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随着我国社会经济高速发展，房地产金融业有着良好的发展态势，其在我国国民经济中占据着重要位置。与此同时，经济全球化也为我国房地产金融业带来了发展新机遇，房地产金融行业在经济全球化的良好影响下不断发展与壮大。本文针对房地产金融业的特点与作用做出了较为详细地阐述。
改革开放以来，在房地产管理法以及国家宏观调控的基础上，我国的房地产行业迅速扩张。房地产行业的快速发展有利于带动相关产业的发展，提高居民的居住水平，进而促进国民经济的发展。但是近年来房地产金融问题日益凸显，房地产投资增长迅猛、房价上涨过快、商品房空置率不断上升与商品房控制面积增长等加速了房地产经济泡沫的发展。在上述问题的影响下，房地产金融与银行信贷的安全性不断降低，提高了我国金融机构房地产金融业的金融风险。
一、房地产与金融业的关系
（一）房地产的发展离不开金融业的资金支持
房地产开发需要从相关部门的手中取得土地使用权，需要金融业的资金支持。土地开发、批租、建筑安装与销售都需要企业提供大量的资金。一般来说，开发商自身的资金，不与金融机构合作，则无法发挥财务杠杆的良好作用。由于我国房地产行业特殊的政策与产业体制，房地产建设资金无法良好循环利用，房地产资金容易出现资金不足的问题。因此，通过对资金投入途径加以改革，积极解决各项目的资金需求难题，促进我国房地产金融业的良好发展。其次，房地产的销售与经营需要开发商或企业长时间地资金支持。由于房地产普遍价格较高，消费者无法一次性付清，尤其是居民住宅，多数消费者采用按揭的方式购房。虽然有关部门积极对房地产行业进行宏观调控，但房价对于普通的居民消费者来说依舊偏高，消费者只有借助住房抵押贷款，才能减轻购房压力，进而有效增加住宅市场需求量。
另一方面，因为房地产是不动产，所以资金的流动范围有限，且资金的流动性较差，造成资本过于密集的现象。部分区域对发展房地产行业的需求较小，或是对发展房地产行业的需求较大却缺少一定的资金。房地产行业引入金融机构，通过金融机构广阔的经济渠道，综合多种融资手段，建立健全贷款制度，完善抵押的初级市场以及二级市场，借助发行抵押贷款证券等方式，扩大国内资金与国际资金的吸引力。上述举措能加速金融机构进入区域房地产的步伐，提高资金的流动性。
（二）房地产行业壮大可促进金融业繁荣
随着房地产行业的壮大，金融业也在不断发展。房地产金融隶属于金融业，通过对房地产金融的扩展，使房地产行业更加繁荣。房地产具有保值与增值的基本特征，因此企业最佳投资物与抵押物非房地产莫属。当贷款人无法偿还贷款时，金融机构可以转让贷款人抵押给银行的房地产，并从中获得补偿，进而对贷款风险有效降低。受经济全球化影响，全球各国的货币普遍地出现贬值现象，而金融机构的主营业务多是以货币为主，这对金融机构造成不小的冲击。当货币贬值而房地产具有保值与增值的特征，金融机构选择投资对象时会更倾向于房地产。另外，销售房地产商品能够回收大量的资金，并且多数企业会将这笔资金存入银行等金融机构备用，能够有效增加银行的存贷款业务数量。房地产行业与金融业的相互依存是房地产行业发展下的必然趋势。
目前，各国的金融机构与银行日益重视房地产金融的发展，且商业银行的房地产贷款占信贷资产贷款的范围在1/3～1/4之间。而我国的房地产金融尚处于成长阶段，具有较广阔的发展空间与巨大的发展潜力，既是金融业发展的重要组成部分，也是金融机构的重要业务内容。
二、论房地产金融的特点
与房地产开发、经营、生产以及消费有关的金融资产投资活动或资金的融通活动是房地产金融的基本概念。房地产行业与金融业的相互依存推动了房地产金融的产生与发展。房地产金融的重要内容是指在房地产生产、经营与销售的过程中进行的筹资与融资的经济活动。房地产金融亦可称为房地产货币资金对房地产金融具体业务的融通，主要包括：房地产生产性贷款、企业存款与贷款、生产性开发贷款、购房抵押贷款以及证券融资等，房地产金融的具体业务是在金融业中占据重要地位。与一般金融相比，房地产主要有以下特点：
