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摘要 本文在分析了房地产业利用外资的现状后，从房地产价格的作用机制入手，从货币传导机制以及基于贸易理论两个方面，理论上具体分析了外资流动对房地产价格的影响。
关键词 外资流入；房地产价格
中图分类号 F293.3
文献标识码 A
文章编号 （2014）13-0110-01
一、引言
1990年5月以，国务院以第55号和第56号令发布了《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《外商投资开发经济成片土地暂行管理办法》，房地产市场的投资环境得到了改善。自1991年，中国已连续20年成为吸引外资最多的国家，房地产作为中国吸引外资的第二大行业，占据着重要的地位。房地产的外资流入问题近年来颇受学者和媒体的关注，每一次海外投资资金的流动变化都会引起公司和媒体的一定关注甚至恐慌。从国际经验来看，国际资本流动的确会对一国经济产生影响。金融危机的例子已经告诉我们，国际资本流动会诱发房地产泡沫，并且在金融危机的影响下泡沫破裂。对房地产外资流动问题的研究虽观点不尽一致却也不乏推陈出新之作。一方面，房地产市场过度繁荣，外资有着不可推卸的责任，因此有学者指出应严格限制加以管制规范房地产市场。然而另一方面，外资对我国房地产市场发展的推动作用有着诸多积极的影响，例如增加了就业，使我们学习了先进的技术，得到了充裕的资金，因此也有学者提倡放开政策，鼓励外资进入房地产市场。
二、我国房地产业利用外资现状
我国房地产业实际利用外资可以大致分为三个阶段：
第一阶段，1992-1994年，房地产业快速发展，外资额从18.12亿美元到79.42亿美元有了大幅度的增长。
第二阶段，1994年-2005年，房地产业持续稳定的发展，外资额虽有震荡，但一般保持在50-60亿美元上下浮动，这其中外资的阶段性撤资可用前文中提到的国际因素，国内市场因素和政策因素三个方面解释，总体波动幅度不大。笔者也认为，这一阶段外商资金的撤离是符合宏观经济发展规律以及和资本趋利避害的特性密不可分，属于经济中的正常现象，我们应该理性对待，不应过度恐慌，也不应毫不重视。应合理的采取对策，根据其资金的投入与撤出规律进行科学的预测分析，从而使企业根据自身发展需要有准备的、适度的引资，避免不必要的损失。
第三阶段，2005年-2012年，这一阶段房地产实际利用外资情况与前些年相比有着大幅的震荡。
三、境外资本流入我国房地产市场的成因分析
（一）我国住房的巨大需求
住房需求是指在一定时期内，在某一价格水平下，住房的消费者在市场上所愿意并且能够购买的住房数量。影响住房需求的因素有：人口，城市化水平，经济，政策等因素。
1.收入因素
一般来说，居民消费需求直接由收入水平决定。住房这种耐用品需求资金占用量较大，可以说收入水平的变化直接影响着居民对住房的需求。从世界经济发展规律来看，当一个国家人均GDP达到600-800美元时，该国的住房产业进入高速增长阶段；当该国人均GDP达到1300美元时，该国住房产业将进入平稳快速发展阶段（世界银行2002）。我国GDP逐年增长，到2000年底，我国人均GDP已达到830美元（按当期汇率计算），截止到2011年，我国人均GDP已达5446美元（按当期汇率计算）。因此，人均收入的快速上涨必然导致住房需求量的增加。
2.人口、家庭结构与城市化因素
我国从1998年全面启动住房改革以来，随着城市化的步伐加快，城镇居民比例上升。考虑人口红利消失和经济放缓趋势，预计到2028年，我国城镇化率将达到70%以上。我国居民长期以来累计的巨大的换房需求，再加上庞大的人口，家庭人均数量减少，导致需求结构发生了变化。
西方主流消费理论“生命周期”假说和“持久收入”假说，都认为个人的消费需求与决策并不是一种短期行为，而是由个人持久收入决定；不同时期的消费水平受个人即期储蓄与预期收入共同支配，人们在年轻时进行储蓄，年老时进行负储蓄。由于购买住房商品需要的收入很大，普通消费者不可能在短时间内拥有足够的购买收入，这就导致购房行为更多是一种跨时期和预期消费行为的结合。所以衡量一个国家或地区一段时期的住房需求，人口年龄结构和家庭数量也是一个需要考虑的重要因素。如果一国处于不同年龄阶段的居民比例存在波动，那么不同时期由个体组成的家庭对住房的总需求也会随不同年龄结构的变动而变化。这种由于某一年龄结构比例显著变化所引发的经济现象，西方称为“婴儿潮”（Babyboom）。2000年以来，我国住房价格的上升，显然与当前我国居民的人口年龄结构有很大关系。研究我国人口年龄结构，可以发现目前我国人口在趋向老龄化的同时，中青年人口的比例也在显著上升。20-60岁年龄段人口成为我国人口结构中的主体，同时也是住房消费的长期推动者。
