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[摘要]房地产在国民经济中起着举足轻重的作用。面对房地产的调控正在如火如荼的开展之中，相比于近期基于政治高度的政府调控意志，本文将从国际经验视角展开研究分析，以便于我们更了解基于经济层面的调控基础是否具备以及地产政策调控对后续的经济增长有何影响。
[关键词]房地产：国际经验：经济关系
一、房地产行业现状
從2009年下半年以来，国家为了抑制房价的过快增长，加大了对房地产行业的调控力度。作为国民经济的基本产业部门，房地产市场的发展对经济有着怎样的影响，宏观调控政策是否会间接影响到经济增长?近年来，房地产对国民经济的影响明显，房地产的发展带动了相关行业的发展。从世界范围看，无论发达国家还是发展中国家，经济发展和活跃程度都直接或间接与房地产相关。房地产及建筑业的兴衰直接关系和影响农民工的就业以及收入。另一方面，当国民经济处于扩张阶段时，城镇建设规模扩大，房地产投资和需求也会随之增加，经济增长反过来促进了房地产业的繁荣。从长期来看，随着国民经济的不断发展，房地产行业对其支持和贡献将不断增加，二者的关系将更加密切，相关程度也会进一步提升。
面对房地产的调控正在如火如荼的开展之中，相比于近期基于政治高度的政府调控意志，本文将从国际经验视角展开研究分析，以便于我们更了解基于经济层面的调控基础是否具备以及地产政策调控对后续的经济增长有何影响。
二、从国际经验观察房地产经济
(一)地产对经济的二条影响途径
根据IMF提供的国际比较的数据，事实上房地产投资占大部分国家经济总量的比重并不高。即使是在2007年的房地产高峰期，大部分经济体房地产投资占GDP的比重最高也不超过7％，并且大多数经济体这一比重在4％-6％之问。这一较低的比重和房地产与经济周期的高度相关性似乎并不匹配。
另一方面，如果从一个较长纬度来观察房地产投资对经济增长的贡献力量，我们发现房地产的直接贡献也并不强。以美国为例，二战以后至今美国住宅投资对经济增长的贡献只有0.1％-O.2％之间，这和美国经济平均3％-4％的增长差距很大，而比较不同构成部分的贡献，住宅投资的贡献甚至低于出口。
一个占比和贡献都很低的行业何以与经济增长有如此高的相关性?从更深入的国际比较发现，房地产市场影响国民经济发展的途径至少有三条，一是直接的房地产投资影响经济增长；二则是通过房地产价格上涨形成的财富效应进而推动居民消费增长，最后，探究房地产市场与国民经济高度相关的原因，也不能忘记货币政策周期的影响。我们发现，或许正是由于房地产市场对货币政策高度敏感性，造成了房地产市场对国民经济的领先性和高度相关性。
(二)房地产投资具有高度周期性特点以及稳定的波动区间
观察不同国家房地产投资较长时间序列的变化可以看到几个特点：
1、房地产投资具有高度的周期性特点，很难成为一个稳定的持续的经济增长动力：美国的情况可以看到，二战以后每次衰退都可以观察到房地产投资的大幅下滑，房地产投资唯一一次在经济衰退中扮演一定稳定剂作用的衰退是2001年的那次衰退。其他几个发达经济体的情况也有类似之处。
2、房地产投资占GDP的比重在人口增长或者城市化高峰等结构性因素之后有趋势性下滑的情况这在德国和日本的情况尤为突出，这两个国家在结构性因素消失后都出现了房屋建筑绝对数量的大幅下滑；在英国房地产投资下滑的速度没有德国和日本剧烈，但无论绝对数量还是相对占比都在持续下滑；美国的情况略有不同，由于地域、移民和人口年龄结构相对前面几个国家更有优势，美国地产投资的绝对数量是上升的，但是仍然可以看到美国地产投资相对占比持续下滑的情况。
