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随着建筑业的发展，建设项目投资融资方式同项目运行阶段的联系越来紧密，建设项目投资控制的范围也越来越广泛，从建设项目部的全过程造价管理，向前延伸到了项目建议书和可行性研究阶段，向后延伸到了项目的运行阶段直至项目停止和报废阶段，也就是本文所提出了全寿命周期投资管理的理论。
全寿命周期投资管理理论，起源于建设过程的全寿命周期管理理论，于20世纪70年代末提出的。20世纪70年代末80年代初，以英国皇家特许测量师为主的英美一些造价工程界的学者和实际工作者将项目竣工后的使用维护阶段也纳入造价管理的范围，提出了以实现整个寿命周期总造价最小化为木标的全寿命周期造价管理理论。从时间上包括工程项目前期策划、可行性研究、建设期、运营期、翻新与拆除期回收等阶段，从范围上包括项目本身的支出与收入，对环境的影响与治理等方面、对社会效益等。它既可以被看做工程投资决策的一种分析工具，或进行方案比选的一种方法，也可以作为社会经济效益评价的基础数据分析。这种管理模式是从项目建设的决策阶段和设计阶段就要从建设项目的全寿命周期和经济系统出发综合考虑项目的成本和价值问题，做到总投资和总成本最底，总收益最高。全寿命周期造价管理在国外的发展应用已经比较普遍，在世界银行投资项目等国际投资项目中得到了广泛的应用和推广。
然而，我国传统的工程造价管理只贯穿工程项目建设的全过程，注重一次性建设成本，而忽视后期的运营和维护成本，对全寿命周期造价控制理论的认识和应用上具有一定的局限性，主要表现为以下几点：
1.现行的造价管理模式对工程建设全过程的各个阶段进行工程造价控制，将主要的人力、物力、财力投入在施工阶段，加上一些小型的施工企业管理粗放、现代化技术手段不高，投入产出比较低，效率不高。
2.只考虑了建设项目建设期的建设成本，而忽略了移交后的运行及维护成本以及拆除成本，只相当于建设阶段的成本控制。
3.只是针对某一阶段进行成本控制，割裂了建设项目各个阶段成本的内在联系，对各个阶段之间的相互影响和整体寿命周期成本的影响考虑较少，这就可能造成某一阶段的成本控制效果明显，却造成其他阶段成本增加，使得建设项目整个寿命周期成本较高。例如售后服务维修期间的成本，以及项目运营期间的运营和维持费用受项目建设期间费用和方案选择的影响就比较大。
4.在成本控制时只考虑经济效益儿忽略了环境效益。当今社会随着人类的进步和社会的发展，人们越来越重视环境的保护，一些项目在规划阶段忽略了对环境的影响，造成后期运营中环境保护费用的增加，环境治理成本提高。
由于传统的造价管理的粗放型和局限性，没有把寿命周期理论应用于造价管理的过程中，一些还是仅仅沿用于传统的控制方面，就工程项目本身的造价而控制造价，特别是对于一些大型公共项目的工程造价控制，这是远远不够的，现代化的项目管理要求我们必须站在更高的角度，跳出工程项目本身而控制造价，从整个社会经济评价的角度，全方位和全过程的进行考虑，这样才能更好地控制大型工程建设项目的投资，建设资源节约型社会，因此，迫切需要转变管理控制理念，对工程建设项目全寿命周期进行造价控制管理。
全寿命周期造价管理包括寿命周期成本分析和寿命周期成本管理两方面的内容。寿命周期成本分析用来计算建设项目的寿命周期成本，在计算时常常采用折现技术，即把未来的成本折合成现在的费用。寿命周期成本分析主要用在建设项目的投资决策阶段，作为建设项目投资决策的一种分析工具，寿命周期成本分析还可以用在设计、实施和运营维护等阶段，用来作为选择设计方案、施工方案和运营维护方案等的工具。寿命周期成本管理是在建设项目整个寿命周期的各个阶段对全寿命周期成本加以控制，确保全寿命周期成本最小化目标的实现。
