论文部分内容阅读
【摘 要】 基于保障性住房的概念和在其建设中推进住房产业化的优点，本文认为对于住房产业化的发展而言保障性住房建设是一个非常好的机会，同时住房产业化对于保障性住房建设也有十分重要的意义。结合保障型住房供需方面已有的问题探析住房产业化进步对其供需的推动体制，提出了对应的解决方案。
【关键词】 保障性住房；住房产业化1
1.住房产业化的内涵
随着房地产事业的飞速发展，出现了一些新现象，即住房建设的产业化趋势。住房产业化的发展，对国家、房地产商和住户来说都是有利的。于国家层面，房屋修建可以减少对资源的浪费、对环境的损害；对房地产商、建造者来说，可以建成高品质的楼房，同时还能获得收益和可喜的社会口碑；对住户来说，1980年以后，我国政府开展建筑工业化的构思，九十年代末，国务院组织发起并由建筑部等多个部门联合草拟了《有关发展住房事业现代化，改善住房品质的一些建议》等文件，当做发展中国住房资产现代化事业的原则。2006年，建设部印发《国家住房产业化基地试行办法》，确定了以“国家住房产业化基地”示范带动国家住房产业现代化的新模式。
2.保障性住房的基本含义
保障性住房是住房建设内容的一部分，这部分房屋建设主要是为了给低收入者和经济困难人群提供基本的住房保障，包含了公租房、经济适用房等几种类型，是与商品房相区别的一种表述方法。深化住房制度改革、停止福利性住房分配以来，随着经济发展和房改的深化，我国房地产市场快速成长，住房建设快速发展，城镇居民的住房条件明显改善，特别是近几年来保障性住房建设步伐进一步加快。房地产行业的动态一直深受国家和党中央的重视。重要的会议必然会对房地产作出新的调整与规定，党的十八大确定了今后我国房地产市场前进的基本方向，即以市场经济发展规律为基本导向，进一步发挥政府在房屋建设市场的宏观调控作用，继续建立健全我国的住房体制和政策机制，满足基本的住房需求，正确引导住房领域的高层次需求，形成房地产市场供给平衡、结合基本合理、发展有序的房屋建设市场。
3.保障性住房建设中推行住房产业化的优势
3.1保障质量
在我国，房屋墙壁渗漏、开裂甚至坍塌是一直难以解决的问题，保障性住房体现的更加明显。而保障性住房是惠民利民的政策之一，受到了社会的广泛关注。根据调查我们可以看出，经济适用房的维修率高于正常房屋水平。住房产业化是新的发展趋势，要以统一的标准进行建造，要保证质量并且在住房使用过程中出现了问题要进行维修，提高房屋的质量。
3.2降低成本
保障性住房建设是规模庞大的工程，采用工业化生产，在流程上和管理上都可以大幅度降低成本。住房产业化是以模块化为基础的大规模定制生产，住房的构件部品在工厂成批量生产，现场施工实行高度机械化装配，体现规模化和工业化的优势。当产业化规模加大，其成本增加的数额会呈下降态势，这是因为其规模化采购、规模化生产、规模化运输等环节的直接成本下降。
3.3提高建房效率
保障性住房的建设是一项艰巨而紧迫的任务。我国传统的住房建设方式效率低下，发达国家建筑工人的劳动生产率可达到150平方米/人·年左右，我国整个产业的人均年竣工面积28平方米左右，仅为美国和日本的1/4和1/5。保障性住房的缺乏要求房屋建造的速度更快。加速住房产业化能够大幅度减少设计以及建造的时间，能够起到加快建设保障房的效果[1]。
3.4节能减排
保障性住房建设是一项长期工作，要贯彻落实科学发展观、实现可持续发展，理应依托住房产业化将保障性住房建设成为省地节能环保型住房。我国目前每年近20亿平方米的房屋竣工面积当中，绝大多数属于高耗能建筑。根据联合国政府间气候变化工作组估算，建筑行业到2020年有将基准排放降低29%的潜力，居所有行业之冠，是减排的重点努力方向。结合每套保障性住房面积为五十平米来计算，在“十二五”规划阶段，将建设面积约18亿平米的保障性房屋，如果结合实施产业化运营的方式来推动经营，就能够有效削减碳排放将近2亿吨。
