论文部分内容阅读
近来，因为强制征地而引发的官民冲突再次冲击着人们的眼球，河南、湖北、四川更相继出现农民因土地矛盾而不幸身亡的事件，遂引起中央高层的重视。另一方面，由于农村青壮年进城务工潮的持续走高，导致大量土地长期荒废。仅仅在今年，国务院总理李克强就于不同场合，多次强调了提升“人”在中国现代化进程中的作用。
7月22日，国家主席习近平到湖北考察工作。在调研期间，他专程赴武汉农村综合产权交易所考察，听取农村产权交易探索情况汇报，详细询问产权交易具体流程，并肯定了这是一个积极探索。由此，人们开始期待，低调发展多年的土地经营流转可以“乘风高飞”……
人地矛盾造就产业新生
周云锋原本是广东南雄市的一位农民，虽然在广州经商已逾十年，但家里的200多亩土地却一直荒弃。在采访中，他告诉《中国新时代》记者，同村的村民大多外出打工，农用地撂荒的情况非常突出，每当雨季，野草杂树生长得异常茂盛。“这儿的土地肥沃，种啥都能活！村里的老人家不懂外面的农业技术，现在还只是种稻谷、黄烟，这些作物生长周期长、收入不高。”周云锋指着前面不远的山头，深吸一口烟补充道：“那边原来也是荒山，现在有个农业公司承包了下来，种了三华李，听说去年收成很好，而且往后每年结的李子果会更多更好。”
不仅如此，土地观察家们普遍认为，耕地碎片化造成的土地闲置问题可能比预想的更加严重。具体而言，就有关方面调查，在我国拥有土地的农村户籍家庭中，未耕种的比例就高达29%；在拥有土地的城镇户籍家庭中，这一比例更攀升至41.5%。“虽然国家一直在强调守住18亿亩的耕地红线，但如果不彻底解决耕地闲置的严重问题，即使守住了耕地红线也会失去其应有的意义。”
在所有主体中，地方政府由于背负发展经济的任务显然会倍感压力。据媒体报道，福建省政府办公厅曾低调转发《防止耕地抛荒的意见》，其中规定“禁止任何单位和个人闲置、荒芜耕地，承包经营基本农田（耕地）的单位或个人，连续2年弃耕抛荒的，原发包单位当终止承包合同”，然而，这种行政强力干预的做法也被许多土地研究者所诟病。
那么，充分利用耕地资源到底应从何处突破？
政府对此已经有了相应的解答。改革开放以来，特别是近十年间，通过一系列的政策措施，我国至少在宏观层面上逐渐明确了土地流转的正当性和必要性，这也为今后农村的改革确定了方向。
土地资源网市场部蔡经理说，“如果有关部门能在坚持农村土地政策长期不变和充分尊重农民土地承包经营权的前提下，实行农村土地承包经营权依法、自愿、有偿、合理地流转，那不仅对于土地经营流转有利，而且对于实体经济发展也是特大利好。”
他进一步指出，土地流转对于农业的转型升级也将有很大的推动作用。“土地流转有利于合理规划和充分利用土地资源，促进现代农业适度规模经营和集中连片种植，并加速向局域化、规模化方向发展；同时也将进一步解决农村剩余劳动力就业问题，促进农村劳动力就地转移，防止土地粗放经营和撂荒现象的出现。”
正是在宏观政策不断利好的刺激下，不仅土地规模化的需求得以有效释放，更给了土地流转业大放异彩的机会。无论是土地互换，还是土地出租，甚至是以前鲜有出现的土地入股，仿佛都赢来了发展的春天。
土地经纪人的生财之道
秘鲁经济学家赫尔南多·德·索托在其专著《资本的秘密》中提出的观点，也许可以为土地经营流转的发展提供思路。根据他的观察，发展中国家大多都拥有以资产形式出现的巨额僵化资本，这些僵化资本必须通过一套自由完善的使用和财产转让机制，才能转化为活跃资本，并为本国带来良好收益。在土地经纪人们看来，土地经营流转无疑就是那把“金钥匙”。
作为韶关南雄市的一名土地经纪人，陈海明从事土地流转工作已经多年，仅成功流转的土地面积就超过2万亩，与此同时他也是拥有300亩土地的家庭农场主。每天，陈海明都会开着他的越野车穿梭在南雄的各个村庄，找地、看地，当地村民都亲切地称他为“土地媒人”。
邓瑞龙就是陈海明的客户之一，两年前，邓瑞龙通过上网搜索找到南雄水口镇的一块土地，经过与土地经纪人联系，最终承包了500亩的耕地，开展他的种植农业。这块土地位于水库边，土地平整，泥沙地土质，比较适合种植土豆、红薯等作物，交通也相对方便，拖拉机可以开到地上。