建设项目全寿命周期造价管理的核心，就是在项目实施的各个阶段要运用价值工程使建设成本与运营成本合理分配。既要注重一次性建设成本和后期的运营及维护成本之间的平衡，又要考虑项目本身的经济效益与外部环境效益的平衡。即应在项目前期的策划设计阶段就要充分考虑项目的运营和维护阶段的成本，使运营和维护阶段信息流向前集成，达到建设运营一体化，从而实现成本最低化，还要从整个社会发展的角度，在项目的规划阶段要充分考虑到环境的成本和经济成本，实现项目的可持续发展。全寿命周期造价管理重点是要从建设项目的决策、设计、施工、运营和维护以及环境保护等几个环节进行控制。
1.正确的决策是控制工程造价的前提
建设项目的投资决策是投资行动的准则。项目的决策包括对项目本身可行性的研究，还包括采用一定的项目筹资与融资方式后，项目盈利能力、清偿能力和可持续性的分析。对于一些关系国家安全、国土开发等具有明显外部效果的项目，还要从国家经济整体利益角度来考察项目。项目一经决策就确定了项目的投资规模和融资方案和建设方案。正确的决策是设计的依据，直接关系到整个建设项目的总投资和经济效果和社会效果。因此，正确的决策是控制工程造价的首要前提。
2.合理的设计是控制工程造价的关键
设计阶段是分析处理工程技术和经济的关键环节，也是有效控制工程造价的重要阶段。在工程设计阶段，工程造价管理人员需要密切配合设计人员，协助其处理好工程技术先进性与经济合理性之间的关系。在初步设计阶段，要按照可行性研究报告及投资估算进行多方案的技术经济比较，确定初步设计方案;在施工图设计阶段，要按照审批的初步设计内容、范围和概算造价进行技术经济评价与分析，确定施工图设计方案。设计阶段工程造价管理的主要方法是通过多方案技术技术经济分析，优化设计方案;同时，通过推行限额设计和标准化设计，有效控制工程造价。
3.施工阶段是工程造价控制的重要环节
施工阶段是工程造价控制的重要环节，建设项目施工费用占整个工程造价的60%-80%，对工程造价的影响很大。因此，施工阶段的造价管理是工程造价控制的重要环节。
4.加强项目的运营和维护阶段的成本的核算
从项目的全生命周期角度，全方位考察项目的各阶段成本，特别是考虑项目建成后运营阶段成本，使项目总成本达到最低。注重项目建设成本与运营成本合理分配，对其功能、需求等进行分析，并设定合理的目标。加强项目的运营和维护阶段的成本的核算，应努力实现项目建设成本最小化与项目盈利最大化的统一。
5.环境成本和经济成本的平衡。
项目在决策阶段设计阶段，就要考虑到对环境的影响，在投资方案的选择，建设地点、设备的选择方面要充分考虑的对环境的影响和后期对环境的治理费用和保护的费用，做到低碳环保。
6.价值工程是进行投资管理的有效手段
在设计阶段进行经济分析，优化设计方案时从项目全寿命周期造价管理的角度，运用价值工程，充分考虑项目的使用功能和运营效益，保证现有施工阶段的造价控制技术，加强项目前期策化的力度与深度，设计阶段周全考虑项目未来运营的需要，提高设计的前瞻性与先进性。
在实施阶段运用价值工程进行成本分析。按照价值工程的核心原理，成本和功能是一一对应的，项目全寿命周期成本问题表象背后的问题是各种功能过剩或功能不足，成本问题和功能缺陷是一一对应的，任何成本问题都是功能缺陷作用的结果。因此，从项目全寿命周期造价管理的角度，在保证工程安全质量的前提下，剔除过剩功能，改进不足功能，都有可能影响建设工程成本。这就需要在施工阶段加强合同管理，规范招投标活动，加强设计变更的审查，严格现场签证的审查，把好结算审查关，尽可能做到在减少工程造价、改变功能的前提下，充分考虑到项目未来的运营效益。
