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一、发达国家或地区保障房融资模式
百姓的住房问题一直是国家民生工程关注的重点，而保障房的融资问题更是保障房建设所需要的资金缺口的重点。国外成功的保障房融资模式为我国的保障房融资提供了极为宝贵的经验。但我们绝不能照搬照抄，而应该结合中国的国情出发借鉴和学习国外的保障房融资模式。值得关注的是不仅要学习国外的保障房融资经验，也要学习其合理的适合保障房融资模式进展顺利的制度和政策法规。
（一）美国保障房融资模式
美国是一个经济极其发达的国家，很多的经济运行规律都是靠市场的自我调节实现的，但在市场失灵尤其是公共住房出现了资金无法支持保障房建设的情况下，政府通过相应的立法和经济政策进行适当的调节，使得保障房建设得到大量的资金支持，使保障房能够顺利持续地发展下去。自1937年开始，美国政府通过支付保障房的建设成本，由租户支付保障房的运营成本。联邦政府既成为开发建设者，又成为所有者和管理经营者。为满足保障房的建设需要，地方住房管理局开发设计并发行债券，债券本金和利息由联邦政府支付。美国政府通过发行房券，低收入家庭的1/3用来支付房租，多出部分由住房券补充。直到20世纪60年代，这一这样三位一体的传统模式一直运行良好。但由于房龄增加和通货膨胀的压力造成维修费用和运营成本的增涨，租户变得无力承担房租款。美国开始实施向私人机构进行补贴，私人机构按比市场利率低的贷款利率贷款给开发商（到20世纪70年代，开发商只需支付的贷款利率只有1%），同时私人机构按市场利率将这部分贷款抵押权出售给联邦抵押协会，联邦政府通过“保证利率”的前提下补贴这部分贷款利息差额。如图1所示。20世纪60年代末至70年代初，议会通过一系列的公共住房法修订法案，如1934年的《国家住房法》、《国民住宅法》、1972年的《住房和社区发展法》、《住宅与城市发展法》，开发制定了新的运营补助，补充公共住房运营成本中大量额外支出。还通过了向机构投资者提供抵押贷款保险补助、信贷援助等措施，通过向贫困家庭直接租金补贴的方式，低收入家庭只需支付25%的租金，其余部分由政府补贴，如20世纪70年代纽约实行的“汗水入股”，并且以国家抵押协会和全国抵押协会以及联邦住房贷款抵押公司为主，以私营抵押公司并存的二级抵押市场为辅，吸引机构投资者和社会资本参于保障房的开发和建设。1960年以来，美国退出保障房的建设，而是与抵押担保保险机制以及政府主导的抵押证券市场合作，为住房抵押贷款提供大量的资金支持，同时降低了贷款抵押放贷者的违约风险。1993年的希望六号计划，计划执行对每个单元住房进行比原有更高的拨款，改革旧有僵化经济体制，为每个建设项目提供更加独立的运营预算和管理体系和更加灵活的融资模式，甚至通过合同将经营权授权给住房管理公司。交钥匙计划是地方政府委托私营开发商开发房产或者修缮旧房屋后，再以预先协定的价格回购，再转租给租户。这些计划为私人投资者和开发商提供更多低风险的融资渠道，鼓励私营开发商参与保障房的供给。
美国的证券化市场相比其他国家发展较早也较成熟，相应的法律法规也比较完善。权益类REITS、抵押类REITS和混合类REITS都有，而权益类REITS是主流。
值得一提的是1938年成立的“房利美”和“房地美”，是由政府支持专门收购经联邦住房管理局保险的住房抵押贷款，其后1968年从房利美中分离出来的吉利美和剩下的房利美，以及1970年成立的房地美，同时收购经联邦住房管理局保险的住房抵押贷款，也能收购经非联邦住房管理局保险的普通贷款，并以此为担保进行证券化交易。而吉利美仍专门从事经联邦住房管理局保险的住房抵押贷款，并以此为担保发行债券。美国的次贷金融危机使房利美和房地美损失惨重，最后由政府接管。但美国的REITS波动很小，受的影响也很小。
