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【摘 要】在城市现代化发展的进程中，房地产“热”让房地产价值迅速升高，房地产抵押成为了一种有效的融资途径。本文立足于房地产抵押登记的现状，从房地产抵押超额、民间借贷抵押登记和抵押期限等方面，阐述了房地产抵押登记中存在的主要问题。本文旨在强化对房地产抵押登记的认识，以更好地推动房地产抵押登记发展。
【关键词】房地产抵押登记；抵押登记；问题；探析
一、前言
在中国特色社会主义事业不断前行的大背景之下，我国经济迎来了发展的新契机。城市化进程不断提速，房地产行业迎来了发展的“春天”。房产价值的一路飙升，让房产抵押逐步成为民众的一种融资途径。房产抵押的融资方式既可以解决抵押人的资金需求，又可以为融资中双方利益的维护提供有力保障。但是，在房产抵押登记中，仍存在诸多的问题，如房地产抵押超额、民间借贷抵押登记和抵押期限等问题，在很大程度上提高了房地产抵押登记中的风险。因此，本文针对房地产抵押登记现状，就存在的主要问题作如下具体阐述。
二、房地产抵押超额的问题
房地产抵押作为一种融资途径，为更好地规范房地产抵押行为，我国也制定了相关的法律法规，明确规定抵押人所担保的债权不得超过其抵押物的价值。但是，从这些法律法规而言，在很大程度上对于规范房地产抵押、维护经济秩序起到了重要作用。但是，这些规定仍存在一定的局限性，特别是当前房地产抵押方式日益多样化，一些法律法规存在滞后性，房地产抵押法律法规的完善显得尤为重要。
当然，在我国《物权法》中，对于房地产抵押有了相关的明确规定。在《物权法》中规定，不动产相关登记机构不得要求对房产进行价值评估。这样一来，在房地产抵押登记中，对于抵押超额风险的顾虑是必然的。这也就需要，在申请人申请房地产抵押登记的过程中，相关登记机构就需要说明其中的风险，并在同意之后，进行登记的后续工作。这样的做法，一方面是为了更好地维护双方的合法权益，确保经济利益的最大化；另一方面，这样有助于降低房地产抵押登记机构的赔偿风险，符合各方权益的诉求。
三、民间借贷抵押登记的问题
在房地产抵押登记中，民间借贷抵押登记占重要部分。这主要是由于，在个体、小微企业等的快速发展中，民间借贷抵押能够为其发展提供了更加便捷的融资方法，对于其发展有着重要的作用。但是，民间借贷具有隐蔽性，巨大的借贷风险，极易导致企业资金链断裂问题。因此，民间借贷对于社会经济发展起到了一定的推动作用，但巨大的风险性、不可控性，对于社会经济秩序的稳定构成了巨大威胁。
于是，对于民间借贷抵押，房地产抵押登记机构往往选择回避，或十分谨慎小心，以确保相关风险降低至最小。对于民间借贷尚未建立完善的法律法规体系，且监管存在较大的空白区。在民间借贷抵押的工程造价，一旦出现抵押担保网问题，将会造成巨大的经济损失。在现行的法律法规中，对于登记机构如何发现非法经济犯罪行为、如何甄别民间借贷关系的合法性等内容，都未进行明确的规定。这就说明，房地产抵押登记机构既没有权利去进行相关甄别工作开展，也没有相关的技术条件，对是否时非法经济行为等进行判断。因此，我国应立足于现状，制定并出台相关的法律法规，或指导性文件，进一步明确房地产登记机构在民间借贷抵押中的职责，也进一步规范民间借贷行为，避免不必要的风险。
四、房地产抵押期限的问题