总之，工程造价管理覆盖范围广、涉及相关单位多，需要加强和创新建设项目全寿命周期投资管理。项目投资不只是工程造价的决算工程审计后的决算不能合理、真实地反映工程投资，这就要求项目管理者运用价值工程原理，加强对工程项目全寿命周期造价各个环节的管理，促使投资管理的不断完善，尽可能地实现在一定的投资环境下，达到投资效益的最大化，构建低能减排社会，促进社会可持续发展。
全寿命周期投资管理理论，起源于建设过程的全寿命周期管理理论，于20世纪70年代末提出的。20世纪70年代末80年代初，以英国皇家特许测量师为主的英美一些造价工程界的学者和实际工作者将项目竣工后的使用维护阶段也纳入造价管理的范围，提出了以实现整个寿命周期总造价最小化为木标的全寿命周期造价管理理论。从时间上包括工程项目前期策划、可行性研究、建设期、运营期、翻新与拆除期回收等阶段，从范围上包括项目本身的支出与收入，对环境的影响与治理等方面、对社会效益等。它既可以被看做工程投资决策的一种分析工具，或进行方案比选的一种方法，也可以作为社会经济效益评价的基础数据分析。这种管理模式是从项目建设的决策阶段和设计阶段就要从建设项目的全寿命周期和经济系统出发综合考虑项目的成本和价值问题，做到总投资和总成本最底，总收益最高。全寿命周期造价管理在国外的发展应用已经比较普遍，在世界银行投资项目等国际投资项目中得到了广泛的应用和推广。
然而，我国传统的工程造价管理只贯穿工程项目建设的全过程，注重一次性建设成本，而忽视后期的运营和维护成本，对全寿命周期造价控制理论的认识和应用上具有一定的局限性，主要表现为以下几点：
1.现行的造价管理模式对工程建设全过程的各个阶段进行工程造价控制，将主要的人力、物力、财力投入在施工阶段，加上一些小型的施工企业管理粗放、现代化技术手段不高，投入产出比较低，效率不高。
2.只考虑了建设项目建设期的建设成本，而忽略了移交后的运行及维护成本以及拆除成本，只相当于建设阶段的成本控制。
3.只是针对某一阶段进行成本控制，割裂了建设项目各个阶段成本的内在联系，对各个阶段之间的相互影响和整体寿命周期成本的影响考虑较少，这就可能造成某一阶段的成本控制效果明显，却造成其他阶段成本增加，使得建设项目整个寿命周期成本较高。例如售后服务维修期间的成本，以及项目运营期间的运营和维持费用受项目建设期间费用和方案选择的影响就比较大。
4.在成本控制时只考虑经济效益儿忽略了环境效益。当今社会随着人类的进步和社会的发展，人们越来越重视环境的保护，一些项目在规划阶段忽略了对环境的影响，造成后期运营中环境保护费用的增加，环境治理成本提高。
由于传统的造价管理的粗放型和局限性，没有把寿命周期理论应用于造价管理的过程中，一些还是仅仅沿用于传统的控制方面，就工程项目本身的造价而控制造价，特别是对于一些大型公共项目的工程造价控制，这是远远不够的，现代化的项目管理要求我们必须站在更高的角度，跳出工程项目本身而控制造价，从整个社会经济评价的角度，全方位和全过程的进行考虑，这样才能更好地控制大型工程建设项目的投资，建设资源节约型社会，因此，迫切需要转变管理控制理念，对工程建设项目全寿命周期进行造价控制管理。
全寿命周期造价管理包括寿命周期成本分析和寿命周期成本管理两方面的内容。寿命周期成本分析用来计算建设项目的寿命周期成本，在计算时常常采用折现技术，即把未来的成本折合成现在的费用。寿命周期成本分析主要用在建设项目的投资决策阶段，作为建设项目投资决策的一种分析工具，寿命周期成本分析还可以用在设计、实施和运营维护等阶段，用来作为选择设计方案、施工方案和运营维护方案等的工具。寿命周期成本管理是在建设项目整个寿命周期的各个阶段对全寿命周期成本加以控制，确保全寿命周期成本最小化目标的实现。
