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摘 要：本文从物权登记制度的概念入手，对不动产物权登记的法理基础、效力模式、建立登记制度的重要意义等进行了详细的阐述，并对当前我国不动产登记制度存在的问题提出了自己的几点思考。
关键词：物权登记制度；不动产；效力模式；思考
1物权登记制度概念
物权登记制度指的是声明对某项权利或者某物具有债权或者物权的人向有关机关依照法定程序提出确认、更改、消灭某项债权或者物权的登记申请，在经由相关机关的审查，最终决定是否予以登记的制度。
2不动产物权登记的法理基础
不动产登记是公共权力机关如实记载既有权利的状态，并对其制作表明客体状态和权属的证书与簿册。任何一项法律制度只有在一定的法理基础之上才能得以建立，物权登记制度也是如此。其实在我国古代，为了满足行政管理和征税的需要，就已经存在土地造册登记制度，但并不属于法律权利的确认。在中世纪日耳曼人的统治区域，大土地、寺院、教会所有权人一般都会将不动产所有权情况给记载保存下来，并将其作为权利的证明。18世纪，德国逐渐对罗马法进行继受与传播，交付与登记成为当时产权转让的两种主要方式，之后登记逐渐演变成对整个所有权状况的登记，成为不动产公式公信的方式。
在对不动产登记的法理基础进行探讨时首先需要明确在大陆法系各国并没有形成统一的、普遍的不动产登记法理。不动产作为一种体现物权公示原则的不动产物权变动的公式方法，分为不动产登记和动产交付两种方法。这里还有必要明确一下物权的公示制度，就是指物权变动所特有的制度，要求物权在变动时需要将变动的事实向社会公开，要让第三人了解物权变动的实际情况，并保证交易安全，第三人也不会受到损坏。由于物权具有优先性和排他性等效力，如果物权在变动时没有向社会进行公示，导致第三人并不知道某人具有某种物权，而一旦某人向第三人主张优先权时，第三人就会受到损失。但是债权就不需要进行公示，因为债券不具有排他效力和优先效力。由此可以看出，不动产登记制度的理论基础应该是公信原则和物权公示，而不动产物权变动的法定公示方法就是登记，进行登记的根本目的在于公示不动产权利状况完成物权变动，而不是为了进行行政管理。
3 我国不动产物权登记制度采用的效力模式
如今大多数国家对于不动产物权登记所采用的效力模式分为登记对抗主义和登记生效主义。其中登记对抗主义又称为意思主义，指的是物权变动的对抗要件，即如果当事人产生了所有权变动的意思表示，那么在进行公示之前，所有权变动的事实不能对第三人产生对抗，也就是指只要诺成性的合意就可以使所有权发生转移[1]。而登记生效主义又称为形式主义，指的是在进行公示之前，当事人根本就实现不了所有权的变动，因此对第三人也没有对抗效力可言。
我国不动产登记制度采用公示要件主义，只要当事人达成合意就可以转移自己的所有权，因此也会按照债权人双方的合意来追究责任。另外公示要件主义一物质交易的方式给了双方当事人积极意与消极的双重保护，也为社会大众提供了一种值得信赖的公示效果，但是有时候也还是会采取其它效力方式，例如考虑我国农村的实际情况，为了减少成本，方便群众，我国的地役权就采取登记对抗主义模式。总之我国的不动产登记采用的效力模式是登记要件主义兼顾登记对抗主义。
4我国建立不动产物权登记制度的重要性
4.1有利于维护不动产交易的安全
对于不动产物权的登记实际上就是对不动产的权利归属和权利状况进行确认。因此确立不动产物权登记制度能够很好的体现出不动产所有权的透明度和公示性，能够为当事人作出正确的决策提供重要依据。而且不动产物权登记制度包括不动产善意取得制度，凭借登记的公信力，可以有效保障第三人的合法权利。例如，当事人双方签订了一个房产买卖合同，买受人就算已经向所有权人支付了对价，但所有权人还是有可能将房产卖给其他人甚至还有可能房产的所有人根本就不是此人，出现这种情况，如果法律没有进行明确的规定，那么善意第三人的信赖利益就会收到损害。而制定的不动产物权登记制度就能够有效的维护不动产的交易秩序和交易安全，保护善意第三人的合法权利，并且还有利于政府对不动产交易市场行使监督职能。