在进行房地产抵押登记的过程中，申请人会依据实际情况，在合同中约定抵押期限。但是，在我国现行的法律法规中，对于“抵押期限”的规定，造成了房地产抵押登记问题的出现。在《 关于适用 （中华人民共和国担保法）若干问题的解释》中明确规定：“当事人约定的或者登记部门要求登记的担保期间， 对担保物权的存续不具有法律约束力。”也就是说，对于房地产抵押而言，在抵押担保的过程中，对于申请人约定的抵押期限，在法律上是不具有法律效力的。因此，在房地产抵押期限上，抵押人、抵押权人和登记机构，应在登记操作中特别注意，避免因为疏忽而造成必要的麻烦和法律风险。
与此同时，在“抵押期限”的认识上，存在错误认识和不当观点，进而导致不必要的法律风险。例如，在主债权设定抵押担保之后，抵押权人应在主债权诉讼期间行使抵押权，倘若抵押权没有行使，法院则不会予以保护。因此，在房地产抵押登记中，一定要对相关的法律法规有清楚的认识，并对一些错误的观点及时改正，以更好的维护自身的合法权益。
五、结束语
综上所述，房地产抵押作为一种重要的融资方式，对于社会经济的发展起到了一定的推动作用。但是，如何进一步规范并创造良好的抵押环境，是确保社会经济秩序稳定发展的重要基础。当前，房地产抵押登记中仍存在诸多问题，特别是房地产抵押超额、民间借贷抵押登记和抵押期限等问题，既影响了各方利益的有力保障，带来相应的法律风险，又制约了房地产抵押融资的发展。因此，在新的历史时期，进一步强化对房地产抵押登记的优化与改革，通过建立健全相关的法律法规，规避房地产抵押登记中的法律風险。
参考文献：
[1]赵建晖.对房地产抵押登记中的风险防范的思考[J].房地产导刊，2013（12）.
[2]陈亚善.不同类型之债与房地产抵押登记[J].中国房地产，2013（07）.
[3]韦元文.谈房地产抵押登记中两个争议问题[J].广西农村金融研究，2011（04）
[4]王美荣，张宝源.房地产抵押贷款风险及防范[J].现代商业，2010（21）.
[5]王玙.房地产抵押登记中的法律问题探析[J].法制与社会，2009（13）
作者信息：
邓燕辉（1972—），女，广西灵山县人，本科，房地产经济师，广西灵山县房产管理局，主要研究方向：房地产经济。
【关键词】房地产抵押登记；抵押登记；问题；探析
一、前言
在中国特色社会主义事业不断前行的大背景之下，我国经济迎来了发展的新契机。城市化进程不断提速，房地产行业迎来了发展的“春天”。房产价值的一路飙升，让房产抵押逐步成为民众的一种融资途径。房产抵押的融资方式既可以解决抵押人的资金需求，又可以为融资中双方利益的维护提供有力保障。但是，在房产抵押登记中，仍存在诸多的问题，如房地产抵押超额、民间借贷抵押登记和抵押期限等问题，在很大程度上提高了房地产抵押登记中的风险。因此，本文针对房地产抵押登记现状，就存在的主要问题作如下具体阐述。
二、房地产抵押超额的问题
房地产抵押作为一种融资途径，为更好地规范房地产抵押行为，我国也制定了相关的法律法规，明确规定抵押人所担保的债权不得超过其抵押物的价值。但是，从这些法律法规而言，在很大程度上对于规范房地产抵押、维护经济秩序起到了重要作用。但是，这些规定仍存在一定的局限性，特别是当前房地产抵押方式日益多样化，一些法律法规存在滞后性，房地产抵押法律法规的完善显得尤为重要。
当然，在我国《物权法》中，对于房地产抵押有了相关的明确规定。在《物权法》中规定，不动产相关登记机构不得要求对房产进行价值评估。这样一来，在房地产抵押登记中，对于抵押超额风险的顾虑是必然的。这也就需要，在申请人申请房地产抵押登记的过程中，相关登记机构就需要说明其中的风险，并在同意之后，进行登记的后续工作。这样的做法，一方面是为了更好地维护双方的合法权益，确保经济利益的最大化；另一方面，这样有助于降低房地产抵押登记机构的赔偿风险，符合各方权益的诉求。