建设项目全寿命周期造价管理的核心，就是在项目实施的各个阶段要运用价值工程使建设成本与运营成本合理分配。既要注重一次性建设成本和后期的运营及维护成本之间的平衡，又要考虑项目本身的经济效益与外部环境效益的平衡。即应在项目前期的策划设计阶段就要充分考虑项目的运营和维护阶段的成本，使运营和维护阶段信息流向前集成，达到建设运营一体化，从而实现成本最低化，还要从整个社会发展的角度，在项目的规划阶段要充分考虑到环境的成本和经济成本，实现项目的可持续发展。全寿命周期造价管理重点是要从建设项目的决策、设计、施工、运营和维护以及环境保护等几个环节进行控制。
1.正确的决策是控制工程造价的前提
建设项目的投资决策是投资行动的准则。项目的决策包括对项目本身可行性的研究，还包括采用一定的项目筹资与融资方式后，项目盈利能力、清偿能力和可持续性的分析。对于一些关系国家安全、国土开发等具有明显外部效果的项目，还要从国家经济整体利益角度来考察项目。项目一经决策就确定了项目的投资规模和融资方案和建设方案。正确的决策是设计的依据，直接关系到整个建设项目的总投资和经济效果和社会效果。因此，正确的决策是控制工程造价的首要前提。
2.合理的设计是控制工程造价的关键
设计阶段是分析处理工程技术和经济的关键环节，也是有效控制工程造价的重要阶段。在工程设计阶段，工程造价管理人员需要密切配合设计人员，协助其处理好工程技术先进性与经济合理性之间的关系。在初步设计阶段，要按照可行性研究报告及投资估算进行多方案的技术经济比较，确定初步设计方案;在施工图设计阶段，要按照审批的初步设计内容、范围和概算造价进行技术经济评价与分析，确定施工图设计方案。设计阶段工程造价管理的主要方法是通过多方案技术技术经济分析，优化设计方案;同时，通过推行限额设计和标准化设计，有效控制工程造价。
3.施工阶段是工程造价控制的重要环节
施工阶段是工程造价控制的重要环节，建设项目施工费用占整个工程造价的60%-80%，对工程造价的影响很大。因此，施工阶段的造价管理是工程造价控制的重要环节。
4.加强项目的运营和维护阶段的成本的核算
从项目的全生命周期角度，全方位考察项目的各阶段成本，特别是考虑项目建成后运营阶段成本，使项目总成本达到最低。注重项目建设成本与运营成本合理分配，对其功能、需求等进行分析，并设定合理的目标。加强项目的运营和维护阶段的成本的核算，应努力实现项目建设成本最小化与项目盈利最大化的统一。
5.环境成本和经济成本的平衡。
项目在决策阶段设计阶段，就要考虑到对环境的影响，在投资方案的选择，建设地点、设备的选择方面要充分考虑的对环境的影响和后期对环境的治理费用和保护的费用，做到低碳环保。
6.价值工程是进行投资管理的有效手段
在设计阶段进行经济分析，优化设计方案时从项目全寿命周期造价管理的角度，运用价值工程，充分考虑项目的使用功能和运营效益，保证现有施工阶段的造价控制技术，加强项目前期策化的力度与深度，设计阶段周全考虑项目未来运营的需要，提高设计的前瞻性与先进性。
在实施阶段运用价值工程进行成本分析。按照价值工程的核心原理，成本和功能是一一对应的，项目全寿命周期成本问题表象背后的问题是各种功能过剩或功能不足，成本问题和功能缺陷是一一对应的，任何成本问题都是功能缺陷作用的结果。因此，从项目全寿命周期造价管理的角度，在保证工程安全质量的前提下，剔除过剩功能，改进不足功能，都有可能影响建设工程成本。这就需要在施工阶段加强合同管理，规范招投标活动，加强设计变更的审查，严格现场签证的审查，把好结算审查关，尽可能做到在减少工程造价、改变功能的前提下，充分考虑到项目未来的运营效益。
总之，工程造价管理覆盖范围广、涉及相关单位多，需要加强和创新建设项目全寿命周期投资管理。项目投资不只是工程造价的决算工程审计后的决算不能合理、真实地反映工程投资，这就要求项目管理者运用价值工程原理，加强对工程项目全寿命周期造价各个环节的管理，促使投资管理的不断完善，尽可能地实现在一定的投资环境下，达到投资效益的最大化，构建低能减排社会，促进社会可持续发展。