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摘要：本文主要通过对房地产估价原则与重要性这两个方面的分析，对如何规范房地产估价的市场提出了自己的见解和建议。
关键词：规范 房地产 估价市场 对策 建议
中图分类号： F293.33 文献标识码： A
房地产估价就是对房地产价格进行估算。具体地讲，房地产估价是房地产专业估价人员根据估价目的、遵循估价原则，按照估价程序，采用科学的估价方法，在综合分析影响房地产价格各项因素的基础上，结合自己的做人经验，对房地产的客观、真实价格所作出的估算与判断。房地产评估既是一门科学又是一门艺术。规范的房地产估价工作必须以科学的房地产估价理论和方法为指导。目前，关于房地产估价方法的理论研究日渐成熟，已形成一整套行之有效的科学计算方法。但又有科学的理论和方法还明显不够，因为，房地产价格的形成因素复杂多变，不是仅凭某些数字公式就能算出来的，还必须依赖于估价人员的经验，综合分析影响房地产价格的诸多因素，运用恰当的估价方法，从而得到能反映房地产客观实在价值的估价额。因此，房地产估价工作要求估价人员必须具备相当高的职业素质，而且还必须具有规范的房地产估价市场，只有这两个条件全部具备，才能保证房地产估价的准确性和合理性。
1 房地產估价原则
1.1 合法原则
房地产估价应以有关法律为依据，要在法律规定的范围内进行。因此，估价人员不仅要熟悉这些法律，而且还要注意这些法律的变化；不仅要在估价作业过程中遵循这些法律，而且还要将这些法律体现在估价报告中，从而使估价结果有充分的法律保证。
1.2 公平原则
房地产估价必须坚持公正的立场。房地产估价的目标在于求得一个公平合理的价格，倘若评估的价格不公平合理，则势必影响交易双方的利益分配，同时也有损于房地产价格评估工作的社会声誉和权威性。因此，估价人员必须站在公正的立场上，认真、客观、公正的进行估价，若估价人员与待估房地产有利害关系或与当事人有亲属关系，则应回避。此外，为求取一个公平合理的价格，估价人员还应具有一定的估价经验、熟练的估价技术以及较强的分析能力。
1.3 供求原则
房地产价格同其他商品价格一样，受供求关系的影响。若需求不变，供给增加，则价格降低；若供给不变，需求增加，则价格上升。估价人员在估价时必须充分考虑房地产的供求状况以及所有可能导致供求关系变化的因素。在分析房地产市场供求关系时，需要注意以下两个方面：第一，由于房地产具有地理位置的固定性、地区性和个别性，因此，不仅要分析房地产的总体供求状况，而且更要深入分析当地同类房地产的供求状况；第二，除了掌握一定时期内供求的总量变化，还要注意需求与供给的结构性变化。比如，增加居住房屋的供给总量可缓和住房紧张状况，但供给总量中高级公寓和别墅的比重过大，则仍不能解决普通职工住房紧张的矛盾，普通住宅价格的下降也将是缓慢而有限的。
2 房地产估价的重要性
房地产估价的原始需要来自于房地产交易，如房地产转让、房地产抵押、房屋租赁等。在传统计划经济体制下，土地使用者不得以买卖、出租、抵押、赠与、交换等方式将土地转给其他单位或个人使用。1987年下半年，深圳特区率先进行土地使用权有偿出让和转让的试点改革。1987 年 4月12日，第七届全国人民代表大会第一次会议通过了《中华人民共和国宪法修正案》，删除了宪法第十条第4 款中不得出让土地的规定，改为“土地的使用权可以依照法律的规定转让”。同年12月29日，《中华人民共和国土地管理法》也作了相应的修改，修改后的该法规定：“国家依法实行国有土地有偿使用制度。”1990年5月19日，国务院发布了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。