4.2有利于保护我国当事人对不动产所有权的私有权利
随着我国社会的不断发展，法治建设的不断健全，我国的民法逐渐由自由主义的私法向社会、国家的干预过度，但是仍然将全力自由和合同自由作为私法的出发点。虽然国家公权力对于私人交易关系的干预在不断加强，但当事人的申请却是对不动产所有权进行登记的前提条件，当事人的申请体现着所有权当事人的合意，也体现着当事人意思自治。而且如果不对不动产所有权进行登记就不存在所有权转移的效力，另外不动产所有人还拥有进行补办登记的自由，因此不动产物权登记制度能够保障不动产所有人是否使不动产所有权发生效力的自由选择权，能够保护当事人对不动产所有权的私有权利。
4.3我国的不动产物权登记制度体现了公平公正的价值观
我国的不动产物权登记制度设置的更正登记和异议登记能够使真正权利人的利益得到有效的维护。权利人和利害关系人如果觉得不动产登记簿上记载的内容存在偏差或者失实时，可以申请更正登记。当权力人有证据证明不动产登记簿上记载的事项存在错误或者书面同意更正，登记机构应当予以更正登记【2】。而在权利人发现登记错误到提出更正登记这段时间之内，真正权利人最关心的事就是是否会有不知情的善意第三人获得不动产所有权，这时异议登记就显得尤为重要。异议登记是指对登记名义人的权利正确性提出质疑，受到质疑后，登记的公信力就会丧失，由于登记名义人的权利正确性无法被断定，所以不动产善意取得制度就不能生效。异议登记限制了登记名义人的处分权，为真正权利人完成更正登记争取了最多的时间，从而保障真正权利人的合法权益，也体现着我国公平公正的价值观。
4.4我国的不动产物权登记制度有效地减少了交易的信息成本 效益价值体现在我国的不动产物权登记制度的方方面面，不动产交易的一个前提条件就是对不动产交易信息的获取，登记制度在完成所有权归属信息职能的同时，因其信息透明的公信力可以使交易成本大大降低。而且在不动产交易中，当事人需要办理登记手续，还要向社会进行公示，这些都需要支付一定的手续费用，也属于交易成本的范畴。
5我国不动产登记制度存在的问题
5.1没有形成统一的不动产物权登记管理体制
5.1.1没有统一的不动产登记法
我国并没有统一的不动产登记法，相关方面的规定只是分散在其他具体的法律法规之中，而且规定内容多有矛盾。所规定的内容只符合对房屋、土地等不动产进行行政管理的需求，并不适用于不动产交易的需求。尽管近几年有所改观，但是与发达国家相比还是存在较大差异。
5.1.2登记机关不统一
现阶段我国不动产登记机关压处于“多头执政”的局面，依据的法律各不相同，并没有形成共识。例如《担保法》第42条规定县级以上人民政府规定的部门、林木主管部门、土地管理部门等多个部门都是不动产登记部门，且都具有管理不动产的行政职能【3】。但是登记机关的不统一，而且各部门也都只是有行政职能，如此做出的登记都不具有司法性，因此对当事人的正当权益和经济的发展都会造成不同程度的损害。
5.1.3权属证书不统一
现阶段我国存在林权证、房地产证和土地使用权证等多种不动产权属文书并行的现象，不动产权属证书的不统一，非常容易扰乱市场秩序，使权利人的经济负担加重，还非常有可能引起不动产管理机关的矛盾与争执。
5.2不动产登记的法律效力不统一
