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前 言
《中华人民共和国民法典》已由中华人民共和国第十三届全国人民代表大会第三次会议于2020年5月28日通过，自2021年1月1日起施行。其中第七百三十四条第二款规定：租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。这是继优先购买权之后赋予房屋承租人新的一项权利，将对产权交易产生很大影响。本文所指产权交易是指国有、集体及国有和集体控股或占主导地位的资产通过法定交易平台依照相关法律法规交易的行为，本文所指先租权为同等条件下的优先承租权。
近年来，产权交易市场蓬勃发展，成为政府部门资源配置和优化的重要途径和手段。2020年3月30日，中共中央国务院发布了《关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》，对于我国多层次资本市场重要组成部分——产权市场的建设提出重要指导意见。随即，《民法典》颁布从法律层面对产权要素制度及体系建设起到了规范和推动作用，其中第七百三十四条第二款规定的设立将为产权具体交易工作指明方向和明确要求。
1 产权交易“先租权”使用基本现状及存在问题
1.1 产权交易“先租权”使用基本现状
1.1.1 产权交易市场建设基本现状。产权交易市场成立以来，随着3号令和32号令的出台，各级政府部门也相继出台产权交易配套办法和政策，在全国范围内开辟出有章可循、规范发展的新道路，成为防止国有资产流失、挖掘市场潜力、促进国有资产增值保值的阳光交易平台，并积极探索出涵盖多品种、全要素的大产权市场。
1.1.2 产权交易“先租权”使用基本现状。经营权出租是产权交易的重要组成部门，也是调解市场要素最活跃的交易方式，因此“先租权”的使用极为频繁。从各地实践来讲，目前各地参照“先买权”的规定执行，也逐渐形成了行业规则并得到普遍推行，但也存在一些案例纠纷，主要涉及无法律架构、产权不明晰、公共区域纠纷等问题。
1.2 产权交易“先租权”使用存在的问题
1.2.1 法无确定问题。原《合同法》第二百三十条规定：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。本法条是对于承租人先买权的规定，前提是出租人对原租赁物的出卖，并非是出租人的再次出租。因此在《民法典》实施之前，法律上并无关于先租权的相关规定。而现实中，很多地方为保护原承租人权利，维持市场秩序，出台产权交易办法或政策中都赋予了原承租人在同等条件下的先租权，这其实是地方对先买权一种参照应用。根据合同法自愿、平等原则，出租方有权赋予原承租人一种优先的权利，同时先租权的适用将有利于市场要素及环境的稳定和有序。
1.2.2 适用困难问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条规定，具有下列情形之一的，承租人主张优先购买权的，人民法院不予支持：（一）房屋共有人行使优先购买权的;（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的;（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的;（四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。上述法律主体优先于原承租人享有对房屋的先买权，这是法律的一种特别规定，目的在于保护原出租人对先买权的使用能力。现实租赁交易中也存在上述情形，但具体适用时情形比较复杂，例如原出租人出卖房屋后返租现象，公租房到期续期现象、转租后第三方续租现象。
1.2.3 条件判定问题。无论是原《合同法》关于先买权规定还是《民法典》关于先租权规定都明确一点，原承租人须在同等条件下享有优先权。但法律对于“同等条件”并没有明确规定。何谓“同等条件”成为争议焦点，市场及行业通常认为同等条件等同于同等价格，这是对“同等条件”限制解释。现实交易中依据同等价格作为原承租人享有优先权，可以明确条件界定，易于操作，但对于一些特殊项目，单纯依赖价格并不合理。例如公共资源、集体资源经营权出让，农村宅基地有偿选位等类似项目。