房地产金融期限结构的长期性。房地产开发周期与资金回收期较长、资金周转慢以及资金的流动性较差等因素导致房地产金融期限结构具有长期性这一特点。从实际情况来看，建造一幢高层建筑需要3～4年的时间，建造普通住宅至少需要1～2年的时间，并且产品的销售周期普遍较长，延长了企业回收资金与偿还贷款的时间。居民利用住房抵押贷款购房，需要通过个人收入逐年归还本息，甚至在一些发达国家或地区信贷的还款时间长达三十年。根据我国有关条例规定，住房消费信贷的偿还期可达三十年。由此可见，我国地产信贷的特点之一是偿还期长。
房地产增值空间大。可靠性房地产信贷的抵押担保品是房地产，因为房地产是不动产，房地产本身受通货膨胀的影响较小，具有较大的增值空间。贷款单位或个人一旦违约时，金融机构能够通过拍卖担保房地产的方式，强制收回违约代扣款的本金及利息，提高了金融机构信用贷款的安全性与可靠性。自从我国实施这一金融政策以来，金融机构的贷款尤其是个人住房抵押贷款的还款率高于99%，我国信用贷款的安全性得以显著提高。
资金融通量巨大。从我国房地产金融看来，其资金通融量巨大、房地产开发价值较高，而企业进行房地产开发活动需要投入大量的流动资金，因此金融机构的介入可以为企业提巨额的信贷资金，能够较好地解决企业流动资金不足的难题。住房是价值量最大的消费品，大多数国民难以一次性购买一套价值上百万的住宅，刺激了住房消费信贷需求量的增长。住房消费信贷与一般企业信贷需求相比，前者的需求量更大。
三、论房待产金融的职能与作用
筹资、融资、通过货币政策调控房地产市场是房地产金融的主要职能。筹资主要是指金融机构采取一定的措施，吸引居民储蓄，对社会资金进行筹措，从而满足房地产行业发展的资金需求。融资是指金融机构借助金融市场灵活、合理、科学地分配所筹集的社会资金，对房地产开发、生产、经营以及消费等领域进行合理调配，刺激房地产的生产与销售。采用货币政策调控房地产市场是指在房地产投资过热、需求较旺的前提下，应采用紧缩性的货币政策，减少房地产贷款业务；房地产需求量较少时，可以采用宽松性的货币政策，扩大房地产贷款业务，对房地产行业积极引导。
对资金的有效分配是房地产金融职能的主要表现。房地产行业的发展离不开资金的支持。金融机构若想合理分配所筹集的房地产资金，需要对房地产开发、经营与消费各环节的配置资金加以完善，更好地发挥资金的使用效果。第一，金融机构加大对优质企业的扶持力度，将房地产资金优先分配到经营效益好、金融信用高的房地产企业，大力支持该类企业的开发、投资等行为，实现企业与金融机构的双赢。此外，紧跟国家大力发展住宅业的时代步伐，对住宅建设项目加大资金的扶持力度，提高国内居民住房需求量，促进国民经济的增长。第二，金融机构还可以积极提供住房消费信贷，提高住宅消费的服务质量。房地产金融发展的重点是实现住宅消费资金的融通，使消费信贷可以优先使用金融机构所筹集的房地产资金，进而提高居民的购买力，带动住宅市场需求增长，推动企业住宅项目的建设，使我国房地产行业稳步发展。
大力支持城镇住房制度改革。住房制度改革能够有效保证住宅业发展，是经济体制改革的重要内容。房地产金融业的支持能够加快住宅行业经济体制改革的进度，通过完善住房公积金制度、构建具有商业性与政策性的住房信贷体制、增加住房开发与消费贷款、发展金融保险与住房保险等措施为住宅业的发展提供强有力的支持。通过上述措施不仅可以促进我国住房制度的改革，而且能够加快住宅金融的发展。
筹集资金满足房地产行业的发展需求是房地产金融职能的又一体现。金融机构往往通过以下方式筹措房地产资金：第一，提高存款利率，吸引企业与个人将富余的流动资金存入银行，并将储蓄资金的一部分用于房地产行业。第二，扩展房地产专项资金的筹措途径。通过房地产金融债券、股份制企业发放股票与证券等方式，将个人专项存贷款制度、住房公积金制度相结合。另外，还可建立住宅合作社与抵押贷款证券化等方式筹措资金。
四、结语
