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【摘要】实施建设工程质量潜在缺陷保险制度，是实现工程质量风险管控、发挥保险业社会管理功能的重要举措。本文梳理了北京市关于工程质量潜在缺陷保险的相关制度规定，明确保险责任、范围、期间、风险管理和理赔服务，为J地产设计保险方案，有助于提升工程建设质量，防范工程质量风险，维护业主利益，减少经济损失。
【关键词】工程质量潜在缺陷保险;工程风险控制
【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.
21.
J地产成立于1993年3月，是B铁路集团公司直属国有企业，主要承担着集团公司职工保障性住房建设及危旧房改造任务，所建房屋面向职工统筹分配。基于房屋建设性质和与施工单位间的体量对比，J地产在后期业主维权、提高施工质量和服务水平等方面存在长期以来难以突破的节点。潜在缺陷保险制度的实施推广为J地产防范工程风险、提升工程质量提供了新的思路。
1、工程质量潜在缺陷保险背景及在北京地区的发展
工程质量潜在缺陷保险（Inherent Defects Insurance，以下简称“IDI保险”），是指由住宅工程的建设单位投保的，保险公司根据保险条款约定，对在保险范围和保险期限内出现的由于工程质量潜在缺陷所导致的投保建筑物损坏，履行赔偿义务的保险。[1]
IDI保险最早起源于法国，在西班牙、日本等国家发展相对成熟。2002年建设部在国内引入IDI保险。2007年北京市开始试点相关工作，但因为对险种认知不足、投保数量少、缺少法律依据、非强制性投保等原因，保险公司与开发商、工程建设单位在接触后没有形成最终合作，该保险试点工作就此搁浅。2015年9月，北京市推行《北京市建设工程质量条例》，明确要求从事住宅工程房地产开发的建设单位在工程开工前，必须按规定投保建设工程质量潜在缺陷保险。[1] 2019年4月24日，北京市正式实施《北京市住宅工程质量潜在缺陷保险暂行管理办法》，规范明晰了该险种在北京地区的保险范围及责任、保险流程、工程质量风险管理、保险理赔、法律责任等相关内容，这也标志着北京市IDI保险制度的正式施行。
2、J地产IDI保险方案设计
目前各地对IDI保险的参与方、保险责任、保险期限的规定大致相同，但在保险条款、承保设计、工程类型等方面存在差别。下面以J地产在北京地区设计建设的A住宅项目为例进行保险方案设计。
1.投保人：J地产公司
2.被保险人：A住宅项目所有权人
3.保险人：Z保险公司
4.保险责任：
5.保险金额：A住宅项目建筑安装工程总造价 25亿元。
6.保险费率：北京地区无统一费率标准，Z保险公司根据A住宅项目设计建设概况和附加风险选择（附加墙面、顶棚抹灰层工程;电气管线、给排水管道、设备安装;门、窗工程），提出合费率1.35%。
7.免赔情况：无免赔
8.投保流程：
（1）J公司在A住宅项目办理施工许可证之前向Z保险公司投保，并与Z保险公司签订《住宅工程质量潜在缺陷保险合同》。J公司按照保险合同约定的保险金额（25亿元）和费率（1.35%），一次性缴纳保费3375万元（25亿元*1.35%）。
（2）Z保险公司与选择的D风险管理机构签订《住宅工程质量风险管理合同》，并向该单位出具《风险管理授权书》，同时报送J公司。
（3）D风险管理机构按照风险管理合同要求，对A住宅项目设计的图纸进行审查、对施工现场进行跟踪检查，罗列检查发现的风险点、质量等问题，提出整改意见和建议。
（4）A住宅项目完工后，D风险管理机构根据J公司及施工单位的整改情况，出具《质量风险最终检查报告》。
（5）A住宅项目竣工验收合格后，Z保险公司根据《质量风险最终检查报告》及整体工程建设情况评估调整保险费率。因A住宅项目建设规范、施工质量良好、风险管理水平较高，对D风险管理机构提出的问题能够积极配合整改，保险费率由1.35%调整为1.3%，Z保险公司退还保费125万元。
