“买不起房就租房”,这是当下暂时无力购房民众的唯一选择。在一线城市,面对令人咋舌的高房价,不少人甚至转变观念,决心将租房进行到底,即使不买房,也能自得其乐。自今年4月份“新国十条”颁布以来,正当人们开始期待房价能有所松动,能实现“买房梦”的时候,房租却突然“涨声”一片,让人错愕不已。
　　“楼市不是调控了吗?为什么现在依然买不起房,并且连房也租不起了呢?”三年前毕业于北京某重点高校的小廖疑惑不解。毕业后,他租住在北京东四环附近的一套两室一厅里,6月份租期即到,房租从去年的2500元/月上涨到现在的3300元/月,他正在考虑搬到稍远一些的地方,以避免交完房租后即成“月光”族的尴尬。在今年楼市调控进入关键时刻,房租却出现了大幅上涨,小廖无疑道出了许多人的心声:房租上涨。我们何处安身?
　　
　　买卖与租赁:一半是海水,
　　一半是火焰
　　
　　与“史上最严厉”的调控政策相伴相生的是国内楼市浓重的观望氛围。连续出现在多个高房价“重灾区”的“零成交”让一度“高烧”的房地产交易市场降至冰点。7月15日,国家统计局对70个大中城市的调查显示,房地产价格6月份环比下降低了1%,二手房的价格降低了0.2个百分点。据北京房地产交易管理网数据显示,7月上旬北京二手房总成交量仅为3161套,其中住宅成交为2910套,比6月下旬分别下跌31.4%及32.5%,同比下降超过六成。价格上,7月上旬二手房成交均价为每平方米18150元,几乎和6月下旬每平方米18160元的均价持平。新房市场,虽然7月初迎来了开发商的集中放量,许多新楼盘开始预售,但至今还未见网签成交。十天内共1151套的新建商品房总成交量,也比6月下旬少了256套。不少专家指出,房价下降的趋势明显。
　　正当房地产买卖市场处于各方力量博弈和胶着的状态之时,正当舆论揣测谁将打破价格坚冰之际,房屋租赁市场却呈现出反常的“红火”景象。 据链家地产市场研究部统计,2010年上半年北京套均租金2792元/月,同比上涨18.5%左右。上海房屋租赁指数办公室数据显示,自去年12月至今年5月,上海房租整体平稳,略有上涨,4、5月涨幅略高。广州中介公司满堂红提供的数据显示,3月房租环比上涨3.3%,同比上涨16.7%;4月环比上涨1.5%,同比上涨19.3%。
　　不少市场中介机构指出,多种因素的叠加导致了房租的暴涨:首先是每年的6、7、8月份是毕业生租房的高峰期,市场需求激增;其次,楼市调控使得市场观望氛围浓重,从而分流出不少购房需求以租赁过渡,转买为租,导致了房源的进一步紧张;再次,去年的房地产买卖市场活跃,租金涨幅相对滞后,使得今年出现了补涨行情;与此同时,随着房产税征收的传言四起,不少房东提前把持有房产增加的成本转嫁到租金上。
　　
　　房租暴涨,谁之过
　　
　　然而,这些言之凿凿的理论却经不起推敲。每年都会有毕业生租房,缘何今年租金暴涨?纵使高房价的观望氛围会使不少人转买为租,但这些潜在的购房者原来寄居何处?而对于尚未开征的房产税,房东如何确定租金上涨的额度,从哪里来“转嫁成本”之说?这些原因似被念叨得耳熟能详,不少租户也在此氛围的熏陶下默认了租金的暴涨。实质上,这些原因不仅经不起推敲,同时也缺乏具体的数据支撑,“涨价”之说显得更为扑朔迷离。
　　在质疑声四起之时,7月7日,住房和城乡建设部下属的房地产经纪人学会通过走访北京、上海、广州、深圳等城市,就房租暴涨的原因进行调查,形成了初步调研报告并上交住建部。报告认为:除了季节性因素外,部分中介迫于二手房买卖生意不景气的压力,做“二房东”,推高房租或劝说房主抬高房租,是几大城市房租大涨的主要原因。
