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【摘要】住宅的经年老化是建筑行业普遍存在的问题，如何有效的延长住宅的使用寿命成为以后投资商竞争的热点，本文分析了住宅长期耐用化实施的必要性，以及探索了住宅长期耐用化的应对手法，并利用中日两国百年住宅体系分析了住宅长期耐用化对应计划修缮的可行性和有效性，以期解决和改善现在住宅的使用情况。
【关键词】住宅；长期耐用化；应对手法；百年住宅体系
1、住宅长期耐用化提出的背景
发达国家住宅的使用年限大多数均在60年以上，而我国城市住宅的使用年限比较短，造成我国住宅寿命短的原因除没有进行长期的修缮外[1]，还有设计，施工与外国存在差距，以及无规划的拆建。随着我国人口的增加，住宅需求量也相应的增涨，建立高品质的住宅以及完善住宅长期耐用化的体系将是今后住宅发展面临的重要挑战。
80～90年代，国家修建了大量的城市住宅来解决房屋短缺问题以及适应城市商品化经济的发展。随着人们生活水平的提高，这些已有二三十年使用年头的住宅已不能满足人们居住变化的需求，住宅资产的活用和居住品味的提升成为人们十分关心的问题，也是社会面临的重要挑战。
日本提出了“200年住宅体系”的构想，与普通住宅只有50年的使用期限作对比，前者减少了拆建的次数，由4次降到1次，节省了大量的建设资金，虽然200年住宅比现状住宅的一次性投入建设费用高，但每年的修缮管理费用有减少，总体来看，仍然节省了人们的住宅建设支出。值得注意的一点是重复4次的维修管理成本可以为200年住宅计划修缮的合理性安排提供一个界限，因为，现状住宅只需考虑短期、近期、和中期的维修成本，而200年住宅除考虑以上维修成本外，还需对住宅实施长期和远期的计划修缮。说明不是任何的修缮计划都能符合长期耐用化住宅的要求，修缮计划设计要合理可行，才能作为住宅长期耐用化的实施手段。
2、住宅长期耐用化必要性
描绘住宅的性能时，有两个概念：耐久性和耐用性。耐久性指建筑物抵抗外界的物理化学变化，保持原有的建筑要求的水平的特性，当由于自然劣化，建筑物的性能低于所要求的最低性能水平时，建筑物不能正常使用时，称之为建筑物的耐久年限。住宅的自然劣化是不可避免的，住宅的老化包括物理老化和社会老化。而住宅的耐用性是相对的，会随着技术的进步，生活水平的提高而相应的改变。由于缺乏长期的计划修缮，导致很多住宅在耐久年限之前，出现了耐用年限现象，对资源是一种浪费。所以对住宅进行有计划的修缮对住宅长期耐用化使用目标的实现是十分必要的，只有对建筑物进行合理的计划修缮，才能保障住宅的品味以及延长住宅的使用寿命。
3、住宅长期耐用化的应对手法
计划修缮是住宅长期耐用化的主要应对手法。在住宅的使用年限中，前期的维修较简单，越到后面的维修，越困难和复杂。依据国外经验，一般住宅在建成后12到15年需要进行第一次大型维修，工作内容涉及到外墙和屋面防水，大于15年的要加上设备管道、机器的更新。建成24到30年的住宅需要进行第二次大型维修，涉及到管线、电梯设备的维护更新。随着建筑物自然劣化程度的增加，第二次大型维修会面临更多的问题，维修费用相应的会增加，所以为了保障住宅使用生命周期内的品质稳定，必须有计划的进行修缮工作。
有目的、有计划的对建筑物经年各部位进行维修称之为计划修缮，住宅的修缮分为日常管理和定期实施的计划修缮两个层次。计划修缮要事前对要修理的部位，使用的方法和维修的可行性进行分析，所以，住宅的日常管理对长期修缮有着深远的影响。
住宅随着时间发生的自然、社会性的老化，只能靠修缮、改良和大规模改修等多种手段进行长期计划性的修缮。计划修缮包括修缮、改良和改修，一般将5年一次的修缮定位小修，10年一次的修缮称之为中修，而改良则是指的中修过程中进行的绝对质量的提升，而修缮是对建筑物原有性能水平的维修和恢复。