虽然对于不动产登记效力在我国现行的法律中尚没有明确的规定，但是都坚持同一个立场，就是我国对于不动产登记要采用登记要件主义的效力模式，都认为实现不动产物权变动的必要条件是登记，如果不进行登记，物权变动就不具有法律效果，其依据是我国《土地管理法》、《城市私有房屋管理条例》、《担保法》、《房地产管理法》等法律的相关规定【4】。但是也有学者认为登记对抗主义的践行已经逐渐渗透到我国司法解释和实务上，例如《2000年最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第9条规定：“依据《合同法》的第四十四条第二款的规定，行政法规或者法律规定只有办理批准登记手续或者批准手续之后合同才能生效，在一审法庭辩论终结之前，如果当事人没有办理批准登记手续或者批准手续的话，人民法院可以判定其合同无效。行政法规、法律规定合同需要办理登记手续但并未规定合同只在登记后生效的，当事人就算没有办理登记手续合同也是存在效力的，合同标的物权不能被转移。”这一规定实际上采用的是登记对抗性主义的效力模式。但是我国登记机关对于不动产登记效力又是一种新的认识，他们认为登记属于不动产物权变动当事人的义务，如果不动产物权变动在当事人进行登记之前就已经成立，那么在所有权转移后规定的时间内要是没有办理登记手续的话，当事人要承担罚款或者加收登记费等行政责任【5】。在我国同时存在的三种不动产登记效力模式，这样一来很容易引起法律的矛盾，扰乱市场规范。
6 对我国将来不动产登记立法的几点思考
6.1建立统一的不动产登记管理体制
6.1.1统一登记立法
制定一套统一的不动产登记法，需要沿袭现行的登记管理体制，对道路、滩涂、水面、森林、建筑物（房屋）、土地等各类不动产分别制定相适应的登记法。
6.1.2统一登记机关
可以将不动产登记机关确定为司法机关，实行县一级法院统一管辖，淡化登记机关的行政色彩，废止当前存在的多部门登记，实现私权自治。
6.1.3统一权属文书
不动产权属证书指的是不动产的使用权证和所有权证，是登记机关授予权利人使其享有相关权利的最主要依据，由统一的机关制作、颁布、并具有相一致的格式。统一权属文书能够有效避免权属文书中的混乱局面，能够对不动产的交易安全提供保障。
6.2统一不动产登记的效力
登记要件主义便于明确物权的归属关系，保护善意第三人的合法权益，但过于注重形式，不利于不动产交易的快速发展。登记对抗主义便于不动产交易的快速实现，但容易使善意第三人的权益受到损害，基于两种效力模式的优缺点，我国完全可以依据实际情况，进行选择，并不是只能允许一种立法主义的存在。为了稳定社会经济秩序，保障教育安全，我国可以采用以登记要件主义为主，以登记对抗主义为辅的效力模式。
6.3登记机关的赔偿责任制度
从国际经验和法理角度考虑，我国不动产登记立法需要设立相应的赔偿责任制度，主要涉及以下三方面，第一，赔偿范围不宜扩大，登记机关应该以利害关系人的直接经济损失为限承担赔偿责任。第二，为保证赔偿责任的履行，可以提取登记费用总额的20%建立赔偿基金。第三，由登记机关承担举证责任。
7小结
不动产物权登记制度是我国物权法中的一个重要内容，具有保护正当利益、规范交易行为等重要意义，但是现阶段我国的登记制度还存在诸多的问题，需要对其进行进一步的改进与完善，促使其积极意义得到最大限度的发挥。
参考文献：
[1]刁其怀.论不动产物权变动的类型——兼论《城市房屋权属登记管理办法》的修订[J].中国房地产，2011（08）.
[2]陈碧春，许甫琦.物权登记对债权的妨碍及其补救——以房产买卖和抵押为例[J].广西政法管理干部学院学报，2015（03）.
[3]董新忠.试论不动产物权登记的方式及其效力——兼论我国《物权法草案》第四条之完善[J].太原师范学院学报（社会科学版），2011（04）.
[4]郭信峰，张建，王秀琼，查文晔，韩淼，许雪毅，李志晖.建立不动产登记制度的三大“风向”[N].新华每日电讯，2013-03-12（005）.
[5]吴国喆.我国物权登记的强行政性特质及其改进——一个法
的实证考察视角[J].国家行政学院学报，2012（03）.