1.2.4 交易形式问题。产权交易一般采用拍卖、填价等竞价方式，根据《中华人民共和国拍卖法》第三十八条规定：买受人是指以最高应价购得拍卖标的的竞买人。填价方式竞价规则基本上也参照上述规定，这等同于限制了“同等条件”的适用。但这实际上是与坚持“还权招标人”原则、在确保公平竞争情况下，招标人选择优质主体的招投标行业发展趋势相违背的，也极大增大了恶意竞价、哄抬价格等寻租空间，不利于市场的持续稳定，例如在交易过程中存在现场恶意抬价、围标哄抬价格的现象。
2 产权交易“先租权”法律界定及场景适用
2.1 产权交易“先租权”法律界定
如何理解“先租权”法律界定，首先要明确的是租赁物的界定。随着经济体制改革的深入进行，很多新的租赁关系应运而生，传统的租赁标的物有所发展，不仅包括不动产、动产、机械设备，还包括虚拟产权，例如道路经营权、互联网平台运营权、大数据运营权。其次先租权的法律界定应从三个方面理解，第一是先租权的前提条件，一个是事实前提，就是原租赁合同得到有效实施并且到期或者即将到期。另一个是法律前提，即標的物及双方主体资格没有变化;第二是先租权的赋予条件。先租权的赋予应是当然赋予，即出租人对原有标的物进行租赁，原承租人继续承租的，在同等条件下当然享有先租权，是法律赋予的权利，不得因出租人的主观意愿改变。现实中存在标的物改变导致新标的物与原标的物不相同的问题。如果新标的物中增减部分只是原标的物的附属或装潢部分，当然理解为标的物未发生改变;第三是先租权的享有条件，一般产权交易项目参与竞价，应在同等价格基础上享有先租权，这样确保原承租人正确理解和运用同等条件因素。但现实中很多项目因政策原因涉及竞价主体资格发生改变，就等于原承租人在竞价参与主体资格上就被否决了。还有很多项目需要特殊经营主体，而原承租人不具备这样的条件，导致无法享有先租权，比如美食城改造不再需要副食品经营主体。类似问题就需要在享有先租权的前提下，出租人与原承租人协商解决。不能解决的，基于主体资格不符合的原因，出租人可以解除原承租人的先租权资格。最后是先租权的适用界定。先租权只是原承租人参与再次竞价的一个特别资格，法律上不做扩大解释。原承租人享有先租权，要接受新的租赁合同关于权利义务的规定，即当然接受，除出租人恶意排斥原承租人情形外。 2.2 产权交易“先租权”场景适用
无论是出卖和出租交易，其实都是产权项目使用权的流转。如果流转过频，必然对承租人产生不利的影响，因此在物权债权化的同时，为稳定既存的社会关系和市场秩序，先租权制度发挥了它应有的作用。在具体实践中，必须充分结合实际情况，才能确保这项权利的正确适用，这需要顶层设计、法律保障、平台支撑等各方面来辅助和维护。本文仅从法律保障角度，结合现实主要问题分析产权交易先租权的场景适用。
2.2.1 租赁到期问题。现实中，基于出租方的原因，很多产权项目在公告发布之前原合同已经到期，在法律上已经不具有承租人的资格，是否理解为原承租人，享有先租权的资格。本文认为：原承租人的定义应做当然理解，即标的物上一承租人既是原承租人，但必须有一个期间，即合同到期后一年之内，可以视为原承租人。
2.2.2 转租续租问题。现实中，基于市场经济行为，很多原承租人将标的物转租于他人。根据《合同法》第二百二十四条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。意味着原租赁合同权利义务依然存在，原承租人有先租权，但第三人是否享有先租权，法律并无明确规定。本文认为，第三人是否有先租权，采用不对抗原则。如果承租人主张先租权的，第三人就无先租权，如果承租人不主张先租权的，经出租人同意，可以拥有先租权。因为第三人是事实上的标的物占有人，标的物的流转直接对其造成影响。
2.2.3 多人承租问题。现实中，很多标的物，如店铺、房产等存在多人承租现象。出租人将上述多人承租的标的物进行整合出租，原承租人是否享有先租权？本文认为，应当采用标的说。先租权作为租赁合同权利的一部分，是建立在标的物上的，先租权的范围仅限于原合同标的物范围，因此标的物整合后，在面积、样貌、条件等各方面发生了实质性的改变，不能再认为是原标的物，因此应当理解为先租权已经丧失。
