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摘要：随着城市经济的不断发展，老旧住宅小区已经难以配合時代前进的步伐。本文以海盐县为例，就老旧住宅小区的治理问题进行探讨，关注民生改善、构件和谐文明社会以及展现城市建设的良好形象，并提出了老旧住宅小区治理的对策以及一些建议，以资参考。
关键词：老旧住宅小区；整治问题；城市住房；三改一拆
中图分类号： TU98文献标识码： A
引言
海盐县自2005年开始，把实施老住宅小区整治工程作为年度政府实事工程之一，已连续实施9年，为改善人民群众居住环境和美化城市形象作出了较大贡献。9年来，共计完成投资2100万元（含2013年度），实施了315幢老居民楼院改造或环境整治，涉及居民7599户，其中实施环境整治楼院53幢，涉及居民1356户。
近年来，海盐县大力推进滨海城市建设，城市面貌发生了巨大的变化，城市建设水平跃上了新的台阶。随着近几年县城老住宅小区整治工程逐年推进，海盐县老百姓的居住幸福感得到提升。但是位于县城中心还存在不少老旧住宅小区，对老住宅小区的改造提升迫在眉睫。
一、目前老旧住宅小区的现状
认真分析县城老住宅小区普遍存在的特点及现状。一是建成年代久，基础设施落后。老住宅区基本都建于上世纪七八十年代到九十年代不等，受建筑标准、建筑水平所限房屋老旧，房屋配套设施长年缺少维护，造成管网经常性堵塞、淤结，无法通过简单的维护恢复正常使用功能。二是建设单位多而杂，后续无人管理。七八十年代实行单位自建，职工福利分房，现企业都已转制或倒闭，房屋及公用设施设备的维修均无人管理。再者建造设计时未实行雨污分流，造成河流污染，小区环境急待改善。三是小区缺少规划，居住人员混杂。各家单位按土地权限及便利性自设围墙，没有统一的绿化规划格局，绿化都以居民自种和政府投资相结合，造成小区内院落多，各自为政，各家院落绿化凌乱，不成规格，不利于资源的整合，且老住宅小区居住的人群以老年人及出租等居多，人员管理难度较大。
二、整治方式及整治内容
海盐县老住宅小区整治主要分三种方式：一是综合性改造整治。主要对象是相对集中、较早建设的住宅小区或楼院，如枣园新村小区、建新小区等。整治内容是房屋室外所有的公建配套设施和共用部位，主要包括新建地下雨污管网，实现雨污分流；对道路、绿化重新布局，有条件的适当增建停车位，实现环境和功能统筹考虑；对地面实施硬化、铺设人行道砖或绿化改造，更新改建窨井及化粪池等设施。二是环境整治。主要对象是相对集中，建设时间在2000年前后的住宅小区或楼院，如南方花苑、河滨小区等。整治内容是室外地面的公建配套，包括已损坏的道路、绿化，窨井等，有条件的适当增建停车位。三是零星住宅整治。主要对象是零星分布、建设较早的住宅，如方池路13号、文昌东路19号等。整治内容是地下排污管网的改建、路面硬化等。
三、目前老旧住宅小区存在的问题
海盐县老住宅小区整治工作存在着不少问题，一是推进速度不快。受资金限制，2006—2008年，每年只投入近60万元的资金，只能用于零星住宅的整治。近几年利用创卫契机，增大投入实施改造，才改造了一批如枣园新村、建新小区等相对集中的老住宅小区。总计改造整治老住宅小区、楼院房屋315幢（不计环境整治及截污工程改造住宅小区），占县城老住宅小区、楼院房屋总量（经排查的非物业管理的老住宅小区或楼院）的35%左右。二是推进深度不够。我们实施的综合改造是根据现有环境挖掘有效空间，因不涉及拆迁，只能对于现有各项设施配置进行再次合理布局，同时，除了雨污分流需要增加房屋外墙上的雨水管道，基本不动房屋主体本身，老住宅小区房屋屋顶破损、外墙渗漏及外立面问题没有得到解决，老住宅小区房屋共用部位的维修问题和矛盾依然存在。由于管道燃气改造实行的是市场化操作模式，在少数业主提出要求后在征求业主意见往往达不到比例。三是后续管理和养护跟不上。由于改造好的住宅小区规模和业主意识问题，引进物业管理难度高，导致一些新建的设施维护跟不上，造成使用期限缩短，影响到投入效益。