4、中日两国百年住宅长期耐用化对应的计划修缮模式分析
日本的CHS（century housing system）将住宅部品群的耐用年限按时间段分为五个等级：3～6年的04型部品、6～12年的08型部品、12～25年的15型部品、25～50年的30型部品、50～100年的60型部品。我国CSI（China skeleton infill）将住宅部品群的耐用年限按时间点分为五个等级：5年、10年、20年、30年、50年。可以看出两个体系的耐用年限很相近，日本百年住宅构想中耐用年限为3～6年的04型部品群的较合理的更换年限恰好就是5年，即中国百年住宅构想中的05型部品的建议更换年限。CHS和CSI不同的地方在于前者在后两种部品群由于耐用年限较长，需要根据具体情况合理的选择维修的时间节点。
4.1 CHS住宅的长期计划修缮周期模式分析，何时进行大规模的改修可以从两个方面分析：首先，当住宅功能下降，修缮和改良都不能恢复住宅的性能时，就应该进行大规模该修了，再者长期部品群结合远期部品群的最佳时期为第50年，将两次维修合并，既节约了施工次数和成本，液降低了扰民的程度。
4.2 CSI住宅的长期计划修缮周期模式分析，CHS和CSI虽然五类部品群的划分大致相同，但其中包含的具体部品种类差别较大，并且两者的时间划分方式存在区别。所以后者的长、远期部品群的维修规律不同于前者的选择性方式。后者建议直接在固定的时间点上进行维修。
4.3住宅长期计划修缮周期性能变化规律分析，中日百年住宅体系的住宅初始性能水平玩玩明显高于当时一般住宅的初始性能水平，这可以为住宅在未来可能的性能提升方面留出空间。中国的CSI部品群耐久年限较短，需要维修的次数相对较多。
小结：
住宅计划修缮的形式多样：修缮、改良、大规模改修等，在各时间对住宅品味的升级起着重要的作用，住宅长期耐用化目标的实现需要通过计划修缮来完成，应该深入研究计划修缮以改善现存的住宅状况。
参考文献：
[1]孙志坚，徐安琪.应对住宅长期耐用化的计划修缮[J].建筑学报，2013，03：013-017.
【关键词】住宅；长期耐用化；应对手法；百年住宅体系
1、住宅长期耐用化提出的背景
发达国家住宅的使用年限大多数均在60年以上，而我国城市住宅的使用年限比较短，造成我国住宅寿命短的原因除没有进行长期的修缮外[1]，还有设计，施工与外国存在差距，以及无规划的拆建。随着我国人口的增加，住宅需求量也相应的增涨，建立高品质的住宅以及完善住宅长期耐用化的体系将是今后住宅发展面临的重要挑战。
80～90年代，国家修建了大量的城市住宅来解决房屋短缺问题以及适应城市商品化经济的发展。随着人们生活水平的提高，这些已有二三十年使用年头的住宅已不能满足人们居住变化的需求，住宅资产的活用和居住品味的提升成为人们十分关心的问题，也是社会面临的重要挑战。
日本提出了“200年住宅体系”的构想，与普通住宅只有50年的使用期限作对比，前者减少了拆建的次数，由4次降到1次，节省了大量的建设资金，虽然200年住宅比现状住宅的一次性投入建设费用高，但每年的修缮管理费用有减少，总体来看，仍然节省了人们的住宅建设支出。值得注意的一点是重复4次的维修管理成本可以为200年住宅计划修缮的合理性安排提供一个界限，因为，现状住宅只需考虑短期、近期、和中期的维修成本，而200年住宅除考虑以上维修成本外，还需对住宅实施长期和远期的计划修缮。说明不是任何的修缮计划都能符合长期耐用化住宅的要求，修缮计划设计要合理可行，才能作为住宅长期耐用化的实施手段。
2、住宅长期耐用化必要性