（二）英国保障房融资模式
开始的英国保障房也像美国一样由政府出资新建。但日后随着人口的快速增长和经济发展的缓慢也出现了财政支出难以满足保障房的建设和日常运营维护费用。英国政府从1980至1990年间，开始出售公屋，提高租金和成立住房协会，且把公屋都登记在住房协会名下。住房协会在英国保障房的建设中起到重要的作用，既参与保障房的建设，又吸纳存款提供低息住房抵押贷款。住房协会不受财政赤字规模和政府保障能力的限制，并可以通过私人机构的商业贷款和发放债券的形式解决融资问题。丰富和拓宽了融资渠道，成为保障房建设的中坚力量。其资金源于中央和地方政府的专项资金补贴、以及存量保障房的运营收入等。如图2所示。中央政府的税收优惠政策，地方政府和住房协会共同修建保障房，以及住房协会的低息抵押贷款为保障房建设带来巨大的经济价值，也给英国的公共住房占有率带来欧洲国家之最。1992年英国是最先采用PPP融资模式。
图2 英国保障房融资模式
（三）日本保障房融资模式
日本政府也对保障房进行建设直接提供给低收入家庭住房，但投入比例大概只有13%，大部分的保障房还是由民间资本来解决。日本保障房体系以住宅金融公库（包括：日本住宅公团和公营住宅）为主，政府提供税收减免和融资支持，并通过制定《住宅法》《住宅金融公库法》《日本住宅公团法》《城市住房规划法》等法律完善日本法律保障系统。住宅金融公库为保障房提供融资支持，其资金来源是财政低息贷款，发行债券以及民间资本的加入。其中，地方住宅公团面向中等收入阶层，负责大城市的公营住宅面向低收入阶层，地方公共团体建设费收取的租金与市场租金的差额的50%，以及公营住宅建设费的50%都由中央政府给予补贴，并且还可以享受到利率低且额度较大的贷款优惠，比如政府曾在不动产税和固定资产税上给予50万日元以内的免税利息的“住宅零存整取邮政储蓄”的优惠政策。资金都来自于金融公库的贷款和财政补贴，以及一部分社会资本。
根据2000年发行的《投资信托法及投资公司法》设立了日本REITS，由银行、保险和社会团体机构发行开放型和封团型受益凭证，在东京不动产投资信托市场上市。 （四）新加坡保障房融资模式
因为新加坡面积小，人口少，所以新加坡的保障房主要以政府为主导进行的。政府无偿提供土地，结合住房公积金为低收入家庭提供长期出租的廉租组屋。1960年成立的建屋发展局多次提出“五年建屋计划”旨在保障低收入家庭的居住问题。根据中低收入家庭的实际收入情况，先后制定了低于成本价、成本价和略高于成本价的方案制定房价。其后，新加坡开始以面向中低收入的出售组屋为主，以面向低于最低标准线以下的出租组屋为辅的保障计划。后来新加坡加大保障房市场化进度，对组屋实现资本化，私有化程度不断加大，现已经有87%的人住进了组屋。资金来源于33%的个人所得税和根据1968年《中央远大基金法》成立的23%的中央远大基金CPF。CPF类似于我国的住房公积金，每月按规定的金额存入个人CPF中，购房时可以抽调个人CPF中80%至100%用于购房。可见，政府的有效干预起到了很好的作用。
同时，新加坡保障房制度化也颇具成效。政府建立的建屋发展局，政府无息或低息贷款以及中央公积金、各项运营补贴为建屋发展局带来大量的资金使其以较低的成本开发建设组屋，由于组屋的租售价格远远低于市场价格，且建屋发展局还要承担组屋维修的费用，因此非营利的半官方机构的建屋发展局常处于亏损状态。租户的租金和政府安排各项运营补贴为建屋发展局弥补了亏损。如图3所示。
图3 新加坡保障房融资模式