自1995年1月1日起施行的我国房地产业的一部大法——《中华人民共和国城市房地产管理法》，确定了国家实行的五种基本管理制度，其中四种是与房地产估价有关的，它们是“国家依法实行国有土地有偿、有限期使用制度”、“国家实行房地产价格评估制度”、“国家实行房地产成交价格申报制度”、“国家实行房地产价格评估人员资格认证制度”。这些法律的出台在一定程度上规范了房地产估价行业的运作，从而使得房地产市场在更加有序、合法的轨道上发展，正因如此，认真做好房地产估价工作在经济体制转变的新时期就显得尤为重要。
3 规范房地产市场的对策及建议
3.1 创造公平竞争的外部环境
当地政府应始终以围绕创造公平竞争的外部执业环境为中心加强监管。主要可从以下几个方面着手：
（1）奖惩分明，加大执法力度。综观全国估价行业的恶性竞争相当部分原因是执法薄弱，因此，当地的行政主管部门可以通过评选优秀机构、优秀估价师和估价员，并通过公开通报违规估价机构和估价师、估价员，加大违规和失信成本，为创造公平的竞争环境起到带头作用。
（2）鼓励更多的政府或国有企业部门实行估价业务的公开招投标。在法定需求和业务同质化明显的估价行业，作为行政主管部门应加强同相关业务部门和国有企业的交流与沟通，避免因政府业务部门或国有企业的行为加剧估价行业的恶性竞争，共同为估价行业营造一个公平、公正、公开的竞争环境。
（3）通过诚信网络建设和信用评级，提高失信者的成本，把估价机构及其从业人员置于社会监督之下。
3.2 估价机构实行差异化战略
估价机构应该实行差异化战略，真正以树立品牌为企业生命线，提高企业的核心竞争力。市场差异的存在是利润存在的源泉，也是市场发展的动力。估价行业市场的差异表现在细分市场、效率差异、效益差别、收入差别、经营能力差异、价值认同差异、信息差别、资源差别、地位差别、知识差别等方面。目前过于单一的服务品种，极大地削弱了估价行业的自主创新能力。在市场位置中，各估价机构应根据各自的实力和情况，找准定位，在以营销为主导，以技术为基础创新业务品种，寻找市场新的空白点。
估价机构应积极培育自主需求业务，紧紧抓住房地产估价是房地产业链条的重要一环的优势，扩大业务范围，增强生存和发展能力。一方面可以利用高素质的房地产估价师承担政府和企业的长期投资顾问，另一方面可以涉足房地产市场的调查分析、投资评价、项目可行性研究和最优方案选择、开发项目的策划、土地征收、土地开发、投资代理、置业顾问、房地产法律及政策咨询等集估价、咨询、服务三位一体的全方位经营。
3.3 估价机构应利用网络构建新的技术支持平台
估价机构应该积极利用网络构建新的技术支持平台，尽快提高信息网络化水平。通过网络手段可以更快更好地整合各种信息资源，如估价所需的市场比较案例数据库、房地产市场变化数据库、商住小区经济技术指标、土地市场交易情况、城镇基准地价及使用等基础数据库，并通过网络运算功能，更准确地实现价值估算。这些技术工作有些是可以在协会的统一协调下建立。评估公司所掌握的信息和经营品种要更多，没有现代化的办公条件和系统，必然会提高其自身的经营成本，也不利于和关联企业的业务合作，更不利于售后服务和抢占先机，在市场中也就无法参与竞争。要真正实现规模化经营，光靠人力战术不仅成本高，而且效率低，人为干预因素多，通过信息化改造，可以实现估价机构的扁平化管理，极大地提高企业管理效率。
结束语：综上所述，要想建立规范的房地产估价市场，就必须依靠当地的行政主管部门建立一个公平、公正、公开的竞争环境，除此之外，估价机构还要相应的提高自身的业务能力与竞争能力，充分依靠现代科技技术来加强机构和管理。
参考文献：
[1] 周迎春 市场经济条件下的房地产估价研究 西南农业大学学报（社会科学版） 2012 （03 ）