（6）自竣工验收合格之日起，经两年A住宅工程保修期满，J公司投保的工作质量潜在缺陷保险正式起保。其中，地基基础和主体结构工程保险期为10年;防水和保温工程保险期为5年;投保的墙面、顶棚抹灰层工程;电气管线、给排水管道、设备安装;门、窗工程等附加险类保险期为2年。
9.出险理赔
（1）发生工程质量问题，A住宅项目业主及时告知物业公司;
（2）受Z保险公司委托的物业公司初审后认为符合保险责任的，统一向Z保险公司报案;
（3）Z保险公司接到报案后，派专业人员和单位开展现场查勘，判定是否属于工程质量缺陷问题;
（4）Z保险公司对损失是否属于保险责任和保险期间进行确认;
（5）业主提供索赔材料;
（6）Z保险公司进行问题修复或向业主支付赔款。
举例：假设A住宅项目竣工8年后，部分住宅楼的挑檐、空调板出险裂缝、坍塌，外墙保温层出险破损脱落的问题，业主向物业公司反映了相关情况，物业公司进行了拍照取证。经Z保险公司现场查勘后认定，上述问题均属于保险责任，但防水和保温工程保险期是5年，已过保险期。经过协商，Z保险公司委派专业施工单位对出现裂缝、坍塌的挑檐和空调板进行了修复牢固和部分重建，相关费用由Z保险公司承担。保温层脱落虽属于保险责任范畴但已经超出了保险期，不属于Z保险公司赔偿范围，经J公司与物业公司協商，由J公司与物业大修基金各承担50%修理费用。
3、IDI保险对J地产工程建设的影响
工程建设是一个复杂的过程，特别是住宅工程，与民生紧密相连。J地产作为承担着集团公司职工保障性住房建设的地产企业，又多了一份责任和来自职工的期盼。除去住宅建设基本的设计、施工、竣工之外，职工更希望房子减少质量问题，在有了质量问题后能够得到及时的修缮、维护。 IDI保险对项目建设的益处主要体现在以下方面：
（1）发挥保险风险管理作用，平滑企业未来十年风险。企业通过购买保险，以事前预防、事中控制、事后理赔的方式把保期最长十年内不确定的，因工程质量缺陷带来的经济损失转化成确定的保费支出，有利于企业提前做好预算安排，防止因偿付能力不足或工程完工后无费用项造成质量问题无法解决或解决实效慢的问题，保障J地产的财务稳定性，维护职工合法权益。
（2）引入工程质量风险管理机构监管，提升工程建设质量。工程质量风险管理机构（Technical Inspection Service，以下简称“TIS机构”）在工程设计阶段就参与到工程检验中，与开发建设方、保险人形成互为监督主导的三角关系链条，即保险人委托TIS机构、TIS机构全方面监督检验开发建设方工程质量并提出改进意见、开发建设方改正问题提高工程建设质量，竣工后保險期内的工程质量问题由保险人负责承担赔偿。TIS机构不仅关注工程建设的强制性条件，如结构安全、用料标准、建筑稳定性等，更关注设计图纸是否存在质量缺陷隐患，从源头遏制问题出现。在施工建设阶段，TIS机构与第三方监理单位形成“双保险”，开展全过程的监督检查，督促开发建设范围对问题及时整改，有力的规避了设计缺陷，提高了J地产公司工程建设水平。
（3）保费支出替换物业保修金，节省企业资金成本。投保后，J地产可不用缴纳物业保证金，对比于建筑工程安装造价的3%的物业保证金，费率为1.3%的保费支出可为J地产缓解资金压力，降低财务成本。此外，TIS机构介入，可以从图纸设计阶段就纠正设计错误、质量缺陷隐患，降低在施工建设阶段发现设计问题再去重新修正图纸的概率，为企业减少因修改图纸造成的二次设计费用，这也一定程度上帮助J地产节省了资金成本。
（4）有效降低业主投诉，维护企业良好形象。投保IDI保险后，工程出现问题由保险公司负责，减少了开发建设单位、物业、政府和业主之间的扯皮纠纷，可以有效的降低业主投诉，维护社会和谐稳定。同时，良好的售后服务也有助于提升开发企业的形象和品牌知名度，为J地产增加市场美誉度这一“无形资产”。