3.5促进住房产业化技术创新
保障房有量大、面积小、重复率高等特点，要保证这些要素充分发挥作用，就应当通过产业化的方式去实现。做产业化的产品，首先技术上需要有一套产业链的生产模式，实现标准化、集成化。目前激增的保障性住房建设需求对住房产业化发展来说，从增加产品需求角度，对激励我国住房建造技术的创新，无疑蕴涵着很大的机遇。
除此之外，如果可以形成由政府主导或者管控的保障性房屋建设批量化、规模化的公共平台，地产开发商以及建筑企业都可以在此基础上摸索房屋建设的批量化生产以及房屋建设的技术问题等，从而可以有效降低其经营压力和成本，有效规避企业建设风险，从而各尽所长。
4.住房产业化发展对保障性住房供给的推动机制
4.1住房产业化能提高保障性住房建设效率，强制性产业化配建有利于保障对象积极参与和低收人群体的混合聚居
针对保障性房屋建设供给无法满足实际需求、在建房屋数量不足等现象，而导致其结果产生的原因也很多，而其内涵里一项关键原因就是并未构建与保障性住房开发承建企业相关的监控机制，假使保障性房屋建设时，能够采用链条式住房建设的方法，不仅政府更好控制正在建设住房产品的数量，与此同时，采用补贴开发建设商的方法，也能够有效激发和刺激其积极性。解困型保障住房的资金来源主要由居住人、政府和投资权销售收入几方面组成，个人承担部分也可以由政府垫付，日后通过租金方式收取。基本型保障住房的资金来源主要由居住人和投资权销售收入组成，个人承担部分按保障等级划分承担比例，主要是随着保障面积的增大，个人承担的比例也随之增大，以此体现保障的公平性和政策的导向性。建设改善类型的保障性房屋，所需资金主要由居住人和开发者的销售收入共同组成。而通过加大改善型住房建设中居住人的费用分摊比例，更有利于推动公平建设和人文关怀。 4.2房地产行业产业化发展不但能提升人们的住房质量，还能进一步满足人们住房要求
住房产业化让住房在工厂中按照标准进行相对高精度制造成为可能，而且质量极易控制，这对政府监督保障性住房建设企业相当有利，尤其重要的是，这种工厂化生产模式也为中低收入居民参与设计标准的制定和住房质量的监督提供了便利条件，住房质量将有望得到最大程度的提高，政府的保障性住房投资终究还是一项民生工程，其最终目的就是更好地满足社会弱势群体的住房需求。
4.3建筑企业和建筑咨询企业可以发挥更多的作用
住房产业化可以使建筑企业和建筑咨询企业以及由他们组建的企业集团更好发挥市场主体作用，使保障性住房的建设减少中间环节，同时使政府对于保障性住房的控制力增强。
5.从建设保障性住房入手，全面推进住房产业化，对住房产业化方式提供保障性住房提出以下措施建议
5.1应制订政府主导保障性住房资源制度
因为收入低的人群随时都在变化着，而不是一成不变的，关于经济适用房的问题，政府应该根据群体人员经济的变化制定出合理的完善机制，能够及时回收和及时售出。从政府层面上讲，要尽量掌握保障性住房的资源，协调人员结构，使住房在价格上和质量上让人们接受，并且，要加强监督监管机制，严防腐败行为[2]。
5.2在方式的选择上，除了大规模的集中建设外，还可以有以下几种情况：在部分出让的商品住房用地上按一定比例配套建设保障性住房，在旧城旧区旧村改造中按一定比例配套建设保障性住房，在各类产业园区建设中集中配套建设公寓、宿舍。