作者简介：
于峰（1985～），男，汉族，浙江宁波人，长春工程学院工学学士，管理学学士，工作单位：浙江浙能舟山煤电有限责任公司计划合同部，现南开大学在职研究生，研究方向：民商法学。
关键词：物权登记制度；不动产；效力模式；思考
1物权登记制度概念
物权登记制度指的是声明对某项权利或者某物具有债权或者物权的人向有关机关依照法定程序提出确认、更改、消灭某项债权或者物权的登记申请，在经由相关机关的审查，最终决定是否予以登记的制度。
2不动产物权登记的法理基础
不动产登记是公共权力机关如实记载既有权利的状态，并对其制作表明客体状态和权属的证书与簿册。任何一项法律制度只有在一定的法理基础之上才能得以建立，物权登记制度也是如此。其实在我国古代，为了满足行政管理和征税的需要，就已经存在土地造册登记制度，但并不属于法律权利的确认。在中世纪日耳曼人的统治区域，大土地、寺院、教会所有权人一般都会将不动产所有权情况给记载保存下来，并将其作为权利的证明。18世纪，德国逐渐对罗马法进行继受与传播，交付与登记成为当时产权转让的两种主要方式，之后登记逐渐演变成对整个所有权状况的登记，成为不动产公式公信的方式。
在对不动产登记的法理基础进行探讨时首先需要明确在大陆法系各国并没有形成统一的、普遍的不动产登记法理。不动产作为一种体现物权公示原则的不动产物权变动的公式方法，分为不动产登记和动产交付两种方法。这里还有必要明确一下物权的公示制度，就是指物权变动所特有的制度，要求物权在变动时需要将变动的事实向社会公开，要让第三人了解物权变动的实际情况，并保证交易安全，第三人也不会受到损坏。由于物权具有优先性和排他性等效力，如果物权在变动时没有向社会进行公示，导致第三人并不知道某人具有某种物权，而一旦某人向第三人主张优先权时，第三人就会受到损失。但是债权就不需要进行公示，因为债券不具有排他效力和优先效力。由此可以看出，不动产登记制度的理论基础应该是公信原则和物权公示，而不动产物权变动的法定公示方法就是登记，进行登记的根本目的在于公示不动产权利状况完成物权变动，而不是为了进行行政管理。
3 我国不动产物权登记制度采用的效力模式
如今大多数国家对于不动产物权登记所采用的效力模式分为登记对抗主义和登记生效主义。其中登记对抗主义又称为意思主义，指的是物权变动的对抗要件，即如果当事人产生了所有权变动的意思表示，那么在进行公示之前，所有权变动的事实不能对第三人产生对抗，也就是指只要诺成性的合意就可以使所有权发生转移[1]。而登记生效主义又称为形式主义，指的是在进行公示之前，当事人根本就实现不了所有权的变动，因此对第三人也没有对抗效力可言。
我国不动产登记制度采用公示要件主义，只要当事人达成合意就可以转移自己的所有权，因此也会按照债权人双方的合意来追究责任。另外公示要件主义一物质交易的方式给了双方当事人积极意与消极的双重保护，也为社会大众提供了一种值得信赖的公示效果，但是有时候也还是会采取其它效力方式，例如考虑我国农村的实际情况，为了减少成本，方便群众，我国的地役权就采取登记对抗主义模式。总之我国的不动产登记采用的效力模式是登记要件主义兼顾登记对抗主义。
4我国建立不动产物权登记制度的重要性
4.1有利于维护不动产交易的安全
对于不动产物权的登记实际上就是对不动产的权利归属和权利状况进行确认。因此确立不动产物权登记制度能够很好的体现出不动产所有权的透明度和公示性，能够为当事人作出正确的决策提供重要依据。而且不动产物权登记制度包括不动产善意取得制度，凭借登记的公信力，可以有效保障第三人的合法权利。例如，当事人双方签订了一个房产买卖合同，买受人就算已经向所有权人支付了对价，但所有权人还是有可能将房产卖给其他人甚至还有可能房产的所有人根本就不是此人，出现这种情况，如果法律没有进行明确的规定，那么善意第三人的信赖利益就会收到损害。而制定的不动产物权登记制度就能够有效的维护不动产的交易秩序和交易安全，保护善意第三人的合法权利，并且还有利于政府对不动产交易市场行使监督职能。
