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摘 要：近年来，我国整体经济水平不断提高，人们生活质量不断发生变化，随着老龄化社会进程的加快，以及我国目前“4+2+1”的人口模式，人口老龄化所引发的问题提前显现。传统的家庭养老已不能满足老年人物质和精神文化双重需要，更多的老年人从单一的家庭养老走向社会集中养老，这就需要更多数量更优质量的养老机构分担养老压力，养老地产的建设发展势在必行。
关键词：PPP模式;养老地产开发模式
引言
时代的发展，科技的进步，使我国快速步入科学技术现代化发展阶段的同时我国面临着严峻的人口老年化形势。截至2016年年底我国65岁及以上人口约为1.5亿人，占人口总数的10.8%。人口老龄化所引发的社会问题已经成为各界普遍关注的焦点。但现阶段我国的养老产业和配套服务的发展还处于初步发展阶段，存在多方面的不足，单一依靠政府所能提供的养老服务相当有限。以政府为主导，通过PPP模式引入社会资本弥补政府财力、管理不足，对创新养老产业模式、提高运营效能，促进养老产业发展具有重要意义。
1 养老地产的定义及从事该行业所需具备的能力
养老地产，指地产商通过全面整合医疗医护、对口资金、设计开发等产业相关资源，以多形式的适老住宅及配套设施为载体，通过提供以医疗服务、护理服务为核心的一体化养老服务，不断满足客户个性化、多样化的养老服务需求，并最终通过长期精细管理运营以实现盈利的特殊地产业态。养老地产的本质在于整合资源，特别是整合养老服务相关的资源，养老服务是养老地产的核心竞争力。养老地产开发中，地产商需具备整合以下几方面资源的能力：一是整合医疗护理服务资源的能力。拥有针对老年群体的医疗、护理资源是打造高品质、可持续养老地产项目的重要前提，与此同时，具有养老、康复相关科室特长的大型医院和大型连锁品牌养老机构将是养老地产地产商竞相竞争的稀缺性资源。二是整合资金资源的能力。养老地产项目盈利周期较长，与住宅地产高周转、高杠杆的开发模式存在显著区别，因此，整合大额低成本资金的能力，是降低养老地产项目资金成本、提高盈利能力的重要保障。三是整合设计开发资源的能力。养老地产项目在保障老年人基本生活的照料和护理的基础上，更需要满足其追求高品质生活和生命质量的需求，故养老地产的设计开发较传统住宅项目更为复杂，因此，整合符合老年人特点的设计开发资源的能力也显得尤为总要。
2 我国PPP模式养老地产现状
根据全国PPP综合信息平台项目库数据统计显示，截至2017年8月全国养老PPP项目共计314个，投资额为1859.7亿元，占全国PPP项目总数的2.31%，投资金额占比仅为1.13%。PPP养老项目占比低，且养老投资项目集中以养老公寓、养老社区为主。综合来看PPP模式养老地产在我国虽有一定的发展，但仍未形成规模，尚处于初期阶段。
3 PPP模式的优势
1）有效消除计划费用的超支。在政府与私人企业建立合作关系的初始阶段，双方共同参与项目的决策过程，初期的交流为项目在技术和资金上的可操作性奠定了基础，缩短前期筹备工作时间，使项目从时间和费用上尽可能降低。根据已建PPP项目费用统计，采用该模式可为政府节约大约17%的费用，PPP模式还起到降低项目资金风险的作用，确保工程在计划工期内顺利竣工。2）有利于转变政府职能，减轻财务负担。政府工作量大幅度减少，由提供基础设施公共服务的劳动者变成一个监督者，角色的转换使政府财务压力减轻，从而把更多精力放到保证工程质量上。3）促进了投资主体的多样化。私人企业提供资金保障，政府部门提供更有力的政策扶持，双方的合作为投融资体制变革起到了推动作用。同时，项目在设计、施工、管理过程等方面因私人企业的参与，办事效率明显提高，最佳管理理念和经验得到了广泛推广。
4 PPP模式下我国养老地产开发模式策略
4.1完善各参与主体职能，突出政府主导作用