（五）德国保障房融资模式
德国的保障房融资模式是被广泛参考的经验之一。德国政府划拨一块特定区域的土地由开发商投资新建面向低收入家庭的保障房，并向住房者收取低于市场价格的租金，其差额由政府给予补贴。德国政府成立固定贷款利率和低息互助的住宅储蓄制度，住宅储蓄利率一般在6%以下，存贷利率差一般是2%左右。存贷利率不受金融市场供求和通胀因素影响，而且参与者还可以得到政府的奖励。而且政府保证储蓄的购房购买力不贬值，保障了居民的住房需求也给储蓄购买力提供了保障。
（六）香港保障房融资模式
香港的保障房覆盖率占全部房屋的一半左右，有效解决了中低收入家庭的住房需求问题。一方面政府免费划拨土地或者直接投资新建保障房，另一方面通过新建组屋以低于市场租金的收入弥补运营成本，再者新建写字楼宇、商铺回收保障房资金成本。如图4所示。结合香港商业发达的优势，以商养房的制度为保障房建设带来了大量的资金支持。同时20世纪80年代开始己经有民营企业参与保障房建设，这相当于现在的PPP模式（公司合伙制）。这种模式下政府无偿划拨土地，民营企业无需支付土地出让金成本，只需支付相关配套设施的费用即可，这保证了开发商的收益率达到10%左右，成了保障房建设很大的吸引力。
图4 香港保障房融资模式
二、国内保障房融资模式
新中国成立之初，中国实行计划经济制度，实行住房产权公有的福利分房政策。国有土地使用权实行行政划分，不允许转让，政府和企业承担住房建设，维护和管理工作。由于强烈的供需矛盾得不到解决，1980至1985年间，中国进入住房商业化初试阶段。即私人可以建房，政府以“三三制”的形式以优惠的价格出售保障房。但政府开始征收土地使用费，变土地无偿使用变有偿使用。进入80年代的中国开始以优惠售房和增资增租的方式引导中国进入房产的商品化时代。1998 年的《国务院关于深化城镇住房制度改革加快住宅建设的通知》第一次提出构建新的三条线的保障房供应体系架构，即“为最低收入家庭提供廉租住房，为中低收入家庭提供经济适用房，为中高收入家庭提供商品房。”中国开始了廉租房、经济适用房和住房公积金制度共同构建保障房供应体系。
近年来，中国的住房保障措施已取得很大的成效。目前存在的保障房资金来源有：政府财政预算、政府专项资金、土地出让金净收益的5%、银行和非银行机构的贷款以及住房公积金的增值收益、发行债券多种形式。但非理性化的商品房过热过快增长，中低收入家庭无法购买商品房，只能寄希望于政府。目前我国的保障房建设主要以地方政府为主导，省级和中央政府给予一定的支持，但投入比例没有明确规范。土地出让金是地方政府的地方预算外收入，地方政府的财政可操作空间更大。而国家发改委迫于保障房的融资缺口压力把土地出让金净收益的5%增加到10%，但保障房建设越多会削弱商品房的购买需求量，降低地方政府收入。出于利益考虑，中国大部分城市没有把土地出让金的净收益用作保障房建设。中国的保障房保障形式单一，基本靠政府财政拨款，给政府带来巨大的财政压力。以及中国关于保障房制度的立法还不完善，也给了保障房覆盖面小、保障人口不全面、夹心层面临巨大的住房需求问题、资金缺口大带来了很大的影响。
2006年至2009年国家发改委提出的土地出让金的净收益用于保障房建设，但由于减少商品房的消费量，所以大部分地方政府没有实行这一政策。我国的住房公积金制度是非强制储蓄，我国的缴存比例还处于较低的水平，而公积金投资渠道没有放开，巨额沉淀成本使得增值收益数量较低。
三、国外保障房融资模式的启示