邓瑞龙告诉记者，是土地流转帮了自己的大忙。“土地一直荒着是很大的浪费，资金无法流动也非常可惜，所以我和其他五金同行老板平时都在留意各种投资方向，把不动的现金用活。购买房产、茶叶投资、红酒经营等都不是我期望的，而我对农业却有特殊的感情。早年没有完成自己的农场梦，现在有条件了，就要马上实现，况且还能赚钱，完全是自己未来的一个事业。”
事实上，土地经纪人这个群体由来已久，但在法律及正规文件上却从没有对他们做出明确定义。蔡经理认为，土地经纪人就是一个从事土地流转工作的职业，他们收集农民要出租的土地信息，通过各种信息传播手段，提供给需要土地的种植养殖户或投资者，但对农民免费，只是从种植养殖户或投资者方面赚取中介费。
老王是邓瑞龙农场所在村庄的农民，现在正在农场打工，虽然辛苦，但收入却增长了许多。“种植黄烟亩产值看起来也不低，但是每次结算下来的效益不行；这两年在这里的农场劳作，每天工作10个小时，最差也能得到100元的报酬，一个月算下来就非常可观了，而且还有土地租金收入。我准备今年国庆期间买一台液晶电视机，换掉那台老古董！”
记者在采访中了解到，土地撂荒的主要原因是村民并不知道如何充分利用土地，经济意识的缺乏不仅使很多优质的土地多年荒弃，也让土地流转的过程遇到了不少困难。
陈海明就向记者抱怨，虽然邓瑞龙的土地经过开垦整理、规划道路等工作，仅出租地价就升值了好几倍，但土地经营流转并不只有机遇，“农村土地流转的复杂性非常明显，尤其是在中国传统深厚的大背景下，地界纠纷、权属性质、土地用途限制等等，都直接影响土地能否顺利流转。” 但是这显然不能停止人们对于土地经营流转的联想，哪怕只因为它的造富神话：2002年，有烟王之称的褚时健通过土地经纪人成功流转承包了一片2，400亩的荒山，种起了橙子。10年后，2，400亩“雷响地”，已经成为拥有35万株冰糖橙，固定资产8，000万元，年利润3，000万元，拥有完备道路规划和水利设施的现代农业示范基地，84岁的褚时健则成为亿万富翁。其承包地块的价格也从一亩几块钱上升到现在每亩每年产值5万元以上。
神话能否成真
根据农业部最近透露的数据显示，截至2012年底，全国土地流转面积共2.7亿亩，占家庭承包耕地面积的21.5%。在该文件中，农业部还特别提到土地流转的优势：通过土地流转，实现了集中连片种植和集约化、规模化经营，节约了生产成本，促进了农业发展和农民增收。
从数据看，土地流转潜力仍十分巨大，但不利因素同样明显。蔡经理认为，土地交易相比普通商品的交易要更复杂，特别是使用权的交易常常会出现问题。“由于往往涉及到多个主体的经济利益，且交易主体大多知识程度不高，对交易程序了解不多，导致合同兑现不严肃，违约责任难追究的现象时常出现”。
另一方面，由于缺乏关于农村土地承包经营权流转的法规，使得流转的渠道不畅、流转市场较难培育。通过采访记者发现，在土地流转的过程中，土地网络平台、土地经纪人的角色非常重要，他们能够联系沟通各方，并权衡利弊，让合适的土地流转到合适的承包经营者手上，实现土地真正的价值。
蔡经理说，从目前发展过程来看，土地经纪人的出现对整个行业的重组有着极大的推动作用。“可能是由于能够带来土地承包者和农民的双赢，现在政策对于他们较为开放。”
今年的6月25日是第23个全国“土地日”，宣传主题为“珍惜土地资源 节约集约用地”。实际上，我国土地资源的特点也是“一多三少”，即总量多，人均耕地少，高质量的耕地少，可开发后备资源少。
某业内人士在参加“土地日”活动时曾对记者表示，考虑到生态保护的要求，耕地后备资源开发受到严格限制，今后通过后备资源开发补充耕地将变得非常困难。“解决粮食问题的根本可能还是土地流转，但可能很多地方还没有意识到这块儿的巨大作用，我觉得盘活土地存量实在是非常重要。”
不可否认，土地流转今天所遇到的问题是任何成熟产业都曾经历过的，但是，如果想要成功越过产业发展的“陷阱”，仍需要政府相关部门通过调查研究后立法规范，并得到土地、农业、林业等相关行政执法部门的切实执行。
也许正是看到了土地流转业的商业前景与存在的问题，2009年，土地资源网正式成立，现已发展成为全国最大的土地流转平台之一。“我们非常看好土地流转业的前景，它不仅顺应‘打造中国经济升级版’的需要，更将强有力地支持实体经济，真正让土地流转的‘潜力’转变成为‘钱力’，让土地找到主人，让农村土地生金长银。”蔡经理对于未来充满了希望。