　　不少专家指出,少数中介能够推动房租暴涨,在深层次上反映的是中介市场地位的提升,从而对市场进行干预和操纵。记者在调查中发现,在不少提供租赁信息的网站上的信息多为中介发布,他们用比较低廉的虚假租金信息吸引租户的注意,当租户进行咨询时,则被告知房源已租出,顺势推出价高的租房信息。北京某中介公司的小梁告诉记者,他们每天的工作内容之一就是搜集网上的出租信息,劝说房东提高价格,控制房源。记者根据北京市房地产管理官方网站统计得知,今年1～6月北京前10家中介公司所签租赁合同量共计93215件,占据北京至少90%以上的市场份额。名列前5的中介公司所签租赁合同量,占前10家总量的96%,中介公司的垄断特征已经有所显现。如果占市场主要份额的多家中介公司,联手操纵租赁市场,那将会对整个市场产生很大的危害。
　　而此次中介公司如此操盘,与此轮房地产调控也不无关系。“由于二手房买卖业务量锐减,有些公司就想出‘涨房租’这个馊点子,来弥补业务不足的缺。”一位业内人士说。另外,也有业内人士认为,是中介公司看到了“商机”,借力“操作了一把”。
　　
　　多管齐下,缓解租房难题
　　
　　众所周知,供求关系决定价格。房价的快速上涨,与日益增多的需求有密切的关系,以北京市场为例,据链家、我爱我家、中原等多家房地产中介公司提供的租赁成交量估算,今年上半年,北京市住房租赁市场成交约63.5万套,比去年同期增加6.1%。 通过对多家中介门店的调查,记者了解到,北京多数热点居住区的租赁供求比基本在1∶3～1∶5之间。同时,适合大多数普通租房者的中低价位的普通住宅供应不足,而高档公寓则供过于求。据链家地产提供的数据,目前北京普通住宅租赁供需比已经达到1∶4,高档公寓则为2.7∶1。
　　纵然如此,房租暴涨中介公司仍难辞其咎。房屋需求的相关数据主要是房地产中介来提供,中介本身是这个利益链条中的一环,这样的数据很难说不是为牟取利益而虚构的。如何客观地体现房屋市场的需求,一个第三方的权威公正数据是非常有必要的,在这个环节中,监管部门不可失语。否则,这样的数据就缺乏可信度,同时很难洗脱幕后推手的嫌疑。而目前,特别是在某些环节中,在监管不到位的情况下,“租赁市场可以说完全掌握在了中介公司手中,是涨是跌他们说了算。”分析人士指出。
　　专家指出:近期租金上涨,以及房地产市场调控带来的房价稳中有降,这种市场变化会鼓励更多人把闲置的房屋用于出租。这有可能促使租金水平逐步稳定下来。此外,除了市场自身调节之外,要使租房市场平稳,还需要有关部门尽快出台相应的鼓励措施,如通过降低租赁环节税收、征收房屋空置税、政府提供租赁补贴等方式增加住房租赁市场供给。有媒体通过夜晚亮灯和是否装修,判断北京部分楼盘空置率达到30%,从而估算出空置的房子可以供2亿人居住。这样的消息来源过于马虎和随意,但却刺激着社会的“仇富”心理,滋生不恰当的社会情绪。因此,除了遏制房价飞涨的景象重现,楼市调控更要通过政策杠杆和立法程序,让空置的房子尽快进入租房市场,抑制房租过快上涨。
　　除了盘活存量房之外,加快廉租房和公共租赁房建设则被认为是增加租赁市场供应的最有效手段。尤其是面向中低收入家庭、新就业人员和外来务工人员供应的公共租赁房,租金低于市场水平,不仅直接增加总供应量,还能改善供应结构,改变目前租赁市场普通住房供不应求的现状。今年全国共将建设约37万套公共租赁房。预计再经过两三年左右的时间,公租房将形成较大的供应规模,对满足老百姓租房需求、稳定房地产市场、稳定租房价格都将起到重要作用。
　　经济学泰斗梅纳德·凯恩斯有句名言,社会心理决定了人类永久的经济问题。在高房价的大趋势下,希望房价合理的回归,是所有人的期望。因此,社会作为一个整体,出现急迫心理就在所难免。而无疑这种心理在一定程度上会对高房租产生默认心理。中介对于房源的集体捂盘,造成了房源的紧张,所宣传造势也在一定程度上造成了租户的紧张心理,接受高涨的租价。从另外一个方面来说,一线城市的大中介作为市场参与者直接干预市场价格的动机和能力都已经具备,如果不能及时遏制此次房租暴涨的风潮,中介推动房价高涨的现象还将再度发生,这对目前以及今后的房地产监管,都是一个不能回避的问题。毕竟,在沉重的现实面前,比起等着买房的家庭,更多租房人的无处安身的现实困境更值得社会的关注。