2.2.4 标的物关联问题。现实中，很多标的物存在公共区域，例如走廊、卫生间、阳台等。出租人将公共区域捆绑至其中一个标的物上出租，被捆绑标的物的承租人是否享有先租权，以及共同使用公共区域的其他承租人的权利如何保障？本文认为，采用合理说。出租人将公共区域捆绑出租并没有实质性改变原标的物，因此被捆绑标的物的承租人应当享有先租权，但根据出租人基于对其他承租人的义务履行，必须附加条件，即享有先租权的承租人应予以其他承租人方便使用公共区域的权利。
3 产权交易“先租权”法治维度及体制架构
3.1 产权交易“先租权”法治维度
近年来，为进一步做大做强产权交易市场，国务院办公厅先后发布了《关于引导农村产权流转交易市场健康发展的意见》（国办发〔2014〕71号）《关于促进全民健身和体育消费推动体育产业高质量发展的意见》（国办发〔2019〕43号），鼓励农村产权要素、赛事承办权、场馆运营权通过产权交易平台交易;在交易方式和手段方面，产权交易由原来的线下操作向全流程线上操作转变，逐步实现了全程留痕、统计分析以及交易监管等方面的突破;在综合服务方面，进一步加大了混改、交易咨询等延伸服务力度 ，加大了与金融、公共资源等其他领域的融合力度;党的十九大更是明确要素市场化配置作为经济体制改革的重点之一，中共中央国务院《关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》对要素市场配置改革作出了重大部署。可见，产权交易市场的不断壮大和向好趋势是不可逆转的，同时拓展了产权交易市场及先租权运用的法治维度，需要加强顶层设计和法治保障。
而对于产权交易“先租权”来讲，承租人对于租赁物，都是以事实上的合法的占有人的身份出现，不仅具有一定权利的合法占有人，而且还是使用人和直接受益人。如果出租人可以随意处分其租赁物，甚至根据市场利好出卖或出租给第三人，那么租赁关系就会处于极不稳定的状态，在现实中还可能助长借标敲诈勒索等非法行径的出现。这就意味着必须建立一个应对“先租权”法治维度的法治体系，以此保护合法的产权交易市场秩序。
3.2 产权交易“先租權”体制架构
3.2.1 关于同等条件的界定问题。本文认为，“同等条件”包括但不限于“同等价格”，一般产权交易项目如店面、房产、土地，在无对交易主体有特殊规定情况下，可以将价格作为同等条件的衡量标准。但例如涉及政策性资源、稀缺性资源、国安性资源、军队性资源等特殊资源的，应综合考虑同等条件，可以设置成“1+N”，“1”即为同等价格，“N”表示达到交易主体的其他资格，同等价格也可以分为几种方式，比如采取最低限价、不得低于平均价等模式。对于虚拟性资源，应参照工程建设项目交易，赋予技术参数标准，进行综合评定。
3.2.2 关于提前通知的界定问题。《合同法》第二百三十条对于提前通知规定是“合理期限”。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十三条规定：出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋的，应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定为承租人放弃优先购买权。而《城市私有房屋管理条例》第十一条规定：房屋所有人出卖租出房屋，须提前三个月通知承租人。本文认为，依据《民法典》及相关民事法律，结合现实工作，出租人要重新租赁标的物的，应提前一个月告知承租人及相关利益方。有助于承租人及相关利益方有足够的时间应对利益诉求。
3.2.3 关于特别规定的界定问题。除遵循《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条规定情形外，本文认为，应赋予出租人因抢险救灾、疫情防控、政策调整、不可抗力及意外事件出现、经营范围调整等原因，取消承租人先租权资格的权利。
3.2.4 关于电子交易的建设问题。产权电子交易平台方兴未艾，主要在于交易的便捷性，例如阿里电子交易平台、司法拍卖、金融机构资产交易平台。但电子交易平台在运用先租权方面还未涉及，除产权项目一般以出卖为主之外，更重要的原因在于产权项目大部分涉及案件纠纷，司法机构或金融机构实际上并不是产权的所有人，严格来说只是一种代为交易的受委托人资格，目的主要在于实现产权项目的增值，因此往往忽略了原承租人的先租权。本文认为，电子交易平台只是一种交易方式和手段，应当遵循《民法典》关于先租权的规定，实现交易的合法、合规。