3、房地产投资似乎存在一个较为稳定的波动区间，即地产投资必须和背后的“真实”需求相吻合，短期内任何过度刺激地产投资带来的“好处”经常伴随着之后长久的痛苦的调整过程。一旦，地产投资在某一阶段背离这一波动区间，其后往往出现大幅的下滑以及持续时间许久的调整过程。这一情况在美国正在发生，在德国和日本的历史则尤为明显，因而，地产投资必须和真实需求相匹配，不能过度刺激揠苗助长。
三、房地产市场和国民经济关系
(一)中长期经济增长不能依赖房地产投资
在主要的发达经济体中，美国是幅员最为辽阔以及人口增长最为健康的国家，这两点情况也和中国最为类似。例如，美国不存在英国等小国出现的土地供应限制的问题，不存在德国和日本出现的人口快速老龄化甚至负增长的情况，这两点都令我们相信进一步仔细观察美国较长时间序列的地产资和国民经济增长的关系对于我国的地产市场存在较强的借鉴意义。观察美国二战以后较长期时间段内各个经济构成对GDP增长的贡献可以看到，住宅投资对经济增长的持续贡献在较长的时间段内非常微软，在主要的经济构成中其贡献甚至不如出口，基本与库存的贡献排在一个数量级上。而这种情况不论是在战后的“黄金时期”，抑或70年代的“大通胀”时期还是85年以后的“大稳定”时期都是类似的。而房地产投资与国民经济增长的影响更强的体现在经济衰退和复苏阶段。美国的经验可以看到，房地产投资尽管很好的预示经济衰退并在经济复苏中可以较早提供增长动力。造成这种现象的原因，和房地产投资的特点有关，即高度的周期性和稳定的波动区间，使得房地产投资往往难以提供结构性的增长动力，尤其是在人口增长或者城市化高峰过去之后。
(二)房地产市场透过财富效应提供增长动力
房地产市场影响经济的直接途径是通过住宅投资，而间接的途径则更多是通过财富效应对居民消费的刺激实现。从这个角度来讲，房地产市场对经济增长的重要性则不止局限于表面上看到的较低的投资占比，其二轮影响力可能要远超过直接影响。再次回到美国的经验，我们可以看到二战以来持续推动经济增长的结构性动力来自于居民消费，服务消费和居民消费对经济增长的持续贡献排在最前二位。80年代开始居民消费占美国经济的比重才开始出现大幅的上升，而与之对应的，居民储蓄率正是从80年代开始持续下降。是什么原因造成了储蓄率从80年代的持续下降?我们发现资产价格的持续升值在此贡献颇大，使用居民净资产预测储蓄率的模型很好的拟合了储蓄率的变化。应该说，房地产和股票市场等价格的持续升值刺激了居民消费占比的持续提高。财富效应对消费的刺激作用并不仅集中于英国和美国，在欧元区经济体同样发现了类似的情况。欧元区私人消费的增长和资产价格的升值也有着较强的正相关关系。欧央行研究人员的研究结果表明，财富存量的变化与欧元区经济体的消费之间存在着较为显著的正相关关系，欧元区经济体居民金融资产的边际消费率大约2.4％-3.6％之间，房地产资产的边际消费率大约在0.7％-0.9％之间。而如果剔除房价的波动因素，则发现房地产资产的边际消费率将提高。
(三)房地产财富效应的释放极大依赖于金融市场创新 美国居民消费占GDP比重的趋势上行从80年代开始，而此时恰好有两件对国民经济非常重要的事情发生，一是通货膨胀率的趋势下行，这也是利率水平趨势下行的开始；二是金融管制放松揭开了序幕，IMF的研究结果表明金融管制放松改变了房地产市场和国民经济之间的相互作用关系，体现在房地产价格财富效应增强和货币政策对经济的影响更多通过房地产价格而非通过住宅投资来实现。上世纪80年代以前，全球主要经济体的房地产抵押贷款市场是高度监管的，具体表现在政策当局对于贷款利率上限、贷款额度以及还款期限等都有严格控制，并且经常设置临时性的信贷额度，可以看到这种情况和当今我国的金融环境非常类似。金融监管放松从80年代开始，具体包括信贷额度以及利率市场的自由化，并且引入了新的贷款机构与传统的商业银行竞争。例如德国和法国的房贷市场仍然主要为国有大型银行垄断，其他金融机构的贷款比例到2005年也只有1％，和美国30％的比例形成对比。而日本放松利率和额度管制的时点从80年代初期开始，一直到90年代中期才彻底放松。IMF设计了一个房贷市场宽松指数，用以衡量居民房贷的可获得性和管制的情况。可以看到，不同国家居民的房地产财富的边际消费倾向与该指数呈正相关关系。