实施IDI保险制度，可以使因工程质量潜在缺陷而产生的经济损失由开发建设单位转移到保险公司，最大程度维护业主利益，减少扯皮纠纷。特别是TIS机构的提前介入，对工程设计、工程施工、竣工验收进行全方位的把关监督检验，与监理公司形成维护建设质量安全的双保险，从源头上全过程规范了建设施工单位的质量行为。从这些方面来说，工程质量潜在缺陷保险的推行，有着重要的积极作用。但我们经过上述分析和J地产的实例论证也不难发现，IDI保险的发展目前还受到一些制约因素的影响，特别是还缺少全国统一的政策推广环境;全国各地适用的保险条款、费率因素还不尽统一;TIS机构还缺少明确的管理制度、工作评价标准和准入条件要求;对于保险公司来说，虽然该险种保费体量大，但承保时间长，出险后面临的赔款金额大，还需要在保险行业间探索建立共保、再保的工作机制，联合提高风险防范能力，减少保险公司单打独斗的情况。
结语：
在过去的几十年，中国的房地产市场是卖房市场，在建设单位和施工单位之间约定的质保期过后，业主所遇到的工程质量问题大部分没有得到有效解决，责任划分不清，业主投诉无门。在“房住不炒”的社会政策导向下，建设单位提高消费者的高品质住房体验是未来的发展方向。尤其对于J地产而言，保障房建设是重点，如果工程质量出现问题得不到解决，就违背了集团公司建设保障性住房的初衷。IDI保险在施工单位、建设单位和业主之间形成了稳固的“铁三角”关系，保障了住房的质量，解决了工程质量纠纷问题。
参考文献：
[1]工程质量潜在缺陷保险[OL].百度百科.
[2]北京市住宅工程质量潜在缺陷保险暂行管理办法[OL].北京市人民政府网站，2019，（04）
[3]巩剑.建设工程质量潜在缺陷保险探析——以上海为例[J]. 中国保险，2018（10）：27-34.
作者简介：
田峰（1985.05-），男，汉族，山西省大同市，经济师，大学本科。主要研究方向：铁路保险、风险管理、铁路货运、理赔服务等。
崔慧娟（1987.05-），女，汉族，河北省张家口市，经济师，大学本科。主要研究方向：经营管理、风险管理、数据分析。
【关键词】工程质量潜在缺陷保险;工程风险控制
【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.
21.
J地产成立于1993年3月，是B铁路集团公司直属国有企业，主要承担着集团公司职工保障性住房建设及危旧房改造任务，所建房屋面向职工统筹分配。基于房屋建设性质和与施工单位间的体量对比，J地产在后期业主维权、提高施工质量和服务水平等方面存在长期以来难以突破的节点。潜在缺陷保险制度的实施推广为J地产防范工程风险、提升工程质量提供了新的思路。
1、工程质量潜在缺陷保险背景及在北京地区的发展
工程质量潜在缺陷保险（Inherent Defects Insurance，以下简称“IDI保险”），是指由住宅工程的建设单位投保的，保险公司根据保险条款约定，对在保险范围和保险期限内出现的由于工程质量潜在缺陷所导致的投保建筑物损坏，履行赔偿义务的保险。[1]
IDI保险最早起源于法国，在西班牙、日本等国家发展相对成熟。2002年建设部在国内引入IDI保险。2007年北京市开始试点相关工作，但因为对险种认知不足、投保数量少、缺少法律依据、非强制性投保等原因，保险公司与开发商、工程建设单位在接触后没有形成最终合作，该保险试点工作就此搁浅。2015年9月，北京市推行《北京市建设工程质量条例》，明确要求从事住宅工程房地产开发的建设单位在工程开工前，必须按规定投保建设工程质量潜在缺陷保险。[1] 2019年4月24日，北京市正式实施《北京市住宅工程质量潜在缺陷保险暂行管理办法》，规范明晰了该险种在北京地区的保险范围及责任、保险流程、工程质量风险管理、保险理赔、法律责任等相关内容，这也标志着北京市IDI保险制度的正式施行。