5.3创新保障性住房的建设渠道。为进一步创新并拓宽保障性住房的建设模式与建设渠道，现提出以下几点具体建议：以政府为主导，以企业为先导，在政府出资建设保障性住房的同时，倡导并鼓励企业加大对组建保障性住的房投入，并适时为其提供政策性扶持或相关帮助；在保障性住房建设用地的选择上，可以选择符合市政规划筹建标准的的待建土地进行建设；除由政府或企业进行自建之外，还可以将被政府统一划归国有的住宅建筑用于住房保障或由政府出面筹划租赁或购买一批居民建筑作为保障性住房进行统一安排。
6.结语
住宅产业化实现后，对于解除工程低造价和保证房产高质量的矛盾非常有利。保障房的大力发展也为住房产业化的发展搭建了平台、创造了机遇。大量重复的部件和产品是建造保障房的必需品，其最好的生产方式就是采用产业化，要去承担保障房的规模与价格采用这种生产方式是最合理的。
日前，深圳人居委发布的指导意见正式明确：深圳于2015年起，新出让住宅用地项目和政府投资建设的保障性住房项目将全部采用产业化方式建造。文件除了明确采用产业化方式建造的商品房项目外，对建设单位在自有土地（包括已规划批复的城市更新项目）自愿采用产业化方式建房子的，可申请住宅建筑面积奖励。即自愿做产业化生产的开发商，将获得额3%的住宅建筑面积只收50%的地价。文中明确“奖励的建筑面积为采用产业化方式建造的规定住宅建筑面积3%，功能仍为住宅。奖励建筑面积无需修改已有法定规划，50%的评估市场地价，不纳入预售范围。”这从政策层面激发了行业转型的积极性，且从顶层设计上避免了香港“发水楼”现象。政府出台奖励机制鼓励工业化建房，为产业化住宅提供了一系列的报建、审批、验收等简化手续，包括优先返还墙改基金和散装水泥基金。另外，政府投资的产业化住宅项目优先采用施工、构件一体化总承包模式。这正式预示着中国住宅产业革命时代已来临。
参考文献：
[1]文林峰.加快推进住宅产业化全面提高保障性住房质量[J].住宅产业，2012，（12）：28-31.
[2]张雅婷.山西省保障性住房建设中推行住宅产业化的探讨[J].中国市场，2014，（16）：107-108.
【关键词】 保障性住房；住房产业化1
1.住房产业化的内涵
随着房地产事业的飞速发展，出现了一些新现象，即住房建设的产业化趋势。住房产业化的发展，对国家、房地产商和住户来说都是有利的。于国家层面，房屋修建可以减少对资源的浪费、对环境的损害；对房地产商、建造者来说，可以建成高品质的楼房，同时还能获得收益和可喜的社会口碑；对住户来说，1980年以后，我国政府开展建筑工业化的构思，九十年代末，国务院组织发起并由建筑部等多个部门联合草拟了《有关发展住房事业现代化，改善住房品质的一些建议》等文件，当做发展中国住房资产现代化事业的原则。2006年，建设部印发《国家住房产业化基地试行办法》，确定了以“国家住房产业化基地”示范带动国家住房产业现代化的新模式。
2.保障性住房的基本含义
保障性住房是住房建设内容的一部分，这部分房屋建设主要是为了给低收入者和经济困难人群提供基本的住房保障，包含了公租房、经济适用房等几种类型，是与商品房相区别的一种表述方法。深化住房制度改革、停止福利性住房分配以来，随着经济发展和房改的深化，我国房地产市场快速成长，住房建设快速发展，城镇居民的住房条件明显改善，特别是近几年来保障性住房建设步伐进一步加快。房地产行业的动态一直深受国家和党中央的重视。重要的会议必然会对房地产作出新的调整与规定，党的十八大确定了今后我国房地产市场前进的基本方向，即以市场经济发展规律为基本导向，进一步发挥政府在房屋建设市场的宏观调控作用，继续建立健全我国的住房体制和政策机制，满足基本的住房需求，正确引导住房领域的高层次需求，形成房地产市场供给平衡、结合基本合理、发展有序的房屋建设市场。
