案例一不知该告谁的官司
　　
　　
　　家住宁波市的刘利军近日有点烦，因为房屋产权登记的事儿，自己受人指点需要打一场官司，可刘利军根本就不知道该去告谁。
　　事情还得从十年前说起，当时刘利军尚不满九岁，刘利军的父母因长期感情不和而协议离婚。离婚协议约定：“刘利军由其父亲刘明抚养，夫妻婚后购买的登记在刘明名下的一套89平方米的住房归刘利军所有，刘明享有居住权但不得擅自转让。如果刘明再婚，刘利军无法与后母和谐相处，则刘明应搬出该套住房。”两年后刘明再婚，刘利军与父亲及后母相处还算融洽，三人一直共同居住在这套住房内。
　　天有不测风云。前不久刘明遭遇一场车祸，因伤势较重而不治身亡。安顿好父亲的后事，刘利军拿着父母当年的离婚协议书与父亲的房产证，到房屋登记管理部门要求将房屋登记在自己名下，却遭到了房屋登记管理部门的拒绝。
　　房屋登记管理部门告诉刘利军，该房产属于其父母离婚时赠与的，现刘利军要求登记在自己名下，需要办理转移登记手续。转移登记按规定需要由原房屋产权人配合出具身份证明、签字等，而今刘明已经死亡，无法到场配合办理，也不能委托他人办理，故房屋登记管理部门无法为其办理转移登记。 “那我该怎么办?”房屋登记管理部门的解释让刘利军一头雾水。房管部门的工作人员告诉刘利军：“你可以到法院起诉确认该房屋产权现应该归你所有，我们再按照法院裁判文书所确定的内容，直接给你办理登记，这样就不需要原房屋所有权人的配合了。”
　　刘利军觉得自己“被原告”了，为了能顺利过户房产，刘利军也只能按照房屋登记管理部门的指点去做。可到法院咨询，事情远非那么简单，打官司光有自己这个原告还不行，还要有“明确的被告”。常言道“不争则无诉”，即便是进行房屋归属权诉讼，也总得有个跟自己争房产的人为被告才行，可眼下并没有人跟自己争房产，该告谁去?需要再假想一个“被告”出来，生母?对簿公堂太伤感情了，继母?那不成没事找事了吗。这让刘利军很犯难。
　　
　　案例二“期待利益”昨保护
　　
　　这几天李大勇也在为房屋登记的事儿烦心。
　　李大勇和妻子结婚之后关系不太融洽，于是两人协议离了婚。年仅两岁的儿子，协议由妻子抚养，分割财产时李大勇同意将登记在自己名下的一处价值百余万元的房产归妻子所有，同时约定妻子不能转让或者出售，等妻子去世后此房产权归儿子所有。
　　两人办完离婚登记手续后，前妻提出按离婚协议将该房产转移登记在自己名下，李大勇不同意，于是李大勇的前妻一纸诉状将李大勇告上了法庭。法庭上，李大勇说出了自己不愿配合过户的顾虑：当初虽然约定房屋归前妻所有，但亦同时约定前妻不得转让、出售，将来前妻去世后此房屋产权归儿子所有。如果现在把房屋产权过户给前妻，前妻就可以出售或者转让该房产，协议的内容显然就无法得到保障，所以自己不是不同意过户，但应当过户在儿子名下而不是前妻名下。
　　法院经审理认为，原、被告离婚协议约定争讼房屋产权归原告所有，被告应按约定履行，协助办理房产权属变更登记手续。双方离婚协议中同时约定该原告不得转让出售房屋，原告在取得房屋产权后亦应按约履行，但被告以此理由阻止房产过户，于法无据，故判决被告将争讼房屋产权过户给原告。
　　对这样的判决结果，李大勇还是接受不了。李大勇认为，从其与前妻离婚协议约定的“不得转让、出售，将来房屋产权归儿子所有”可以看出，前妻只享有永久的居住权，按协议并不享有处分权，所以并不具有完整的所有权。如果将房屋产权过户给前妻，儿子的“期待利益”如何保护?前妻如果哪天将房屋出售或者抵押，儿子或者自己只能追究前妻的违约责任，而无法实际要回房产。违约责任无非是返还卖房款，不排除前妻那个时候会因为各种原因根本没有能力返还。所以，房屋过户违背了其当初与前妻约定的初衷。
　　
　　案例三当“约定”遭遇登记
　　
　　这又是一起关于房屋产权争议的案件，而且还让深谙法律的法官觉得很难处理。当事人小张与小王是一对80后的“闪婚”夫妻，双方热恋不久就牵手进入了婚姻的殿堂。可好景不长，如胶似漆的蜜月刚过，小王就提出了与小张离婚。
　　这年头“闪婚”后又“闪离”本也不算什么新鲜事，小张倒也很爽快，过不成就不过呗，可小王提出的离婚条件让小张接受不了。小王拿出小张婚前给自己的一份承诺书，要求小张将其属于婚前财产的一处房产，变更登记自己为共有权人，或者将该房屋评估作价后给自己一半房款。
　　法官细问这纸承诺书的由来，原来婚前小张为了俘获小王芳心，答应把父母购买的登记在自己名下的一处公寓房赠与小王一半。小王当时说小张是口惠而心不实，为表诚心，小张当即给小王写下了这份承诺书。
　　“本来只是个玩笑，不想她还真把承诺书保存得这么完好。”这让小张愈加伤心，并斥责小王嫁给自己是动机不良。而小王也是满腹委屈，这白纸黑字的，怎么说只是开玩笑呢?并反唇相讥说小张是个感情骗子，当初就没安什么好心。