大多数国家保障房开始都是由政府进行投资新建满足中低收入家庭的住房需求。随着人口增多，保障房的覆盖面和保障房的质量降低了，因此各个国家采取了各自的融资模式。由开始的政府投资转为加入民营资本的方式，增加多层次保障模式，寻求更多资金来源。以政府为主导，开拓市场机制，运用多种保障措施结合土地、税收和金融手段增加保障房体系建设。采取多层次保障体系建设，不仅改善居民住房需求问题，更能分流部分刚性需求，引导居民理性消费，抑制房地产业泡沫，使得中国的房地产业走向更为健康良性发展。
国外对住房补贴方式有实物补贴和货币补贴，而我国目前只有实物补贴方式，应该学习西方经验，由实物补贴走向货币补贴方式，目前我国保障房建设资金来源有住房公积金的增值收益是由实物补贴向货币补贴的一项重要改革制度。住房公积金增值收益提取贷款风险准备金和管理费外的节余用作保障房建设。这不仅可以给政府减压，也可以节约资源，鼓励中低收入家庭通过住房租赁市场解决住房问题，减少住房申请者的等候期限，提高住房保障的运营效率。
中国现存的住房困难群体未必是低收入家庭，随着经济发展，中国基尼系数突破0.5的警戒线，城市二元结构的形成，不少城市务工人员和刚毕业却无力购房的大学生成为城市中的夹心层，夹心层的出现，是中国住房保障不到位的又一个难题。因此夹心层也是中国保障住房另一个关注点。
中国的保本微利的保障房政策，使得很多房地产商望而却步，除了经适房外，其余保障房的建设都是一个高投入慢回收期的资金密集型行业，因此改善保障房的收益状况会改善保障房投资状况和规模。这需要完善的保障房政策法规出台，因此良好的管理机制和完善的审查机制会促进保障房融资和保障房建设。
中国国内关于住房保障的法律规范文件几乎很少，而像美国由于全面完整的法律体系的完善使得保障房无论从融资到建设都得到了很强有力的保障，因此法律体系的完善对中国的保障房的建设无疑是重中之重。多层次的保障措施也是给予保障房建设带来一定的完整性保障。低收入家庭是保障房建设的重点，而关注低收入家庭以及夹心层的住房情况是保障措施实施的关键。
（作者单位：合肥工业大学）
百姓的住房问题一直是国家民生工程关注的重点，而保障房的融资问题更是保障房建设所需要的资金缺口的重点。国外成功的保障房融资模式为我国的保障房融资提供了极为宝贵的经验。但我们绝不能照搬照抄，而应该结合中国的国情出发借鉴和学习国外的保障房融资模式。值得关注的是不仅要学习国外的保障房融资经验，也要学习其合理的适合保障房融资模式进展顺利的制度和政策法规。
（一）美国保障房融资模式
美国是一个经济极其发达的国家，很多的经济运行规律都是靠市场的自我调节实现的，但在市场失灵尤其是公共住房出现了资金无法支持保障房建设的情况下，政府通过相应的立法和经济政策进行适当的调节，使得保障房建设得到大量的资金支持，使保障房能够顺利持续地发展下去。自1937年开始，美国政府通过支付保障房的建设成本，由租户支付保障房的运营成本。联邦政府既成为开发建设者，又成为所有者和管理经营者。为满足保障房的建设需要，地方住房管理局开发设计并发行债券，债券本金和利息由联邦政府支付。美国政府通过发行房券，低收入家庭的1/3用来支付房租，多出部分由住房券补充。直到20世纪60年代，这一这样三位一体的传统模式一直运行良好。但由于房龄增加和通货膨胀的压力造成维修费用和运营成本的增涨，租户变得无力承担房租款。美国开始实施向私人机构进行补贴，私人机构按比市场利率低的贷款利率贷款给开发商（到20世纪70年代，开发商只需支付的贷款利率只有1%），同时私人机构按市场利率将这部分贷款抵押权出售给联邦抵押协会，联邦政府通过“保证利率”的前提下补贴这部分贷款利息差额。如图1所示。20世纪60年代末至70年代初，议会通过一系列的公共住房法修订法案，如1934年的《国家住房法》、《国民住宅法》、1972年的《住房和社区发展法》、《住宅与城市发展法》，开发制定了新的运营补助，补充公共住房运营成本中大量额外支出。