(四)房地产市场对经济的贡献高度依赖于利率与通胀环境
由于房地产市场高度的利率敏感性，这使得房地产市场对整体通胀抑或利率变化的反映要明显比经济的其他构成要更为敏感，这也是造成房地产与经济周期高度相关的一个原因。即并非房地产投资抑或价格的波动本身引起了经济进入或者摆脱衰退，而可能是因为房地产市场对货币政策的调整最为敏感，而使得看上去它跟经济增长的相关性很高。房地产高度的利率敏感性还有另一方面的影响在于，这造成房地产市场在通胀环境不稳定时有加大经济波动的嫌疑，而不能起到很好的稳定剂的作用。房地产投资的波动在80年代以前更为明显，而进入80年代以后的波动明显降低。这意味着在通胀环境不稳定的情况下，货币政策当局不得不频繁的放松或者收紧货币政策，这造成了房地产投资的上下大幅波动，并进一步加剧了国民经济的不稳定。而当通胀稳定下来之后，货币政策当局调整政策的频率明显降低，与之相应的房地产投资的波动性也大幅降低，并进一步降低了整体经济的波动性。房地产投资就像经济波动的一个放大器，在经济波动越大我们越需要稳定的时候它往往加剧整体经济的波动。另一方面，期待地产财富效应的持续贡献也必须依赖于一个持续下行的利率环境，即低通胀的环境，这种环境在未来能否继续保持是房地产市场财富效应发生持续稳定作用的前提条件。
[参考文献]
[1]吴绍雄房地产发展与经济增长的关系[J].中国商界，2010.6.(212).
[2]李恩平地产调控的国外经验[J].前沿2010.6.(10).
[3]简伟民中国房地产投资与经济增长的计量分析[J].价值工程，2010(58).
[关键词]房地产：国际经验：经济关系
一、房地产行业现状
從2009年下半年以来，国家为了抑制房价的过快增长，加大了对房地产行业的调控力度。作为国民经济的基本产业部门，房地产市场的发展对经济有着怎样的影响，宏观调控政策是否会间接影响到经济增长?近年来，房地产对国民经济的影响明显，房地产的发展带动了相关行业的发展。从世界范围看，无论发达国家还是发展中国家，经济发展和活跃程度都直接或间接与房地产相关。房地产及建筑业的兴衰直接关系和影响农民工的就业以及收入。另一方面，当国民经济处于扩张阶段时，城镇建设规模扩大，房地产投资和需求也会随之增加，经济增长反过来促进了房地产业的繁荣。从长期来看，随着国民经济的不断发展，房地产行业对其支持和贡献将不断增加，二者的关系将更加密切，相关程度也会进一步提升。
面对房地产的调控正在如火如荼的开展之中，相比于近期基于政治高度的政府调控意志，本文将从国际经验视角展开研究分析，以便于我们更了解基于经济层面的调控基础是否具备以及地产政策调控对后续的经济增长有何影响。
二、从国际经验观察房地产经济
(一)地产对经济的二条影响途径
根据IMF提供的国际比较的数据，事实上房地产投资占大部分国家经济总量的比重并不高。即使是在2007年的房地产高峰期，大部分经济体房地产投资占GDP的比重最高也不超过7％，并且大多数经济体这一比重在4％-6％之问。这一较低的比重和房地产与经济周期的高度相关性似乎并不匹配。
另一方面，如果从一个较长纬度来观察房地产投资对经济增长的贡献力量，我们发现房地产的直接贡献也并不强。以美国为例，二战以后至今美国住宅投资对经济增长的贡献只有0.1％-O.2％之间，这和美国经济平均3％-4％的增长差距很大，而比较不同构成部分的贡献，住宅投资的贡献甚至低于出口。