四、针对目前存在问题的对策
经过连续9年来的老住宅小区集中改造、零星整治以及2011年实施的环境整治，取得了较好的成效，获得了绝大多数相关人民群众的赞扬和好评。一是及时解决了人民群众居住碰到的实际困难，如管道破损或不通畅引起的污水横溢，地面窨井破损或缺失引起的安全隐患等；二是改善了老住宅小区人民群众的居住环境，如实施的路面硬化，绿化改造等；三是增加了老住宅小区公建配套设施的功能，如建新小区改造中增建了260个汽车泊位，缓解了小区乱停车、停车难问题；四是改善了老住宅小区、楼院的整体形象，美化了县城形象，如实现了雨污分流，道路、绿化和停车位布局合理，同时也达到了最大程度保护现有绿化的效果。
（一）、统筹规划
一是建立档案，逐步推进。在武原街道各社区居委会的配合下，我局综合几年来老住宅小区改造的经验，对县城规划区范围内老旧住宅小区开展了全面的调查摸底，建立了详细档案。非物业管理老住宅小区共涉及房屋总计900多幢，通过近几年的整治改造及创卫工程、截污工程，已完成近三分之二房屋的配套设施改造，取得了一定的成效。二是民有所呼我有所应。近年来，我局切实提高服务意识，建立了一套完善的老住宅小区地下排水管网抢修体系，配套跟进老住宅小区改造工作。即以县长电话、行风热线、数字城管、武原街道各社区的反映上报、群众来访来电等为线索来源，及时安排固定施工抢修，确保在第一时间赶到现场察看和快速完成抢修工作，切实解决广大居民群众的实际生活困难。三是完善配套，提高小区品质。近几年的整治涵盖范围不仅局限于未封闭、无物业的独立楼院、规模小区，还包括了具有相对低端物业或业主自管的封闭式小区和环境较差的商住结合小区。除按照常规的排水、道路、绿化三大内容进行整治外，近两年还尝试有针对性地对部分小区的部分急待解决的功能问题进行整治，例如小区截污、修建人行道、支路拓宽、修建部分小区环路等专项整治，并对部分整改完成的小区实行简单的社区物业管理。此举不仅改善了小区的环境面貌，提升了小区的品味，更大大弥补了县城部分老旧住宅小区原建设配套设施不足又无力改变的局面。
（二）、政策借力 稳步推进
以“三改一拆”专项行动开展为契机，我局将加大对老旧住宅区的改造力度。根据海盐县“三改一拆”三年行动计划，2013年基本完成规模小区的环境整治及配套设施的改造提升。整治内容包括路面浇筑及整修，部分铺设人行道砖和植草砖，有条件的考虑硬化部分场地方便居民停车，以缓解日益突出的停车难问题；房屋配套地下雨污水管网重新铺设，改造部分化粪池，根据现场条件将部分外墙上雨污合流的管道进行分离，基本实现雨污分流制。目前该项目正处于招投标阶段，计划8月份开工建设，年内完工。该项目的完工，标志着县城城北社区非物业管理老住宅小区的整治基本完成，又一个经过整治改造的老社区将焕发出新的生命力。
（三）、加大资金 有的放矢
通过连续几年的创卫整治资金的落实，有力地推进了海盐县的老住宅小区整治工作，取得了一定的成效，获得了老百姓的好评。截止2013年，共计投入财政资金约2100 万元，相继整治了包括枣园新村、建新小区、百可园小区、城北小区等一大批老旧住宅区。2014、2015年将坚持遵循轻重缓急的原则，着重对县城各社区的零星独栋楼宇有针对性地进行整治，预计年整治400户。
五、工作建议
一是改造上要加大力度。要组建多部门组成的综合性改造工作班子，财政部门在资金上安排上要予以倾斜。二是改造上要加大深度。在实施老住宅小区改造时，特别是实施相对集中的老住宅小区综合改造项目时，要统筹考虑整体规划和布局，通过适度拆迁挖掘空间，增建一些必须的公建设施，满足目前居民生活的基本需要，同时，根据房屋的建设时间，适当考虑屋顶、外立面的改造。三是要建立后续管理机制。由于海盐县物业行业实行的市场化运作机制，没有企业会接管运行基本上亏本的这部分老住宅小区，因此，有必要建立街道、社区物业来接收这部分住宅小区，通过财政补助和向业主收取低标准的物业服务费来维持和运行，才能使小区改造取得事半功倍的成效。
结束语