综上所述，房地产金融直接影响房地产行业与金融行业的长远发展。金融机构在了解我国房地产发展的具体情况的基础上，积极创新房地产金融产品，提高金融服务质量，借助多种资金渠道，为我国房地产提供长期、优质而定金融服务，为我国房地产行业提供强有力的资金支持。（作者单位为招商证券宜昌营业部）
改革开放以来，在房地产管理法以及国家宏观调控的基础上，我国的房地产行业迅速扩张。房地产行业的快速发展有利于带动相关产业的发展，提高居民的居住水平，进而促进国民经济的发展。但是近年来房地产金融问题日益凸显，房地产投资增长迅猛、房价上涨过快、商品房空置率不断上升与商品房控制面积增长等加速了房地产经济泡沫的发展。在上述问题的影响下，房地产金融与银行信贷的安全性不断降低，提高了我国金融机构房地产金融业的金融风险。
一、房地产与金融业的关系
（一）房地产的发展离不开金融业的资金支持
房地产开发需要从相关部门的手中取得土地使用权，需要金融业的资金支持。土地开发、批租、建筑安装与销售都需要企业提供大量的资金。一般来说，开发商自身的资金，不与金融机构合作，则无法发挥财务杠杆的良好作用。由于我国房地产行业特殊的政策与产业体制，房地产建设资金无法良好循环利用，房地产资金容易出现资金不足的问题。因此，通过对资金投入途径加以改革，积极解决各项目的资金需求难题，促进我国房地产金融业的良好发展。其次，房地产的销售与经营需要开发商或企业长时间地资金支持。由于房地产普遍价格较高，消费者无法一次性付清，尤其是居民住宅，多数消费者采用按揭的方式购房。虽然有关部门积极对房地产行业进行宏观调控，但房价对于普通的居民消费者来说依舊偏高，消费者只有借助住房抵押贷款，才能减轻购房压力，进而有效增加住宅市场需求量。
另一方面，因为房地产是不动产，所以资金的流动范围有限，且资金的流动性较差，造成资本过于密集的现象。部分区域对发展房地产行业的需求较小，或是对发展房地产行业的需求较大却缺少一定的资金。房地产行业引入金融机构，通过金融机构广阔的经济渠道，综合多种融资手段，建立健全贷款制度，完善抵押的初级市场以及二级市场，借助发行抵押贷款证券等方式，扩大国内资金与国际资金的吸引力。上述举措能加速金融机构进入区域房地产的步伐，提高资金的流动性。
（二）房地产行业壮大可促进金融业繁荣
随着房地产行业的壮大，金融业也在不断发展。房地产金融隶属于金融业，通过对房地产金融的扩展，使房地产行业更加繁荣。房地产具有保值与增值的基本特征，因此企业最佳投资物与抵押物非房地产莫属。当贷款人无法偿还贷款时，金融机构可以转让贷款人抵押给银行的房地产，并从中获得补偿，进而对贷款风险有效降低。受经济全球化影响，全球各国的货币普遍地出现贬值现象，而金融机构的主营业务多是以货币为主，这对金融机构造成不小的冲击。当货币贬值而房地产具有保值与增值的特征，金融机构选择投资对象时会更倾向于房地产。另外，销售房地产商品能够回收大量的资金，并且多数企业会将这笔资金存入银行等金融机构备用，能够有效增加银行的存贷款业务数量。房地产行业与金融业的相互依存是房地产行业发展下的必然趋势。
目前，各国的金融机构与银行日益重视房地产金融的发展，且商业银行的房地产贷款占信贷资产贷款的范围在1/3～1/4之间。而我国的房地产金融尚处于成长阶段，具有较广阔的发展空间与巨大的发展潜力，既是金融业发展的重要组成部分，也是金融机构的重要业务内容。
二、论房地产金融的特点
与房地产开发、经营、生产以及消费有关的金融资产投资活动或资金的融通活动是房地产金融的基本概念。房地产行业与金融业的相互依存推动了房地产金融的产生与发展。房地产金融的重要内容是指在房地产生产、经营与销售的过程中进行的筹资与融资的经济活动。房地产金融亦可称为房地产货币资金对房地产金融具体业务的融通，主要包括：房地产生产性贷款、企业存款与贷款、生产性开发贷款、购房抵押贷款以及证券融资等，房地产金融的具体业务是在金融业中占据重要地位。与一般金融相比，房地产主要有以下特点：