4.2有利于保护我国当事人对不动产所有权的私有权利
随着我国社会的不断发展，法治建设的不断健全，我国的民法逐渐由自由主义的私法向社会、国家的干预过度，但是仍然将全力自由和合同自由作为私法的出发点。虽然国家公权力对于私人交易关系的干预在不断加强，但当事人的申请却是对不动产所有权进行登记的前提条件，当事人的申请体现着所有权当事人的合意，也体现着当事人意思自治。而且如果不对不动产所有权进行登记就不存在所有权转移的效力，另外不动产所有人还拥有进行补办登记的自由，因此不动产物权登记制度能够保障不动产所有人是否使不动产所有权发生效力的自由选择权，能够保护当事人对不动产所有权的私有权利。
4.3我国的不动产物权登记制度体现了公平公正的价值观
我国的不动产物权登记制度设置的更正登记和异议登记能够使真正权利人的利益得到有效的维护。权利人和利害关系人如果觉得不动产登记簿上记载的内容存在偏差或者失实时，可以申请更正登记。当权力人有证据证明不动产登记簿上记载的事项存在错误或者书面同意更正，登记机构应当予以更正登记【2】。而在权利人发现登记错误到提出更正登记这段时间之内，真正权利人最关心的事就是是否会有不知情的善意第三人获得不动产所有权，这时异议登记就显得尤为重要。异议登记是指对登记名义人的权利正确性提出质疑，受到质疑后，登记的公信力就会丧失，由于登记名义人的权利正确性无法被断定，所以不动产善意取得制度就不能生效。异议登记限制了登记名义人的处分权，为真正权利人完成更正登记争取了最多的时间，从而保障真正权利人的合法权益，也体现着我国公平公正的价值观。
4.4我国的不动产物权登记制度有效地减少了交易的信息成本 效益价值体现在我国的不动产物权登记制度的方方面面，不动产交易的一个前提条件就是对不动产交易信息的获取，登记制度在完成所有权归属信息职能的同时，因其信息透明的公信力可以使交易成本大大降低。而且在不动产交易中，当事人需要办理登记手续，还要向社会进行公示，这些都需要支付一定的手续费用，也属于交易成本的范畴。
5我国不动产登记制度存在的问题
5.1没有形成统一的不动产物权登记管理体制
5.1.1没有统一的不动产登记法
我国并没有统一的不动产登记法，相关方面的规定只是分散在其他具体的法律法规之中，而且规定内容多有矛盾。所规定的内容只符合对房屋、土地等不动产进行行政管理的需求，并不适用于不动产交易的需求。尽管近几年有所改观，但是与发达国家相比还是存在较大差异。
5.1.2登记机关不统一
现阶段我国不动产登记机关压处于“多头执政”的局面，依据的法律各不相同，并没有形成共识。例如《担保法》第42条规定县级以上人民政府规定的部门、林木主管部门、土地管理部门等多个部门都是不动产登记部门，且都具有管理不动产的行政职能【3】。但是登记机关的不统一，而且各部门也都只是有行政职能，如此做出的登记都不具有司法性，因此对当事人的正当权益和经济的发展都会造成不同程度的损害。
5.1.3权属证书不统一
现阶段我国存在林权证、房地产证和土地使用权证等多种不动产权属文书并行的现象，不动产权属证书的不统一，非常容易扰乱市场秩序，使权利人的经济负担加重，还非常有可能引起不动产管理机关的矛盾与争执。
5.2不动产登记的法律效力不统一