此外，随着我国家庭思想观念的变化，我国家庭结构逐渐向核心家庭、夫妇家庭及单身家庭方向发展，家庭模式趋于小型化。这将导致家庭数量的增加，也会扩大住房需求。
3.收入差距增大
随着中国经济飞速增长，居民收入差距也加大，虽然对于全国来说，2009年中国房价与家庭收入比值为6.8-9.1倍（國际上普遍的观点是，在1.5-3倍之间为可负担），但对于高收入者来说，此比例在2.6-3.5倍，处于可承受范围附近。因此，高收入者的巨大住房需求在过去持续推动着房价的上涨。
但我们也看到：由于2009年-2011年房地产新开发住宅面积大幅增加，这与我国这一阶段外资投资过热的局面相吻合，由此预测2012-2014年房地产住宅可能会出现过剩局面。这是由于2009-2011年3年保障房的大量开工所致，因此它的供求压力在住房竣工后才开始显现，而不像商品房那样在销售时即体现出来。刘洪玉认为，我国正处在住房需求高速增长的历史时期。短期看，高房价会对住房需求产生一定的抑制作用，但作用并不显著；而长期来看，房价的上涨不能抑制住房面积的增长，只会对其他消费产生挤出效应，住房需求具有极大刚性。并且目前我国房屋价格上涨过快的原因是供给不足，我国住房市场从长期来看并未偏离长期均衡关系。
（二）房地产业高利润率
截止到2012年，我国已连续20年成为利用外资最多的发展中国家，可见我国的市场对外商具有极大的吸引力，而房地产作为我国利用外资的第二大产业，终其原因，与其高收益与相对低风险的特点密不可分。
在发达国家，房地产市场已经接近饱和，利润率趋于稳定。如在美国和日本，房地产的平均利润率分为6%和4%，据统计，我国大多数行业的平均利润率为7%-8%，低于10%。而房地产行业的利润率有 着巨大的波动空间，有时甚至可以获得50%甚至100%的利润率，至今在业界没有一个统一的数字。樊进认为[21]，房地产起步阶段利润畸高的原因有三：一是短期垄断收益。1992-1993年，我国商品房供不应求，住宅价格不断上涨导致开发商利润颇丰。二是国有资产的流失。土地价格成倍上涨使开发商盈利。三是市场管理机制不完善。如土地批租中信息不透明公开，以及炒买炒卖的做法使开发商从中获利。
关键词 外资流入；房地产价格
中图分类号 F293.3
文献标识码 A
文章编号 （2014）13-0110-01
一、引言
1990年5月以，国务院以第55号和第56号令发布了《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《外商投资开发经济成片土地暂行管理办法》，房地产市场的投资环境得到了改善。自1991年，中国已连续20年成为吸引外资最多的国家，房地产作为中国吸引外资的第二大行业，占据着重要的地位。房地产的外资流入问题近年来颇受学者和媒体的关注，每一次海外投资资金的流动变化都会引起公司和媒体的一定关注甚至恐慌。从国际经验来看，国际资本流动的确会对一国经济产生影响。金融危机的例子已经告诉我们，国际资本流动会诱发房地产泡沫，并且在金融危机的影响下泡沫破裂。对房地产外资流动问题的研究虽观点不尽一致却也不乏推陈出新之作。一方面，房地产市场过度繁荣，外资有着不可推卸的责任，因此有学者指出应严格限制加以管制规范房地产市场。然而另一方面，外资对我国房地产市场发展的推动作用有着诸多积极的影响，例如增加了就业，使我们学习了先进的技术，得到了充裕的资金，因此也有学者提倡放开政策，鼓励外资进入房地产市场。
二、我国房地产业利用外资现状
我国房地产业实际利用外资可以大致分为三个阶段：
第一阶段，1992-1994年，房地产业快速发展，外资额从18.12亿美元到79.42亿美元有了大幅度的增长。
第二阶段，1994年-2005年，房地产业持续稳定的发展，外资额虽有震荡，但一般保持在50-60亿美元上下浮动，这其中外资的阶段性撤资可用前文中提到的国际因素，国内市场因素和政策因素三个方面解释，总体波动幅度不大。笔者也认为，这一阶段外商资金的撤离是符合宏观经济发展规律以及和资本趋利避害的特性密不可分，属于经济中的正常现象，我们应该理性对待，不应过度恐慌，也不应毫不重视。应合理的采取对策，根据其资金的投入与撤出规律进行科学的预测分析，从而使企业根据自身发展需要有准备的、适度的引资，避免不必要的损失。
