2009年1月，关于存量房贷的话题再度被市场炒热。2月10日工行执行优惠房贷政策，凡2008年10月27日前执行基准利率0.85倍优惠、无不良信用记录的优质贷款人，原则上都可以申请7折优惠利率，优惠政策才真正从水中望月、雾里看花的幕后走到了广大“房奴”面前。
　　
　　房贷打折序幕拉开
　　
　　2008年10月27日，央行决定扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度，调整最低首付款比例，商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍。其中，5年期以下(含)调整为4.05％，5年期以上调整为4.59％。然而，从2008年10月27日央行颁布新政后，各家银行却迟迟不动手，多执行基准利率0.85倍的下浮幅度。事实上，存量房贷利率是否必须7折，央行也并未做硬性规定，而是由银行自主确定。
　　新年伊始，工、农、中、建4大行集体松口，存量房贷可打7折的消息让正在享受着元旦假期的老房奴们精神为之一振。其实，在4大行发出存量房贷利率可以打7折的声音时，一些中小银行此前早已以各种形式给存量房贷低折扣。
　　
　　政策红包如何享
　　
　　尽管4大行及部分股份制商业银行已公布的关于存量房贷优惠利率政策均已明确，但存量房贷优惠利率应该如何申请?需要带什么材料?有哪些注意事项?都成了房奴们最关心的话题。
　　从目前已公布实施细则的银行来看，利率下调方式一是自动调整，二是主动申请，手工调整。较之4大行，中小银行的政策就灵活得多。光大银行、中信银行、上海银行等规定，只要经银行个贷系统认定为首套房贷款人，前期执行基准利率8.5折优惠，且没有不良信用记录的，在审查通过后可以享受7折优惠。更有消息说，深发展等中小型银行争夺存量房贷的力度更大，对于购买第一套房贷款人，原先申请利率8.5折的，只要之前还款信用记录良好，无逾期发生，都可以获得7折优惠。
　　各家银行在大的政策框架下对优质贷款人的认定各不相同。比如，有的须曾享受基准利率0，85倍的优惠；有的要求贷款人近两年内没有拖欠两期以上还贷；有的则银行对初始贷款金额有明确要求，须在30万元以上等。因此，贷款人在正式申请前，最好到贷款行了解一下，看看自己究竟符不符合申办条件。
　　不过，多数银行表示，7折利率不是免费午餐，想要享受都需满足一些附加条件，主要包括贷款余额、资产总额、限制提前还贷等。以招行公布的附加条款为例，获得7折优惠的房贷贷款人，3年内不得提前还贷，否则必须支付相当于提前还贷总金额3％的违约金。
　　相比对存量房贷规定的复杂性，各家银行对新增房贷的执行标准非常明确，新增房贷可享7折利率。而二套房则坚守利率上浮10％的规定。见下表。
　　


　　
　　新政前后还贷对比
　　
　　以当前常用的两种还款方式来计算，以10万元贷款额度、20年期为例，用等额本息还款法：下浮15％后利率执行5.049％，月供662.67元，利息合计59039，74元，而下浮30％后的利率执行4.158％，月供为614.34元，利息台计47441.16元，执行新的优惠利率可节省利息达11598.58元。用等额本金还款法：下浮15％后利率执行5.049％，支付利息50700.38元，而下浮30％后的利率执行4.158％，支付利息41753.25元，执行新的优惠利率可节省利息达8947.13元。
　　对于贷款人如何选择还款方式，也要针对不同的年龄、工作性质等来确定。等额本金的支付利息要少，比较适用于年龄较大的买房者，随着还款的逐步减少，不容易产生经济负担。而等额本息法比较适合年轻的、职业稳定的买房者，此种方法可以减轻还款人早期压力并更多享受生活，后期随着收入水平的提高，实际还贷压力也随着下降。现在各行也推出了更灵活的还贷方式给贷款人选择。
　　银行房贷利率调整方式通常是按年调整或按季、月调整，但因这次调整的是房贷利率优惠幅度，与利率调整方式并无关系，选择按季、月调整利率的贷款人，只要符合条件的贷款人均可享受7折优惠。
　　
　　公积金贷款与调整无关
　　
　　此次公积金贷款贷款人与存量房贷优惠利率调整无关，无论是存量贷款用户，还是新增贷款用户，住房公积金的贷款利率都不会像商业贷款那样实行7折优惠，而是严格遵照央行于2008年12月23日最新一次调息后的利率来执行，利率方面不做任何调整。
　　事实上，商业住房贷款利率即便是打了7折，距离住房公积金贷款的利率仍然有一定的差距。最低7折的优惠利率，仍高于公积金贷款现行利率。换句话说，公积金贷款的利率已经相当优惠。公积金贷款所能给予贷款人的优惠并不是只体现在利率上，而是通过其他途径，如在一定条件下购二套房享受首购待遇、调高每户家庭贷款限额等途径来体现。