还通过了向机构投资者提供抵押贷款保险补助、信贷援助等措施，通过向贫困家庭直接租金补贴的方式，低收入家庭只需支付25%的租金，其余部分由政府补贴，如20世纪70年代纽约实行的“汗水入股”，并且以国家抵押协会和全国抵押协会以及联邦住房贷款抵押公司为主，以私营抵押公司并存的二级抵押市场为辅，吸引机构投资者和社会资本参于保障房的开发和建设。1960年以来，美国退出保障房的建设，而是与抵押担保保险机制以及政府主导的抵押证券市场合作，为住房抵押贷款提供大量的资金支持，同时降低了贷款抵押放贷者的违约风险。1993年的希望六号计划，计划执行对每个单元住房进行比原有更高的拨款，改革旧有僵化经济体制，为每个建设项目提供更加独立的运营预算和管理体系和更加灵活的融资模式，甚至通过合同将经营权授权给住房管理公司。交钥匙计划是地方政府委托私营开发商开发房产或者修缮旧房屋后，再以预先协定的价格回购，再转租给租户。这些计划为私人投资者和开发商提供更多低风险的融资渠道，鼓励私营开发商参与保障房的供给。
美国的证券化市场相比其他国家发展较早也较成熟，相应的法律法规也比较完善。权益类REITS、抵押类REITS和混合类REITS都有，而权益类REITS是主流。
值得一提的是1938年成立的“房利美”和“房地美”，是由政府支持专门收购经联邦住房管理局保险的住房抵押贷款，其后1968年从房利美中分离出来的吉利美和剩下的房利美，以及1970年成立的房地美，同时收购经联邦住房管理局保险的住房抵押贷款，也能收购经非联邦住房管理局保险的普通贷款，并以此为担保进行证券化交易。而吉利美仍专门从事经联邦住房管理局保险的住房抵押贷款，并以此为担保发行债券。美国的次贷金融危机使房利美和房地美损失惨重，最后由政府接管。但美国的REITS波动很小，受的影响也很小。
（二）英国保障房融资模式
开始的英国保障房也像美国一样由政府出资新建。但日后随着人口的快速增长和经济发展的缓慢也出现了财政支出难以满足保障房的建设和日常运营维护费用。英国政府从1980至1990年间，开始出售公屋，提高租金和成立住房协会，且把公屋都登记在住房协会名下。住房协会在英国保障房的建设中起到重要的作用，既参与保障房的建设，又吸纳存款提供低息住房抵押贷款。住房协会不受财政赤字规模和政府保障能力的限制，并可以通过私人机构的商业贷款和发放债券的形式解决融资问题。丰富和拓宽了融资渠道，成为保障房建设的中坚力量。其资金源于中央和地方政府的专项资金补贴、以及存量保障房的运营收入等。如图2所示。中央政府的税收优惠政策，地方政府和住房协会共同修建保障房，以及住房协会的低息抵押贷款为保障房建设带来巨大的经济价值，也给英国的公共住房占有率带来欧洲国家之最。1992年英国是最先采用PPP融资模式。
图2 英国保障房融资模式
（三）日本保障房融资模式
日本政府也对保障房进行建设直接提供给低收入家庭住房，但投入比例大概只有13%，大部分的保障房还是由民间资本来解决。日本保障房体系以住宅金融公库（包括：日本住宅公团和公营住宅）为主，政府提供税收减免和融资支持，并通过制定《住宅法》《住宅金融公库法》《日本住宅公团法》《城市住房规划法》等法律完善日本法律保障系统。住宅金融公库为保障房提供融资支持，其资金来源是财政低息贷款，发行债券以及民间资本的加入。其中，地方住宅公团面向中等收入阶层，负责大城市的公营住宅面向低收入阶层，地方公共团体建设费收取的租金与市场租金的差额的50%，以及公营住宅建设费的50%都由中央政府给予补贴，并且还可以享受到利率低且额度较大的贷款优惠，比如政府曾在不动产税和固定资产税上给予50万日元以内的免税利息的“住宅零存整取邮政储蓄”的优惠政策。资金都来自于金融公库的贷款和财政补贴，以及一部分社会资本。
