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目前，房价问题是中国上至政府总理，下到平民百姓都十分关注的热点话题。在高房价渐成中国城市生活“不可承受之重”之际，政府自去年以来连续出台了多项稳定房价的措施。在“史上最严厉的楼市调控”下，主要城市房价过快上涨的趋势虽有所遏制，但是距离公众期待的“降房价”依然遥远。
从多次政府对房地产业的宏观调控来看，房价在短期内保持了“稳定”，但很快却形成报复性反弹，房价“越调控越高”。据国家发展和改革委员会、国家统计局发布的调查显示，去年10月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.5%，全国有5个城市涨幅超过10%。近期调查显示，今年2月份中国70个大中城市新建商品住房销售价格同比涨幅高达5.9%，特别是深圳、北京、广州等大城市的涨幅接近10%。
回顾近几年的楼市调控，我们可看到几乎是政府每调控一次，楼市价格就会上升一次，而政府面对越来越大的民众压力，又不得不一次又一次的出台更严厉的楼市政策。总理最近说，抑制房价很难。抑制房价“难”，难在何处？在我看来，高房价其实是国内很多体制不合理、扭曲、错位的一个集中反映。只有加快推进各项改革，才能从根本上解决房价高的问题。到底房地产价格居高不下的原因是什么呢？我想从以下几个方面加以分析：
房地产行业是当前公认的暴利行业
“高房价”背景下，房地产行业是否存在“暴利”、“暴利”是否是高房价“推手”等成了楼市“永恒”的话题，一直不断地在购房人、开发商、各方专家甚至相关主管部门之间持续着。公开信息显示，2009年以来，随着政府相关主管部门对房价成本构成的调查，“暴利”争论更是因为商品房开发成本的“神秘”而成了一个没有结论的话题。
有人曾对北京地区房地产业的利润率做过间接估算，以地处西四环和西五环之间的玉泉路周边地区商品房为例，其销售利润率大概为34.7%，投资收益率则高达138.8%。
中共中央编译局博士后联谊会理事长陈林研究员认为：暴利是存在的。首先，住房是一种生产周期较长的商品。开发商从拿到土地到卖出房子之间有一两年以上的时间差，在多年来房价持续快速上涨的情况下，开发商轻松享受了这个''溢价''。这又促使了一些开发商的故意囤地行为。从这个意义上而言，不仅开发商有''暴利'',就连那些早两年买房的普通民众也坐拥房子''升值''的暴利。
陈林认为，在高房价之外，低地价也是形成房地产业暴利的因由。“某些开发商通过种种手段拿到的土地价格，比市场潜在价格更低，而这低出的差额部分就构成暴利，更是不正当利润。甚至还有一些地方政府以抑制房价为由，故意把土地便宜卖给开发商。房价基本是市场化的，而土地的取得却不是市场化的，此''双轨''间的价差很大。加之土地批租环节的利益流失，以及更早之前的土地征用环节的利益转移(对农民补偿不足)，都间接形成了开发商的暴利。”
在“福布斯2010中国富豪榜”上，地产行业富豪依然人多势众多。而近年来，许多其他行业的企业，包括联想等也纷纷投身这个市场，似乎也为“房产暴利”提供了佐证。来自2010年10月12日中国新闻网的信息：中国富豪榜百亿富豪已达97人 房地产行业人数最多。2011年胡润百富榜中前十名有五人从事房地产行业。
以上述种种作为房地产行业暴利的显证：“中国房地产开发行业已经成为造就中国大陆亿万富翁的最大温床。”
政府在房地产行业的各种税费过高
香港《文汇报》报道，2008年十位全国政协委员来到北京市朝阳区一个名为东区国际的小区，就房地产开发环节的费用进行实地调研。此次调研的目的，是为了印证他们即将提交给全国政协的一份联名提案——《关于减少政府收费环节遏制住房价格上涨的建议》。
从委员调查的数据看，东区国际每平方米平均售价约为23000元。其中，在每平方米的房价构成中，建筑成本约3500元，土地费用近6000元，各种税费近10000元。此外，开发商还需要支出的费用包括拆迁补偿费、不可预见费等。
