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摘要：文章针对目前房地产开发项目投资控制的特点，提出房地产开发项目投资控制与管理应贯穿于项目的全过程。并分别从项目决策阶段、设计阶段、招标阶段、施工阶段、竣工阶段论述了如何对项目进行全过程投资控制，以期降低整个项目的工程成本，提高项目的投资效益，供业内人士参考。
关键词：地产项目；全程投资控制；竣工结算
房地产建设项目投资控制，就是在投资决策阶段、设计阶段、发包阶段、施工阶段以及竣工结算阶段，把房地产建设项目投资控制在批准的投资限额以内，随时纠正发生的偏差，以保证项目投资管理目标的实现，以求在房地产建设项目中能合理使用人力、物力、财力，取得较好的投资效益和经济效益。
一、房地产建设项目投资组成
房地产建设项目投资可以分为静态投资部分和动态投资部分。静态投资部分由建筑安装工程费、设备器具购置费、工程建设其他费和基本预备费组成。动态投资部分，是指在建设期内，因建设期利息、房地产建设项目需缴纳的固定资产方向调节税和国家新批准的税费、汇率、利率变动以及建设期价格变动引起的建设投资增加额，包括涨价预备费、建设期利息和固定资产投资方向调节税。
二、项目投资控制原则
项目投资的控制原则：（1）以设计阶段为重点的建设全过程投资控制；（2）动态地、主动地控制项目投资；（3）技术与经济相结合是控制项目投资的有效手段。
三、项目投资控制措施
（一）项目决策阶段的投资控制
1．分析确定影响项目决策的主要因素：（1）确定房地产建设项目的资金来源；（2）选择资金筹集方法；（3）合理处理影响房地产建设项目投资的主要因素。
2．投资估算。投资估算是一个项目决策阶段的主要投资文件，它是项目可行性研究报告和项目建议书的组成部分，投资估算对于项目的决策及投资的成败十分重要。编制房地产建设项目投资估算时应根据项目的具体内容及国家有关规定和估算指标等，以编制期的价格进行编制，并应按照有关规定，合理地预测估算编制后至竣工期间的价格、利率、汇率等动态因素的变化对投资的影响，打足建设投资，确保投资估算的编制质量。
3．房地产建设项目经济分析。房地产建设项目经济分析是指以房地产建设项目和技术方案为对象的经济方面的研究。进行项目经济评价就是在项目决策的可行性研究和评价过程中，采用现代化经济分析方法，对拟建项目计算期（包括建设期和生产期）内投入产出等诸多经济因素进行调查、预测、研究、计算和论证，作出全面的经济评价，提出投资决策的经济依据，确定最佳投资方案。
（二）设计阶段投资控制
1．设计方案的经济分析。一个优秀的设计，不但要求建筑外观美、结构安全、布局合理、功能齐全、质量高，而且还有一项重要的指标，就是投资要合理。同时建筑物的形状、尺寸、层高、层数、建筑面积等设计参数和材料设备选型等因素又直接影响到房地产建设项目投资的大小，所以需对设计方案进行经济分析与对比，优选技术可行、经济合理的设计参数。
2．设计概算的编审：（1）设计概算编制。建筑工程采用概算定额法、概算指标法、类似工程预算法；设备及安装工程采用预算单价法、扩大单价法、设备价值百分比法和综合指标法。2）设计概算审查。a.审查编制依据：包括审查编制依据的合法性、时效性和适用范围等；b.审查编制深度：包括审查编制说明、编制要求和编制范围等；c.审查编制内容：包括审查编制方法、计价依据是否符合相关规定；审查工程量和定价是否正确；审核材料设备规格、数量和配置是否符合設计要求。
3．限额设计。按照批准的设计任务书及投资估算控制初步设计，按初步设计总概算控制施工图设计，并把设计参数与项目投资进行分析，列举多组数据，让设计人员直观明了地掌握设计方案与项目投资的相互影响，如建筑物的层高每降低0.1m，可降低项目投资的1.0%～1.5%等，实现房地产建设项目投资的限额设计。
（三）招标阶段投资控制
1．编制工程量清单和招标控制价。工程量清单和招标控制价是表现拟建工程的分部分项工程项目、措施项目、其他项目名称及其相应数量的明细清单和价格，是按照招标文件、设计图纸和国家标准及建设工程工程量清单计价规范（以下简称/计价规范）、省统一计价依据的要求，将拟招标的全部项目和内容编制成表格和文字说明。
