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金九银十行将结束,房价止步于政府强有力的政策出台。
房价何去何从?房子其实也就是一种商品,只是价格昂贵,又不容易携带变现,除了这两点之外,和其他商品并无二致。简单化理解,比引入时髦词汇,什么“丈母娘经济学”要容易理解。
既然是商品,那么其价格就是由供需决定的。政策调整影响价格,从供需两个方面,直接限价的方法有多荒谬,不展开谈了。相比新房,二手房才是真正的房地产市场。笔者去看房地产市场,从不看新盘价格,也不看统计出来的成交价格。笔者建议,没事翻开某大型连锁中介(L打头的),“地图找房”“成交走势”一应俱全。这里提示下,这是为了研究价格变动,而非建议买二手房。新房和二手房走势关系高度拟合,只高低之别。
房价怎么走?先说下房价见顶特征吧。首先,房价高的买不起,这个买不起,可以理解为房子要用当前工资两辈子(工作60年)的钱去买;其次,房子交易非常频繁,交易量大增;第三,出现连环单(就是买房需要先卖掉自己的,形成三到四个连环单);第四,宽松购房和贷款政策,这个从2009年以后就没有怎么出现过,今年去库存除了北上广深,又重演了一次。上述因素叠加,形成的是过度投机市场,过高房价、过度炒作、紧绷信用链条以及宽松环境。可以想象,2016年以来,房价就是在这些因素的叠加下一步步推高。北上广深限购却暴涨,因为全国房市一盘棋,货币是聪明的,只会寻找合适投资机会。
那房地产要涨到天上去吗?先引用席勒名著《非理性繁荣》所说的,“根据经合组织国家统计,房价见顶一般在股市见顶后两年”。
想补充的是,由于中国政府政策出台速度快,两年这个区间可能缩短。如果政府不出台管控措施,房价真的会冲过均衡点,奔向顶点,时间点在明年上半年。政府政策出台,这个速度也就大大放缓了。
以上分析整个房价形成的过程,不能机械地套用到某些具体个例,例如学区房、通州新北京以及燕郊,因为稀缺性和移民人口是影响这些区域价格的主要因素。
房价在未来下跌的空间是不大的,而上涨的速度严重受到影响,但依旧会震荡上行,某些热点特殊区域会表现得更强劲。因此,北上广深上演的房价上涨并未最终结束,只是被政策卡住,其有效需求会逐步释放出来,一面托住市场不下跌,一面继续缓缓地推动上行。而三四线城市由于人口迁出,房价停滞或者下跌是很正常的。
房价何去何从?房子其实也就是一种商品,只是价格昂贵,又不容易携带变现,除了这两点之外,和其他商品并无二致。简单化理解,比引入时髦词汇,什么“丈母娘经济学”要容易理解。
既然是商品,那么其价格就是由供需决定的。政策调整影响价格,从供需两个方面,直接限价的方法有多荒谬,不展开谈了。相比新房,二手房才是真正的房地产市场。笔者去看房地产市场,从不看新盘价格,也不看统计出来的成交价格。笔者建议,没事翻开某大型连锁中介(L打头的),“地图找房”“成交走势”一应俱全。这里提示下,这是为了研究价格变动,而非建议买二手房。新房和二手房走势关系高度拟合,只高低之别。
房价怎么走?先说下房价见顶特征吧。首先,房价高的买不起,这个买不起,可以理解为房子要用当前工资两辈子(工作60年)的钱去买;其次,房子交易非常频繁,交易量大增;第三,出现连环单(就是买房需要先卖掉自己的,形成三到四个连环单);第四,宽松购房和贷款政策,这个从2009年以后就没有怎么出现过,今年去库存除了北上广深,又重演了一次。上述因素叠加,形成的是过度投机市场,过高房价、过度炒作、紧绷信用链条以及宽松环境。可以想象,2016年以来,房价就是在这些因素的叠加下一步步推高。北上广深限购却暴涨,因为全国房市一盘棋,货币是聪明的,只会寻找合适投资机会。
那房地产要涨到天上去吗?先引用席勒名著《非理性繁荣》所说的,“根据经合组织国家统计,房价见顶一般在股市见顶后两年”。
想补充的是,由于中国政府政策出台速度快,两年这个区间可能缩短。如果政府不出台管控措施,房价真的会冲过均衡点,奔向顶点,时间点在明年上半年。政府政策出台,这个速度也就大大放缓了。
以上分析整个房价形成的过程,不能机械地套用到某些具体个例,例如学区房、通州新北京以及燕郊,因为稀缺性和移民人口是影响这些区域价格的主要因素。
房价在未来下跌的空间是不大的,而上涨的速度严重受到影响,但依旧会震荡上行,某些热点特殊区域会表现得更强劲。因此,北上广深上演的房价上涨并未最终结束,只是被政策卡住,其有效需求会逐步释放出来,一面托住市场不下跌,一面继续缓缓地推动上行。而三四线城市由于人口迁出,房价停滞或者下跌是很正常的。