第三阶段，2005年-2012年，这一阶段房地产实际利用外资情况与前些年相比有着大幅的震荡。
三、境外资本流入我国房地产市场的成因分析
（一）我国住房的巨大需求
住房需求是指在一定时期内，在某一价格水平下，住房的消费者在市场上所愿意并且能够购买的住房数量。影响住房需求的因素有：人口，城市化水平，经济，政策等因素。
1.收入因素
一般来说，居民消费需求直接由收入水平决定。住房这种耐用品需求资金占用量较大，可以说收入水平的变化直接影响着居民对住房的需求。从世界经济发展规律来看，当一个国家人均GDP达到600-800美元时，该国的住房产业进入高速增长阶段；当该国人均GDP达到1300美元时，该国住房产业将进入平稳快速发展阶段（世界银行2002）。我国GDP逐年增长，到2000年底，我国人均GDP已达到830美元（按当期汇率计算），截止到2011年，我国人均GDP已达5446美元（按当期汇率计算）。因此，人均收入的快速上涨必然导致住房需求量的增加。
2.人口、家庭结构与城市化因素
我国从1998年全面启动住房改革以来，随着城市化的步伐加快，城镇居民比例上升。考虑人口红利消失和经济放缓趋势，预计到2028年，我国城镇化率将达到70%以上。我国居民长期以来累计的巨大的换房需求，再加上庞大的人口，家庭人均数量减少，导致需求结构发生了变化。
西方主流消费理论“生命周期”假说和“持久收入”假说，都认为个人的消费需求与决策并不是一种短期行为，而是由个人持久收入决定；不同时期的消费水平受个人即期储蓄与预期收入共同支配，人们在年轻时进行储蓄，年老时进行负储蓄。由于购买住房商品需要的收入很大，普通消费者不可能在短时间内拥有足够的购买收入，这就导致购房行为更多是一种跨时期和预期消费行为的结合。所以衡量一个国家或地区一段时期的住房需求，人口年龄结构和家庭数量也是一个需要考虑的重要因素。如果一国处于不同年龄阶段的居民比例存在波动，那么不同时期由个体组成的家庭对住房的总需求也会随不同年龄结构的变动而变化。这种由于某一年龄结构比例显著变化所引发的经济现象，西方称为“婴儿潮”（Babyboom）。2000年以来，我国住房价格的上升，显然与当前我国居民的人口年龄结构有很大关系。研究我国人口年龄结构，可以发现目前我国人口在趋向老龄化的同时，中青年人口的比例也在显著上升。20-60岁年龄段人口成为我国人口结构中的主体，同时也是住房消费的长期推动者。
此外，随着我国家庭思想观念的变化，我国家庭结构逐渐向核心家庭、夫妇家庭及单身家庭方向发展，家庭模式趋于小型化。这将导致家庭数量的增加，也会扩大住房需求。
3.收入差距增大
随着中国经济飞速增长，居民收入差距也加大，虽然对于全国来说，2009年中国房价与家庭收入比值为6.8-9.1倍（國际上普遍的观点是，在1.5-3倍之间为可负担），但对于高收入者来说，此比例在2.6-3.5倍，处于可承受范围附近。因此，高收入者的巨大住房需求在过去持续推动着房价的上涨。
但我们也看到：由于2009年-2011年房地产新开发住宅面积大幅增加，这与我国这一阶段外资投资过热的局面相吻合，由此预测2012-2014年房地产住宅可能会出现过剩局面。这是由于2009-2011年3年保障房的大量开工所致，因此它的供求压力在住房竣工后才开始显现，而不像商品房那样在销售时即体现出来。刘洪玉认为，我国正处在住房需求高速增长的历史时期。短期看，高房价会对住房需求产生一定的抑制作用，但作用并不显著；而长期来看，房价的上涨不能抑制住房面积的增长，只会对其他消费产生挤出效应，住房需求具有极大刚性。并且目前我国房屋价格上涨过快的原因是供给不足，我国住房市场从长期来看并未偏离长期均衡关系。
（二）房地产业高利润率
截止到2012年，我国已连续20年成为利用外资最多的发展中国家，可见我国的市场对外商具有极大的吸引力，而房地产作为我国利用外资的第二大产业，终其原因，与其高收益与相对低风险的特点密不可分。
在发达国家，房地产市场已经接近饱和，利润率趋于稳定。如在美国和日本，房地产的平均利润率分为6%和4%，据统计，我国大多数行业的平均利润率为7%-8%，低于10%。而房地产行业的利润率有 着巨大的波动空间，有时甚至可以获得50%甚至100%的利润率，至今在业界没有一个统一的数字。樊进认为[21]，房地产起步阶段利润畸高的原因有三：一是短期垄断收益。1992-1993年，我国商品房供不应求，住宅价格不断上涨导致开发商利润颇丰。二是国有资产的流失。土地价格成倍上涨使开发商盈利。三是市场管理机制不完善。如土地批租中信息不透明公开，以及炒买炒卖的做法使开发商从中获利。