根据2000年发行的《投资信托法及投资公司法》设立了日本REITS，由银行、保险和社会团体机构发行开放型和封团型受益凭证，在东京不动产投资信托市场上市。 （四）新加坡保障房融资模式
因为新加坡面积小，人口少，所以新加坡的保障房主要以政府为主导进行的。政府无偿提供土地，结合住房公积金为低收入家庭提供长期出租的廉租组屋。1960年成立的建屋发展局多次提出“五年建屋计划”旨在保障低收入家庭的居住问题。根据中低收入家庭的实际收入情况，先后制定了低于成本价、成本价和略高于成本价的方案制定房价。其后，新加坡开始以面向中低收入的出售组屋为主，以面向低于最低标准线以下的出租组屋为辅的保障计划。后来新加坡加大保障房市场化进度，对组屋实现资本化，私有化程度不断加大，现已经有87%的人住进了组屋。资金来源于33%的个人所得税和根据1968年《中央远大基金法》成立的23%的中央远大基金CPF。CPF类似于我国的住房公积金，每月按规定的金额存入个人CPF中，购房时可以抽调个人CPF中80%至100%用于购房。可见，政府的有效干预起到了很好的作用。
同时，新加坡保障房制度化也颇具成效。政府建立的建屋发展局，政府无息或低息贷款以及中央公积金、各项运营补贴为建屋发展局带来大量的资金使其以较低的成本开发建设组屋，由于组屋的租售价格远远低于市场价格，且建屋发展局还要承担组屋维修的费用，因此非营利的半官方机构的建屋发展局常处于亏损状态。租户的租金和政府安排各项运营补贴为建屋发展局弥补了亏损。如图3所示。
图3 新加坡保障房融资模式
（五）德国保障房融资模式
德国的保障房融资模式是被广泛参考的经验之一。德国政府划拨一块特定区域的土地由开发商投资新建面向低收入家庭的保障房，并向住房者收取低于市场价格的租金，其差额由政府给予补贴。德国政府成立固定贷款利率和低息互助的住宅储蓄制度，住宅储蓄利率一般在6%以下，存贷利率差一般是2%左右。存贷利率不受金融市场供求和通胀因素影响，而且参与者还可以得到政府的奖励。而且政府保证储蓄的购房购买力不贬值，保障了居民的住房需求也给储蓄购买力提供了保障。
（六）香港保障房融资模式
香港的保障房覆盖率占全部房屋的一半左右，有效解决了中低收入家庭的住房需求问题。一方面政府免费划拨土地或者直接投资新建保障房，另一方面通过新建组屋以低于市场租金的收入弥补运营成本，再者新建写字楼宇、商铺回收保障房资金成本。如图4所示。结合香港商业发达的优势，以商养房的制度为保障房建设带来了大量的资金支持。同时20世纪80年代开始己经有民营企业参与保障房建设，这相当于现在的PPP模式（公司合伙制）。这种模式下政府无偿划拨土地，民营企业无需支付土地出让金成本，只需支付相关配套设施的费用即可，这保证了开发商的收益率达到10%左右，成了保障房建设很大的吸引力。
图4 香港保障房融资模式
二、国内保障房融资模式
新中国成立之初，中国实行计划经济制度，实行住房产权公有的福利分房政策。国有土地使用权实行行政划分，不允许转让，政府和企业承担住房建设，维护和管理工作。由于强烈的供需矛盾得不到解决，1980至1985年间，中国进入住房商业化初试阶段。即私人可以建房，政府以“三三制”的形式以优惠的价格出售保障房。但政府开始征收土地使用费，变土地无偿使用变有偿使用。进入80年代的中国开始以优惠售房和增资增租的方式引导中国进入房产的商品化时代。1998 年的《国务院关于深化城镇住房制度改革加快住宅建设的通知》第一次提出构建新的三条线的保障房供应体系架构，即“为最低收入家庭提供廉租住房，为中低收入家庭提供经济适用房，为中高收入家庭提供商品房。”中国开始了廉租房、经济适用房和住房公积金制度共同构建保障房供应体系。
