[摘 要]从最开始针对个人自用房产施行免征税政策到如今的计划实施，我国正逐渐吸取西方各国的经验教训，发挥房地产税作为地方政府调节财政收入的重要手段的优势；从2011年针对上海市、重庆市两地的试点到2016年举行的第十二届全国人大常委会中宣布开始立法房地产税法，房地产税逐渐走进了人们的视线，成为了公众关注的话题之一。依据我国特殊的国情，作为在土地国有制的宏观环境下，针对对私人住宅征收财产税的行为在世界上都难以找到先例以作参考。房地产税征收过程中面临的问题和难点会是哪些，又该采取怎样的措施进行应对成了房地产税立法以及实施过程中的关键问题。
　　[关键词]房地产税；房产税改革；财产税
　　房产税属于地方税种。根据《中华人民共和国房产税暂行条例》的相关规定，房产税征税对象为城市、县城、建制镇和工矿区的经营性用房。在这之前对于个人自用房产我国一直给予免税优惠。2011年曾在上海市、重庆市两地分别针对增量房（即二套及以上房屋）和高档住房开展房产税的试点，在2013年11月召开的中共十八届三中全会中，会议提出将加快房地产税立法并适时推进改革。2015年8月，房地产税法被列入十二届全国人大常委会立法规划， 2016年底召开的第十二届全国人大常委会中，会议决定正式立法房地产税。从11年的试点到16年的立法，会议已经将之前试点中提出的“房产税”改为了“房地产税”，这预示着政府已经从试点中吸取了经验，今后不仅仅将针对房屋价值计税，还会将相关土地税合并，共同缴纳房地产税。
　　1 征收房产税的目的
　　1.1 征收房产税可以提高地方政府的财政收入。不少地方政府一直处于“财权少事权多”的被动地位，征收房产税可使政府在消费环节实施有效的税收管理、丰富税制体系。这种征税行为使得地方政府能够得到长期且稳定的财政收入，使地方政府摆脱土地财政的死循环，进而成为市场中的主导者，实现地方的可持续发展。
　　1.2 这一征税行为同时也能改善地方财政的陋习。自施行分税制后地方财政为缓解经济压力，完成民生任务，通过向民众出让土地使用权的形式获取资金。数据显示，照这种情形获得的资金占据了大多数地方政府收入的38%以上，更有甚者超过一半的收入都来源于此。由于政府需要大量资金，这使得房地产价格也被人为地推高，泡沫风险就越来越大。并且，由于地方过度依靠土地出让金，近几年来土地财政也暴露出了不少问题。征收房地产税后或许能够改善这一状况。
　　1.3 对个人自用房征税可以进一步调控房地产市场。房地产市场与国民经济部门的关系密切又复杂。根据2016年的房地产交易数据显示，商品房销售面积共计109253万平方米，同比增长了7.4%，销售额达到了74522亿元，累计同比增长15.6%。房地产行业的迅猛发展造成了房价飙声。房价过高又催生了房地产市场的泡沫。而泡沫破灭则会对整个社会体系带来巨大的冲击。为缓解这一冲击带来的巨大影响，政府曾采取货币政策以及财政政策进行调控。可都没有达到预期的效果。现如今政府希望利用税收工具进一步对房地产市场进行调控，以增加购买房屋的成本，影响人们购买增量房以获得利益的期望，从而达到降低房价的目的。
　　2 上海市房产税试点成果
　　根据上海市颁布的关于《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》， 我们得知，上海市房产税试点的征税主体是在上海市购买二套及以上房屋的本地居民以及在上海市购买首套房屋的外来人员，对人均面积低于60 m2的房屋采取免征政策。计税方法是以房屋成交价格的70%作为征税价格，税率方面则采取分段式税率：对于对于房屋成交价格低于当年上海市平均房屋价格两倍以下的房屋按照0.4%征税，两倍以上则按照0.6%予以征税。按照这样的征税政策笔者做了一个简单的假设，看看施行房产税之后到底会缴纳多少税？
　　以上海市房屋数据为例，上海市在2015年10月新房成交超过150万平，平均价格一平方米32915元。现假设有一上海市居民，与妻子已经在上海拥有了一套100 m2的登记住房，又在某处以40000元一平方米（适用税率0.4%）和80000元一平方米（适用税率0.6%）购买了一套130平米的房屋。房屋为购买人与妻子共同持有并居住，那么两种价格下购买人应缴纳的税费计算如表所示：
　　上表假设了在购买一套价值低于市场价格两倍或高于两倍的情况下持有人每年分别需要交纳12320元与36960元的房产税。笔者认为该政策确实能够给予地方政府充足的财政收入，但在抑制房屋价格方面的成效还不得而知，也难以预料税负是否过重，是否会对民众产生负面影响。
　　相比重庆市针对高档住房进行征税的征收模式，上海市针对个人自用增量房进行计征的方式明显更具有普遍性与参考价值。参照上海市试点，房屋持有人每年将缴纳上万元的房产税。