　　小两口法庭忙着“斗嘴”，各自的律师也在法庭“斗法”，小张的律师认为，根据合同法中赠与合同的有关规定，赠与是实践性合同，未办理房屋过户登记的，赠与合同的赠与人可以随时撤销赠与。所以，即便小张婚前给小王出具的那份承诺书是出于自己的真实意思，也是随附小王能和自己生活这一条件的，而小王虽然和小张结婚了，但在这么短的时间内就提出离婚，小张完全可以因此撤销赠与。
　　而小王的律师则认为，该承诺书是双方当事人自愿就婚前财产处理达成的协议，系双方的真实意思表示，故应认定该协议有效。如果说该赠与随附小王嫁给小张这一条件，小王也确实已经嫁给小张了，也就是说所附的“条件”已经实现了，只是小张婚后没有善待小王，小王才提出了离婚，离婚并不能成为小张撤销赠与的理由。因此，小张应当配合小王办理房屋变更登记，或者将房屋评估作价后把一半房款给小王。
　　未被“登记”的权利及“时间差”产生的风险
　　
　　在房价一路攀升的状况下，房屋甚至可以说是一个人一生的积蓄或者一个家庭的主要财产。为了保障不动产交易安全，我国对不动产设立了登记制度，并区别于一般的动产，规定不动产必须经过登记才能发生所有权的转移。
　　在许多情况下，登记权利人并非是房屋真正的所有权人，比如上面的案例中，刘明夫妇在离婚时已经将房屋赠与给未成年的儿子刘利军，但登记的权利人一直没有改变。还有生活中如父母一方去世后，子女可以继承去世一方不动产份额，但实际上，子女通常不会与健在的父或母进行析产并申请共有权登记，这样也会出现不动产登记权利人与实际权利人不一致的情形。
　　另外，关于不动产协议与不动产 物权变动之间有一个“时间差”。据宁波市鄞州区人民法院鲍根月庭长讲，有一半以上的房产纠纷是这个时间差造成的。比如最为常见的“一房两卖”，甲先把房子卖给乙，在没有办理登记之前再把房子卖给丙并办理了转移登记，按照法律规定，丙取得房屋产权而乙只能追究甲的违约责任。从理论上讲乙可以向甲要求返还购房款甚至要求赔偿其他损失，但实际上如果甲已将购房款挥霍，或者携款逃跑，乙将无法弥补所受的损失，所以，这中间有很大的风险因素。
　　即便是房屋的物权已经变动，有时与登记之间也有“时间差”。如《物权法》规定，“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府征收决定等生效时发生效力。”假如某人因为法院判决而取得房屋产权，但此时房屋仍然登记在原权利人名下，如果原权利人在法院判决后马上将该房屋转让给善意第三人，就会存在真正权利人与善意第三人之间的权利冲突。按照法律规定，在这种情况下应优先保护善意第三人的利益，也就是说，真正权利人仍然无法实际得到房产。
　　
　　法官建议应建立“动态”的登记
　　
　　为了防止“一房两卖”，《物权法》专门设定了“预告登记”制度，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。另外，对于房屋除了所有权与共有权登记之外，还可以对抵押权、典权等“他项权”进行登记，登记方法是在原房屋产权证上做抵押、出典的注记，另给抵押权人或者典权人办理《房屋他项权证》。而房屋租赁合同双方当事人也可以到房管部门进行租赁备案登记。
　　但这些仍然远远不能涵盖对房屋设定其他权利义务的“约定”内容，比如案例二中“不得转让、出售，将来前妻去世后此房屋产权归儿子所有”的约定。
　　不动产权利登记从法律属性上只不过是以原有的法律关系为基础的一个附加行为，不产生权利义务关系从无到有的变化，只是加强了原有的法律关系，使原有的法律关系的变动得到国家的认可，或者使原有的法律关系具有相应的公示公信效力等。但我国的不动产登记仅能起到证明“静态”权利的作用，而不能全面反映法律关系变动的“动态”过程，使得登记没有发挥防范交易风险的应有作用。
　　由于缺乏对法律关系变动过程的“注记”，登记部门自己也无法确认法律关系变动的真实与否，于是就把法律关系变动的认定转移给法院、公证处等其他部门。比如案例一中房屋登记管理部门要求刘利军到法院诉讼，确认房屋权属归其所有，再给其办理登记。还有如对于受遗赠而转移登记的，办理时需要交“遗赠人同意遗赠和受遗赠人同意接受的公证文书”，如果遗赠人生前并没有就此办理公证怎么办?再者，公证文书并不能被社会大众所知悉与查询，并不具有公示效力，遗赠抚养协议虽然经过公证，遗赠人仍然可以生前私下里将房屋过户给他人，受遗赠人持公证文书也无法对抗他人已经完成的转移登记。
　　作者认为，要保障不动产变动的安全，房屋登记制度应当完善。除对产权设定、变更、转让、消灭的结点进行登记外，更要对不动产法律关系变动的动态过程应当事人的申请进行注记，对不动产“约定”的权利义务进行注记。使变动过程之中的房屋暂时处于“冻结”状态，当事人约定的权利义务能够在登记簿上有所显示。只有这样，才能保障不动产交易的安全，防范不动产权利变动中的失信行为。