[2] 吴永位 对目前我国房地产评估产业现状的探讨 商业文化（上半月） 2012（01）
关键词：规范 房地产 估价市场 对策 建议
中图分类号： F293.33 文献标识码： A
房地产估价就是对房地产价格进行估算。具体地讲，房地产估价是房地产专业估价人员根据估价目的、遵循估价原则，按照估价程序，采用科学的估价方法，在综合分析影响房地产价格各项因素的基础上，结合自己的做人经验，对房地产的客观、真实价格所作出的估算与判断。房地产评估既是一门科学又是一门艺术。规范的房地产估价工作必须以科学的房地产估价理论和方法为指导。目前，关于房地产估价方法的理论研究日渐成熟，已形成一整套行之有效的科学计算方法。但又有科学的理论和方法还明显不够，因为，房地产价格的形成因素复杂多变，不是仅凭某些数字公式就能算出来的，还必须依赖于估价人员的经验，综合分析影响房地产价格的诸多因素，运用恰当的估价方法，从而得到能反映房地产客观实在价值的估价额。因此，房地产估价工作要求估价人员必须具备相当高的职业素质，而且还必须具有规范的房地产估价市场，只有这两个条件全部具备，才能保证房地产估价的准确性和合理性。
1 房地產估价原则
1.1 合法原则
房地产估价应以有关法律为依据，要在法律规定的范围内进行。因此，估价人员不仅要熟悉这些法律，而且还要注意这些法律的变化；不仅要在估价作业过程中遵循这些法律，而且还要将这些法律体现在估价报告中，从而使估价结果有充分的法律保证。
1.2 公平原则
房地产估价必须坚持公正的立场。房地产估价的目标在于求得一个公平合理的价格，倘若评估的价格不公平合理，则势必影响交易双方的利益分配，同时也有损于房地产价格评估工作的社会声誉和权威性。因此，估价人员必须站在公正的立场上，认真、客观、公正的进行估价，若估价人员与待估房地产有利害关系或与当事人有亲属关系，则应回避。此外，为求取一个公平合理的价格，估价人员还应具有一定的估价经验、熟练的估价技术以及较强的分析能力。
1.3 供求原则
房地产价格同其他商品价格一样，受供求关系的影响。若需求不变，供给增加，则价格降低；若供给不变，需求增加，则价格上升。估价人员在估价时必须充分考虑房地产的供求状况以及所有可能导致供求关系变化的因素。在分析房地产市场供求关系时，需要注意以下两个方面：第一，由于房地产具有地理位置的固定性、地区性和个别性，因此，不仅要分析房地产的总体供求状况，而且更要深入分析当地同类房地产的供求状况；第二，除了掌握一定时期内供求的总量变化，还要注意需求与供给的结构性变化。比如，增加居住房屋的供给总量可缓和住房紧张状况，但供给总量中高级公寓和别墅的比重过大，则仍不能解决普通职工住房紧张的矛盾，普通住宅价格的下降也将是缓慢而有限的。
2 房地产估价的重要性
房地产估价的原始需要来自于房地产交易，如房地产转让、房地产抵押、房屋租赁等。在传统计划经济体制下，土地使用者不得以买卖、出租、抵押、赠与、交换等方式将土地转给其他单位或个人使用。1987年下半年，深圳特区率先进行土地使用权有偿出让和转让的试点改革。1987 年 4月12日，第七届全国人民代表大会第一次会议通过了《中华人民共和国宪法修正案》，删除了宪法第十条第4 款中不得出让土地的规定，改为“土地的使用权可以依照法律的规定转让”。同年12月29日，《中华人民共和国土地管理法》也作了相应的修改，修改后的该法规定：“国家依法实行国有土地有偿使用制度。”1990年5月19日，国务院发布了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。自1995年1月1日起施行的我国房地产业的一部大法——《中华人民共和国城市房地产管理法》，确定了国家实行的五种基本管理制度，其中四种是与房地产估价有关的，它们是“国家依法实行国有土地有偿、有限期使用制度”、“国家实行房地产价格评估制度”、“国家实行房地产成交价格申报制度”、“国家实行房地产价格评估人员资格认证制度”。这些法律的出台在一定程度上规范了房地产估价行业的运作，从而使得房地产市场在更加有序、合法的轨道上发展，正因如此，认真做好房地产估价工作在经济体制转变的新时期就显得尤为重要。
