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［摘 要］房地产业对其他很多相关行业有着带动作用而成为国家的支柱产业,对于房地产价格的合理评估对于国民经济运行也有着十分重要的作用。本文在传统的影响住宅类房地产价格的因素中选出对重庆住宅类房地产价格影响较大的因素,并通过结构方程模型对其中的建筑因素进行了相应的分析,为重庆市住宅类房地产动态评估打下基础。
［关键词］重庆；住宅类房地产；影响因素
［中图分类号］F239.3 ［文献标识码］A ［文章编号］1005-6432（2011）2-0035-02
1 引 言
房地产指土地、土地上的定着物以及诸如水和矿藏等自然资源,还包括与土地所有权有关的所有权或利益。住宅类房地产天然与所附着的土地、土地周围的相关状况有着联系。不同状况的房地产价格千差万别,影响房地产价格的因素如何量化？国外学者使用房地产价格的享用模型,将影响房地产价格的因素代入相关线性回归模型中进行度量；国内对于房地产价格的度量主要从房地产价格的影响因素体系着手,运用市场比较法进行修正评估。
2 重庆市住宅类房地产价格影响因素体系
2.1 因素体系的构建
张所地等人在城镇土地的定级估价当中,在将古交市土地划分为50个匀质用地单元后,通过可直接测算的子因子分数数据,测算出商服繁华度、基础设施完善度、交通条件、环境条件、自然条件、资源开采影响度、人口密度这7个影响地价的因素,并在此基础上进行单宗房地产价格的评估。戚晓曜使用模糊的神经网络模型进行房地产评估,在评估中,他主要考虑以下房地产价格影响因素：国家宏观经济形势、国家有关财税政策、国家经济结构、世界金融宏观形势、所处地段、设施与设备、交通状况、周边环境、建筑结构、室内装修、工程质量、朝向、楼层。郭庆军等人在房地产估价中考虑这些因素：自然条件、基础设施条件、交通条件和行政条件。王秀丽、骆汉宾在运用市场比较法分析房地产价格时考虑住宅类房地产的主要特征因素有：地段等级、交通便捷度、服务设施、基础设施、环境质量、建筑结构与质量、建筑物设施设备、成新、装修与朝向。
将重庆市住宅类房地产影响因素体系分为8个大类：建筑因素、区位因素、人文因素、环境因素、自然因素、政策因素、经济因素、预期因素。
2.2 基于结构方程模型的数据处理
根据结构方程模型的分析,再结合实际调查数据便可以得到重庆市住宅房地产建筑因素的指标状况。
参考文献：
［1］赵财福,赵小虹.房地产估价［M］.上海：同济大学出版社,2007:14-17.
［2］李恒凯,郝雷.改进市场比较法中交易案例选取的GIS方法［J］.江西理工大学学报,2009,30(4):13-16.
［3］张所地,李怀祖.城市土地定级估价综合模型研究［J］.中国土地科学,1998,12(5):21-24.
［4］戚晓曜.基于模糊神经网络的房地产价格评估问题研究［J］.武汉理工大学学报,2005,27(11):113-115.
［5］郭庆军,赛云秀,田娟.模糊综合评判在房地产估价中的应用［J］.基建优化,2006,27(5):94-97.
［6］王秀丽,骆汉宾.市场比较法估价中可比案例选择研究［J］.华中科技大学学报(城市科学版),2003,20(4):89-91.
［7］何晓群.多元统计分析［M］.北京：中国人民大学出版社,2004：41-45.
［8］Mi Diao.Measuring the Impact of Urban Form on Property Values – A Hedonic Price Analysis［D］.Cambridge,2007,5：1-14.
［9］JOHN M.CLAPP，CARMELO GIACCOTTO.Price Indices Based on the Hedonic Repeat-Sales Method:Application to the Housing Market［J］.Journal of Real Estate Finance and Economics,1998(16):11-21.
［作者简介］邢康(1985—),男,山西古交人,山西财经大学管理科学与工程学院研究生,研究方向:房地产评估。
［关键词］重庆；住宅类房地产；影响因素
［中图分类号］F239.3 ［文献标识码］A ［文章编号］1005-6432（2011）2-0035-02
1 引 言
房地产指土地、土地上的定着物以及诸如水和矿藏等自然资源,还包括与土地所有权有关的所有权或利益。住宅类房地产天然与所附着的土地、土地周围的相关状况有着联系。不同状况的房地产价格千差万别,影响房地产价格的因素如何量化？国外学者使用房地产价格的享用模型,将影响房地产价格的因素代入相关线性回归模型中进行度量；国内对于房地产价格的度量主要从房地产价格的影响因素体系着手,运用市场比较法进行修正评估。
2 重庆市住宅类房地产价格影响因素体系
2.1 因素体系的构建
张所地等人在城镇土地的定级估价当中,在将古交市土地划分为50个匀质用地单元后,通过可直接测算的子因子分数数据,测算出商服繁华度、基础设施完善度、交通条件、环境条件、自然条件、资源开采影响度、人口密度这7个影响地价的因素,并在此基础上进行单宗房地产价格的评估。戚晓曜使用模糊的神经网络模型进行房地产评估,在评估中,他主要考虑以下房地产价格影响因素：国家宏观经济形势、国家有关财税政策、国家经济结构、世界金融宏观形势、所处地段、设施与设备、交通状况、周边环境、建筑结构、室内装修、工程质量、朝向、楼层。郭庆军等人在房地产估价中考虑这些因素：自然条件、基础设施条件、交通条件和行政条件。王秀丽、骆汉宾在运用市场比较法分析房地产价格时考虑住宅类房地产的主要特征因素有：地段等级、交通便捷度、服务设施、基础设施、环境质量、建筑结构与质量、建筑物设施设备、成新、装修与朝向。
将重庆市住宅类房地产影响因素体系分为8个大类：建筑因素、区位因素、人文因素、环境因素、自然因素、政策因素、经济因素、预期因素。
2.2 基于结构方程模型的数据处理
根据结构方程模型的分析,再结合实际调查数据便可以得到重庆市住宅房地产建筑因素的指标状况。
参考文献：
［1］赵财福,赵小虹.房地产估价［M］.上海：同济大学出版社,2007:14-17.
［2］李恒凯,郝雷.改进市场比较法中交易案例选取的GIS方法［J］.江西理工大学学报,2009,30(4):13-16.
［3］张所地,李怀祖.城市土地定级估价综合模型研究［J］.中国土地科学,1998,12(5):21-24.
［4］戚晓曜.基于模糊神经网络的房地产价格评估问题研究［J］.武汉理工大学学报,2005,27(11):113-115.
［5］郭庆军,赛云秀,田娟.模糊综合评判在房地产估价中的应用［J］.基建优化,2006,27(5):94-97.
［6］王秀丽,骆汉宾.市场比较法估价中可比案例选择研究［J］.华中科技大学学报(城市科学版),2003,20(4):89-91.
［7］何晓群.多元统计分析［M］.北京：中国人民大学出版社,2004：41-45.
［8］Mi Diao.Measuring the Impact of Urban Form on Property Values – A Hedonic Price Analysis［D］.Cambridge,2007,5：1-14.
［9］JOHN M.CLAPP，CARMELO GIACCOTTO.Price Indices Based on the Hedonic Repeat-Sales Method:Application to the Housing Market［J］.Journal of Real Estate Finance and Economics,1998(16):11-21.
［作者简介］邢康(1985—),男,山西古交人,山西财经大学管理科学与工程学院研究生,研究方向:房地产评估。