3.保障性住房建设中推行住房产业化的优势
3.1保障质量
在我国，房屋墙壁渗漏、开裂甚至坍塌是一直难以解决的问题，保障性住房体现的更加明显。而保障性住房是惠民利民的政策之一，受到了社会的广泛关注。根据调查我们可以看出，经济适用房的维修率高于正常房屋水平。住房产业化是新的发展趋势，要以统一的标准进行建造，要保证质量并且在住房使用过程中出现了问题要进行维修，提高房屋的质量。
3.2降低成本
保障性住房建设是规模庞大的工程，采用工业化生产，在流程上和管理上都可以大幅度降低成本。住房产业化是以模块化为基础的大规模定制生产，住房的构件部品在工厂成批量生产，现场施工实行高度机械化装配，体现规模化和工业化的优势。当产业化规模加大，其成本增加的数额会呈下降态势，这是因为其规模化采购、规模化生产、规模化运输等环节的直接成本下降。
3.3提高建房效率
保障性住房的建设是一项艰巨而紧迫的任务。我国传统的住房建设方式效率低下，发达国家建筑工人的劳动生产率可达到150平方米/人·年左右，我国整个产业的人均年竣工面积28平方米左右，仅为美国和日本的1/4和1/5。保障性住房的缺乏要求房屋建造的速度更快。加速住房产业化能够大幅度减少设计以及建造的时间，能够起到加快建设保障房的效果[1]。
3.4节能减排
保障性住房建设是一项长期工作，要贯彻落实科学发展观、实现可持续发展，理应依托住房产业化将保障性住房建设成为省地节能环保型住房。我国目前每年近20亿平方米的房屋竣工面积当中，绝大多数属于高耗能建筑。根据联合国政府间气候变化工作组估算，建筑行业到2020年有将基准排放降低29%的潜力，居所有行业之冠，是减排的重点努力方向。结合每套保障性住房面积为五十平米来计算，在“十二五”规划阶段，将建设面积约18亿平米的保障性房屋，如果结合实施产业化运营的方式来推动经营，就能够有效削减碳排放将近2亿吨。
3.5促进住房产业化技术创新
保障房有量大、面积小、重复率高等特点，要保证这些要素充分发挥作用，就应当通过产业化的方式去实现。做产业化的产品，首先技术上需要有一套产业链的生产模式，实现标准化、集成化。目前激增的保障性住房建设需求对住房产业化发展来说，从增加产品需求角度，对激励我国住房建造技术的创新，无疑蕴涵着很大的机遇。
除此之外，如果可以形成由政府主导或者管控的保障性房屋建设批量化、规模化的公共平台，地产开发商以及建筑企业都可以在此基础上摸索房屋建设的批量化生产以及房屋建设的技术问题等，从而可以有效降低其经营压力和成本，有效规避企业建设风险，从而各尽所长。
4.住房产业化发展对保障性住房供给的推动机制
4.1住房产业化能提高保障性住房建设效率，强制性产业化配建有利于保障对象积极参与和低收人群体的混合聚居
针对保障性房屋建设供给无法满足实际需求、在建房屋数量不足等现象，而导致其结果产生的原因也很多，而其内涵里一项关键原因就是并未构建与保障性住房开发承建企业相关的监控机制，假使保障性房屋建设时，能够采用链条式住房建设的方法，不仅政府更好控制正在建设住房产品的数量，与此同时，采用补贴开发建设商的方法，也能够有效激发和刺激其积极性。解困型保障住房的资金来源主要由居住人、政府和投资权销售收入几方面组成，个人承担部分也可以由政府垫付，日后通过租金方式收取。基本型保障住房的资金来源主要由居住人和投资权销售收入组成，个人承担部分按保障等级划分承担比例，主要是随着保障面积的增大，个人承担的比例也随之增大，以此体现保障的公平性和政策的导向性。建设改善类型的保障性房屋，所需资金主要由居住人和开发者的销售收入共同组成。而通过加大改善型住房建设中居住人的费用分摊比例，更有利于推动公平建设和人文关怀。 4.2房地产行业产业化发展不但能提升人们的住房质量，还能进一步满足人们住房要求