从数据可以看出，各种税费占房价的比例高达43%，由此也可以看到税费对房价的影响。王超斌等委员因此在提案中指出，目前中国住房价格居高不下，从供给的角度看，一个重要原因是住房开发过程中政府收取的税费环节过多，造成房地产开发成本过高。
现在一般的情况是，各地政府在房地产开发过程中所征收的费用，除了土地出让金和双重配套费外，还要收取蓝图审查费、防雷检验费、防震检测费、绿化费、墙改费、施工放线费、规划设计费等多达50余项，涉及25个部门，这些成本约占到房价的15%至20%。在这50多个收费环节中，有很多个收费属于乱收费、白收费。“比如，企业交了绿化费以后还是要自己花钱做绿化。”“再比如，开发商的图纸，(政府部门)收上去象征性地看一看，动辄就要几十万甚至几百万的收费。”“开发商把这些政府的收费，加入了房价里。埋单的实际上还是消费者。”
这份提案指出，除了这些收费外，政府还向房地产开发企业开征营业税、印花税等十余项税负，这些税负成本约占到房价的15%。“各种收费加上税收，每年来自房地产行业的税费，约占到地方财政收入的30%至50%，成为地方政府财政收入的重要来源。”
共同提案人之一、清华大学人文社科学院教授蔡继明表示，从供给方面来看，房价高主要是两个因素：一是房地产结构有问题，大企业垄断市场60%至70%，没有充分竞争的市场环境；二是成本因素。“我们关注到，相当大的房地产成本是政府财政收费。”
这部分财政收入该不该收呢？实际上，他指出，“更多的地方政府将房地产行业当成了地方财政的提款机。”“地方政府以极低的价格从农民手中拿地，然后高价出让给开发商。”“靠房地产税费拉动地方财政收入，一定是不能长久的。”
市场投机行为
从多次政府对房地产业的宏观调控来看，房价在短期内保持了“稳定”，但很快却形成报复性反弹，房价“越调控越高”。德国一家报纸最近说：北京、上海等大城市的房价已经远远高于欧美很多同类城市，如果考虑到实际货币因素，可能高出几倍、几十倍。 由于市场上对住房价格继续上涨的预期明显，形成了“预期效应”，根据“预期效应”原理。当大家形成房价一定会上涨的预期时，在市场经济活动中会形成真正的价格上涨。中国企业家调查系统日前发布的调查报告显示，超过九成的被调查者预期未来一年本地区房地产价格将上涨。而预期下降的被调查者只有1.5%。
正是因为有如此强烈的上涨预期支持，不少买房人抱着“晚买不如早买”的消费心理，盲目追高，进一步推高了房价。另外，需要强调的是，为应对金融危机而实施宽松的货币政策已经唤起市场对于货币贬值的预期，买房成为富裕阶层保持财富的一种选择。随着信贷的高速增长，我国货币供应增长非常迅速，广义货币供应已经接近30%，即在不到一年的时间里我国货币数量增加了三成。货币供应的增长速度已经大大超过了GDP的增长速度，使市场上通胀预期明显加强。存款活期化说明老百姓将资金选择存定期的意愿快速下降。买房成为一种无奈甚至是恐慌性的选择。
政府定位失当
目前，中国房地产市场的根本性问题在于政府定位失当。这集中表现在两个方面：一是政府深度介入房地产市场，其表现是政府垄断土地供应。二是政府对中低收入者的住房问题解决不力。从土地供应来看，土地交易在某种程度上是政府在操控大局。在一些地方，土地市场成为政府筹措资金的主要渠道，有的地方甚至财政来源的百分之八九十是靠土地。地方政府对土地供应的垄断和对土地财政的依赖，决定了其不可能做到超脱自身的利益诉求去执行中央政府的宏观调控政策，这种既当运动员又当裁判员的身份，使地方政府进退维谷，其调控效果可想而知。
从政府职能看，地方政府有责任解决中低收入者的住房制度保障问题，但在当前的体制下，地方政府并没有动力去推进。无论房价如何降，低收入阶层都是无力购房，这部分民众的住房问题只能靠政府解决。香港、新加坡都提供了良好的经验。我国保障房供应严重不足，其中主要原因是资金问题。现在国家正强力推进保障房建设，希望未来几年能看到效果。
