山雨欲来风满楼,有关土地增值税的文件让房地产行业再次绷紧了神经。
　　近日,国税总局分别发布了《关于房地产开发企业产品完工条件确认的通知》、《关于土地增值税清算有关问题的通知》、《关于加强土地增值税征管工作的通知》,三个文件分别从产品完工条件、清算、预征三个环节加强土地增值税的征缴。
　　其实,土地增值税从1994年开始征收,但是此前并未严格执行。那么,此次土地增值税的预征、清算将给房地产市场带来哪些影响?
　　
　　对房价影响有限
　　
　　中国住宅和城乡建设部政策研究中心副主任王珏林在接受《中国联合商报》记者采访时表示,“土地增值税一直存在,是企业的必缴税种。对于及时上缴增值税的企业来说,从严清算影响不大,而对于长期累计拖欠的企业来说,这次追缴是一笔不少的支出。”
　　“从房子的供给层面分析,国税总局的举措能否达到‘遏制房价过快上涨’的目的,现在恐怕还很难说。”针对此类问题,北京师范大学房地产研究中心教授董藩在接受《中国联合商报》记者采访时表示,“国税总局有关土地增值税的三个文件,分别从产品完工条件、清算、预征三个环节加强对土地增值税的征缴,这一方面有利于促使开发商加快开发节奏,进而增加房子供给,但另一方面也会打击开发商拿地的积极性,进而影响到房子的长远供应。”
　　“我国房价高企的根源在于房地产业成了无处可去的货币泡沫的宣泄口,”高级经济师、著名土地估价师章林晓在接受媒体采访时表示,在现行国际货币体系安排下,我国地方政府主导区域经济的恶性竞争造成对资源、环境和人民健康的过分让步,即形成“血汗贸易顺差”,由此引来“噬血”的海外游资加剧了我国国际收支的失衡,并通过巨额外汇占款渠道对人民币的供应量形成强烈冲击,我国房地产市场最终成了货币泡沫的宣泄口。
　　在地产界,是地价推高了房价还是房价推高了地价至今仍未定论,但地价绝对是房价成本的重要因素之一。土地增值税的从严清算,无疑推高了用地成本。那么,它对房价到底会有什么样的影响呢?能够遏制房价过快上涨吗?
　　董藩认为,地价高一定会导致房价高,但房价高并非一定是地价高之故。对于房地产市场而言,国税总局的举措可以说没有触及房价之所以过快上涨的根本,因此,从房子的需求层面来说,国税总局的三个文件,对“遏制房价过快上涨”起不到多少作用。
　　
　　预征率与房价上涨难以挂钩
　　
　　国税总局《关于加强土地增值税征管工作的通知》中明确要求:“通过科学、精细的测算,研究预征率调整与房价上涨的挂钩机制。”这种机制难道不是为了“遏制房价过快上涨”吗?
　　章林晓认为,土地增值税的预征率是基于实际税负水平预先考虑的。而土地增值税的征收对象是土地增值收益。这里特别值得注意的是,这个土地增值收益同房价上涨并非完全是正相关的。特别对于在土地招拍挂市场非理性拿地的开发商来说,更是如此。
　　实际上,土地的增值收益同房价的上涨并不一定是正相关的。对于开发商来说,有时虽然房价涨得很快,但获得的土地并不一定有增值收益,因为其取得的土地价格或许早就透支了这种房价上涨而带来的地价上涨;有时虽然房价没怎么涨,但由于获得的土地成本较低,却依然有着很大一块增值收益。
　　“预征率调整与房价上涨是不应该挂钩的。”董藩表示,国税总局推出“预征率调整与房价上涨的挂钩机制”,试图以此遏制房价的过快上涨,出发点虽然很好,但由于其与房地产市场的内在运行规律不甚符合,再次遭遇“执行难”恐怕也是难免的。
　　
　　地产行业未雨绸缪
　　
　　此次清算如能真正执行,对地产行业和不同的地产公司,究竟会有何影响?
　　实际上,万科等地产龙头企业早已对土地增值税从严征收有所准备。
　　以万科为例,公司在年报中对“土地增值税”作了注释:土地增值税是按30%~60%的累进税率对销售房地产所获得的增值额征收。增值额的计算通常是销售房地产所取得的收入减去可以扣除的费用,其中包括土地使用权的摊销借款利息,以及相关的房地产开发成本。
　　招商证券地产分析师贾祖国表示,土地增值税就是根据预收账款预征,项目结束后再清算。普通住宅按预收账款的1%,营业用房和别墅按2%预征,记入“应交税金——土地增值税”,楼盘销售交付,项目结转利润或清算时计提税金成本,转入“主营业务税金及附加”,体现在年度利润表中;到年末仍未转入“主营业务税金”的部分,将体现在年末资产负债表中。一旦所有土地增值税清算完毕并交纳,应交税金余额为零。
　　“其实,企业应该早已预留了这笔支出,土地增值税政府执行部门在征收过程中相对滞后。因此,从严清算不会对房地产业造成太大的震荡。”王珏林告诉本报记者。