加强对国外成熟经验的学习，同时各地区间的已有开发模式相互学习借鉴，通过理论层面和实际运作中加深对PPP模式的理解，积极转变政府管理观念。在引入社会资本、扩大资金池、拓宽经费渠道前提下，利用PPP合作模式对宏观政策的制定部门、项目执行的监督部门、后期服务的供应部门等职能进行重新审视和分配。转变政府角色模式，由养老项目唯一的投资决策者转变为与社会资本合作的参与监督者。通过完善制度体系、合理利润分配政策削弱和消除社会资本参与过程中的“国强民弱”现象，打破潜在矛盾壁垒。在政府主导下充分发挥企业自主性，盘活产业链的可持续性发展。
4.2根据养老服务项目特点，搭建利益共享和风险分组机制
为了给社会提供满足多层次需求的养老地产，PPP模式涉及到多方利益主体。一方面，政府希望充分利用社会资源来减轻自身的财政压力，另一方面，社会资本则更加关注政策风险与收益保障。所以，PPP模式能否成功应用于养老地产的关键，是保证双方的利益平衡，利用自身优势更好的分担风险，达到社会和经济效益可持续发展。
4.3合理分摊风险，加强风险监控
PPP模式养老地产中，政府和参与方各自承担相应的风险，有利于合作加深和项目开展。传统的管理模式中，政府部门将风险过多的转嫁于社会资本，导致社会资本参与度减弱。合理的风险分担，能够降低风险损失，发挥各自优势。在项目的開发运营中通过承担风险程度与利益分配相结合的方式，提高参与方的积极性。同时建立完备的项目风险评估体系，强化风险监控，做好科学研判，筹划风险应对。
结语
PPP模式是推动我国养老地产向更深层次发展的有效方式。在运营中，明确政府部门与各参与方职责权限，合理分配风险，完善具体法律法规，健全市场体系作用重大。通过更加有效的体制机制，提高社会资本的参与度，丰富养老地产行业的发展，满足市场需求。
参考文献
[1]中华人民共和国统计局.中国统计年鉴[M].北京：中国统计出版社，2017.
[2]张洛熙，吴师为.PPP模式下养老地产项目风险评价研究[J].珞珈管理评论，2018（2）：165-178.
[3]艾昕.PPP模式下我国政府在公共项目中的职能与定位[J].中国市场（库智研究方向），2015（11）：22-23.
[4]冯雪东，郑生钦.养老地产PPP项目投资风险评价研究[J].工程管理学报，2016（6）：148-152.
关键词：PPP模式;养老地产开发模式
引言
时代的发展，科技的进步，使我国快速步入科学技术现代化发展阶段的同时我国面临着严峻的人口老年化形势。截至2016年年底我国65岁及以上人口约为1.5亿人，占人口总数的10.8%。人口老龄化所引发的社会问题已经成为各界普遍关注的焦点。但现阶段我国的养老产业和配套服务的发展还处于初步发展阶段，存在多方面的不足，单一依靠政府所能提供的养老服务相当有限。以政府为主导，通过PPP模式引入社会资本弥补政府财力、管理不足，对创新养老产业模式、提高运营效能，促进养老产业发展具有重要意义。
1 养老地产的定义及从事该行业所需具备的能力
养老地产，指地产商通过全面整合医疗医护、对口资金、设计开发等产业相关资源，以多形式的适老住宅及配套设施为载体，通过提供以医疗服务、护理服务为核心的一体化养老服务，不断满足客户个性化、多样化的养老服务需求，并最终通过长期精细管理运营以实现盈利的特殊地产业态。养老地产的本质在于整合资源，特别是整合养老服务相关的资源，养老服务是养老地产的核心竞争力。养老地产开发中，地产商需具备整合以下几方面资源的能力：一是整合医疗护理服务资源的能力。拥有针对老年群体的医疗、护理资源是打造高品质、可持续养老地产项目的重要前提，与此同时，具有养老、康复相关科室特长的大型医院和大型连锁品牌养老机构将是养老地产地产商竞相竞争的稀缺性资源。二是整合资金资源的能力。养老地产项目盈利周期较长，与住宅地产高周转、高杠杆的开发模式存在显著区别，因此，整合大额低成本资金的能力，是降低养老地产项目资金成本、提高盈利能力的重要保障。三是整合设计开发资源的能力。养老地产项目在保障老年人基本生活的照料和护理的基础上，更需要满足其追求高品质生活和生命质量的需求，故养老地产的设计开发较传统住宅项目更为复杂，因此，整合符合老年人特点的设计开发资源的能力也显得尤为总要。