近年来，中国的住房保障措施已取得很大的成效。目前存在的保障房资金来源有：政府财政预算、政府专项资金、土地出让金净收益的5%、银行和非银行机构的贷款以及住房公积金的增值收益、发行债券多种形式。但非理性化的商品房过热过快增长，中低收入家庭无法购买商品房，只能寄希望于政府。目前我国的保障房建设主要以地方政府为主导，省级和中央政府给予一定的支持，但投入比例没有明确规范。土地出让金是地方政府的地方预算外收入，地方政府的财政可操作空间更大。而国家发改委迫于保障房的融资缺口压力把土地出让金净收益的5%增加到10%，但保障房建设越多会削弱商品房的购买需求量，降低地方政府收入。出于利益考虑，中国大部分城市没有把土地出让金的净收益用作保障房建设。中国的保障房保障形式单一，基本靠政府财政拨款，给政府带来巨大的财政压力。以及中国关于保障房制度的立法还不完善，也给了保障房覆盖面小、保障人口不全面、夹心层面临巨大的住房需求问题、资金缺口大带来了很大的影响。
2006年至2009年国家发改委提出的土地出让金的净收益用于保障房建设，但由于减少商品房的消费量，所以大部分地方政府没有实行这一政策。我国的住房公积金制度是非强制储蓄，我国的缴存比例还处于较低的水平，而公积金投资渠道没有放开，巨额沉淀成本使得增值收益数量较低。
三、国外保障房融资模式的启示
大多数国家保障房开始都是由政府进行投资新建满足中低收入家庭的住房需求。随着人口增多，保障房的覆盖面和保障房的质量降低了，因此各个国家采取了各自的融资模式。由开始的政府投资转为加入民营资本的方式，增加多层次保障模式，寻求更多资金来源。以政府为主导，开拓市场机制，运用多种保障措施结合土地、税收和金融手段增加保障房体系建设。采取多层次保障体系建设，不仅改善居民住房需求问题，更能分流部分刚性需求，引导居民理性消费，抑制房地产业泡沫，使得中国的房地产业走向更为健康良性发展。
国外对住房补贴方式有实物补贴和货币补贴，而我国目前只有实物补贴方式，应该学习西方经验，由实物补贴走向货币补贴方式，目前我国保障房建设资金来源有住房公积金的增值收益是由实物补贴向货币补贴的一项重要改革制度。住房公积金增值收益提取贷款风险准备金和管理费外的节余用作保障房建设。这不仅可以给政府减压，也可以节约资源，鼓励中低收入家庭通过住房租赁市场解决住房问题，减少住房申请者的等候期限，提高住房保障的运营效率。
中国现存的住房困难群体未必是低收入家庭，随着经济发展，中国基尼系数突破0.5的警戒线，城市二元结构的形成，不少城市务工人员和刚毕业却无力购房的大学生成为城市中的夹心层，夹心层的出现，是中国住房保障不到位的又一个难题。因此夹心层也是中国保障住房另一个关注点。
中国的保本微利的保障房政策，使得很多房地产商望而却步，除了经适房外，其余保障房的建设都是一个高投入慢回收期的资金密集型行业，因此改善保障房的收益状况会改善保障房投资状况和规模。这需要完善的保障房政策法规出台，因此良好的管理机制和完善的审查机制会促进保障房融资和保障房建设。
中国国内关于住房保障的法律规范文件几乎很少，而像美国由于全面完整的法律体系的完善使得保障房无论从融资到建设都得到了很强有力的保障，因此法律体系的完善对中国的保障房的建设无疑是重中之重。多层次的保障措施也是给予保障房建设带来一定的完整性保障。低收入家庭是保障房建设的重点，而关注低收入家庭以及夹心层的住房情况是保障措施实施的关键。
（作者单位：合肥工业大学）