三、民间借贷抵押登记的问题
在房地产抵押登记中，民间借贷抵押登记占重要部分。这主要是由于，在个体、小微企业等的快速发展中，民间借贷抵押能够为其发展提供了更加便捷的融资方法，对于其发展有着重要的作用。但是，民间借贷具有隐蔽性，巨大的借贷风险，极易导致企业资金链断裂问题。因此，民间借贷对于社会经济发展起到了一定的推动作用，但巨大的风险性、不可控性，对于社会经济秩序的稳定构成了巨大威胁。
于是，对于民间借贷抵押，房地产抵押登记机构往往选择回避，或十分谨慎小心，以确保相关风险降低至最小。对于民间借贷尚未建立完善的法律法规体系，且监管存在较大的空白区。在民间借贷抵押的工程造价，一旦出现抵押担保网问题，将会造成巨大的经济损失。在现行的法律法规中，对于登记机构如何发现非法经济犯罪行为、如何甄别民间借贷关系的合法性等内容，都未进行明确的规定。这就说明，房地产抵押登记机构既没有权利去进行相关甄别工作开展，也没有相关的技术条件，对是否时非法经济行为等进行判断。因此，我国应立足于现状，制定并出台相关的法律法规，或指导性文件，进一步明确房地产登记机构在民间借贷抵押中的职责，也进一步规范民间借贷行为，避免不必要的风险。
四、房地产抵押期限的问题
在进行房地产抵押登记的过程中，申请人会依据实际情况，在合同中约定抵押期限。但是，在我国现行的法律法规中，对于“抵押期限”的规定，造成了房地产抵押登记问题的出现。在《 关于适用 （中华人民共和国担保法）若干问题的解释》中明确规定：“当事人约定的或者登记部门要求登记的担保期间， 对担保物权的存续不具有法律约束力。”也就是说，对于房地产抵押而言，在抵押担保的过程中，对于申请人约定的抵押期限，在法律上是不具有法律效力的。因此，在房地产抵押期限上，抵押人、抵押权人和登记机构，应在登记操作中特别注意，避免因为疏忽而造成必要的麻烦和法律风险。
与此同时，在“抵押期限”的认识上，存在错误认识和不当观点，进而导致不必要的法律风险。例如，在主债权设定抵押担保之后，抵押权人应在主债权诉讼期间行使抵押权，倘若抵押权没有行使，法院则不会予以保护。因此，在房地产抵押登记中，一定要对相关的法律法规有清楚的认识，并对一些错误的观点及时改正，以更好的维护自身的合法权益。
五、结束语
综上所述，房地产抵押作为一种重要的融资方式，对于社会经济的发展起到了一定的推动作用。但是，如何进一步规范并创造良好的抵押环境，是确保社会经济秩序稳定发展的重要基础。当前，房地产抵押登记中仍存在诸多问题，特别是房地产抵押超额、民间借贷抵押登记和抵押期限等问题，既影响了各方利益的有力保障，带来相应的法律风险，又制约了房地产抵押融资的发展。因此，在新的历史时期，进一步强化对房地产抵押登记的优化与改革，通过建立健全相关的法律法规，规避房地产抵押登记中的法律風险。
参考文献：
[1]赵建晖.对房地产抵押登记中的风险防范的思考[J].房地产导刊，2013（12）.
[2]陈亚善.不同类型之债与房地产抵押登记[J].中国房地产，2013（07）.
[3]韦元文.谈房地产抵押登记中两个争议问题[J].广西农村金融研究，2011（04）
[4]王美荣，张宝源.房地产抵押贷款风险及防范[J].现代商业，2010（21）.
[5]王玙.房地产抵押登记中的法律问题探析[J].法制与社会，2009（13）
作者信息：
邓燕辉（1972—），女，广西灵山县人，本科，房地产经济师，广西灵山县房产管理局，主要研究方向：房地产经济。