房地产金融期限结构的长期性。房地产开发周期与资金回收期较长、资金周转慢以及资金的流动性较差等因素导致房地产金融期限结构具有长期性这一特点。从实际情况来看，建造一幢高层建筑需要3～4年的时间，建造普通住宅至少需要1～2年的时间，并且产品的销售周期普遍较长，延长了企业回收资金与偿还贷款的时间。居民利用住房抵押贷款购房，需要通过个人收入逐年归还本息，甚至在一些发达国家或地区信贷的还款时间长达三十年。根据我国有关条例规定，住房消费信贷的偿还期可达三十年。由此可见，我国地产信贷的特点之一是偿还期长。
房地产增值空间大。可靠性房地产信贷的抵押担保品是房地产，因为房地产是不动产，房地产本身受通货膨胀的影响较小，具有较大的增值空间。贷款单位或个人一旦违约时，金融机构能够通过拍卖担保房地产的方式，强制收回违约代扣款的本金及利息，提高了金融机构信用贷款的安全性与可靠性。自从我国实施这一金融政策以来，金融机构的贷款尤其是个人住房抵押贷款的还款率高于99%，我国信用贷款的安全性得以显著提高。
资金融通量巨大。从我国房地产金融看来，其资金通融量巨大、房地产开发价值较高，而企业进行房地产开发活动需要投入大量的流动资金，因此金融机构的介入可以为企业提巨额的信贷资金，能够较好地解决企业流动资金不足的难题。住房是价值量最大的消费品，大多数国民难以一次性购买一套价值上百万的住宅，刺激了住房消费信贷需求量的增长。住房消费信贷与一般企业信贷需求相比，前者的需求量更大。
三、论房待产金融的职能与作用
筹资、融资、通过货币政策调控房地产市场是房地产金融的主要职能。筹资主要是指金融机构采取一定的措施，吸引居民储蓄，对社会资金进行筹措，从而满足房地产行业发展的资金需求。融资是指金融机构借助金融市场灵活、合理、科学地分配所筹集的社会资金，对房地产开发、生产、经营以及消费等领域进行合理调配，刺激房地产的生产与销售。采用货币政策调控房地产市场是指在房地产投资过热、需求较旺的前提下，应采用紧缩性的货币政策，减少房地产贷款业务；房地产需求量较少时，可以采用宽松性的货币政策，扩大房地产贷款业务，对房地产行业积极引导。
对资金的有效分配是房地产金融职能的主要表现。房地产行业的发展离不开资金的支持。金融机构若想合理分配所筹集的房地产资金，需要对房地产开发、经营与消费各环节的配置资金加以完善，更好地发挥资金的使用效果。第一，金融机构加大对优质企业的扶持力度，将房地产资金优先分配到经营效益好、金融信用高的房地产企业，大力支持该类企业的开发、投资等行为，实现企业与金融机构的双赢。此外，紧跟国家大力发展住宅业的时代步伐，对住宅建设项目加大资金的扶持力度，提高国内居民住房需求量，促进国民经济的增长。第二，金融机构还可以积极提供住房消费信贷，提高住宅消费的服务质量。房地产金融发展的重点是实现住宅消费资金的融通，使消费信贷可以优先使用金融机构所筹集的房地产资金，进而提高居民的购买力，带动住宅市场需求增长，推动企业住宅项目的建设，使我国房地产行业稳步发展。
大力支持城镇住房制度改革。住房制度改革能够有效保证住宅业发展，是经济体制改革的重要内容。房地产金融业的支持能够加快住宅行业经济体制改革的进度，通过完善住房公积金制度、构建具有商业性与政策性的住房信贷体制、增加住房开发与消费贷款、发展金融保险与住房保险等措施为住宅业的发展提供强有力的支持。通过上述措施不仅可以促进我国住房制度的改革，而且能够加快住宅金融的发展。
筹集资金满足房地产行业的发展需求是房地产金融职能的又一体现。金融机构往往通过以下方式筹措房地产资金：第一，提高存款利率，吸引企业与个人将富余的流动资金存入银行，并将储蓄资金的一部分用于房地产行业。第二，扩展房地产专项资金的筹措途径。通过房地产金融债券、股份制企业发放股票与证券等方式，将个人专项存贷款制度、住房公积金制度相结合。另外，还可建立住宅合作社与抵押贷款证券化等方式筹措资金。
四、结语
综上所述，房地产金融直接影响房地产行业与金融行业的长远发展。金融机构在了解我国房地产发展的具体情况的基础上，积极创新房地产金融产品，提高金融服务质量，借助多种资金渠道，为我国房地产提供长期、优质而定金融服务，为我国房地产行业提供强有力的资金支持。（作者单位为招商证券宜昌营业部）