3 规范房地产市场的对策及建议
3.1 创造公平竞争的外部环境
当地政府应始终以围绕创造公平竞争的外部执业环境为中心加强监管。主要可从以下几个方面着手：
（1）奖惩分明，加大执法力度。综观全国估价行业的恶性竞争相当部分原因是执法薄弱，因此，当地的行政主管部门可以通过评选优秀机构、优秀估价师和估价员，并通过公开通报违规估价机构和估价师、估价员，加大违规和失信成本，为创造公平的竞争环境起到带头作用。
（2）鼓励更多的政府或国有企业部门实行估价业务的公开招投标。在法定需求和业务同质化明显的估价行业，作为行政主管部门应加强同相关业务部门和国有企业的交流与沟通，避免因政府业务部门或国有企业的行为加剧估价行业的恶性竞争，共同为估价行业营造一个公平、公正、公开的竞争环境。
（3）通过诚信网络建设和信用评级，提高失信者的成本，把估价机构及其从业人员置于社会监督之下。
3.2 估价机构实行差异化战略
估价机构应该实行差异化战略，真正以树立品牌为企业生命线，提高企业的核心竞争力。市场差异的存在是利润存在的源泉，也是市场发展的动力。估价行业市场的差异表现在细分市场、效率差异、效益差别、收入差别、经营能力差异、价值认同差异、信息差别、资源差别、地位差别、知识差别等方面。目前过于单一的服务品种，极大地削弱了估价行业的自主创新能力。在市场位置中，各估价机构应根据各自的实力和情况，找准定位，在以营销为主导，以技术为基础创新业务品种，寻找市场新的空白点。
估价机构应积极培育自主需求业务，紧紧抓住房地产估价是房地产业链条的重要一环的优势，扩大业务范围，增强生存和发展能力。一方面可以利用高素质的房地产估价师承担政府和企业的长期投资顾问，另一方面可以涉足房地产市场的调查分析、投资评价、项目可行性研究和最优方案选择、开发项目的策划、土地征收、土地开发、投资代理、置业顾问、房地产法律及政策咨询等集估价、咨询、服务三位一体的全方位经营。
3.3 估价机构应利用网络构建新的技术支持平台
估价机构应该积极利用网络构建新的技术支持平台，尽快提高信息网络化水平。通过网络手段可以更快更好地整合各种信息资源，如估价所需的市场比较案例数据库、房地产市场变化数据库、商住小区经济技术指标、土地市场交易情况、城镇基准地价及使用等基础数据库，并通过网络运算功能，更准确地实现价值估算。这些技术工作有些是可以在协会的统一协调下建立。评估公司所掌握的信息和经营品种要更多，没有现代化的办公条件和系统，必然会提高其自身的经营成本，也不利于和关联企业的业务合作，更不利于售后服务和抢占先机，在市场中也就无法参与竞争。要真正实现规模化经营，光靠人力战术不仅成本高，而且效率低，人为干预因素多，通过信息化改造，可以实现估价机构的扁平化管理，极大地提高企业管理效率。
结束语：综上所述，要想建立规范的房地产估价市场，就必须依靠当地的行政主管部门建立一个公平、公正、公开的竞争环境，除此之外，估价机构还要相应的提高自身的业务能力与竞争能力，充分依靠现代科技技术来加强机构和管理。
参考文献：
[1] 周迎春 市场经济条件下的房地产估价研究 西南农业大学学报（社会科学版） 2012 （03 ）
[2] 吴永位 对目前我国房地产评估产业现状的探讨 商业文化（上半月） 2012（01）