2、J地产IDI保险方案设计
目前各地对IDI保险的参与方、保险责任、保险期限的规定大致相同，但在保险条款、承保设计、工程类型等方面存在差别。下面以J地产在北京地区设计建设的A住宅项目为例进行保险方案设计。
1.投保人：J地产公司
2.被保险人：A住宅项目所有权人
3.保险人：Z保险公司
4.保险责任：
5.保险金额：A住宅项目建筑安装工程总造价 25亿元。
6.保险费率：北京地区无统一费率标准，Z保险公司根据A住宅项目设计建设概况和附加风险选择（附加墙面、顶棚抹灰层工程;电气管线、给排水管道、设备安装;门、窗工程），提出合费率1.35%。
7.免赔情况：无免赔
8.投保流程：
（1）J公司在A住宅项目办理施工许可证之前向Z保险公司投保，并与Z保险公司签订《住宅工程质量潜在缺陷保险合同》。J公司按照保险合同约定的保险金额（25亿元）和费率（1.35%），一次性缴纳保费3375万元（25亿元*1.35%）。
（2）Z保险公司与选择的D风险管理机构签订《住宅工程质量风险管理合同》，并向该单位出具《风险管理授权书》，同时报送J公司。
（3）D风险管理机构按照风险管理合同要求，对A住宅项目设计的图纸进行审查、对施工现场进行跟踪检查，罗列检查发现的风险点、质量等问题，提出整改意见和建议。
（4）A住宅项目完工后，D风险管理机构根据J公司及施工单位的整改情况，出具《质量风险最终检查报告》。
（5）A住宅项目竣工验收合格后，Z保险公司根据《质量风险最终检查报告》及整体工程建设情况评估调整保险费率。因A住宅项目建设规范、施工质量良好、风险管理水平较高，对D风险管理机构提出的问题能够积极配合整改，保险费率由1.35%调整为1.3%，Z保险公司退还保费125万元。
（6）自竣工验收合格之日起，经两年A住宅工程保修期满，J公司投保的工作质量潜在缺陷保险正式起保。其中，地基基础和主体结构工程保险期为10年;防水和保温工程保险期为5年;投保的墙面、顶棚抹灰层工程;电气管线、给排水管道、设备安装;门、窗工程等附加险类保险期为2年。
9.出险理赔
（1）发生工程质量问题，A住宅项目业主及时告知物业公司;
（2）受Z保险公司委托的物业公司初审后认为符合保险责任的，统一向Z保险公司报案;
（3）Z保险公司接到报案后，派专业人员和单位开展现场查勘，判定是否属于工程质量缺陷问题;
（4）Z保险公司对损失是否属于保险责任和保险期间进行确认;
（5）业主提供索赔材料;
（6）Z保险公司进行问题修复或向业主支付赔款。
举例：假设A住宅项目竣工8年后，部分住宅楼的挑檐、空调板出险裂缝、坍塌，外墙保温层出险破损脱落的问题，业主向物业公司反映了相关情况，物业公司进行了拍照取证。经Z保险公司现场查勘后认定，上述问题均属于保险责任，但防水和保温工程保险期是5年，已过保险期。经过协商，Z保险公司委派专业施工单位对出现裂缝、坍塌的挑檐和空调板进行了修复牢固和部分重建，相关费用由Z保险公司承担。保温层脱落虽属于保险责任范畴但已经超出了保险期，不属于Z保险公司赔偿范围，经J公司与物业公司協商，由J公司与物业大修基金各承担50%修理费用。
3、IDI保险对J地产工程建设的影响
工程建设是一个复杂的过程，特别是住宅工程，与民生紧密相连。J地产作为承担着集团公司职工保障性住房建设的地产企业，又多了一份责任和来自职工的期盼。除去住宅建设基本的设计、施工、竣工之外，职工更希望房子减少质量问题，在有了质量问题后能够得到及时的修缮、维护。 IDI保险对项目建设的益处主要体现在以下方面：
（1）发挥保险风险管理作用，平滑企业未来十年风险。企业通过购买保险，以事前预防、事中控制、事后理赔的方式把保期最长十年内不确定的，因工程质量缺陷带来的经济损失转化成确定的保费支出，有利于企业提前做好预算安排，防止因偿付能力不足或工程完工后无费用项造成质量问题无法解决或解决实效慢的问题，保障J地产的财务稳定性，维护职工合法权益。