《中华人民共和国民法典》已由中华人民共和国第十三届全国人民代表大会第三次会议于2020年5月28日通过，自2021年1月1日起施行。其中第七百三十四条第二款规定：租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。这是继优先购买权之后赋予房屋承租人新的一项权利，将对产权交易产生很大影响。本文所指产权交易是指国有、集体及国有和集体控股或占主导地位的资产通过法定交易平台依照相关法律法规交易的行为，本文所指先租权为同等条件下的优先承租权。
近年来，产权交易市场蓬勃发展，成为政府部门资源配置和优化的重要途径和手段。2020年3月30日，中共中央国务院发布了《关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》，对于我国多层次资本市场重要组成部分——产权市场的建设提出重要指导意见。随即，《民法典》颁布从法律层面对产权要素制度及体系建设起到了规范和推动作用，其中第七百三十四条第二款规定的设立将为产权具体交易工作指明方向和明确要求。
1 产权交易“先租权”使用基本现状及存在问题
1.1 产权交易“先租权”使用基本现状
1.1.1 产权交易市场建设基本现状。产权交易市场成立以来，随着3号令和32号令的出台，各级政府部门也相继出台产权交易配套办法和政策，在全国范围内开辟出有章可循、规范发展的新道路，成为防止国有资产流失、挖掘市场潜力、促进国有资产增值保值的阳光交易平台，并积极探索出涵盖多品种、全要素的大产权市场。
1.1.2 产权交易“先租权”使用基本现状。经营权出租是产权交易的重要组成部门，也是调解市场要素最活跃的交易方式，因此“先租权”的使用极为频繁。从各地实践来讲，目前各地参照“先买权”的规定执行，也逐渐形成了行业规则并得到普遍推行，但也存在一些案例纠纷，主要涉及无法律架构、产权不明晰、公共区域纠纷等问题。
1.2 产权交易“先租权”使用存在的问题
1.2.1 法无确定问题。原《合同法》第二百三十条规定：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。本法条是对于承租人先买权的规定，前提是出租人对原租赁物的出卖，并非是出租人的再次出租。因此在《民法典》实施之前，法律上并无关于先租权的相关规定。而现实中，很多地方为保护原承租人权利，维持市场秩序，出台产权交易办法或政策中都赋予了原承租人在同等条件下的先租权，这其实是地方对先买权一种参照应用。根据合同法自愿、平等原则，出租方有权赋予原承租人一种优先的权利，同时先租权的适用将有利于市场要素及环境的稳定和有序。
1.2.2 适用困难问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条规定，具有下列情形之一的，承租人主张优先购买权的，人民法院不予支持：（一）房屋共有人行使优先购买权的;（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的;（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的;（四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。上述法律主体优先于原承租人享有对房屋的先买权，这是法律的一种特别规定，目的在于保护原出租人对先买权的使用能力。现实租赁交易中也存在上述情形，但具体适用时情形比较复杂，例如原出租人出卖房屋后返租现象，公租房到期续期现象、转租后第三方续租现象。
1.2.3 条件判定问题。无论是原《合同法》关于先买权规定还是《民法典》关于先租权规定都明确一点，原承租人须在同等条件下享有优先权。但法律对于“同等条件”并没有明确规定。何谓“同等条件”成为争议焦点，市场及行业通常认为同等条件等同于同等价格，这是对“同等条件”限制解释。现实交易中依据同等价格作为原承租人享有优先权，可以明确条件界定，易于操作，但对于一些特殊项目，单纯依赖价格并不合理。例如公共资源、集体资源经营权出让，农村宅基地有偿选位等类似项目。