以上造成房价居高不下的原因，很多都属于体制上、深层次的原因。最近30年经济领域改革突飞猛进，而政治体制改革停滞不前，局部还出现倒退的现象。造成政治、经济体制之间不协调的矛盾越来越突出，所产生的问题也越来越难解决，房地产即是其中一例。如果不从体制上加快改革，房地产问题就难以得到根本性的解决。
（作者单位：武汉大学经济与管理学院）
从多次政府对房地产业的宏观调控来看，房价在短期内保持了“稳定”，但很快却形成报复性反弹，房价“越调控越高”。据国家发展和改革委员会、国家统计局发布的调查显示，去年10月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.5%，全国有5个城市涨幅超过10%。近期调查显示，今年2月份中国70个大中城市新建商品住房销售价格同比涨幅高达5.9%，特别是深圳、北京、广州等大城市的涨幅接近10%。
回顾近几年的楼市调控，我们可看到几乎是政府每调控一次，楼市价格就会上升一次，而政府面对越来越大的民众压力，又不得不一次又一次的出台更严厉的楼市政策。总理最近说，抑制房价很难。抑制房价“难”，难在何处？在我看来，高房价其实是国内很多体制不合理、扭曲、错位的一个集中反映。只有加快推进各项改革，才能从根本上解决房价高的问题。到底房地产价格居高不下的原因是什么呢？我想从以下几个方面加以分析：
房地产行业是当前公认的暴利行业
“高房价”背景下，房地产行业是否存在“暴利”、“暴利”是否是高房价“推手”等成了楼市“永恒”的话题，一直不断地在购房人、开发商、各方专家甚至相关主管部门之间持续着。公开信息显示，2009年以来，随着政府相关主管部门对房价成本构成的调查，“暴利”争论更是因为商品房开发成本的“神秘”而成了一个没有结论的话题。
有人曾对北京地区房地产业的利润率做过间接估算，以地处西四环和西五环之间的玉泉路周边地区商品房为例，其销售利润率大概为34.7%，投资收益率则高达138.8%。
中共中央编译局博士后联谊会理事长陈林研究员认为：暴利是存在的。首先，住房是一种生产周期较长的商品。开发商从拿到土地到卖出房子之间有一两年以上的时间差，在多年来房价持续快速上涨的情况下，开发商轻松享受了这个''溢价''。这又促使了一些开发商的故意囤地行为。从这个意义上而言，不仅开发商有''暴利'',就连那些早两年买房的普通民众也坐拥房子''升值''的暴利。
陈林认为，在高房价之外，低地价也是形成房地产业暴利的因由。“某些开发商通过种种手段拿到的土地价格，比市场潜在价格更低，而这低出的差额部分就构成暴利，更是不正当利润。甚至还有一些地方政府以抑制房价为由，故意把土地便宜卖给开发商。房价基本是市场化的，而土地的取得却不是市场化的，此''双轨''间的价差很大。加之土地批租环节的利益流失，以及更早之前的土地征用环节的利益转移(对农民补偿不足)，都间接形成了开发商的暴利。”
在“福布斯2010中国富豪榜”上，地产行业富豪依然人多势众多。而近年来，许多其他行业的企业，包括联想等也纷纷投身这个市场，似乎也为“房产暴利”提供了佐证。来自2010年10月12日中国新闻网的信息：中国富豪榜百亿富豪已达97人 房地产行业人数最多。2011年胡润百富榜中前十名有五人从事房地产行业。
以上述种种作为房地产行业暴利的显证：“中国房地产开发行业已经成为造就中国大陆亿万富翁的最大温床。”
政府在房地产行业的各种税费过高
香港《文汇报》报道，2008年十位全国政协委员来到北京市朝阳区一个名为东区国际的小区，就房地产开发环节的费用进行实地调研。此次调研的目的，是为了印证他们即将提交给全国政协的一份联名提案——《关于减少政府收费环节遏制住房价格上涨的建议》。
从委员调查的数据看，东区国际每平方米平均售价约为23000元。其中，在每平方米的房价构成中，建筑成本约3500元，土地费用近6000元，各种税费近10000元。此外，开发商还需要支出的费用包括拆迁补偿费、不可预见费等。
从数据可以看出，各种税费占房价的比例高达43%，由此也可以看到税费对房价的影响。王超斌等委员因此在提案中指出，目前中国住房价格居高不下，从供给的角度看，一个重要原因是住房开发过程中政府收取的税费环节过多，造成房地产开发成本过高。