2 我国PPP模式养老地产现状
根据全国PPP综合信息平台项目库数据统计显示，截至2017年8月全国养老PPP项目共计314个，投资额为1859.7亿元，占全国PPP项目总数的2.31%，投资金额占比仅为1.13%。PPP养老项目占比低，且养老投资项目集中以养老公寓、养老社区为主。综合来看PPP模式养老地产在我国虽有一定的发展，但仍未形成规模，尚处于初期阶段。
3 PPP模式的优势
1）有效消除计划费用的超支。在政府与私人企业建立合作关系的初始阶段，双方共同参与项目的决策过程，初期的交流为项目在技术和资金上的可操作性奠定了基础，缩短前期筹备工作时间，使项目从时间和费用上尽可能降低。根据已建PPP项目费用统计，采用该模式可为政府节约大约17%的费用，PPP模式还起到降低项目资金风险的作用，确保工程在计划工期内顺利竣工。2）有利于转变政府职能，减轻财务负担。政府工作量大幅度减少，由提供基础设施公共服务的劳动者变成一个监督者，角色的转换使政府财务压力减轻，从而把更多精力放到保证工程质量上。3）促进了投资主体的多样化。私人企业提供资金保障，政府部门提供更有力的政策扶持，双方的合作为投融资体制变革起到了推动作用。同时，项目在设计、施工、管理过程等方面因私人企业的参与，办事效率明显提高，最佳管理理念和经验得到了广泛推广。
4 PPP模式下我国养老地产开发模式策略
4.1完善各参与主体职能，突出政府主导作用
加强对国外成熟经验的学习，同时各地区间的已有开发模式相互学习借鉴，通过理论层面和实际运作中加深对PPP模式的理解，积极转变政府管理观念。在引入社会资本、扩大资金池、拓宽经费渠道前提下，利用PPP合作模式对宏观政策的制定部门、项目执行的监督部门、后期服务的供应部门等职能进行重新审视和分配。转变政府角色模式，由养老项目唯一的投资决策者转变为与社会资本合作的参与监督者。通过完善制度体系、合理利润分配政策削弱和消除社会资本参与过程中的“国强民弱”现象，打破潜在矛盾壁垒。在政府主导下充分发挥企业自主性，盘活产业链的可持续性发展。
4.2根据养老服务项目特点，搭建利益共享和风险分组机制
为了给社会提供满足多层次需求的养老地产，PPP模式涉及到多方利益主体。一方面，政府希望充分利用社会资源来减轻自身的财政压力，另一方面，社会资本则更加关注政策风险与收益保障。所以，PPP模式能否成功应用于养老地产的关键，是保证双方的利益平衡，利用自身优势更好的分担风险，达到社会和经济效益可持续发展。
4.3合理分摊风险，加强风险监控
PPP模式养老地产中，政府和参与方各自承担相应的风险，有利于合作加深和项目开展。传统的管理模式中，政府部门将风险过多的转嫁于社会资本，导致社会资本参与度减弱。合理的风险分担，能够降低风险损失，发挥各自优势。在项目的開发运营中通过承担风险程度与利益分配相结合的方式，提高参与方的积极性。同时建立完备的项目风险评估体系，强化风险监控，做好科学研判，筹划风险应对。
结语
PPP模式是推动我国养老地产向更深层次发展的有效方式。在运营中，明确政府部门与各参与方职责权限，合理分配风险，完善具体法律法规，健全市场体系作用重大。通过更加有效的体制机制，提高社会资本的参与度，丰富养老地产行业的发展，满足市场需求。
参考文献
[1]中华人民共和国统计局.中国统计年鉴[M].北京：中国统计出版社，2017.
[2]张洛熙，吴师为.PPP模式下养老地产项目风险评价研究[J].珞珈管理评论，2018（2）：165-178.
[3]艾昕.PPP模式下我国政府在公共项目中的职能与定位[J].中国市场（库智研究方向），2015（11）：22-23.
[4]冯雪东，郑生钦.养老地产PPP项目投资风险评价研究[J].工程管理学报，2016（6）：148-152.