总而言之，随着不断的推动城市化建设以及保障体系，老旧住宅小区的整治工作卓有成效。同时，针对当前所存在的问题，必须本着实事求是，构建和谐社会的前提，为城市的发展增添更多的亮点。
关键词：老旧住宅小区；整治问题；城市住房；三改一拆
中图分类号： TU98文献标识码： A
引言
海盐县自2005年开始，把实施老住宅小区整治工程作为年度政府实事工程之一，已连续实施9年，为改善人民群众居住环境和美化城市形象作出了较大贡献。9年来，共计完成投资2100万元（含2013年度），实施了315幢老居民楼院改造或环境整治，涉及居民7599户，其中实施环境整治楼院53幢，涉及居民1356户。
近年来，海盐县大力推进滨海城市建设，城市面貌发生了巨大的变化，城市建设水平跃上了新的台阶。随着近几年县城老住宅小区整治工程逐年推进，海盐县老百姓的居住幸福感得到提升。但是位于县城中心还存在不少老旧住宅小区，对老住宅小区的改造提升迫在眉睫。
一、目前老旧住宅小区的现状
认真分析县城老住宅小区普遍存在的特点及现状。一是建成年代久，基础设施落后。老住宅区基本都建于上世纪七八十年代到九十年代不等，受建筑标准、建筑水平所限房屋老旧，房屋配套设施长年缺少维护，造成管网经常性堵塞、淤结，无法通过简单的维护恢复正常使用功能。二是建设单位多而杂，后续无人管理。七八十年代实行单位自建，职工福利分房，现企业都已转制或倒闭，房屋及公用设施设备的维修均无人管理。再者建造设计时未实行雨污分流，造成河流污染，小区环境急待改善。三是小区缺少规划，居住人员混杂。各家单位按土地权限及便利性自设围墙，没有统一的绿化规划格局，绿化都以居民自种和政府投资相结合，造成小区内院落多，各自为政，各家院落绿化凌乱，不成规格，不利于资源的整合，且老住宅小区居住的人群以老年人及出租等居多，人员管理难度较大。
二、整治方式及整治内容
海盐县老住宅小区整治主要分三种方式：一是综合性改造整治。主要对象是相对集中、较早建设的住宅小区或楼院，如枣园新村小区、建新小区等。整治内容是房屋室外所有的公建配套设施和共用部位，主要包括新建地下雨污管网，实现雨污分流；对道路、绿化重新布局，有条件的适当增建停车位，实现环境和功能统筹考虑；对地面实施硬化、铺设人行道砖或绿化改造，更新改建窨井及化粪池等设施。二是环境整治。主要对象是相对集中，建设时间在2000年前后的住宅小区或楼院，如南方花苑、河滨小区等。整治内容是室外地面的公建配套，包括已损坏的道路、绿化，窨井等，有条件的适当增建停车位。三是零星住宅整治。主要对象是零星分布、建设较早的住宅，如方池路13号、文昌东路19号等。整治内容是地下排污管网的改建、路面硬化等。
三、目前老旧住宅小区存在的问题
海盐县老住宅小区整治工作存在着不少问题，一是推进速度不快。受资金限制，2006—2008年，每年只投入近60万元的资金，只能用于零星住宅的整治。近几年利用创卫契机，增大投入实施改造，才改造了一批如枣园新村、建新小区等相对集中的老住宅小区。总计改造整治老住宅小区、楼院房屋315幢（不计环境整治及截污工程改造住宅小区），占县城老住宅小区、楼院房屋总量（经排查的非物业管理的老住宅小区或楼院）的35%左右。二是推进深度不够。我们实施的综合改造是根据现有环境挖掘有效空间，因不涉及拆迁，只能对于现有各项设施配置进行再次合理布局，同时，除了雨污分流需要增加房屋外墙上的雨水管道，基本不动房屋主体本身，老住宅小区房屋屋顶破损、外墙渗漏及外立面问题没有得到解决，老住宅小区房屋共用部位的维修问题和矛盾依然存在。由于管道燃气改造实行的是市场化操作模式，在少数业主提出要求后在征求业主意见往往达不到比例。三是后续管理和养护跟不上。由于改造好的住宅小区规模和业主意识问题，引进物业管理难度高，导致一些新建的设施维护跟不上，造成使用期限缩短，影响到投入效益。
四、针对目前存在问题的对策