一个占比和贡献都很低的行业何以与经济增长有如此高的相关性?从更深入的国际比较发现，房地产市场影响国民经济发展的途径至少有三条，一是直接的房地产投资影响经济增长；二则是通过房地产价格上涨形成的财富效应进而推动居民消费增长，最后，探究房地产市场与国民经济高度相关的原因，也不能忘记货币政策周期的影响。我们发现，或许正是由于房地产市场对货币政策高度敏感性，造成了房地产市场对国民经济的领先性和高度相关性。
(二)房地产投资具有高度周期性特点以及稳定的波动区间
观察不同国家房地产投资较长时间序列的变化可以看到几个特点：
1、房地产投资具有高度的周期性特点，很难成为一个稳定的持续的经济增长动力：美国的情况可以看到，二战以后每次衰退都可以观察到房地产投资的大幅下滑，房地产投资唯一一次在经济衰退中扮演一定稳定剂作用的衰退是2001年的那次衰退。其他几个发达经济体的情况也有类似之处。
2、房地产投资占GDP的比重在人口增长或者城市化高峰等结构性因素之后有趋势性下滑的情况这在德国和日本的情况尤为突出，这两个国家在结构性因素消失后都出现了房屋建筑绝对数量的大幅下滑；在英国房地产投资下滑的速度没有德国和日本剧烈，但无论绝对数量还是相对占比都在持续下滑；美国的情况略有不同，由于地域、移民和人口年龄结构相对前面几个国家更有优势，美国地产投资的绝对数量是上升的，但是仍然可以看到美国地产投资相对占比持续下滑的情况。
3、房地产投资似乎存在一个较为稳定的波动区间，即地产投资必须和背后的“真实”需求相吻合，短期内任何过度刺激地产投资带来的“好处”经常伴随着之后长久的痛苦的调整过程。一旦，地产投资在某一阶段背离这一波动区间，其后往往出现大幅的下滑以及持续时间许久的调整过程。这一情况在美国正在发生，在德国和日本的历史则尤为明显，因而，地产投资必须和真实需求相匹配，不能过度刺激揠苗助长。
三、房地产市场和国民经济关系
(一)中长期经济增长不能依赖房地产投资
在主要的发达经济体中，美国是幅员最为辽阔以及人口增长最为健康的国家，这两点情况也和中国最为类似。例如，美国不存在英国等小国出现的土地供应限制的问题，不存在德国和日本出现的人口快速老龄化甚至负增长的情况，这两点都令我们相信进一步仔细观察美国较长时间序列的地产资和国民经济增长的关系对于我国的地产市场存在较强的借鉴意义。观察美国二战以后较长期时间段内各个经济构成对GDP增长的贡献可以看到，住宅投资对经济增长的持续贡献在较长的时间段内非常微软，在主要的经济构成中其贡献甚至不如出口，基本与库存的贡献排在一个数量级上。而这种情况不论是在战后的“黄金时期”，抑或70年代的“大通胀”时期还是85年以后的“大稳定”时期都是类似的。而房地产投资与国民经济增长的影响更强的体现在经济衰退和复苏阶段。美国的经验可以看到，房地产投资尽管很好的预示经济衰退并在经济复苏中可以较早提供增长动力。造成这种现象的原因，和房地产投资的特点有关，即高度的周期性和稳定的波动区间，使得房地产投资往往难以提供结构性的增长动力，尤其是在人口增长或者城市化高峰过去之后。
(二)房地产市场透过财富效应提供增长动力