　　3 房產税的征收困难点及措施
　　要在全国全面推广房产税并非易事。单单从上海市的试点中就暴露出诸多问题。列举如下：
　　3.1 数据库不全导致无法切实登记
　　房产税的全面征收需要公安机关的户籍系统，房产管理部门的房屋登记系统，银行部门的贷款公积金系统进行联合，建立完整健全的全国共享的房产交易信息。否则就会无法公正评判房屋免税面积，影响房产税的正常征收。但在2011年刚刚推行房产税试点时，反映出来的具体的实施途径和配套手段不足以使得房产税改革公平有效地进行下去。如某人在其他城市购买房产时，由于信息不充分，税务机关难以对其所需缴纳的税费进行核实。就会造成税收环节的不公平性。针对这一问题，政府部门已经采取措施进行整改：从2011年房产税试点以来，这一目标在最近几年的政策中已经初步得到落实：房管局加大了对房屋的注册登记系统的完整性的整改：将之前没有入网的一些漏网之鱼也登记入册；公安部门也展开了对“一人多户口”等问题的排查。此项任务还需继续进行落实，争取在5年内保证所有房屋登记入网、所有公民上户。 　　3.2 “房产税”改为“房地产税”后如何计征
　　在试点中还暴露出了房产税与现行土地法之间存在的法律冲突。 依照2010年第121号文件规定：现行房产税计税基础不仅针对房屋：按照规定现行房产原值除去房屋本身价格。还应包括取得土地使用权时所支付的价款和开发土地时所支付的相关费用。但依照相关土地法规定，我国的土地归国家所有，纳税人只能靠支付土地出让金以获得土地的使用权。因此土地法和房产税法之间便存在冲突。为应对试点中存在的这一问题，在2016年底召开的第十二届全国人大常委会中已经提出立法 “房地产税”而不是试点中的提到的“房产税”，政府或将合并房产税与相关土地法以便统一征税，以降低民众的经济负担。
　　3.3 土地财政背后的难题
　　土地财政所暴露出的“陋习”近几年越发严重了。大多数地方财政收入中依靠土地出让金取得收入的比例达到了35%，有的地区甚至达到了50%。土地财政背后放映出了的诸多问题，如：财税改革、房地产税制设计、土地流转、土地城镇化等。这大多是由于地方政府无法获得充足的财政支撑导致。国家要想彻底解决土地财政的陋习，就要从高处着手，改变中央和地方关于“财权”与“事权”的把握分寸，通过变革税收制度、加快费改税的进度、提高共享税中地方财所占比例等方法将地方政府对易地生财的依赖症彻底断掉。毕竟只有给予了地方财政足够的“财权”才能够和其“事权”匹配，让地方做起实事更游刃有余。
　　4 如何公正合理征收房产税
　　国家征收房产税有三大目的：补充地方财政收入、抑制地方财政陋习、抑制市场投机。 过高地征收房地产税会过多地造成民众负担、影响房地产市场正确发展，而过低地征收房产税又势必不能达到征税目的。应该怎样设置税率和征收范围？上海市试点中不涉及农村自用房屋，但真免除农村地区房产税是否会导致城市“人才流失”？采用同一法条在城市与农村同时征收是否会对农村民众产生过重的压力？怎样的免征条件才能保障民众和政府两方的利益？房产税属于地方税种，其具体纳税行为由地方政府管理，而不是由全国统一征税。那么当某一地区缴纳房产税而其余地区还未缴纳房产税是否会导致该地区房产销售行业低迷？这些问题都还困扰着我们。还需要相关部门立法时多多斟酌。
　　5 结束语
　　随着近几年“营改增”的全面进行，地方财政收入势必会下降。房产税改革的目标是建立以房产税为主体的地方税种，为地方税务提供稳定的财政收入，保障地方的基础建设。房产税即将成为保障地方税务局财政的一个大块，房产税改革必须要遵循收益原则和税收制度设计的基本原则，考虑税收收入效应与分配调节效应等等因素，保证房产税改革的前瞻性和可操作性。正确引领房产税进入正确的发展道路。
　　房产税试点工作施行5年有余，相应一系列的工作也在不断地改革深化中有条不紊的进行着。通过对上海市第二套以上新增住房的房產税试点，我们能从试点城市反映出来的问题中提炼出经验和教训，更好地完善房产税制度。在我国经济体制转型的大前提下走好重要的一步。
　　参考文献：
　　[1]重庆市人民政府关于进行对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法[Z].
　　[2]安体富，葛静.关于房产税改革的若干问题探讨—基于重庆、上海房产税试点的启示[T].经济研究参考，2012，（45）：12-21.
　　[3]陈小安.房产税的功能，作用与制度设计框架[J].税务研究，2011，（4）：30-32.
　　作者简介：
　　王迪，汉族，1994-7-12，西南民族大学，四川省成都市，研究生在读。