现在一般的情况是，各地政府在房地产开发过程中所征收的费用，除了土地出让金和双重配套费外，还要收取蓝图审查费、防雷检验费、防震检测费、绿化费、墙改费、施工放线费、规划设计费等多达50余项，涉及25个部门，这些成本约占到房价的15%至20%。在这50多个收费环节中，有很多个收费属于乱收费、白收费。“比如，企业交了绿化费以后还是要自己花钱做绿化。”“再比如，开发商的图纸，(政府部门)收上去象征性地看一看，动辄就要几十万甚至几百万的收费。”“开发商把这些政府的收费，加入了房价里。埋单的实际上还是消费者。”
这份提案指出，除了这些收费外，政府还向房地产开发企业开征营业税、印花税等十余项税负，这些税负成本约占到房价的15%。“各种收费加上税收，每年来自房地产行业的税费，约占到地方财政收入的30%至50%，成为地方政府财政收入的重要来源。”
共同提案人之一、清华大学人文社科学院教授蔡继明表示，从供给方面来看，房价高主要是两个因素：一是房地产结构有问题，大企业垄断市场60%至70%，没有充分竞争的市场环境；二是成本因素。“我们关注到，相当大的房地产成本是政府财政收费。”
这部分财政收入该不该收呢？实际上，他指出，“更多的地方政府将房地产行业当成了地方财政的提款机。”“地方政府以极低的价格从农民手中拿地，然后高价出让给开发商。”“靠房地产税费拉动地方财政收入，一定是不能长久的。”
市场投机行为
从多次政府对房地产业的宏观调控来看，房价在短期内保持了“稳定”，但很快却形成报复性反弹，房价“越调控越高”。德国一家报纸最近说：北京、上海等大城市的房价已经远远高于欧美很多同类城市，如果考虑到实际货币因素，可能高出几倍、几十倍。 由于市场上对住房价格继续上涨的预期明显，形成了“预期效应”，根据“预期效应”原理。当大家形成房价一定会上涨的预期时，在市场经济活动中会形成真正的价格上涨。中国企业家调查系统日前发布的调查报告显示，超过九成的被调查者预期未来一年本地区房地产价格将上涨。而预期下降的被调查者只有1.5%。
正是因为有如此强烈的上涨预期支持，不少买房人抱着“晚买不如早买”的消费心理，盲目追高，进一步推高了房价。另外，需要强调的是，为应对金融危机而实施宽松的货币政策已经唤起市场对于货币贬值的预期，买房成为富裕阶层保持财富的一种选择。随着信贷的高速增长，我国货币供应增长非常迅速，广义货币供应已经接近30%，即在不到一年的时间里我国货币数量增加了三成。货币供应的增长速度已经大大超过了GDP的增长速度，使市场上通胀预期明显加强。存款活期化说明老百姓将资金选择存定期的意愿快速下降。买房成为一种无奈甚至是恐慌性的选择。
政府定位失当
目前，中国房地产市场的根本性问题在于政府定位失当。这集中表现在两个方面：一是政府深度介入房地产市场，其表现是政府垄断土地供应。二是政府对中低收入者的住房问题解决不力。从土地供应来看，土地交易在某种程度上是政府在操控大局。在一些地方，土地市场成为政府筹措资金的主要渠道，有的地方甚至财政来源的百分之八九十是靠土地。地方政府对土地供应的垄断和对土地财政的依赖，决定了其不可能做到超脱自身的利益诉求去执行中央政府的宏观调控政策，这种既当运动员又当裁判员的身份，使地方政府进退维谷，其调控效果可想而知。
从政府职能看，地方政府有责任解决中低收入者的住房制度保障问题，但在当前的体制下，地方政府并没有动力去推进。无论房价如何降，低收入阶层都是无力购房，这部分民众的住房问题只能靠政府解决。香港、新加坡都提供了良好的经验。我国保障房供应严重不足，其中主要原因是资金问题。现在国家正强力推进保障房建设，希望未来几年能看到效果。
以上造成房价居高不下的原因，很多都属于体制上、深层次的原因。最近30年经济领域改革突飞猛进，而政治体制改革停滞不前，局部还出现倒退的现象。造成政治、经济体制之间不协调的矛盾越来越突出，所产生的问题也越来越难解决，房地产即是其中一例。如果不从体制上加快改革，房地产问题就难以得到根本性的解决。
（作者单位：武汉大学经济与管理学院）