7月22日，国家主席习近平到湖北考察工作。在调研期间，他专程赴武汉农村综合产权交易所考察，听取农村产权交易探索情况汇报，详细询问产权交易具体流程，并肯定了这是一个积极探索。由此，人们开始期待，低调发展多年的土地经营流转可以“乘风高飞”……
人地矛盾造就产业新生
周云锋原本是广东南雄市的一位农民，虽然在广州经商已逾十年，但家里的200多亩土地却一直荒弃。在采访中，他告诉《中国新时代》记者，同村的村民大多外出打工，农用地撂荒的情况非常突出，每当雨季，野草杂树生长得异常茂盛。“这儿的土地肥沃，种啥都能活！村里的老人家不懂外面的农业技术，现在还只是种稻谷、黄烟，这些作物生长周期长、收入不高。”周云锋指着前面不远的山头，深吸一口烟补充道：“那边原来也是荒山，现在有个农业公司承包了下来，种了三华李，听说去年收成很好，而且往后每年结的李子果会更多更好。”
不仅如此，土地观察家们普遍认为，耕地碎片化造成的土地闲置问题可能比预想的更加严重。具体而言，就有关方面调查，在我国拥有土地的农村户籍家庭中，未耕种的比例就高达29%；在拥有土地的城镇户籍家庭中，这一比例更攀升至41.5%。“虽然国家一直在强调守住18亿亩的耕地红线，但如果不彻底解决耕地闲置的严重问题，即使守住了耕地红线也会失去其应有的意义。”
在所有主体中，地方政府由于背负发展经济的任务显然会倍感压力。据媒体报道，福建省政府办公厅曾低调转发《防止耕地抛荒的意见》，其中规定“禁止任何单位和个人闲置、荒芜耕地，承包经营基本农田（耕地）的单位或个人，连续2年弃耕抛荒的，原发包单位当终止承包合同”，然而，这种行政强力干预的做法也被许多土地研究者所诟病。
那么，充分利用耕地资源到底应从何处突破？
政府对此已经有了相应的解答。改革开放以来，特别是近十年间，通过一系列的政策措施，我国至少在宏观层面上逐渐明确了土地流转的正当性和必要性，这也为今后农村的改革确定了方向。
土地资源网市场部蔡经理说，“如果有关部门能在坚持农村土地政策长期不变和充分尊重农民土地承包经营权的前提下，实行农村土地承包经营权依法、自愿、有偿、合理地流转，那不仅对于土地经营流转有利，而且对于实体经济发展也是特大利好。”
他进一步指出，土地流转对于农业的转型升级也将有很大的推动作用。“土地流转有利于合理规划和充分利用土地资源，促进现代农业适度规模经营和集中连片种植，并加速向局域化、规模化方向发展；同时也将进一步解决农村剩余劳动力就业问题，促进农村劳动力就地转移，防止土地粗放经营和撂荒现象的出现。”
正是在宏观政策不断利好的刺激下，不仅土地规模化的需求得以有效释放，更给了土地流转业大放异彩的机会。无论是土地互换，还是土地出租，甚至是以前鲜有出现的土地入股，仿佛都赢来了发展的春天。
土地经纪人的生财之道
秘鲁经济学家赫尔南多·德·索托在其专著《资本的秘密》中提出的观点，也许可以为土地经营流转的发展提供思路。根据他的观察，发展中国家大多都拥有以资产形式出现的巨额僵化资本，这些僵化资本必须通过一套自由完善的使用和财产转让机制，才能转化为活跃资本，并为本国带来良好收益。在土地经纪人们看来，土地经营流转无疑就是那把“金钥匙”。
作为韶关南雄市的一名土地经纪人，陈海明从事土地流转工作已经多年，仅成功流转的土地面积就超过2万亩，与此同时他也是拥有300亩土地的家庭农场主。每天，陈海明都会开着他的越野车穿梭在南雄的各个村庄，找地、看地，当地村民都亲切地称他为“土地媒人”。
邓瑞龙就是陈海明的客户之一，两年前，邓瑞龙通过上网搜索找到南雄水口镇的一块土地，经过与土地经纪人联系，最终承包了500亩的耕地，开展他的种植农业。这块土地位于水库边，土地平整，泥沙地土质，比较适合种植土豆、红薯等作物，交通也相对方便，拖拉机可以开到地上。
邓瑞龙告诉记者，是土地流转帮了自己的大忙。“土地一直荒着是很大的浪费，资金无法流动也非常可惜，所以我和其他五金同行老板平时都在留意各种投资方向，把不动的现金用活。购买房产、茶叶投资、红酒经营等都不是我期望的，而我对农业却有特殊的感情。早年没有完成自己的农场梦，现在有条件了，就要马上实现，况且还能赚钱，完全是自己未来的一个事业。”