2．定价工作。（1）结合实际应用的典型案例，进一步分析设计阶段选型的各种材料设备优缺点，并进行市场询价，确定材料设备的价格；（2）根据有关施工规范及类同工程的实践经验，确定措施项目费；（3）针对房地产建设项目实际情况，界定其他项目的范围、内容和要求，估算其他项目费，并与业主商定预留金；（4）根据计价依据的规定和确定的材料设备价格，分析工程量清单项目的综合单价，计算分部分项工程费、措施项目费、其他项目费、规费和税金，汇总项目投资。
3．分析投标报价，分析施工方案技术经济的合理性承包商的投标报价、合同价格的确定是否合理，直接关系到工程的施工质量、工期和投资。施工方案的不同，不仅会影响工程工期和质量，而且会影响项目投资。通过对拟定的若干施工方案或施工技术措施的技术经济进行分析，并把重点放在审查其平面布置、进度计划、施工方法（流水作业）、机械配置等经济合理性，同时结合投标报价，选用最适宜的施工方案，减少因不合适的施工方案或不必要的施工技术措施而带来的额外增加费用。
（四）施工阶段投资控制
1．分解投资目标，合理编制资金使用计划要编制好房地产建设项目的资金使用计划，最重要的步骤就是要分解投资目标，根据投资控制目标和要求的不同，投资目标可以分解为按项目构成、按费用构成、按时间构成三种类型。
2．工程计量与进度款支付：（1）工程计量。a.严格按施工图纸计算，对承包商自身原因和超出施工图纸的内容不予计算；b.根据计价规范的规定，按符合要求的工程量清单项目计算其工程量；c.只对质量达到合同约定标准的已完工程计量，达不到标准的不予计量。（2）进度款支付。工程计量完成后，应按时间或施工进度里程碑核实工程进度款，并经业主确认后支付。
3．审核工程变更和签证：（1）严把设计质量关，减少设计变更；（2）重视工程量清单编制和合同管理，降低风险；（3）加强与设计单位的沟通和配合，及时发出能降低项目投资的工程变更令；（4）针对工程变更和签证的不同类型，实施不同管理方法；（5）熟悉合同价款确定与调整方法，合理确定工程变更价款；（6）建立工程变更和签证档案，掌握有效证据。
4．处理工程费用索赔和反索赔：（1）熟悉工地环境（参加工地例会等），掌握合同等有关规定，分析可能引起的索赔事项加以防范，避免索赔事件的发生；（2）按照下列条件，准确判断承包商提出的索赔是否成立：对照合同约定，事件已造成了承包商工期延长和（或）费用增加；造成工期延长和（或）费用增加的责任，不属于承包商所为；承包商按合同约定的时间和程序提交了索赔意向书和索赔报告；（3）及时驳回承包商提出的索赔条件不具备的索赔申请，避免索赔事件的发生；（4）当承包商有过失（如施工缺陷等）时，依据合同及时向承包商提出赔偿要求，即向承包商反索赔；（5）当索赔事件不可避免地发生时，分析费用索赔的项目构成，准确确定哪些项目索赔不应该计算管理费或利润；哪些不应该计算机械费或人工费等等，合理确定索赔费用。
（五）竣工阶段投资控制
1．办理竣工结算。房地产建设项目竣工验收合格后，合同双方应当按合同约定的价款及其调整方式办理工程结算，并完成下列工作：（1）根据有效、合法、完整的竣工图纸及工程变更和签证等竣工资料，计算、复核工程量；（2）按合同和有关文件规定核实材料价格和综合单价；（3）依据合同和有关文件规定计算项目投资；（4）核对工程结算文件的相关数据；（5）合理处理索赔和反索赔事项；（6）撰写工程结算报告，完成符合要求的工程结算成果文件。
2．编制竣工结算。工程结算核实完成后，依据审计法、会计法和基建财务的要求填写竣工决算报表、编写竣工决算报告说明书和对比、分析项目投资等，完成房地产建设项目财务决算报告。
3．撰写投资控制报告。撰写投资控制报告，对房地产建设项目的投资控制工作进行分析、说明和总结。
四、结语