1.2.4 交易形式问题。产权交易一般采用拍卖、填价等竞价方式，根据《中华人民共和国拍卖法》第三十八条规定：买受人是指以最高应价购得拍卖标的的竞买人。填价方式竞价规则基本上也参照上述规定，这等同于限制了“同等条件”的适用。但这实际上是与坚持“还权招标人”原则、在确保公平竞争情况下，招标人选择优质主体的招投标行业发展趋势相违背的，也极大增大了恶意竞价、哄抬价格等寻租空间，不利于市场的持续稳定，例如在交易过程中存在现场恶意抬价、围标哄抬价格的现象。
2 产权交易“先租权”法律界定及场景适用
2.1 产权交易“先租权”法律界定
如何理解“先租权”法律界定，首先要明确的是租赁物的界定。随着经济体制改革的深入进行，很多新的租赁关系应运而生，传统的租赁标的物有所发展，不仅包括不动产、动产、机械设备，还包括虚拟产权，例如道路经营权、互联网平台运营权、大数据运营权。其次先租权的法律界定应从三个方面理解，第一是先租权的前提条件，一个是事实前提，就是原租赁合同得到有效实施并且到期或者即将到期。另一个是法律前提，即標的物及双方主体资格没有变化;第二是先租权的赋予条件。先租权的赋予应是当然赋予，即出租人对原有标的物进行租赁，原承租人继续承租的，在同等条件下当然享有先租权，是法律赋予的权利，不得因出租人的主观意愿改变。现实中存在标的物改变导致新标的物与原标的物不相同的问题。如果新标的物中增减部分只是原标的物的附属或装潢部分，当然理解为标的物未发生改变;第三是先租权的享有条件，一般产权交易项目参与竞价，应在同等价格基础上享有先租权，这样确保原承租人正确理解和运用同等条件因素。但现实中很多项目因政策原因涉及竞价主体资格发生改变，就等于原承租人在竞价参与主体资格上就被否决了。还有很多项目需要特殊经营主体，而原承租人不具备这样的条件，导致无法享有先租权，比如美食城改造不再需要副食品经营主体。类似问题就需要在享有先租权的前提下，出租人与原承租人协商解决。不能解决的，基于主体资格不符合的原因，出租人可以解除原承租人的先租权资格。最后是先租权的适用界定。先租权只是原承租人参与再次竞价的一个特别资格，法律上不做扩大解释。原承租人享有先租权，要接受新的租赁合同关于权利义务的规定，即当然接受，除出租人恶意排斥原承租人情形外。 2.2 产权交易“先租权”场景适用
无论是出卖和出租交易，其实都是产权项目使用权的流转。如果流转过频，必然对承租人产生不利的影响，因此在物权债权化的同时，为稳定既存的社会关系和市场秩序，先租权制度发挥了它应有的作用。在具体实践中，必须充分结合实际情况，才能确保这项权利的正确适用，这需要顶层设计、法律保障、平台支撑等各方面来辅助和维护。本文仅从法律保障角度，结合现实主要问题分析产权交易先租权的场景适用。
2.2.1 租赁到期问题。现实中，基于出租方的原因，很多产权项目在公告发布之前原合同已经到期，在法律上已经不具有承租人的资格，是否理解为原承租人，享有先租权的资格。本文认为：原承租人的定义应做当然理解，即标的物上一承租人既是原承租人，但必须有一个期间，即合同到期后一年之内，可以视为原承租人。
2.2.2 转租续租问题。现实中，基于市场经济行为，很多原承租人将标的物转租于他人。根据《合同法》第二百二十四条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。意味着原租赁合同权利义务依然存在，原承租人有先租权，但第三人是否享有先租权，法律并无明确规定。本文认为，第三人是否有先租权，采用不对抗原则。如果承租人主张先租权的，第三人就无先租权，如果承租人不主张先租权的，经出租人同意，可以拥有先租权。因为第三人是事实上的标的物占有人，标的物的流转直接对其造成影响。
2.2.3 多人承租问题。现实中，很多标的物，如店铺、房产等存在多人承租现象。出租人将上述多人承租的标的物进行整合出租，原承租人是否享有先租权？本文认为，应当采用标的说。先租权作为租赁合同权利的一部分，是建立在标的物上的，先租权的范围仅限于原合同标的物范围，因此标的物整合后，在面积、样貌、条件等各方面发生了实质性的改变，不能再认为是原标的物，因此应当理解为先租权已经丧失。