（2）引入工程质量风险管理机构监管，提升工程建设质量。工程质量风险管理机构（Technical Inspection Service，以下简称“TIS机构”）在工程设计阶段就参与到工程检验中，与开发建设方、保险人形成互为监督主导的三角关系链条，即保险人委托TIS机构、TIS机构全方面监督检验开发建设方工程质量并提出改进意见、开发建设方改正问题提高工程建设质量，竣工后保險期内的工程质量问题由保险人负责承担赔偿。TIS机构不仅关注工程建设的强制性条件，如结构安全、用料标准、建筑稳定性等，更关注设计图纸是否存在质量缺陷隐患，从源头遏制问题出现。在施工建设阶段，TIS机构与第三方监理单位形成“双保险”，开展全过程的监督检查，督促开发建设范围对问题及时整改，有力的规避了设计缺陷，提高了J地产公司工程建设水平。
（3）保费支出替换物业保修金，节省企业资金成本。投保后，J地产可不用缴纳物业保证金，对比于建筑工程安装造价的3%的物业保证金，费率为1.3%的保费支出可为J地产缓解资金压力，降低财务成本。此外，TIS机构介入，可以从图纸设计阶段就纠正设计错误、质量缺陷隐患，降低在施工建设阶段发现设计问题再去重新修正图纸的概率，为企业减少因修改图纸造成的二次设计费用，这也一定程度上帮助J地产节省了资金成本。
（4）有效降低业主投诉，维护企业良好形象。投保IDI保险后，工程出现问题由保险公司负责，减少了开发建设单位、物业、政府和业主之间的扯皮纠纷，可以有效的降低业主投诉，维护社会和谐稳定。同时，良好的售后服务也有助于提升开发企业的形象和品牌知名度，为J地产增加市场美誉度这一“无形资产”。
实施IDI保险制度，可以使因工程质量潜在缺陷而产生的经济损失由开发建设单位转移到保险公司，最大程度维护业主利益，减少扯皮纠纷。特别是TIS机构的提前介入，对工程设计、工程施工、竣工验收进行全方位的把关监督检验，与监理公司形成维护建设质量安全的双保险，从源头上全过程规范了建设施工单位的质量行为。从这些方面来说，工程质量潜在缺陷保险的推行，有着重要的积极作用。但我们经过上述分析和J地产的实例论证也不难发现，IDI保险的发展目前还受到一些制约因素的影响，特别是还缺少全国统一的政策推广环境;全国各地适用的保险条款、费率因素还不尽统一;TIS机构还缺少明确的管理制度、工作评价标准和准入条件要求;对于保险公司来说，虽然该险种保费体量大，但承保时间长，出险后面临的赔款金额大，还需要在保险行业间探索建立共保、再保的工作机制，联合提高风险防范能力，减少保险公司单打独斗的情况。
结语：
在过去的几十年，中国的房地产市场是卖房市场，在建设单位和施工单位之间约定的质保期过后，业主所遇到的工程质量问题大部分没有得到有效解决，责任划分不清，业主投诉无门。在“房住不炒”的社会政策导向下，建设单位提高消费者的高品质住房体验是未来的发展方向。尤其对于J地产而言，保障房建设是重点，如果工程质量出现问题得不到解决，就违背了集团公司建设保障性住房的初衷。IDI保险在施工单位、建设单位和业主之间形成了稳固的“铁三角”关系，保障了住房的质量，解决了工程质量纠纷问题。
参考文献：
[1]工程质量潜在缺陷保险[OL].百度百科.
[2]北京市住宅工程质量潜在缺陷保险暂行管理办法[OL].北京市人民政府网站，2019，（04）
[3]巩剑.建设工程质量潜在缺陷保险探析——以上海为例[J]. 中国保险，2018（10）：27-34.
作者简介：
田峰（1985.05-），男，汉族，山西省大同市，经济师，大学本科。主要研究方向：铁路保险、风险管理、铁路货运、理赔服务等。
崔慧娟（1987.05-），女，汉族，河北省张家口市，经济师，大学本科。主要研究方向：经营管理、风险管理、数据分析。