总之，对房地产开发投资的有效控制，应从项目投资的源头上开始，对实施的全过程进行有效的成本控制，运用科学系统的造价控制管理方式，使房地产开发投资得到合理化的控制，完善和健全房地产市场。建设项目工程造价的控制，要具有控制造价的经济头脑，充分利用和认真分析建设周期中的重要信息，减少或避免建设资金的流失，最终降低整个项目的工程造价与成本，从而提高建设项目开发的投资效益。
关键词：地产项目；全程投资控制；竣工结算
房地产建设项目投资控制，就是在投资决策阶段、设计阶段、发包阶段、施工阶段以及竣工结算阶段，把房地产建设项目投资控制在批准的投资限额以内，随时纠正发生的偏差，以保证项目投资管理目标的实现，以求在房地产建设项目中能合理使用人力、物力、财力，取得较好的投资效益和经济效益。
一、房地产建设项目投资组成
房地产建设项目投资可以分为静态投资部分和动态投资部分。静态投资部分由建筑安装工程费、设备器具购置费、工程建设其他费和基本预备费组成。动态投资部分，是指在建设期内，因建设期利息、房地产建设项目需缴纳的固定资产方向调节税和国家新批准的税费、汇率、利率变动以及建设期价格变动引起的建设投资增加额，包括涨价预备费、建设期利息和固定资产投资方向调节税。
二、项目投资控制原则
项目投资的控制原则：（1）以设计阶段为重点的建设全过程投资控制；（2）动态地、主动地控制项目投资；（3）技术与经济相结合是控制项目投资的有效手段。
三、项目投资控制措施
（一）项目决策阶段的投资控制
1．分析确定影响项目决策的主要因素：（1）确定房地产建设项目的资金来源；（2）选择资金筹集方法；（3）合理处理影响房地产建设项目投资的主要因素。
2．投资估算。投资估算是一个项目决策阶段的主要投资文件，它是项目可行性研究报告和项目建议书的组成部分，投资估算对于项目的决策及投资的成败十分重要。编制房地产建设项目投资估算时应根据项目的具体内容及国家有关规定和估算指标等，以编制期的价格进行编制，并应按照有关规定，合理地预测估算编制后至竣工期间的价格、利率、汇率等动态因素的变化对投资的影响，打足建设投资，确保投资估算的编制质量。
3．房地产建设项目经济分析。房地产建设项目经济分析是指以房地产建设项目和技术方案为对象的经济方面的研究。进行项目经济评价就是在项目决策的可行性研究和评价过程中，采用现代化经济分析方法，对拟建项目计算期（包括建设期和生产期）内投入产出等诸多经济因素进行调查、预测、研究、计算和论证，作出全面的经济评价，提出投资决策的经济依据，确定最佳投资方案。
（二）设计阶段投资控制
1．设计方案的经济分析。一个优秀的设计，不但要求建筑外观美、结构安全、布局合理、功能齐全、质量高，而且还有一项重要的指标，就是投资要合理。同时建筑物的形状、尺寸、层高、层数、建筑面积等设计参数和材料设备选型等因素又直接影响到房地产建设项目投资的大小，所以需对设计方案进行经济分析与对比，优选技术可行、经济合理的设计参数。
2．设计概算的编审：（1）设计概算编制。建筑工程采用概算定额法、概算指标法、类似工程预算法；设备及安装工程采用预算单价法、扩大单价法、设备价值百分比法和综合指标法。2）设计概算审查。a.审查编制依据：包括审查编制依据的合法性、时效性和适用范围等；b.审查编制深度：包括审查编制说明、编制要求和编制范围等；c.审查编制内容：包括审查编制方法、计价依据是否符合相关规定；审查工程量和定价是否正确；审核材料设备规格、数量和配置是否符合設计要求。
3．限额设计。按照批准的设计任务书及投资估算控制初步设计，按初步设计总概算控制施工图设计，并把设计参数与项目投资进行分析，列举多组数据，让设计人员直观明了地掌握设计方案与项目投资的相互影响，如建筑物的层高每降低0.1m，可降低项目投资的1.0%～1.5%等，实现房地产建设项目投资的限额设计。
（三）招标阶段投资控制
1．编制工程量清单和招标控制价。工程量清单和招标控制价是表现拟建工程的分部分项工程项目、措施项目、其他项目名称及其相应数量的明细清单和价格，是按照招标文件、设计图纸和国家标准及建设工程工程量清单计价规范（以下简称/计价规范）、省统一计价依据的要求，将拟招标的全部项目和内容编制成表格和文字说明。