经过连续9年来的老住宅小区集中改造、零星整治以及2011年实施的环境整治，取得了较好的成效，获得了绝大多数相关人民群众的赞扬和好评。一是及时解决了人民群众居住碰到的实际困难，如管道破损或不通畅引起的污水横溢，地面窨井破损或缺失引起的安全隐患等；二是改善了老住宅小区人民群众的居住环境，如实施的路面硬化，绿化改造等；三是增加了老住宅小区公建配套设施的功能，如建新小区改造中增建了260个汽车泊位，缓解了小区乱停车、停车难问题；四是改善了老住宅小区、楼院的整体形象，美化了县城形象，如实现了雨污分流，道路、绿化和停车位布局合理，同时也达到了最大程度保护现有绿化的效果。
（一）、统筹规划
一是建立档案，逐步推进。在武原街道各社区居委会的配合下，我局综合几年来老住宅小区改造的经验，对县城规划区范围内老旧住宅小区开展了全面的调查摸底，建立了详细档案。非物业管理老住宅小区共涉及房屋总计900多幢，通过近几年的整治改造及创卫工程、截污工程，已完成近三分之二房屋的配套设施改造，取得了一定的成效。二是民有所呼我有所应。近年来，我局切实提高服务意识，建立了一套完善的老住宅小区地下排水管网抢修体系，配套跟进老住宅小区改造工作。即以县长电话、行风热线、数字城管、武原街道各社区的反映上报、群众来访来电等为线索来源，及时安排固定施工抢修，确保在第一时间赶到现场察看和快速完成抢修工作，切实解决广大居民群众的实际生活困难。三是完善配套，提高小区品质。近几年的整治涵盖范围不仅局限于未封闭、无物业的独立楼院、规模小区，还包括了具有相对低端物业或业主自管的封闭式小区和环境较差的商住结合小区。除按照常规的排水、道路、绿化三大内容进行整治外，近两年还尝试有针对性地对部分小区的部分急待解决的功能问题进行整治，例如小区截污、修建人行道、支路拓宽、修建部分小区环路等专项整治，并对部分整改完成的小区实行简单的社区物业管理。此举不仅改善了小区的环境面貌，提升了小区的品味，更大大弥补了县城部分老旧住宅小区原建设配套设施不足又无力改变的局面。
（二）、政策借力 稳步推进
以“三改一拆”专项行动开展为契机，我局将加大对老旧住宅区的改造力度。根据海盐县“三改一拆”三年行动计划，2013年基本完成规模小区的环境整治及配套设施的改造提升。整治内容包括路面浇筑及整修，部分铺设人行道砖和植草砖，有条件的考虑硬化部分场地方便居民停车，以缓解日益突出的停车难问题；房屋配套地下雨污水管网重新铺设，改造部分化粪池，根据现场条件将部分外墙上雨污合流的管道进行分离，基本实现雨污分流制。目前该项目正处于招投标阶段，计划8月份开工建设，年内完工。该项目的完工，标志着县城城北社区非物业管理老住宅小区的整治基本完成，又一个经过整治改造的老社区将焕发出新的生命力。
（三）、加大资金 有的放矢
通过连续几年的创卫整治资金的落实，有力地推进了海盐县的老住宅小区整治工作，取得了一定的成效，获得了老百姓的好评。截止2013年，共计投入财政资金约2100 万元，相继整治了包括枣园新村、建新小区、百可园小区、城北小区等一大批老旧住宅区。2014、2015年将坚持遵循轻重缓急的原则，着重对县城各社区的零星独栋楼宇有针对性地进行整治，预计年整治400户。
五、工作建议
一是改造上要加大力度。要组建多部门组成的综合性改造工作班子，财政部门在资金上安排上要予以倾斜。二是改造上要加大深度。在实施老住宅小区改造时，特别是实施相对集中的老住宅小区综合改造项目时，要统筹考虑整体规划和布局，通过适度拆迁挖掘空间，增建一些必须的公建设施，满足目前居民生活的基本需要，同时，根据房屋的建设时间，适当考虑屋顶、外立面的改造。三是要建立后续管理机制。由于海盐县物业行业实行的市场化运作机制，没有企业会接管运行基本上亏本的这部分老住宅小区，因此，有必要建立街道、社区物业来接收这部分住宅小区，通过财政补助和向业主收取低标准的物业服务费来维持和运行，才能使小区改造取得事半功倍的成效。
结束语
总而言之，随着不断的推动城市化建设以及保障体系，老旧住宅小区的整治工作卓有成效。同时，针对当前所存在的问题，必须本着实事求是，构建和谐社会的前提，为城市的发展增添更多的亮点。