住房产业化让住房在工厂中按照标准进行相对高精度制造成为可能，而且质量极易控制，这对政府监督保障性住房建设企业相当有利，尤其重要的是，这种工厂化生产模式也为中低收入居民参与设计标准的制定和住房质量的监督提供了便利条件，住房质量将有望得到最大程度的提高，政府的保障性住房投资终究还是一项民生工程，其最终目的就是更好地满足社会弱势群体的住房需求。
4.3建筑企业和建筑咨询企业可以发挥更多的作用
住房产业化可以使建筑企业和建筑咨询企业以及由他们组建的企业集团更好发挥市场主体作用，使保障性住房的建设减少中间环节，同时使政府对于保障性住房的控制力增强。
5.从建设保障性住房入手，全面推进住房产业化，对住房产业化方式提供保障性住房提出以下措施建议
5.1应制订政府主导保障性住房资源制度
因为收入低的人群随时都在变化着，而不是一成不变的，关于经济适用房的问题，政府应该根据群体人员经济的变化制定出合理的完善机制，能够及时回收和及时售出。从政府层面上讲，要尽量掌握保障性住房的资源，协调人员结构，使住房在价格上和质量上让人们接受，并且，要加强监督监管机制，严防腐败行为[2]。
5.2在方式的选择上，除了大规模的集中建设外，还可以有以下几种情况：在部分出让的商品住房用地上按一定比例配套建设保障性住房，在旧城旧区旧村改造中按一定比例配套建设保障性住房，在各类产业园区建设中集中配套建设公寓、宿舍。
5.3创新保障性住房的建设渠道。为进一步创新并拓宽保障性住房的建设模式与建设渠道，现提出以下几点具体建议：以政府为主导，以企业为先导，在政府出资建设保障性住房的同时，倡导并鼓励企业加大对组建保障性住的房投入，并适时为其提供政策性扶持或相关帮助；在保障性住房建设用地的选择上，可以选择符合市政规划筹建标准的的待建土地进行建设；除由政府或企业进行自建之外，还可以将被政府统一划归国有的住宅建筑用于住房保障或由政府出面筹划租赁或购买一批居民建筑作为保障性住房进行统一安排。
6.结语
住宅产业化实现后，对于解除工程低造价和保证房产高质量的矛盾非常有利。保障房的大力发展也为住房产业化的发展搭建了平台、创造了机遇。大量重复的部件和产品是建造保障房的必需品，其最好的生产方式就是采用产业化，要去承担保障房的规模与价格采用这种生产方式是最合理的。
日前，深圳人居委发布的指导意见正式明确：深圳于2015年起，新出让住宅用地项目和政府投资建设的保障性住房项目将全部采用产业化方式建造。文件除了明确采用产业化方式建造的商品房项目外，对建设单位在自有土地（包括已规划批复的城市更新项目）自愿采用产业化方式建房子的，可申请住宅建筑面积奖励。即自愿做产业化生产的开发商，将获得额3%的住宅建筑面积只收50%的地价。文中明确“奖励的建筑面积为采用产业化方式建造的规定住宅建筑面积3%，功能仍为住宅。奖励建筑面积无需修改已有法定规划，50%的评估市场地价，不纳入预售范围。”这从政策层面激发了行业转型的积极性，且从顶层设计上避免了香港“发水楼”现象。政府出台奖励机制鼓励工业化建房，为产业化住宅提供了一系列的报建、审批、验收等简化手续，包括优先返还墙改基金和散装水泥基金。另外，政府投资的产业化住宅项目优先采用施工、构件一体化总承包模式。这正式预示着中国住宅产业革命时代已来临。
参考文献：
[1]文林峰.加快推进住宅产业化全面提高保障性住房质量[J].住宅产业，2012，（12）：28-31.
[2]张雅婷.山西省保障性住房建设中推行住宅产业化的探讨[J].中国市场，2014，（16）：107-108.