政府抑制房价不需要理由
　　
　　回顾最近一段时间，从中央到地方，对房价的打压态势成为主基调。旗帜最为鲜明的，就是业界通称的“国八条”。
　　4月27日，国务院总理温家宝主持召开了国务院常务会议，提出加强房地产市场引导和调控要采取八项措施：“加大土地供应调控力度，严格土地管理”，“运用税收等经济手段调控房地产市场，特别要加大对房地产交易行为的调节力度”，“加强金融监管。各商业银行要加强对房地产贷款和个人住房抵押贷款的信贷管理，防范贷款风险”等。种种措施赫然在目，真可谓“招招见血”。
　　你还没回过神来，5月11日，中央七部门又联合出台《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》，“保证中小套型住房供应”、“打击炒地”、“期房禁止转让”，成为此次房地产新政的关键词。其中规定，为了抑制投机性和投资性购房需求，2005年6月1日起，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后差额征收营业税。“6·1大限”也由此而来。
　　这意味着什么？当然是政策风险；而这种政策风险，甚至可能会导致“硬着陆”，一位著名的经济学家如此形容，“如果泡沫破裂，我看就是‘硬着陆’。当然也有‘软着陆’的可能性，但是我估计，‘硬着陆’的可能性更大，泡沫破裂，很少是‘软着陆’的。像日本、香港都有过类似的情况，包括海南，也有过类似的‘硬着陆’。”
　　提及海南，不由得让房地产圈子里的人感觉到“肃杀”，那意味着大片的“烂尾楼”和“热钱的落败”。很不幸，2004年的“中国别墅元年”余温尚存，今年就赶上了政府对房地产业的宏观调控。
　　这种影响是显而易见的。在南京，热热闹闹的“六·一”过后，高档房居然出现了连续2天无认购、无成交的情况。尽管在这之前，南京的一套高档楼盘居然推出惊人之举：买别墅送直升机！
　　
　　房地产商联盟“唱涨”
　　
　　让你感觉奇怪的是，在北京却是另一番景象。房地产开发商们继续着他们“房价要涨”的神话，的确，部分项目每平方米单价上涨了200~500元，部分楼盘甚至实施了“封盘惜售”的策略，以期获取更好的利润回报。
　　在政府努力平抑房价的大背景之下，北京似乎有“顶风而上”的嫌疑，这是怎么一回事？其实很简单，这就是来自市场的风险，当然，这也是你要面对的第二种声音。
　　开发商也要规避风险，北京的开发商采取了联合起来集体“唱涨”的方式，尽管这其中隐藏着政策、资金、土地等各个方面的风险，尽管政府在调控高档住宅方面仍未罢手，尽管有法律专家称北京开发商的行为属于“一般性的误导”。北京的开发商“很聪明”，相当一部分房地产富商已结成“潜在联盟”，试图凭借自己曾经聚敛的超额利润与政府调控放手一拼，最终的结果，则是把部分风险转嫁到了买房者的头上，使大家同乘一条“漏船”飘摇风雨中。
　　这对你意味着什么？当然是市场风险。
　　


　　首先是价格方面，尽管开发商一再声称房价会涨，但听来像“痴人说梦”，别墅整体售价下滑的判断在业界几为共识；有媒体认为，结合今年上半年别墅市场供应的价格来看，别墅市场平均价格下滑幅度为1500元/平方米左右。
　　果真如此，如果你投资了一套400平方米的别墅，将面临着缩水60万元的情势。该行动还是该等待，相信你自会明白。大多数人都不约而同采取了这样的策略，“6·1”过后的调查显示，9成的北京人选择了“持币待购”。
　　如果你投资别墅是为了从租金中获益，对不起，早在4月份，就有预测称未来几年内，除了个别区域环境优秀的高档别墅价格走势可能稳中有升外，北京别墅的整体租金价格将会呈稳中有降态势。尽管下降多少尚不明朗，但相信对你来说也不是小数字。
　　
　　动脑规避风险
　　
　　那么，如果你手中有大把闲钱，且意欲投资别墅，能不能规避风险呢？其实，风险历来都是与机遇并存的，所以，这个答案是肯定的。只不过，在如何规避种种风险上要动一番脑筋。
　　“首先，综合各种因素来看，尽管政府调控房价力度不减，尽管市场对房价出现了‘用脚投票’的态势，但以北京为例，区域环境优秀的高档别墅价格走势还是呈现稳中有升的状况。这其实反映了其性价比的优良。所以，如果投资别墅，品质上乘、区域优秀、环境好、配置高的别墅，应该是优选。”
　　比如北京的温榆河地区，由于接近东部CBD中央商务区和使馆区，所以成了高档别墅主要租户的首选居住地；这蕴藏着巨大的商机，而且，因为主要租户是国外驻京机构官员、使馆人员，外企高级管理层、外资企业中国首席代表、港澳台在京投资企业的高级管理人员或大型企业的高层管理人员，所以，这种需求既是刚性的，又是良性的。
　　其次，在价格方面，你要有一双“慧眼”识破纷扰。对别墅价格的判断，应该是动态的。具体而言，一套2004年开盘的别墅，到今年如果单价上涨幅度超过了10%，你就应该慎重考虑了；如果超过20%，建议你干脆不要考虑，因为那或许意味着“泡沫”。
　　之所以选取“10%”作为判断的基准点，是有依据的；在“2005年房地产蓝皮书”中，对上海、杭州、南京等9个城市的“房价泡沫”判断，直接依据也是其2004年一季度比上年同期上涨幅度超过了10%。值得玩味的是，在中央调控房价政策出台后的5月16日至22日一周之内，南京两个规模较大的在售楼盘均价每平方米已经比4月中下旬下调了五六百元，降幅也是10%左右；此外，上海的房地产行业近期进入了自1988年来势最为迅猛的下挫和调整，二手房的降价幅度普遍达到10%左右。另一个佐证是，在北京，2004年初开始，就有权威人士高调嚷嚷着“涨价”，年底结算，涨幅不过7%、8%。
　　当然，“10%”只是一个参照的依据，还要根据不同城市及不同区域有所差别。比如上海，近几年中心城区房价的涨幅一度高达20%～30%以上，由此，上海业界对调控过后的房价降幅猜测为15%～30%，所以，在上海投资别墅，这个基准恐怕要定格在“15%”。
　　再次，对于开发商的“花招”不得不加倍小心。在所有花招中，“玩概念”是最为常见的，如果你所看过的项目中，虚火的概念撩人耳目，那你一定要仔细斟酌；很简单，跟概念相连的，就是开发商的惊人的利润。比如，北京市朝阳区某个楼盘的商铺部分，综合成本为1.2万元/平方米，但售价却达3.8万元/平方米。不少权威专家也指出，今后，概念炒作将逐渐失去效力，品牌与质量的竞争将是房地产业的主旋律。
　　最后鉴于北京的房地产开发商仍在“负隅顽抗”，所以，如果你看到某个项目有“反常之举”，还是尽量避开的好。在政府打压房价如火如荼的时候，开发商可能会急于趁着价高将楼盘脱手，谁能相信还有项目“封盘惜售”呢？