事实上，土地经纪人这个群体由来已久，但在法律及正规文件上却从没有对他们做出明确定义。蔡经理认为，土地经纪人就是一个从事土地流转工作的职业，他们收集农民要出租的土地信息，通过各种信息传播手段，提供给需要土地的种植养殖户或投资者，但对农民免费，只是从种植养殖户或投资者方面赚取中介费。
老王是邓瑞龙农场所在村庄的农民，现在正在农场打工，虽然辛苦，但收入却增长了许多。“种植黄烟亩产值看起来也不低，但是每次结算下来的效益不行；这两年在这里的农场劳作，每天工作10个小时，最差也能得到100元的报酬，一个月算下来就非常可观了，而且还有土地租金收入。我准备今年国庆期间买一台液晶电视机，换掉那台老古董！”
记者在采访中了解到，土地撂荒的主要原因是村民并不知道如何充分利用土地，经济意识的缺乏不仅使很多优质的土地多年荒弃，也让土地流转的过程遇到了不少困难。
陈海明就向记者抱怨，虽然邓瑞龙的土地经过开垦整理、规划道路等工作，仅出租地价就升值了好几倍，但土地经营流转并不只有机遇，“农村土地流转的复杂性非常明显，尤其是在中国传统深厚的大背景下，地界纠纷、权属性质、土地用途限制等等，都直接影响土地能否顺利流转。” 但是这显然不能停止人们对于土地经营流转的联想，哪怕只因为它的造富神话：2002年，有烟王之称的褚时健通过土地经纪人成功流转承包了一片2，400亩的荒山，种起了橙子。10年后，2，400亩“雷响地”，已经成为拥有35万株冰糖橙，固定资产8，000万元，年利润3，000万元，拥有完备道路规划和水利设施的现代农业示范基地，84岁的褚时健则成为亿万富翁。其承包地块的价格也从一亩几块钱上升到现在每亩每年产值5万元以上。
神话能否成真
根据农业部最近透露的数据显示，截至2012年底，全国土地流转面积共2.7亿亩，占家庭承包耕地面积的21.5%。在该文件中，农业部还特别提到土地流转的优势：通过土地流转，实现了集中连片种植和集约化、规模化经营，节约了生产成本，促进了农业发展和农民增收。
从数据看，土地流转潜力仍十分巨大，但不利因素同样明显。蔡经理认为，土地交易相比普通商品的交易要更复杂，特别是使用权的交易常常会出现问题。“由于往往涉及到多个主体的经济利益，且交易主体大多知识程度不高，对交易程序了解不多，导致合同兑现不严肃，违约责任难追究的现象时常出现”。
另一方面，由于缺乏关于农村土地承包经营权流转的法规，使得流转的渠道不畅、流转市场较难培育。通过采访记者发现，在土地流转的过程中，土地网络平台、土地经纪人的角色非常重要，他们能够联系沟通各方，并权衡利弊，让合适的土地流转到合适的承包经营者手上，实现土地真正的价值。
蔡经理说，从目前发展过程来看，土地经纪人的出现对整个行业的重组有着极大的推动作用。“可能是由于能够带来土地承包者和农民的双赢，现在政策对于他们较为开放。”
今年的6月25日是第23个全国“土地日”，宣传主题为“珍惜土地资源 节约集约用地”。实际上，我国土地资源的特点也是“一多三少”，即总量多，人均耕地少，高质量的耕地少，可开发后备资源少。
某业内人士在参加“土地日”活动时曾对记者表示，考虑到生态保护的要求，耕地后备资源开发受到严格限制，今后通过后备资源开发补充耕地将变得非常困难。“解决粮食问题的根本可能还是土地流转，但可能很多地方还没有意识到这块儿的巨大作用，我觉得盘活土地存量实在是非常重要。”
不可否认，土地流转今天所遇到的问题是任何成熟产业都曾经历过的，但是，如果想要成功越过产业发展的“陷阱”，仍需要政府相关部门通过调查研究后立法规范，并得到土地、农业、林业等相关行政执法部门的切实执行。
也许正是看到了土地流转业的商业前景与存在的问题，2009年，土地资源网正式成立，现已发展成为全国最大的土地流转平台之一。“我们非常看好土地流转业的前景，它不仅顺应‘打造中国经济升级版’的需要，更将强有力地支持实体经济，真正让土地流转的‘潜力’转变成为‘钱力’，让土地找到主人，让农村土地生金长银。”蔡经理对于未来充满了希望。