房地产市场影响经济的直接途径是通过住宅投资，而间接的途径则更多是通过财富效应对居民消费的刺激实现。从这个角度来讲，房地产市场对经济增长的重要性则不止局限于表面上看到的较低的投资占比，其二轮影响力可能要远超过直接影响。再次回到美国的经验，我们可以看到二战以来持续推动经济增长的结构性动力来自于居民消费，服务消费和居民消费对经济增长的持续贡献排在最前二位。80年代开始居民消费占美国经济的比重才开始出现大幅的上升，而与之对应的，居民储蓄率正是从80年代开始持续下降。是什么原因造成了储蓄率从80年代的持续下降?我们发现资产价格的持续升值在此贡献颇大，使用居民净资产预测储蓄率的模型很好的拟合了储蓄率的变化。应该说，房地产和股票市场等价格的持续升值刺激了居民消费占比的持续提高。财富效应对消费的刺激作用并不仅集中于英国和美国，在欧元区经济体同样发现了类似的情况。欧元区私人消费的增长和资产价格的升值也有着较强的正相关关系。欧央行研究人员的研究结果表明，财富存量的变化与欧元区经济体的消费之间存在着较为显著的正相关关系，欧元区经济体居民金融资产的边际消费率大约2.4％-3.6％之间，房地产资产的边际消费率大约在0.7％-0.9％之间。而如果剔除房价的波动因素，则发现房地产资产的边际消费率将提高。
(三)房地产财富效应的释放极大依赖于金融市场创新 美国居民消费占GDP比重的趋势上行从80年代开始，而此时恰好有两件对国民经济非常重要的事情发生，一是通货膨胀率的趋势下行，这也是利率水平趨势下行的开始；二是金融管制放松揭开了序幕，IMF的研究结果表明金融管制放松改变了房地产市场和国民经济之间的相互作用关系，体现在房地产价格财富效应增强和货币政策对经济的影响更多通过房地产价格而非通过住宅投资来实现。上世纪80年代以前，全球主要经济体的房地产抵押贷款市场是高度监管的，具体表现在政策当局对于贷款利率上限、贷款额度以及还款期限等都有严格控制，并且经常设置临时性的信贷额度，可以看到这种情况和当今我国的金融环境非常类似。金融监管放松从80年代开始，具体包括信贷额度以及利率市场的自由化，并且引入了新的贷款机构与传统的商业银行竞争。例如德国和法国的房贷市场仍然主要为国有大型银行垄断，其他金融机构的贷款比例到2005年也只有1％，和美国30％的比例形成对比。而日本放松利率和额度管制的时点从80年代初期开始，一直到90年代中期才彻底放松。IMF设计了一个房贷市场宽松指数，用以衡量居民房贷的可获得性和管制的情况。可以看到，不同国家居民的房地产财富的边际消费倾向与该指数呈正相关关系。
(四)房地产市场对经济的贡献高度依赖于利率与通胀环境
由于房地产市场高度的利率敏感性，这使得房地产市场对整体通胀抑或利率变化的反映要明显比经济的其他构成要更为敏感，这也是造成房地产与经济周期高度相关的一个原因。即并非房地产投资抑或价格的波动本身引起了经济进入或者摆脱衰退，而可能是因为房地产市场对货币政策的调整最为敏感，而使得看上去它跟经济增长的相关性很高。房地产高度的利率敏感性还有另一方面的影响在于，这造成房地产市场在通胀环境不稳定时有加大经济波动的嫌疑，而不能起到很好的稳定剂的作用。房地产投资的波动在80年代以前更为明显，而进入80年代以后的波动明显降低。这意味着在通胀环境不稳定的情况下，货币政策当局不得不频繁的放松或者收紧货币政策，这造成了房地产投资的上下大幅波动，并进一步加剧了国民经济的不稳定。而当通胀稳定下来之后，货币政策当局调整政策的频率明显降低，与之相应的房地产投资的波动性也大幅降低，并进一步降低了整体经济的波动性。房地产投资就像经济波动的一个放大器，在经济波动越大我们越需要稳定的时候它往往加剧整体经济的波动。另一方面，期待地产财富效应的持续贡献也必须依赖于一个持续下行的利率环境，即低通胀的环境，这种环境在未来能否继续保持是房地产市场财富效应发生持续稳定作用的前提条件。
[参考文献]
[1]吴绍雄房地产发展与经济增长的关系[J].中国商界，2010.6.(212).
[2]李恩平地产调控的国外经验[J].前沿2010.6.(10).
[3]简伟民中国房地产投资与经济增长的计量分析[J].价值工程，2010(58).