的征收也会导致房屋租赁价格的提高，增加普通百姓的负担，所以应该区别对待。例如，对于拥有一套住房的居民可以不收或者少收房产税，对于多套房产拥有者则提高税率。
四、不动产统一登记制度的不足及完善
不动产统一登记制度虽然对于转变政府职能，提高效率，保护民众合法财产，发挥市场在资源配置中的基础性作用，完善我国的不动产市场等方面发挥着极其重要的作用，但在实际操作中也存在着诸多的不足。
例如，对于多套房产拥有者利用虚假身份登记或者将房产登记在他人名下等情况并未给出应对措施。由于房产信息也属于个人隐私，新出台的《不动产登记暂行条例》对于保护个人相关信息以及非法造成他人不动产信息泄露后的法律责任承担问题并没有作出具体细致的规定，没有具体量化标准，可操作性不强。
完善我国的不动产统一登记制度要建立实质审查制度。要使登记的内容与实际的权利相一致，就应当对登记的内容进行实质审查，实行实质性审查，是登记具有公信力的必要前提。虽然实质审查会影响效率的提高，增加交易成本，但实行实质审查更适合我国的国情。
关键词：不动产统一登记；衍生价值；完善
2015年3月1日《不动产登记暂行条例》实施，引发了社会的广泛关注和讨论，笔者透过该条例对我国的不动产统一登记制度提出了自己的看法。
一、不动产统一登记制度的相关背景
《物权法》明确规定，国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。但由于后续没有更细致具体的措施的制定，该基础性条文并没有得到落实而被搁置。
2013年3月，在十二届全国人大一次会议上国务委员兼国务院秘书长马凯作了关于国务院机构改革和职能转变方案的说明，提出要加强基础性制度建设，建立不动产统一登记制度，以更好地落实物权法规定，保障不动产交易安全，有效保护不动产权利人的合法财产权。2013年11月，中国国务院常务会议决定由国土资源部负责指导监督全国不动产统一登记职责。在此基础上，中央经过多次商讨和征求社会意见，出台了《不动产登记暂行条例》，我国的不动产统一登记制度正式进入法律实施阶段。
二、我国不动产统一登记制度的落实意义重大
我国建立不动产统一登记制度的主要目的是为进一步完善我国的社会主义市场经济奠定相关法律基础，保护公民个人财产，维护市场交易安全。
我国实行社会主义市场经济，要发挥市场在资源配置中的基础性作用，必须对财产有清晰明确的权属确认和认证，为全国统一的不动产交易市场的形成构建明晰的产权基础。当前不动产产权性质繁多，既包括商品房、房改房等城市国有用地产权，同时又包含宅基地和自留地、自留山、小产权房等農村集体用地及产权，管理部门和登记制度复杂冗繁。这给我国的不动产交易带来了很大的困难，也增加了市场交易的成本和交易风险，这不利于市场经济的健康发展。
由于我国的不动产登记部门、登记方法以及登记技术不统一，容易导致不动产登记的重叠和漏登以及农林用地、农牧用地及林牧用地之间权属界线、权利归属不明确和不清晰，权利主体、权利内容、权利状态不统一和冲突，容易引发各方面的很多矛盾纠纷。通过实行统一的不动产登记制度，采取统一的标准和格式，可以进一步明确产权的归属，权利的内容得到更加明确清晰的记载和确认，避免了产权的重叠和冲突，提高了产权的登记质量，增加了不动产权的公信力，从而有利于更好地维护市场交易安全。
随着《不动产登记暂行条例》的出台以及后续相关具体规定的跟进，可以使国家对不动产进行一次排查和摸底，了解我国土地和房产的数量。为我国房地产相关调控措施的出台提供依据。由于我国经济增长速度的放缓，宏观经济的发展面临“新常态”，这直接会对房地产市场产生影响和冲击，市场供求出现波动。中央政府可以根据通过不动产登记制度了解市场实际情况，出台控制房价、调整住房供应结构、加强土地控制、信贷控制等一系列宏观调控政策，地方政府过度的投资冲动将受到一定程度的抑制，对土地与房屋开发投资的增速也将相应减缓，防止过度投资，调整投资的方向和力度，减少泡沫经济，从而促进我国的房地产市场稳定健康发展，维护国民经济发展的稳定。
同时，此次不动产统一等级制度的施行，由国土资源部负责指导监督全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记职责，力求做到登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。行业管理和不动产交易监管等职责继续由相关部门承担。各地在中央统一监督指导下，结合本地实际，将不动产登记职责统一到一个部门。这有利于转变政府职能，减少行政审批的程序和步骤，节约成本，提高政府机构的办事效率和水平，更加便民利民。
三、我国不动产统一制度的衍生价值
我国不动产统一登记制度的施行，也产生了一些衍生价值。例如，不动产统一登级制度对于反腐败工作会起到一定的帮助作用。可以借此摸清官员的房产数量，少数腐败官员利用不动产洗钱或者安置非法财产就变得很难，使“房叔”、“房姐”无处可逃，对腐败分子是一种极大的威慑。
不动产统一制度的实施，也为我国房产税的征收奠定了制度基础。开征房产税对于稳定房价，减少投资有一定的推动作用。建立不动产统一登记制度，有助于推动全国房产的住房信息联网，能避免一人在不同城市拥有多套房屋避税的情况，为房产税的全面征收提供了条件。这会使得不动产投机者以及多套房产的拥有者因负担加重而大量抛售房产，从而增加市场的不动产存量。同时，也会增加政府的财税收入。同时我们应该认识到房产税的征收也会导致房屋租赁价格的提高，增加普通百姓的负担，所以应该区别对待。例如，对于拥有一套住房的居民可以不收或者少收房产税，对于多套房产拥有者则提高税率。
四、不动产统一登记制度的不足及完善
不动产统一登记制度虽然对于转变政府职能，提高效率，保护民众合法财产，发挥市场在资源配置中的基础性作用，完善我国的不动产市场等方面发挥着极其重要的作用，但在实际操作中也存在着诸多的不足。
例如，对于多套房产拥有者利用虚假身份登记或者将房产登记在他人名下等情况并未给出应对措施。由于房产信息也属于个人隐私，新出台的《不动产登记暂行条例》对于保护个人相关信息以及非法造成他人不动产信息泄露后的法律责任承担问题并没有作出具体细致的规定，没有具体量化标准，可操作性不强。
完善我国的不动产统一登记制度要建立实质审查制度。要使登记的内容与实际的权利相一致，就应当对登记的内容进行实质审查，实行实质性审查，是登记具有公信力的必要前提。虽然实质审查会影响效率的提高，增加交易成本，但实行实质审查更适合我国的国情。