描绘住宅的性能时，有两个概念：耐久性和耐用性。耐久性指建筑物抵抗外界的物理化学变化，保持原有的建筑要求的水平的特性，当由于自然劣化，建筑物的性能低于所要求的最低性能水平时，建筑物不能正常使用时，称之为建筑物的耐久年限。住宅的自然劣化是不可避免的，住宅的老化包括物理老化和社会老化。而住宅的耐用性是相对的，会随着技术的进步，生活水平的提高而相应的改变。由于缺乏长期的计划修缮，导致很多住宅在耐久年限之前，出现了耐用年限现象，对资源是一种浪费。所以对住宅进行有计划的修缮对住宅长期耐用化使用目标的实现是十分必要的，只有对建筑物进行合理的计划修缮，才能保障住宅的品味以及延长住宅的使用寿命。
3、住宅长期耐用化的应对手法
计划修缮是住宅长期耐用化的主要应对手法。在住宅的使用年限中，前期的维修较简单，越到后面的维修，越困难和复杂。依据国外经验，一般住宅在建成后12到15年需要进行第一次大型维修，工作内容涉及到外墙和屋面防水，大于15年的要加上设备管道、机器的更新。建成24到30年的住宅需要进行第二次大型维修，涉及到管线、电梯设备的维护更新。随着建筑物自然劣化程度的增加，第二次大型维修会面临更多的问题，维修费用相应的会增加，所以为了保障住宅使用生命周期内的品质稳定，必须有计划的进行修缮工作。
有目的、有计划的对建筑物经年各部位进行维修称之为计划修缮，住宅的修缮分为日常管理和定期实施的计划修缮两个层次。计划修缮要事前对要修理的部位，使用的方法和维修的可行性进行分析，所以，住宅的日常管理对长期修缮有着深远的影响。
住宅随着时间发生的自然、社会性的老化，只能靠修缮、改良和大规模改修等多种手段进行长期计划性的修缮。计划修缮包括修缮、改良和改修，一般将5年一次的修缮定位小修，10年一次的修缮称之为中修，而改良则是指的中修过程中进行的绝对质量的提升，而修缮是对建筑物原有性能水平的维修和恢复。
4、中日两国百年住宅长期耐用化对应的计划修缮模式分析
日本的CHS（century housing system）将住宅部品群的耐用年限按时间段分为五个等级：3～6年的04型部品、6～12年的08型部品、12～25年的15型部品、25～50年的30型部品、50～100年的60型部品。我国CSI（China skeleton infill）将住宅部品群的耐用年限按时间点分为五个等级：5年、10年、20年、30年、50年。可以看出两个体系的耐用年限很相近，日本百年住宅构想中耐用年限为3～6年的04型部品群的较合理的更换年限恰好就是5年，即中国百年住宅构想中的05型部品的建议更换年限。CHS和CSI不同的地方在于前者在后两种部品群由于耐用年限较长，需要根据具体情况合理的选择维修的时间节点。
4.1 CHS住宅的长期计划修缮周期模式分析，何时进行大规模的改修可以从两个方面分析：首先，当住宅功能下降，修缮和改良都不能恢复住宅的性能时，就应该进行大规模该修了，再者长期部品群结合远期部品群的最佳时期为第50年，将两次维修合并，既节约了施工次数和成本，液降低了扰民的程度。
4.2 CSI住宅的长期计划修缮周期模式分析，CHS和CSI虽然五类部品群的划分大致相同，但其中包含的具体部品种类差别较大，并且两者的时间划分方式存在区别。所以后者的长、远期部品群的维修规律不同于前者的选择性方式。后者建议直接在固定的时间点上进行维修。
4.3住宅长期计划修缮周期性能变化规律分析，中日百年住宅体系的住宅初始性能水平玩玩明显高于当时一般住宅的初始性能水平，这可以为住宅在未来可能的性能提升方面留出空间。中国的CSI部品群耐久年限较短，需要维修的次数相对较多。
小结：
住宅计划修缮的形式多样：修缮、改良、大规模改修等，在各时间对住宅品味的升级起着重要的作用，住宅长期耐用化目标的实现需要通过计划修缮来完成，应该深入研究计划修缮以改善现存的住宅状况。
参考文献：
[1]孙志坚，徐安琪.应对住宅长期耐用化的计划修缮[J].建筑学报，2013，03：013-017.