2．定价工作。（1）结合实际应用的典型案例，进一步分析设计阶段选型的各种材料设备优缺点，并进行市场询价，确定材料设备的价格；（2）根据有关施工规范及类同工程的实践经验，确定措施项目费；（3）针对房地产建设项目实际情况，界定其他项目的范围、内容和要求，估算其他项目费，并与业主商定预留金；（4）根据计价依据的规定和确定的材料设备价格，分析工程量清单项目的综合单价，计算分部分项工程费、措施项目费、其他项目费、规费和税金，汇总项目投资。
3．分析投标报价，分析施工方案技术经济的合理性承包商的投标报价、合同价格的确定是否合理，直接关系到工程的施工质量、工期和投资。施工方案的不同，不仅会影响工程工期和质量，而且会影响项目投资。通过对拟定的若干施工方案或施工技术措施的技术经济进行分析，并把重点放在审查其平面布置、进度计划、施工方法（流水作业）、机械配置等经济合理性，同时结合投标报价，选用最适宜的施工方案，减少因不合适的施工方案或不必要的施工技术措施而带来的额外增加费用。
（四）施工阶段投资控制
1．分解投资目标，合理编制资金使用计划要编制好房地产建设项目的资金使用计划，最重要的步骤就是要分解投资目标，根据投资控制目标和要求的不同，投资目标可以分解为按项目构成、按费用构成、按时间构成三种类型。
2．工程计量与进度款支付：（1）工程计量。a.严格按施工图纸计算，对承包商自身原因和超出施工图纸的内容不予计算；b.根据计价规范的规定，按符合要求的工程量清单项目计算其工程量；c.只对质量达到合同约定标准的已完工程计量，达不到标准的不予计量。（2）进度款支付。工程计量完成后，应按时间或施工进度里程碑核实工程进度款，并经业主确认后支付。
3．审核工程变更和签证：（1）严把设计质量关，减少设计变更；（2）重视工程量清单编制和合同管理，降低风险；（3）加强与设计单位的沟通和配合，及时发出能降低项目投资的工程变更令；（4）针对工程变更和签证的不同类型，实施不同管理方法；（5）熟悉合同价款确定与调整方法，合理确定工程变更价款；（6）建立工程变更和签证档案，掌握有效证据。
4．处理工程费用索赔和反索赔：（1）熟悉工地环境（参加工地例会等），掌握合同等有关规定，分析可能引起的索赔事项加以防范，避免索赔事件的发生；（2）按照下列条件，准确判断承包商提出的索赔是否成立：对照合同约定，事件已造成了承包商工期延长和（或）费用增加；造成工期延长和（或）费用增加的责任，不属于承包商所为；承包商按合同约定的时间和程序提交了索赔意向书和索赔报告；（3）及时驳回承包商提出的索赔条件不具备的索赔申请，避免索赔事件的发生；（4）当承包商有过失（如施工缺陷等）时，依据合同及时向承包商提出赔偿要求，即向承包商反索赔；（5）当索赔事件不可避免地发生时，分析费用索赔的项目构成，准确确定哪些项目索赔不应该计算管理费或利润；哪些不应该计算机械费或人工费等等，合理确定索赔费用。
（五）竣工阶段投资控制
1．办理竣工结算。房地产建设项目竣工验收合格后，合同双方应当按合同约定的价款及其调整方式办理工程结算，并完成下列工作：（1）根据有效、合法、完整的竣工图纸及工程变更和签证等竣工资料，计算、复核工程量；（2）按合同和有关文件规定核实材料价格和综合单价；（3）依据合同和有关文件规定计算项目投资；（4）核对工程结算文件的相关数据；（5）合理处理索赔和反索赔事项；（6）撰写工程结算报告，完成符合要求的工程结算成果文件。
2．编制竣工结算。工程结算核实完成后，依据审计法、会计法和基建财务的要求填写竣工决算报表、编写竣工决算报告说明书和对比、分析项目投资等，完成房地产建设项目财务决算报告。
3．撰写投资控制报告。撰写投资控制报告，对房地产建设项目的投资控制工作进行分析、说明和总结。
四、结语
总之，对房地产开发投资的有效控制，应从项目投资的源头上开始，对实施的全过程进行有效的成本控制，运用科学系统的造价控制管理方式，使房地产开发投资得到合理化的控制，完善和健全房地产市场。建设项目工程造价的控制，要具有控制造价的经济头脑，充分利用和认真分析建设周期中的重要信息，减少或避免建设资金的流失，最终降低整个项目的工程造价与成本，从而提高建设项目开发的投资效益。