2.2.4 标的物关联问题。现实中，很多标的物存在公共区域，例如走廊、卫生间、阳台等。出租人将公共区域捆绑至其中一个标的物上出租，被捆绑标的物的承租人是否享有先租权，以及共同使用公共区域的其他承租人的权利如何保障？本文认为，采用合理说。出租人将公共区域捆绑出租并没有实质性改变原标的物，因此被捆绑标的物的承租人应当享有先租权，但根据出租人基于对其他承租人的义务履行，必须附加条件，即享有先租权的承租人应予以其他承租人方便使用公共区域的权利。
3 产权交易“先租权”法治维度及体制架构
3.1 产权交易“先租权”法治维度
近年来，为进一步做大做强产权交易市场，国务院办公厅先后发布了《关于引导农村产权流转交易市场健康发展的意见》（国办发〔2014〕71号）《关于促进全民健身和体育消费推动体育产业高质量发展的意见》（国办发〔2019〕43号），鼓励农村产权要素、赛事承办权、场馆运营权通过产权交易平台交易;在交易方式和手段方面，产权交易由原来的线下操作向全流程线上操作转变，逐步实现了全程留痕、统计分析以及交易监管等方面的突破;在综合服务方面，进一步加大了混改、交易咨询等延伸服务力度 ，加大了与金融、公共资源等其他领域的融合力度;党的十九大更是明确要素市场化配置作为经济体制改革的重点之一，中共中央国务院《关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》对要素市场配置改革作出了重大部署。可见，产权交易市场的不断壮大和向好趋势是不可逆转的，同时拓展了产权交易市场及先租权运用的法治维度，需要加强顶层设计和法治保障。
而对于产权交易“先租权”来讲，承租人对于租赁物，都是以事实上的合法的占有人的身份出现，不仅具有一定权利的合法占有人，而且还是使用人和直接受益人。如果出租人可以随意处分其租赁物，甚至根据市场利好出卖或出租给第三人，那么租赁关系就会处于极不稳定的状态，在现实中还可能助长借标敲诈勒索等非法行径的出现。这就意味着必须建立一个应对“先租权”法治维度的法治体系，以此保护合法的产权交易市场秩序。
3.2 产权交易“先租權”体制架构
3.2.1 关于同等条件的界定问题。本文认为，“同等条件”包括但不限于“同等价格”，一般产权交易项目如店面、房产、土地，在无对交易主体有特殊规定情况下，可以将价格作为同等条件的衡量标准。但例如涉及政策性资源、稀缺性资源、国安性资源、军队性资源等特殊资源的，应综合考虑同等条件，可以设置成“1+N”，“1”即为同等价格，“N”表示达到交易主体的其他资格，同等价格也可以分为几种方式，比如采取最低限价、不得低于平均价等模式。对于虚拟性资源，应参照工程建设项目交易，赋予技术参数标准，进行综合评定。
3.2.2 关于提前通知的界定问题。《合同法》第二百三十条对于提前通知规定是“合理期限”。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十三条规定：出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋的，应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定为承租人放弃优先购买权。而《城市私有房屋管理条例》第十一条规定：房屋所有人出卖租出房屋，须提前三个月通知承租人。本文认为，依据《民法典》及相关民事法律，结合现实工作，出租人要重新租赁标的物的，应提前一个月告知承租人及相关利益方。有助于承租人及相关利益方有足够的时间应对利益诉求。
3.2.3 关于特别规定的界定问题。除遵循《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条规定情形外，本文认为，应赋予出租人因抢险救灾、疫情防控、政策调整、不可抗力及意外事件出现、经营范围调整等原因，取消承租人先租权资格的权利。
3.2.4 关于电子交易的建设问题。产权电子交易平台方兴未艾，主要在于交易的便捷性，例如阿里电子交易平台、司法拍卖、金融机构资产交易平台。但电子交易平台在运用先租权方面还未涉及，除产权项目一般以出卖为主之外，更重要的原因在于产权项目大部分涉及案件纠纷，司法机构或金融机构实际上并不是产权的所有人，严格来说只是一种代为交易的受委托人资格，目的主要在于实现产权项目的增值，因此往往忽略了原承租人的先租权。本文认为，电子交易平台只是一种交易方式和手段，应当遵循《民法典》关于先租权的规定，实现交易的合法、合规。