虽然对于不动产登记效力在我国现行的法律中尚没有明确的规定，但是都坚持同一个立场，就是我国对于不动产登记要采用登记要件主义的效力模式，都认为实现不动产物权变动的必要条件是登记，如果不进行登记，物权变动就不具有法律效果，其依据是我国《土地管理法》、《城市私有房屋管理条例》、《担保法》、《房地产管理法》等法律的相关规定【4】。但是也有学者认为登记对抗主义的践行已经逐渐渗透到我国司法解释和实务上，例如《2000年最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第9条规定：“依据《合同法》的第四十四条第二款的规定，行政法规或者法律规定只有办理批准登记手续或者批准手续之后合同才能生效，在一审法庭辩论终结之前，如果当事人没有办理批准登记手续或者批准手续的话，人民法院可以判定其合同无效。行政法规、法律规定合同需要办理登记手续但并未规定合同只在登记后生效的，当事人就算没有办理登记手续合同也是存在效力的，合同标的物权不能被转移。”这一规定实际上采用的是登记对抗性主义的效力模式。但是我国登记机关对于不动产登记效力又是一种新的认识，他们认为登记属于不动产物权变动当事人的义务，如果不动产物权变动在当事人进行登记之前就已经成立，那么在所有权转移后规定的时间内要是没有办理登记手续的话，当事人要承担罚款或者加收登记费等行政责任【5】。在我国同时存在的三种不动产登记效力模式，这样一来很容易引起法律的矛盾，扰乱市场规范。
6 对我国将来不动产登记立法的几点思考
6.1建立统一的不动产登记管理体制
6.1.1统一登记立法
制定一套统一的不动产登记法，需要沿袭现行的登记管理体制，对道路、滩涂、水面、森林、建筑物（房屋）、土地等各类不动产分别制定相适应的登记法。
6.1.2统一登记机关
可以将不动产登记机关确定为司法机关，实行县一级法院统一管辖，淡化登记机关的行政色彩，废止当前存在的多部门登记，实现私权自治。
6.1.3统一权属文书
不动产权属证书指的是不动产的使用权证和所有权证，是登记机关授予权利人使其享有相关权利的最主要依据，由统一的机关制作、颁布、并具有相一致的格式。统一权属文书能够有效避免权属文书中的混乱局面，能够对不动产的交易安全提供保障。
6.2统一不动产登记的效力
登记要件主义便于明确物权的归属关系，保护善意第三人的合法权益，但过于注重形式，不利于不动产交易的快速发展。登记对抗主义便于不动产交易的快速实现，但容易使善意第三人的权益受到损害，基于两种效力模式的优缺点，我国完全可以依据实际情况，进行选择，并不是只能允许一种立法主义的存在。为了稳定社会经济秩序，保障教育安全，我国可以采用以登记要件主义为主，以登记对抗主义为辅的效力模式。
6.3登记机关的赔偿责任制度
从国际经验和法理角度考虑，我国不动产登记立法需要设立相应的赔偿责任制度，主要涉及以下三方面，第一，赔偿范围不宜扩大，登记机关应该以利害关系人的直接经济损失为限承担赔偿责任。第二，为保证赔偿责任的履行，可以提取登记费用总额的20%建立赔偿基金。第三，由登记机关承担举证责任。
7小结
不动产物权登记制度是我国物权法中的一个重要内容，具有保护正当利益、规范交易行为等重要意义，但是现阶段我国的登记制度还存在诸多的问题，需要对其进行进一步的改进与完善，促使其积极意义得到最大限度的发挥。
参考文献：
[1]刁其怀.论不动产物权变动的类型——兼论《城市房屋权属登记管理办法》的修订[J].中国房地产，2011（08）.
[2]陈碧春，许甫琦.物权登记对债权的妨碍及其补救——以房产买卖和抵押为例[J].广西政法管理干部学院学报，2015（03）.
[3]董新忠.试论不动产物权登记的方式及其效力——兼论我国《物权法草案》第四条之完善[J].太原师范学院学报（社会科学版），2011（04）.
[4]郭信峰，张建，王秀琼，查文晔，韩淼，许雪毅，李志晖.建立不动产登记制度的三大“风向”[N].新华每日电讯，2013-03-12（005）.
[5]吴国喆.我国物权登记的强行政性特质及其改进——一个法
的实证考察视角[J].国家行政学院学报，2012（03）.
作者简介：
于峰（1985～），男，汉族，浙江宁波人，长春工程学院工学学士，管理学学士，工作单位：浙江浙能舟山煤电有限责任公司计划合同部，现南开大学在职研究生，研究方向：民商法学。